Ливанский пузырь на рынке жилья
Пузырь на рынке жилья в Ливане — это экономический пузырь, затронувший почти весь ливанский сектор недвижимости, в результате чего цены на недвижимость выросли в геометрической прогрессии с 2005 года (в среднем в 5 раз по состоянию на февраль 2010 года), в то время как ВВП за этот период вырос лишь примерно на 52%. тот же период. [1]
Текущий статус пузыря
[ редактировать ]ВВП Ливана на душу населения составляет около 13 000 долларов США (после уплаты налогов), в то время как ливанцы, работающие за границей, зарабатывают в среднем около 30 000 долларов США в год (после уплаты налогов). Приличное жилье вдали от Бейрута может стоить около 150 000 долларов, приличное жилье в пригороде Бейрута может легко стоить в 4 раза дороже, а приличное жилье в центральном районе Бейрута может стоить миллионы. Поскольку цены на жилье постоянно растут, многие ливанские и другие инвесторы покупают (через ипотеку) дома, чтобы потом перепродать их (другим потенциальным инвесторам) по завышенным ценам. Эта стратегия, а также другие обманные стратегии агентов по недвижимости лишили многих ливанцев, как внутри, так и за пределами Ливана, возможности покупать недвижимость в Ливане. Кроме того, завышенные цены на жилье приводят к росту цен на аренду, дальнейшему росту инфляции и снижению реальных доходов ливанцев, проживающих в Ливане. Другие ливанцы, которые являются конечными покупателями (например, не думают о перепродаже своего дома), берут на себя долгосрочные и рискованные кредиты, чтобы погасить ипотеку. Поскольку банки дают только 60% стоимости дома, [2] Банковская система в Ливане может выдержать снижение цен на жилье на 40% в случае лопнувшего пузыря, это увеличит влияние взрыва на покупателя, поскольку иногда 40% могут составлять его жизненные сбережения (а также его семейный).
Цены на жилье в приличных районах выросли настолько, что в настоящее время они намного выше, чем в роскошных городах стран с политической стабильностью и гораздо более высоким ВВП на душу населения.
Контраргумент
[ редактировать ]Несмотря на замедление местного спроса, высокие цены на недвижимость сохраняются по нескольким причинам.Во-первых, сектор недвижимости Ливана в настоящее время сталкивается с реальным спросом, а не с большим спекулятивным спросом.требовать. Фактически, на жителей Ливана приходится большая часть спроса на недвижимость.Таким образом, сектор недвижимости Ливана не включает в себя высокий риск, связанный сспекулятивное давление, которое наблюдалось в других странах во время глобального финансового кризиса.кризис. Это объясняет устойчивость цен на недвижимость, которые не скорректировались в сторону понижения, учитываяпродолжающаяся динамика спроса со стороны конечных пользователей, несмотря на общее замедление рынка недвижимостирынок. Во-вторых, нехватка земли и растущее строительство роскошных резиденций.оказывать повышательное давление на цены на недвижимость. В-третьих, увеличение спроса на недвижимостьперемещенных сирийских граждан играет важную роль в компенсации сокращения местныхспрос, что способствует дальнейшей стабилизации цен на недвижимость.Чтобы понять несоответствие в динамике спроса на недвижимость, необходимоважно изучить эволюцию средней стоимости одной сделки с недвижимостью. Это значениепостепенно увеличивался в течение периода 2008–2013 гг. Самый высокий прирост зафиксированв регионе Метн, где среднее значение увеличилось на 107,3% за шестилетний периоддостигнет 213 584 долларов США в 2013 году. При этом средняя стоимость одной транзакции в Бейрутев регионе вырос на 69,5% за тот же отчетный период, достигнув 499 948 долларов США в 2013 году.и Кессерван также стали свидетелями роста средней стоимости сделок с недвижимостью, чтодостиг 121 913 и 144 711 долларов США соответственно. Однако, хотя средний объем продажЦена за сделку с недвижимостью продолжала расти в большинстве регионов в течение 2014 года, по данным Metn иВ регионах Кессервана ежегодно наблюдалось снижение средней стоимости одной транзакции.достигнув 194 807 и 127 614 долларов США в 2014 году. Это объясняется сочетаниемфакторы, включая корректировку цен в связи с падением спроса и переход к более мелким предприятиям.свойство, которое снижает стоимость транзакции.
Недостаток данных
[ редактировать ]Спекулятивный пузырь отражает ситуацию, в которой цены на активы постоянно торгуются по значительно более высоким значениям, чем их внутренняя стоимость. Таким образом, определение существования спекулятивного пузыря зависит от наличия надежных данных о ценах и модели для определения внутренней стоимости.
В Ливане нет официальной и достоверной статистики, позволяющей сделать такое объективное определение. Хотя данные о ВВП широко доступны [3] - 13 200 долларов США (оценка 2009 г.) - надежного индекса цен на недвижимость не существует. В настоящее время в Ливане также не проводится исследование качества жилья, которое можно было бы использовать для определения внутренней стоимости домов. Отсутствие надежных данных проявляется в дискуссиях о ценах на жилье в ливанской прессе, где в одной и той же статье упоминаются различные повышения цен. [4]
Таким образом, обсуждение «ливанского жилищного пузыря» основано на субъективных оценках эволюции наблюдаемых цен на недвижимость относительно ее внутренней стоимости.
Кроме того, нет надежных данных для оценки среднего дохода ливанцев, работающих за границей, что усложняет анализ вероятных причин возможного пузыря на рынке жилья.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Всемирный банк, Показатели мирового развития – Google Public Data Explorer» . www.google.com .
- ^ Халави, Дана (26 февраля 2010 г.). «Саламе исключает возникновение пузыря на рынке недвижимости» . Ежедневная звезда Ливана . Архивировано из оригинала 28 февраля 2010 г. Проверено 28 ноября 2022 г.
- ^ «Ливан» . Центральное разведывательное управление. 16 ноября 2022 г. – через CIA.gov.
- ^ «Новости Ливана – СЕЙЧАС Ливан – бум на рынке недвижимости в Бейруте – это не пузырь» . www.nowlebanon.com . Архивировано из оригинала 19 апреля 2011 г.