Пузырь на рынке недвижимости Алабамы 1810-х годов
Пузырь на рынке недвижимости в Алабаме 1810-х годов представлял собой пузырь на рынке недвижимости с центром в Хантсвилле , вызванный ростом цен на хлопок в результате спроса со стороны английских производителей текстиля, относительно высоких урожаев хлопка в Алабаме, а также общих спекуляций. В 1817 году недвижимость в округе Мэдисон продавалась примерно по 2 доллара за акр, а в 1818 году она продавалась в среднем по 7,40 доллара за акр, причем, как сообщается, некоторые участки продавались «по ценам от 20 до 78 долларов за акр». [1] в то время земля на американской границе продавалась по 2 доллара за акр. [2] К 1819 году цены на землю упали примерно до 0,20 доллара за акр из-за паники 1819 года и увеличения мирового предложения хлопка. [3]
Фон
[ редактировать ]После краха континентальной системы и окончательного поражения Наполеона в 1815 году спрос на английский текстиль в континентальной Европе увеличился . В результате импорт английского хлопка вырос на 78% с 1815 по 1818 год. [3] давая хлопковым спекулянтам уверенность в том, что английская индустриализация в сочетании с мирной Европой создала постоянный рост спроса на хлопок. Благодаря такому резкому росту спроса цены на хлопок выросли с 0,20 доллара за фунт в 1815 году до 0,30 доллара за фунт на большинстве рынков к 1817 и 1818 годам. [4]
Рост цен на хлопок вызвал необходимость увеличения производства, и вскоре внимание сосредоточилось на Алабаме . Алабама особенно благоприятствовала выращиванию хлопка; в то время истощенная почва в Южной Каролине могла давать около 300 фунтов хлопка с акра в год, в то время как наиболее продуктивные районы Черного пояса Алабамы могли давать от 800 до 1000 фунтов. [5] Кроме того, территория вокруг Хантсвилла, штат Алабама, хотя и не входила в «черный пояс», имела легкий доступ к реке Теннесси , что снижало транспортные расходы в Новый Орлеан, где хлопок можно было продавать и экспортировать. [3]
Наконец, чтобы стимулировать заселение западных Соединенных Штатов, Закон о земле 1804 года разрешил федеральному правительству продавать землю с аукциона со стандартным первоначальным взносом в 25% и процентной ставкой в 6%, «и спекулянты смешивались с поселенцами в спешке купить». [1] Покупатели могли легко получить кредит от Второго банка Соединенных Штатов , известного своей свободной практикой кредитования в своих южных и западных филиалах, в то время как другие региональные банки последовали его примеру.
Результаты
[ редактировать ]Вышеупомянутые факторы способствовали спекулятивному буму на всей территории , но особенно в округе Мэдисон, штат Алабама , где цены выросли примерно с 2 долларов за акр в 1817 году до 7,40 долларов за акр к 1818 году, при этом сообщалось о гораздо более высоких ценах (78 долларов за акр в один случае) в определенных регионах. [1] Производство хлопка в то время стоило около 0,15 доллара за фунт. [3] а в сочетании с преобладающими ценами на уровне 0,30 доллара за фунт это означает, что годовая прибыль составит около 120 долларов за акр. Такая прибыль оправдала бы даже самые высокие цены за акр, зарегистрированные в Хантсвилле. Активные покупатели могут быть более рациональными, чем многие предполагают. [6]
Бюст и последствия
[ редактировать ]После своего создания в 1817 году Второй банк Соединенных Штатов не смог контролировать бумажные деньги, выпущенные его филиалами банков на Западе и Юге, что способствовало спекулятивному земельному буму. Попытки ужесточить денежно-кредитную политику и потребовать кредитов способствовали панике 1819 года и привели к падению цен на недвижимость и товары. Кроме того, национальное и мировое производство хлопка оказалось эластичным и быстро росло. [3] В результате цены на хлопок высшего качества в Новом Орлеане упали с максимума в 0,32 доллара за фунт в январе 1818 года до 0,25 доллара за фунт в январе 1819 года и 0,16 доллара за фунт в январе 1820 года, где они оставались на протяжении десятилетий. [4] Учитывая себестоимость производства в размере 0,15 доллара за фунт, это снизит прибыль на акр более чем на 90%. В результате стоимость сельскохозяйственных земель резко упала: к 1819 году цены упали примерно до 0,20 доллара за акр. [3] и к 1820 году покупатели земли в Алабаме в совокупности были должны федеральному правительству 21 миллион долларов, из которых 12 миллионов долларов принадлежали самой Алабаме. [7] В долгосрочной перспективе « Тариф мерзостей» 1828 года и другие протекционистские меры , поддерживая северных производителей, постоянно снижали цены на землю на Юге, и к 1850 году цены за акр в округе Мэдисон все еще составляли всего около 0,29 доллара. [6]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с Чаппелл, Гордон Т. 1949. «Некоторые модели спекуляции землей на старом юго-западе». Журнал южной истории: 463–477.
- ^ « Глава 35: Закон от 26 марта 1804 г. ». Статуты в целом, Том II. 8-й Конгресс, 1-я сессия. Бостон: Чарльз К. Литтл и Джеймс Браун, 1845, стр. 277-283. Из Библиотеки Конгресса, Век законотворчества для новой нации: Документы и дебаты Конгресса США, 1774–1875 гг.; (по состоянию на 24 апреля 2013 г.).
- ^ Jump up to: а б с д и ж Глезер, Эдвард Л., Нация игроков: спекуляции недвижимостью и американская история (рабочий документ); по состоянию на 24 апреля 2013 г.
- ^ Jump up to: а б Коул, Артур Х. 1938. Оптовые цены на товары в Соединенных Штатах, 1700–1861 гг. Архивировано 6 апреля 2013 г. в Wayback Machine , Статистическое приложение, Фактические оптовые цены на различные товары. Издательство Гарвардского университета, Кембридж (по состоянию на 24 апреля 2013 г.).
- ^ Хоу, Дэниел Уокер. 2007. Что совершил Бог: преобразование Америки, 1815–1848 гг. (Оксфордская история Соединенных Штатов, том 5). Издательство Оксфордского университета.
- ^ Jump up to: а б Ставка на дом . 2013. Экономист.
- ^ Угощение, Пейсон Джексон. 1910. Национальная земельная система 1785-1820 гг. ЭБ Трит и Ко.