Пузырь недвижимости в Чикаго 1830-х годов
Пузырь в Чикаго недвижимости 1830-х годов был пузырем недвижимости , в течение которого цены за акр (в долларах 2012 года) в будущем Chicago Loop выросли с 800 долларов в 1830 году до 327 000 долларов в 1836 году, а затем упали до 38 000 долларов за акр к 1841 году. Банк Иллинойса начал конфисковывать большие объемы недвижимости после краха, прежде чем объявил о банкротстве в 1842 году.
Фон
[ редактировать ]До широкого использования железных дорог доступ к воде имел решающее значение для торговли; Перевезти товары на расстояние 30 миль по суше обычно стоит столько же, сколько переправить их через Атлантический океан. [1] В результате земля вблизи морских путей и ключевых портов была чрезвычайно ценной. Открытие канала Эри в 1825 году вызвало экономический бум во всем регионе Великих озер , открыв восточные и европейские рынки для сельскохозяйственной продукции Среднего Запада, а также позволив эффективно транспортировать готовую продукцию и иммигрантов в Великие озера. Чикаго, занимающий юго-западную оконечность территории, доступной через канал Эри, и обеспечивающий самый легкий путь к речной системе Миссисипи , получил бы огромную выгоду. Чикаго позже назвал улицы Канал и Клинтон (в честь сторонника канала ДеВитта Клинтона ) в честь коммерческого значения канала для его экономики. [2]
Чикаго был признан со времен Луи Жолье в 17 веке как стратегический пункт переправы на стыке системы реки Миссисипи и Великих озер . В 1835 году штат Иллинойс обязался устранить необходимость в перевозках и вырыть канал Иллинойс и Мичиган . После его завершения Чикаго станет основным центром транспортной сети Соединенных Штатов.
В настоящее время правительство штата Иллинойс, похоже, намеревается и дальше стимулировать рынок недвижимости посредством агрессивной практики кредитования. [3] Поскольку Банк Иллинойса был обязан политике штата, а также потому, что законодательный орган штата заставил банк поддерживать недвижимость, Гомер Хойт , экономист по земле и оценщик недвижимости, считает, что Банк Иллинойса, возможно, не взимал соответствующие процентные ставки, учитывая вероятность дефолта . [3] Эти низкие ставки, способствуя развитию спекулятивного пузыря, одновременно увеличили риски для Банка Иллинойса, а также для других банков Иллинойса, которые последовали примеру Банка Иллинойса.
Бум и спад
[ редактировать ]В результате этих факторов цены на землю в районе Чикаго выросли практически с нуля в 1830 году (800 долларов за акр в долларах 2012 года) до уровня Нью-Йорка к 1836 году (327 000 долларов за акр в долларах 2012 года), увеличившись на 40 775%, при этом даже более высокие цены вокруг Дирборн-авеню и реки Чикаго . [4] Кроме того, в Иллинойсе в целом наблюдался огромный бум цен на недвижимость и городских фондов. По оценкам Уолтерса, основание 1/3 всех городов, когда-либо созданных в центральном Иллинойсе, произошло между 1835 и 1837 годами. [5]
В 1837 году возникла широко распространенная паника из-за ужесточения кредитования в Англии. 29 мая 1837 года, когда вкладчики начали массово снимать деньги, банки Иллинойса приостановили выплаты. Когда эти банки обанкротились, внутренние улучшения Иллинойса, как и каналы, которые должны были финансироваться банками, прекратились. Это привело к значительной неопределенности относительно будущего Чикаго и в сочетании с общим отсутствием кредитов привело к падению цен на недвижимость в Чикаго примерно на 88% по сравнению с их пиком к 1841 году. [4]
Последствия
[ редактировать ]Канал Иллинойс и Мичиган был окончательно завершен в 1848 году, соединив Чикаго с рекой Миссисипи и оправдав ожидания первоначальных инвесторов. К 1856 году даже недвижимость в районе Чикаго-Луп, купленная на пике пузыря, все еще приносила годовой доход в размере 3,6%. [4] В масштабе штата результаты были хуже: 2/3 всех городов Иллинойса, основанных во время бума, были заброшены или никогда не были заселены, а строительство городов резко прекратилось и возобновилось только в 1850-х годах. [5]
Анализ
[ редактировать ]Эдвард Глезер , профессор экономики Гарварда, отмечает, что пузырь на рынке недвижимости в Чикаго был скорее продуктом непредсказуемости, чем иррациональности. [4] Учитывая риск того, что Чикаго может не стать транспортным узлом Среднего Запада, ценности сразу после краха кажутся оправданными. И даже на пике пузыря перспективы Чикаго выглядели особенно радужными: стоимость земли в 1836 году имела смысл, учитывая обоснованное предположение, что цены в Чикаго вырастут до четверти от цен в Нью-Йорке. [6]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Уилл, Джордж Ф., «Кратко о национальных дебатах о транспорте: инфраструктура - экономическая судьба». Филадельфийский исследователь. Доступно по адресу http://articles.philly.com/1990-03-12/news/25904448_1_infrastructure-population-growth-gnp .
- ^ «1897 — Происхождение названия улицы Чикаго» . chicagology.com . Проверено 6 апреля 2024 г.
- ^ Jump up to: а б Хойт, Гомер. 1933. Сто лет стоимости земли в Чикаго. Чикаго: Издательство Чикагского университета.
- ^ Jump up to: а б с д Глезер, Эдвард Л., Нация игроков: спекуляции недвижимостью и американская история (рабочий документ). Получено 7 апреля 2013 г. по адресу http://www.hks.harvard.edu/var/ezp_site/storage/fckeditor/file/pdfs/centers-programs/centers/taubman/working_papers/Glaeser_Ely.pdf .
- ^ Jump up to: а б Уолтерс, Уильям Д. 2010. Место продажи: Реклама города Иллинойс, 1835–1837 гг. Кафедра географии-геологии Университета штата Иллинойс. Доступно по адресу http://geo.illinoisstate.edu/downloads/walters_towns.pdf .
- ^ «Ставка на дом» . Экономист . ISSN 0013-0613 . Проверено 10 июля 2024 г.