✖


Jump to content

Пузырь на рынке недвижимости Новой Зеландии

Денежная масса Новой Зеландии и инфляция
  Денежная масса М3 увеличивается
  Жилищная инфляция
  Индекс потребительских цен

Пузырь недвижимости в Новой Зеландии является серьезной национальной экономической и социальной проблемой. С начала 1990-х годов цены на жилье в Новой Зеландии росли значительно быстрее, чем доходы населения. [1] оказание все большего давления на поставщиков государственного жилья, поскольку все меньше домохозяйств имеют доступ к жилью на частном рынке. Пузырь недвижимости оказал существенное влияние на неравенство в Новой Зеландии, где сейчас один из самых высоких показателей бездомности в ОЭСР. [2] и рекордно высокий лист ожидания на государственное жилье. [ нужны разъяснения ] [3] Государственная политика пытается справиться с кризисом с 2013 года, но дала ограниченный эффект в плане снижения цен или увеличения предложения доступного жилья. Однако в 2022 году цены начали падать в ответ на сокращение доступности ипотеки и увеличение предложения. В некоторых регионах падение составило около 9%, хотя и из-за очень высоких цен.

Недоступное жилье оказало глубокое воздействие на общество Новой Зеландии. В период с 1986 по 2013 год доля домовладельцев упала с 74% до 65%.

Фон

[ редактировать ]

пузырь цен на жилье определяет Экономист Джозеф Стиглиц как период спекулятивных покупок, когда инвесторы демонстрируют готовность платить высокую цену сегодня, потому что они верят, что она будет такой же высокой (или выше) завтра. [4] Исследование 2016 года обнаружило доказательства существования пузыря на рынке жилья Новой Зеландии с 2003 года, который остановился в 2007/8 году из-за последствий Великой рецессии . [ нужна ссылка ] Второй пузырь появился в Окленде в 2013 году, и до 2015 года не было заметных побочных эффектов на другие регионы. [5] Однако начиная с 2015 года быстрый рост цен произошел в небольших центрах. [ нужна ссылка ]

Жилье в Новой Зеландии сильно повлияло на колонизацию (начиная с 19 века), довоенное государственное вмешательство , послевоенное государственное вмешательство, а также экономические и финансовые реформы, проведенные с 1980-х годов. Хотя коренное население маори традиционно жило сообща , европейские поселенцы , многие из которых бежали из трущоб викторианской Британии , установили тенденцию в пользу индивидуальных домов, каждый из которых построен на отдельном участке земли – легендарной четверти акра , в том же духе, что и Американский белый штакетник . [6] Новозеландское общество в целом продолжает мечтать о собственном жилье, несмотря на меняющиеся экономические и экологические условия. Местный сектор недвижимости пропагандирует мифы о подъеме (и вверх) по лестнице недвижимости. [7] соответственно, новозеландские политики продвигают идею стабильной демократии, основанной на собственности. [8] [9] [10]

В 1977 году был принят Закон о городе и планировании, который облегчил NIMBY противодействие новому жилью поблизости и принудительное зонирование . Это привело к росту цен на жилье в среднем на 2% на каждый 1% прироста населения в период с 1977 по 2018 год по сравнению с ростом на 0,5% на 1% прироста населения в период с 1938 по 1977 год. [11]

Четвертое лейбористское правительство (избранное в 1984 году) быстро ввело политику экономического дерегулирования. [12] в результате политики предыдущего премьер-министра Малдуна Роберта «Думай масштабно» , которая оставила страну по уши в долгах. [13] Инвестиции в акции быстро росли, зачастую без проведения комплексной проверки. [14] [15] Крах рынка акций 1987 года особенно сильно ударил по экономике Новой Зеландии. [16] при этом NZSE упал примерно на 60% от своего пика. [17] [18] Многие инвесторы, которые сильно потеряли во время краха 1987 года, так и не вернулись на рынок акций, вместо этого выбрав явно более безопасный вариант инвестиций в недвижимость . [19] [20] [16] [15]

В 1989 году парламент принял Закон о резервном банке, в котором особое внимание уделялось сдерживанию инфляции и процентных ставок, что, в свою очередь, снизило стоимость займов для приобретения основных средств, таких как дома. В том же году были отменены налоговые льготы для пенсий, страхования и других подобных инвестиций, но не для недвижимости. Два года спустя Закон об управлении ресурсами (RMA) заменил ряд законов о региональном планировании, включая Закон о городах и планировании. Некоторый [ ВОЗ? ] рассматривают RMA как препятствие на пути строительства доступного жилья . [21] Хотя строительство и распродажа государственных домов происходила циклично с момента создания государственной жилищной программы, в 1990-е годы они были распроданы в рекордных количествах без замены. [22] [23] Количество государственных домов в стране достигло пика в 70 000 в 1991 году, пока не началась распродажа. [24]

Наряду с институциональными реформами в жилищном секторе, проблемами некачественного строительства , исторической несправедливостью и недостаточным обеспечением потребностей коренных маори , [25] и стойкое неравенство доходов , [26] отсутствие доступного жилья является критической проблемой. После Великой рецессии быстрый рост цен на жилье породил доступного жилья. кризис [ нужна ссылка ] а жилье является важным вопросом в политической повестке дня с 2013 года. [ нужна ссылка ] Несмотря на ряд политических мер по преодолению кризиса, цены продолжают расти по всей стране. Как показано ниже, реальные цены на жилье выросли почти в три раза в период с 2000 по 2018 год. [27]

Кризис доступности

[ редактировать ]

Хотя цены на жилье почти непрерывно росли с начала 1990-х годов, только в 2007 году средства массовой информации начали сообщать о кризисе доступности. [28] В целом по стране цены на недвижимость выросли на 80% в реальном выражении в период с 2002 по 2008 год. [29] Великая рецессия привела к падению номинальных цен на 10% в 2008 году, однако затем рост цен снова значительно ускорился, и к 2014 году номинальные цены в Окленде были на 34% выше докризисного пика. [30]

По состоянию на 2019 год средняя цена дома в Новой Зеландии превысила 700 000 новозеландских долларов , при этом средние цены в крупнейшем городе страны Окленде превысили 1 000 000 долларов во многих пригородах. [31] Соотношение между средней ценой дома и средним годовым доходом домохозяйства увеличилось с чуть более 3,0 в январе 2002 года до 6,27 в марте 2017 года, при этом показатели Окленда составляют от 4,0 до 9,81 соответственно. [32] [33]

По состоянию на 2021 год средняя цена дома в Новой Зеландии превысила 1 000 000 долларов. [34]

В 2017 году аналитический центр Demographia поставил рынок жилья Окленда на четвертое место в мире по недоступности – после Гонконга , Сиднея и Ванкувера – при этом средние цены на жилье выросли с 6,4 раз выше среднего дохода в 2008 году до 10 раз в 2017 году. [35] Другое исследование, проведенное в 2016 году, показало, что средние цены на жилье в Окленде превосходят цены в Сиднее. [36] В том же году Международный валютный фонд поставил Новую Зеландию на первое место по недоступности жилья в ОЭСР . [37] и призвал к налогообложению спекуляций недвижимостью. [38]

Несколько владельцев недвижимости в Новой Зеландии не облагаются налогом на прирост капитала и могут использовать отрицательный заемный капитал для своей недвижимости, что делает его привлекательным вариантом для инвестиций. [39] [40] Однако потенциальные покупатели домов обвиняют инвесторов в недвижимость в том, что они вытесняют их. [41] Когда Рабочая группа по налогам сообщила о своих выводах парламенту в 2019 году, среди ее рекомендаций был налог на прирост капитала, но от него пришлось отказаться после того, как не удалось заручиться достаточной поддержкой парламента. [42]

Согласно реестру денежных интересов Новой Зеландии за 2017 год, [43] 120 членов парламента Новой Зеландии владеют более чем 300 объектами недвижимости. [44] [45] [46] вызывая обвинения в конфликте интересов . [47]

Настроения NIMBY среди постоянных домовладельцев, особенно в отношении попыток ослабить правила плотности застройки в Окленде, такие как Унитарный план. [48] — также упоминается как основной фактор возникновения пузыря на рынке жилья. [49] [50] [51] [52] [53] [11] В ответ возникло движение YIMBY , состоящее в основном из молодых людей и призывающее к действиям против недоступности жилья, включая повышение зонирования. [54] [55] [56] [57]

В конце 2021 года компания Valocity, занимающаяся данными о недвижимости, сообщила, что более 22 100 домов принадлежали «мега-арендодателям», которым принадлежало более 20 объектов недвижимости каждый, что является частью тенденции к дальнейшей концентрации рынка жилья инвесторами. [58]

Региональная динамика

[ редактировать ]

Пузырь цен на жилье впервые возник в Окленде, а затем распространился на другие районы страны. На рисунке ниже показаны региональные изменения средней цены на жилье в период с 2014 по 2019 год. [59]

Годовое изменение средней цены дома, 2014–2019 гг. Источник: QV.

Социальные последствия кризиса доступности

[ редактировать ]
См. Также: Бездомность в Новой Зеландии

Недоступное жилье оказало глубокое воздействие на общество Новой Зеландии. В период с 1986 по 2013 год доля домовладельцев упала с 74% до 65%. [60]

Самая последняя статистика по бездомности, полученная в результате переписи населения 2013 года , показала, что 1% населения живет в условиях серьезной жилищной нехватки. Из этого населения 71% временно проживают в сильно перенаселенных частных домах, 19% живут в коммерческих домах или мараэ, а 10% живут на улице или в машине. [61] В период с 2017 по 2019 год очередь на получение государственного жилья увеличилась вдвое, достигнув рекордных 12 500 в августе 2019 года. [62] В отчете 2018 года было обнаружено, что поставщики экстренного жилья отказывают 80–90% тех, кто обращается за помощью. [63]

Лист ожидания государственного жилья
Источник: Минсоцразвития/Министерство жилищного строительства и городского развития.
Год Имеющие право семьи и отдельные лица, ожидающие государственного жилья
14 сентября
4,189
15 сентября
3,399
16 сентября
4,602
17 сентября
5,844
18 сентября
9,546
19 сентября
13,966
20 сентября
21,415
21 сентября
24,546
22 сентября
24,996
23 сентября
25,284

Существенный рост цен на недвижимость за последние десятилетия существенно повлиял на распределение богатства в Новой Зеландии. за 2019 год Список богатых людей National Business Review показал, что восемь из 25 самых богатых людей заработали свои деньги на недвижимости, а 16 из 20 новых участников списка также разбогатели благодаря инвестициям в недвижимость. [64] Рост цен объясняется различными факторами, включая дерегулирование, массовую иммиграцию и политику, при этом ведутся серьезные споры о том, как решить эту проблему из-за ее большого размера по сравнению с экономикой.

Пожар Loafers Lodge в мае 2023 года, в результате которого пять человек погибли и 20 получили ранения, еще больше усилил внимание к последствиям жилищного кризиса. [65] [66]

Ответные меры политики

[ редактировать ]

Политика по преодолению кризиса доступности жилья охватывает регулирование землепользования и планирования, государственное обеспечение жильем, правила собственности и инвестиций, а также финансовое регулирование.

Национальное правительство, 2008–2017 гг.

[ редактировать ]

Особые жилые районы

[ редактировать ]

В 2013 году правительство приняло Закон о жилищном соглашении и специальных жилищных зонах 2013 года, введя специальные жилищные зоны (SHA) для увеличения предложения земли в городских районах. В пределах определенных СРП застройки размером более 14 квартир должны были выделять 10% жилья по «доступным» ценам. Доступность определялась как 75% средней цены дома в регионе, или цена, при которой домохозяйства, зарабатывающие до 120% среднего дохода домохозяйства, будут тратить не более 30% валового дохода на аренду или погашение ипотеки. Исследования показали, что мало доказательств эффективности этой политики по повышению доступности. [67] Действие закона не было продлено после 2019 года после получения неутешительных результатов. [68]

С 2016 года жилищное строительство, запланированное Fletcher Building в специально отведенном жилом районе в Ихуматао, встретило сопротивление протестующих, которые разбили на этом месте лагерь. Противники утверждали, что земля была конфискована во время войны Вайкато в 1863 году в нарушение Договора Вайтанги . В 2017 году Организация Объединенных Наций рекомендовала правительству Новой Зеландии пересмотреть определение Ихуматао в качестве особого жилого района, обратив внимание на потенциальные нарушения прав человека. [69] В 2019 году, после того как протестующим было вручено уведомление о выселении и усилилось присутствие полиции, премьер-министр объявил, что в Ихуматао не будет никакого развития, пока правительство пыталось найти решение. [70]

Тест ярких линий

[ редактировать ]

В октябре 2015 года правительство ввело тест «яркой линии» для сокращения спекулятивных инвестиций. Этот тест применяется ко всей собственности, приобретенной после принятия закона, и облагает прирост капитала налогом на том же уровне, что и ставка подоходного налога продавца. [71]

Ограничения по стоимости кредита

[ редактировать ]

Отношение кредита к стоимости измеряет, сколько банк ссужает под недвижимость по сравнению с общей стоимостью недвижимости. Ограничения на соотношение кредита к стоимости (LVR) были впервые введены в 2013 году Резервным банком Новой Зеландии . Ограничения включали «ограничение скорости» на долю кредитов с высоким LVR, которые могут выдавать банки, а также порог, определяющий кредиты с высоким LVR. [72]

Первоначальные ограничения LVR в октябре 2013 года ограничивали банки выдачей не более 10% кредитов, превышающих 80% LVR. В 2015 году ограничения были пересмотрены с учетом целевой инфляции цен в Окленде: ограничения были ослаблены до 15% выше 80% LVR для кредитов за пределами Окленда и увеличены до 5% выше 70% LVR для покупок инвесторов в Окленде. В 2016 году ограничения для инвесторов из Окленда еще более ужесточились: до 5% против 60% LVR.

С 2018 года ограничения LVR постепенно снизились до 20% против 80% для владельцев-арендаторов и до 5% против 70% для инвесторов. В апреле 2020 года Резервный банк снял ограничения на ипотечное кредитование в ответ на пандемию COVID-19 , чтобы гарантировать, что правила LVR не окажут чрезмерного влияния на кредиторов или заемщиков в рамках схемы отсрочки ипотеки, введенной в ответ на пандемию. [73]

Резервный банк предположил, что целевые ограничения на недвижимость в Окленде в 2015 году могли способствовать инфляции цен в других регионах. [74]

Заявление о национальной политике в области потенциала городского развития (NPS-UDC)

[ редактировать ]

Планируется, что NPS-UDC будет заменен Заявлением о национальной политике городского развития (NPS-UD), с которым правительство консультировалось в 2019 году.

Целью NPS-UDC, введенной в 2016 году, было обеспечение того, чтобы местные власти предоставили достаточный потенциал развития для удовлетворения спроса на землю для жилищного и коммерческого использования. НПС-УДК предусматривал адресные меры для быстроразвивающихся территорий.

Первое коалиционное правительство Лейбористской партии Новой Зеландии, 2017–2020 гг.

[ редактировать ]

Запрет на иностранное владение

[ редактировать ]

В августе 2018 года парламент Новой Зеландии принял закон, запрещающий иностранцам-нерезидентам покупать существующие дома. [75] выполнение предвыборного обещания Первой партии Новой Зеландии. Закон позволяет нерезидентам владеть до 60% квартир в новостройках, однако им не разрешается покупать существующие дома. Иммиграция оставалась предметом споров в отношении доступности жилья; Резервный банк и другие назвали иммиграцию фактором роста цен на жилье. [ нужна ссылка ] Ежегодная чистая миграция по состоянию на 2017 год составляла примерно 70 000 человек по сравнению со средним показателем 15 000 за предыдущие 25 лет. [76] [77] Однако Министерство бизнеса, инноваций и занятости опровергло этот акцент, заявив, что новозеландцы, возвращающиеся из-за границы, составляют большую часть притока, и что существует необходимость допустить «квалифицированных мигрантов, необходимых для увеличения предложения жилья». [78] В 2016 году сообщалось, что в Окленде было более 33 000 «призрачных» объектов недвижимости, которые были зарегистрированы как незанятые, многие из которых, как полагают, принадлежали отсутствующим иностранцам. [79] [80]

Расширение теста ярких линий

[ редактировать ]

Тест «яркой линии», введенный при предыдущей администрации, был продлен до пяти лет, чтобы уменьшить стимулы для спекулятивных инвестиций в недвижимость. Правило пяти лет применяется к недвижимости, приобретенной после марта 2018 года, при этом основной семейный дом освобождается от налога. [81] Изменения в законном владении имуществом могут считаться его продажей и могут «сбросить часы» пятилетнего срока, даже если имущество по существу принадлежит и контролируется одним и тем же лицом. [82]

Государственное жилищное строительство

[ редактировать ]

В декабре 2017 года коалиционное правительство Лейбористской партии и Новой Зеландии остановило продажу недвижимости Housing New Zealand . [83] и взял на себя обязательство расширить предложение государственного жилья.

КивиСтрой

[ редактировать ]

KiwiBuild , ведущая жилищная политика Лейбористской партии Новой Зеландии , предложила построить 100 000 домов за десять лет, чтобы решить кризис доступности. Схема планировала увеличить предложение жилья, предоставив застройщикам больше стимулов для быстрого строительства доступных домов. Это включало программу «Земля для жилья», в рамках которой пустующие земли приобретались для последующей продажи застройщикам с условиями предоставления 20% жилья под государственное жилье и предоставления 40% «доступного» жилья в соответствии с критериями KiwiBuild. Схема также приобретала незапланированную недвижимость у застройщиков для продажи соответствующим покупателям. [84] Определен потенциал строительного сектора для достижения целей KiwiBuild [ кем? ] В качестве проблемы правительство представило список нехватки KiwiBuild, позволяющий аккредитованным строительным работодателям ускорить процесс иммиграции для строителей. [85]

Критика этой политики подчеркнула, что цены на дома KiwiBuild оставались недоступными для многих: «доступная» недвижимость стоила более 500 000 новозеландских долларов в Окленде и 300 000–500 000 новозеландских долларов на остальной территории страны. [86] К сентябрю 2019 года в рамках этой схемы было сдано всего 258 домов, что значительно ниже целевых показателей. [87] Рост спроса также показал, что дома Kiwibuild не привлекли покупателей, а в некоторых регионах непроданные дома были выставлены на частный рынок. [87]

Сброс KiwiBuild
[ редактировать ]

Вышла «перезагрузка» KiwiBuild [ кем? ] в 2019 году после перестановки министерских обязанностей по жилищному строительству и назначения доктора Меган Вудс министром жилищного строительства. [88] Пересмотренная политика отказалась от цели построить 100 000 домов за десять лет и ввела варианты аренды с выкупом и долевого участия для повышения доступности. Требование к покупателям первого жилья владеть своими домами Kiwibuild в течение как минимум трех лет было снижено до одного года.

Заявление о национальной политике городского развития (NPS-UD)

[ редактировать ]

С НПС-УД были проведены консультации по [ кем? ] в октябре 2019 года для замены и расширения НПС-УДК 2016 года. Цель NPS-UD аналогична цели его предшественника: обеспечить рост в новых областях путем устранения ненужных ограничений, ориентированных на быстрорастущие области.

Документ для обсуждения [89] включал ряд требований к советам, в том числе:

  • новые цели для стратегий будущего развития, чтобы гарантировать, что рост скоординирован и реагирует на спрос.
  • обеспечение роста за счет интенсификации и развития новых территорий таким образом, чтобы способствовать созданию качественной городской среды.
  • разработка и поддержание доказательной базы по спросу и ценам на жилье и землю
  • обеспечение координации планирования на городских территориях с учетом проблем, волнующих иви и хапу

НПС-УД планировался [ кем? ] для реализации к середине 2020 года.

Лейбористское правительство, 2020–2023 гг.

[ редактировать ]

Отмена Закона об управлении ресурсами

[ редактировать ]

В 2020 году Лейбористская партия получила парламентское большинство ; В 2021 году новое правительство объявило, что планирует отменить Закон об управлении ресурсами и заменить его тремя отдельными законами о планировании: [90] [91]

  • Закон о естественной и искусственной среде, посвященный землепользованию и экологическому регулированию.
  • Закон о стратегическом планировании, объединяющий законы, касающиеся развития
  • Закон об адаптации к изменению климата, ориентированный на управляемое отступление и его финансирование

Об изменениях в законе объявил министр окружающей среды Дэвид Паркер после независимой проверки на высоком уровне Закона об управлении ресурсами в 2020 году, в результате которой был сделан вывод о том, что Закон не достиг своей цели. [92] [93] RMA было окончательно отменено 16 августа 2023 года. [94]

Реформа марта 2021 г.

[ редактировать ]

Поскольку в феврале 2021 года доступность жилья ухудшилась, Джасинда Ардерн объявила, что ее правительство провело существенный пересмотр жилищной политики: [95] [96] [97]

  • Отмена налогового вычета по процентной ставке.
  • Ограничение жилищной помощи снято для покупателей первого жилья.
  • Выделение инфраструктурных фондов (называемых Фондом ускорения жилищного строительства) для районных советов.
  • Продление срока действия теста Bright Line с пяти до десяти лет.

Министерство финансов рекомендовало продлить срок действия теста «Яркая линия» с пяти до двадцати лет, что вдвое больше, чем было в конечном итоге реализовано. И Налоговое управление, и Казначейство призвали правительство не отменять вычет процентной ставки. [98]

Позже в том же году двухпартийное соглашение о стандартах проживания средней плотности (MDRS) было разработано и подписано Лейбористской и национальной партиями в парламенте, чтобы смягчить правила плотности городского населения. Новые правила позволят строить дома до трех этажей на существующих территориях без необходимости получения разрешения на использование ресурсов. [99] Однако два года спустя Национальная партия вышла из соглашения, заявив, что их собственная жилищная политика была «более амбициозной и давала советам свободу действий и гибкость». [100]

Рассматриваются альтернативные решения

[ редактировать ]

Налоговая реформа

[ редактировать ]

Налог на прирост капитала

[ редактировать ]

В настоящее время в Новой Зеландии нет налога на прирост капитала от инвестиций в недвижимость. Тест «яркой линии», введенный в 2015 году и расширенный в 2018 году, направлен на обложение налогом прироста капитала от недвижимости, однако основной семейный дом, поместья или недвижимость, проданная в рамках урегулирования отношений, освобождены от налога.

В конце 2017 года лейбористское правительство учредило Налоговую рабочую группу — консультативную группу для изучения вопросов улучшения справедливости и сбалансированности налоговой системы. Группа опубликовала свой отчет в феврале 2019 года, в котором рекомендовала ввести налог на прирост капитала, который применяется к прибылям и большинству убытков, связанных со всеми типами земли и улучшениями, за исключением основного семейного дома. [101] Этот налог будет применяться к аренде и вторым домам, бизнес-активам, земле и акциям. После бурных дебатов в обществе и средствах массовой информации правительство отказалось от своего плана по введению налога на прирост капитала, сославшись на отсутствие консенсуса внутри правительства. [102] ОЭСР и МВФ выпустили множество рекомендаций по введению налога на прирост капитала. [103] [104] [105] [106]

Налог на стоимость земли

[ редактировать ]

Налогообложение стоимости земли было предложено рядом комментаторов, в том числе д-ром Артуром Граймсом и д-ром Эндрю Коулманом. [107] Доктор Райан Гринуэй-МакГреви, [108] экономист Шамубил Икуб и Бернард Хики. [109]

Реформа землепользования

[ редактировать ]

В сентябре 2015 года Комиссия по производительности Новой Зеландии опубликовала всеобъемлющий отчет об использовании земли для строительства жилья , подготовленный по заказу правительства для анализа процессов местных советов по предоставлению земли под жилье с упором на быстрорастущие районы. Согласно отчету, недостаточное предложение пригодных для застройки заброшенных и новых земель было основным фактором роста цен на жилье в период с 2000 по 2015 год. В нем предлагались реформы в ряде областей:

  1. Снятие ограничительного контроля за планированием в зонах со свободными мощностями существующих инфраструктурных сетей.
  2. Более эффективное возмещение затрат на инфраструктуру
  3. Более широкое использование анализа затрат и выгод для правил землепользования
  4. Предоставление местным органам городского развития (UDA) больше полномочий для строительства жилья
  5. Полномочия центрального правительства вмешиваться, чтобы обеспечить высвобождение достаточного потенциала развития, если советы не могут высвободить землю (это было реализовано в Заявлении о национальной политике в области потенциала городского развития 2016 года ).

Финансовое регулирование

[ редактировать ]

Лимиты отношения долга к доходу

[ редактировать ]

В 2017 году Резервный банк Новой Зеландии опубликовал консультационный документ по лимитам отношения долга к доходу как инструменту ограничения роста кредитования и снижения риска дефолта по ипотечным кредитам во время экономического спада. Высокий уровень частного долга представляет собой значительный макроэкономический риск. Это снижает потребление домохозяйств, направляя значительную часть доходов на обслуживание долгов, а также делает домохозяйства уязвимыми перед экономическими потрясениями. [110]

Потенциальные последствия взрыва пузыря

[ редактировать ]

По словам инвестиционного менеджера Брайана Гейнора в 2012 году, падение цен на жилье на 10% уничтожит личное богатство новозеландцев на 60 миллиардов долларов, что превысит потери от краха рынка акций 1987 года. [14] Стив Кин , один из немногих экономистов, предсказавших Великую рецессию , предупредил в середине 2017 года, что Новая Зеландия станет одной из многих стран, которые испытают обвал частного долга, связанного с жильем, и что «пузырь лопнет в ближайшие один-два года». годы". [111] В отчете, опубликованном Goldman Sachs, прогнозируется, что в Новой Зеландии за тот же период вероятность «жилищного краха» составит 40%. [112] Финансовый обозреватель Бернард Хики назвал рынок недвижимости Новой Зеландии в 2014 году « слишком большим, чтобы обанкротиться », и поддерживает схему страхования вкладов на случай банковского краха, вызванного крахом недвижимости. [113] Позже, в 2021 году, Хики охарактеризовал экономику Новой Зеландии как «рынок жилья с добавленными деталями». [114]

По оценкам Резервного банка Новой Зеландии, общая стоимость жилищных кредитов увеличилась с чуть менее 60 миллиардов долларов в 1999 году до более 220 миллиардов долларов в 2016 году. [115]

В апреле 2021 года общая стоимость жилищных кредитов оценивалась в 307,9 миллиарда долларов, увеличившись более чем на 30 миллиардов долларов за предыдущий 12-месячный период. [116]

См. также

[ редактировать ]

Ссылки

[ редактировать ]
  1. ^ Бернард Хики (17 августа 2009 г.). «Мнение: Почему золотые старички ошибаются: жилье сейчас менее доступно, чем в 1987 и 1975 годах (исправлено)» . Интерес.co.nz.
  2. ^ Барретт, Джонатан (20 мая 2018 г.). «Оставленные позади: почему в быстро развивающемся городе Новой Зеландии наблюдается кризис бездомности» . Рейтер .
  3. ^ Кук, Генри (20 августа 2019 г.). «Список ожидания государственного жилья достиг нового максимума: 12 644 домохозяйства месяцами ждут жилья» . Вещи .
  4. ^ Стиглиц, Дж. Э. (1990). «Симпозиум по пузырям». В: Журнал экономических перспектив Vol. 4 № 2, стр. 13–18.
  5. ^ Гринуэй-МакГреви, Р. (2015). «Горячая недвижимость в Новой Зеландии: эмпирические свидетельства пузырей на рынке жилья в мегаполисах» . Экономические документы Новой Зеландии . 50 (1): 88–113. дои : 10.1080/00779954.2015.1065903 . hdl : 2292/25259 . S2CID   16641463 . Последние данные показывают, что в большом мегаполисе Окленда в настоящее время раздувается новый пузырь на рынке недвижимости, который начался в 2013 году. Но пока нет никаких свидетельств какого-либо заражающего эффекта этого пузыря на другие центры, в отличие от более раннего пузыря в 2003 году. –2008 г., для которого имеются свидетельства распространения пузыря на рынке жилья из Окленда в другие центры.
  6. ^ Джон Берн-Мердок (17 марта 2023 г.). «Англосфере нужно научиться любить жизнь в квартире» . Файнэншл Таймс .
  7. ^ «REINZ приветствует заявление National об отмене 90-дневного выселения без причины» . ООО Мировые новости. Скуп Медиа. 10 мая 2020 г. Проверено 24 марта 2021 г. Институт недвижимости Новой Зеландии (REINZ) сегодня приветствовал заявление National о жилищной политике [...] Бинди Норвелл, генеральный директор REINZ, говорит: «[...] Что касается арендаторов социального жилья, которые могут покупать свое собственное жилье, дом, это отличная инициатива, и мы надеемся, что она позволит многим людям впервые ступить на лестницу собственности [...]».
  8. ^ Например: «Стройте как бумеры» . Партия АСТ . ACT Новая Зеландия . Проверено 24 марта 2021 г. Безопасное, надежное и доступное жилье обеспечивает платформу для стабильной семьи. Домовладение дает каждому долю в обществе.
  9. ^ Сравнивать: «Политика кампании Лейбористской партии на 2020 год: Жилье» . Лейбористская партия Новой Зеландии . Лейбористская партия Новой Зеландии . Проверено 24 марта 2021 г. Лейбористская партия продолжит внедрение схемы прогрессивного домовладения, которая будет поддерживать семьи с низкими доходами, пытающиеся собрать депозит или выплатить ипотеку для приобретения жилья в собственность.
  10. ^ Сравнивать: «Жилье, инфраструктура и города мирового класса» . Национальная партия Новой Зеландии . 2020 . Проверено 24 марта 2021 г. Массовое недавнее повышение цен на жилье еще больше лишает наших детей возможности когда-либо покупать дом. [...] Чрезвычайная ситуация с жильем усиливает неравенство и сильнее всего бьет по молодым новозеландцам. Мы уже наблюдаем значительный рост числа работающих бедняков здесь, в Новой Зеландии, где люди трудятся, но все еще не могут добиться успеха. Рост цен на жилье только усугубляет ситуацию.
  11. ^ Jump up to: а б Дилипа Фонсека (5 апреля 2022 г.). «Комиссия по инфраструктуре: политики и Нимби создали жилищный кризис» . Вещи.
  12. ^ «Правительство и либерализация рынка» . Энциклопедия Те Ара Новой Зеландии.
  13. ^ Хембри, Оуэн (31 января 2011 г.). «В тени мыслить масштабно» . Архивировано из оригинала 10 января 2014 года.
  14. ^ Jump up to: а б Гейнор, Брайан (20 октября 2012 г.). «Последствия кризиса на рынке недвижимости превзойдут крах акций 87 года» . Новозеландский Вестник .
  15. ^ Jump up to: а б Надин Хиггинс (7 сентября 2017 г.). «Очевидец: Черный понедельник» . Радио Новой Зеландии.
  16. ^ Jump up to: а б Лиам Данн (12 октября 2017 г.). «Крушение» . Новозеландский Вестник. В октябре 1987 года мир потряс крах фондового рынка. Нигде это не пострадало сильнее, чем Новая Зеландия.
  17. ^ «Индекс цен на акции, 1987–1998 годы» . Архивировано из оригинала 25 мая 2010 года.
  18. ^ «Коммерческая основа: Фондовая биржа, Официальный ежегодник Новой Зеландии, 2000 год» . Статистическое управление Новой Зеландии . Архивировано из оригинала 4 марта 2016 года . Проверено 8 декабря 2014 г.
  19. ^ Тони Филд (3 августа 2016 г.). «Акции превосходят недвижимость, но не являются популярным инвестиционным выбором» . Ньюшуб. Г-н Бил говорит, что новозеландцы, естественно, не любят инвестировать и очень сосредоточены на недвижимости, а воспоминания о крахе 1987 года все еще живы.
    «Похоже, что Новая Зеландия до сих пор не инвестирует в рынок акций из-за того, что произошло во время краха рынка акций в 1987 году».
  20. ^ «Фактор прикосновения» . Новозеландский Вестник. 15 февраля 2005 г. Привлекательность инвестиций в недвижимость весьма многогранна. Для некоторых это чувствительный фактор. Они могут купить недвижимость, проехать мимо нее и прикоснуться к ней, чего они не могут сделать с акциями и облигациями. [...] У других был плохой опыт с акциями (вспомните обвал фондового рынка в 1987 году, инвесторов, которые получили сожженное убежище). не забыли) и другие схемы сбережений и ищем альтернативные формы инвестиций.
  21. ^ Бернард Хики (19 апреля 2017 г.). «1989 год был нулевым годом для Generation Rent» . Newsroom.co.nz. Как Комиссия по производительности труда и нынешнее правительство неоднократно отмечали в последние годы, RMA открыло эпоху, когда советы и жители с большей неохотой открывали землю для строительства жилья, отчасти потому, что было легче возражать против нового строительства, а отчасти потому, что механизмы финансирования советов усложнили задачу.
    Конечным результатом стало снижение темпов жилищного строительства в Новой Зеландии с примерно девяти домов на 1000 человек в год в 1950-х, 1960-х и 1970-х годах до примерно пяти домов на 1000 человек в 1990-х и 2000-х годах. Потенциал дополнительного предложения жилья как в ответ на повышение цен на жилье, так и в последующем смягчении роста был подорван эффектами RMA и механизмов финансирования муниципалитетов.
  22. ^ «Общий государственный жилищный фонд» . Те Ара - Энциклопедия Новой Зеландии.
  23. ^ «История государственного жилищного строительства» . Кайнга Ора – Дома и сообщества.
  24. ^ Шамубил Эакуб (25 мая 2016 г.). «Сталкивается ли Новая Зеландия с кризисом совести?» . РНЗ.
  25. ^ «Часть 2: Жилищные потребности и история маори, а также текущие государственные программы» . Управление Генерального аудитора Новой Зеландии . Проверено 1 ноября 2019 г.
  26. ^ «Правда о неравенстве в Новой Зеландии» . Вещи . 17 января 2017 года . Проверено 1 ноября 2019 г. 20 процентов самых богатых домохозяйств Новой Зеландии владеют 70 процентами богатства, а 10 процентов самых богатых домохозяйств владеют половиной богатства.
  27. ^ Экономические обзоры ОЭСР: Новая Зеландия, 2019 г.
  28. ^ «Ваши взгляды: как позволить себе дом в Новой Зеландии». Новозеландский Вестник . 22 января 2007 г.
  29. ^ Отдел цен на жилье (2008 г.) Заключительный отчет отдела цен на жилье: рост цен на жилье и жилье в Новой Зеландии. Веллингтон: Департамент премьер-министра и кабинета министров.
  30. ^ Мерфи, Л. (2015). «Политика предложения земли и доступного жилья: Жилищное соглашение Окленда и специальные жилищные зоны». Городские исследования . 53 (12): 2530–2547. дои : 10.1177/0042098015594574 . S2CID   153777950 .
  31. ^ Файерс, Энди (4 декабря 2016 г.). «Надувание пузырей: Где пузырь на рынке недвижимости лопнул сильнее всего» . Stuff.co.nz/Business Day .
  32. ^ Дэвид Частон (11 сентября 2009 г.). «Средние мультипликаторы – мультипликаторы цены дома к доходу» . Интерес.co.nz.
  33. ^ «Средняя цена дома в Новой Зеландии впервые превысила 700 тысяч долларов» . РНЗ . 7 января 2020 г. Проверено 12 января 2020 г.
  34. ^ «Индекс цен на жилье QV» . www.qv.co.nz. ​Проверено 13 ноября 2021 г.
  35. ^ Патрик О'Мира (23 января 2017 г.). «Жилье во многих городах Новой Зеландии «крайне недоступно» » . РНЗ.
  36. ^ Эндрю Лаксон (25 сентября 2016 г.). «Домашняя правда: Город дорогих продаж превосходит Сидней» . Новозеландский Вестник.
  37. ^ Дэн Сазерли (1 сентября 2016 г.). «Невозможно решить жилищный кризис, пока молодежь и арендаторы не проголосуют – экономист» . Ньюшуб.
  38. ^ Хэмиш Резерфорд (9 мая 2017 г.). «МВФ заявляет, что пузырь на рынке недвижимости может пошатнуть сильную экономику Новой Зеландии» . Stuff.co.nz.
  39. ^ Симмонс, Джефф (17 июня 2016 г.). «Почему налог на прирост капитала не остановит пузырь на рынке недвижимости» . Национальный бизнес-обзор .
  40. ^ Смолл, Вернон (14 мая 2017 г.). «Трудитесь, чтобы отменить налоговые льготы с «отрицательным передаточным отношением» в целях подавления инвесторов в недвижимость» . Сандей Стар Таймс .
  41. ^ «Вытесняют ли инвесторы покупателей первого жилья с рынка?» . Новозеландский Вестник . 26 апреля 2016 г.
  42. ^ « Никакого мандата» по налогу на прирост капитала – премьер-министр» . Радио Новой Зеландии . 17 апреля 2019 года . Проверено 17 апреля 2019 г.
  43. ^ Сэр Мартен Веверс (31 января 2017 г.). «Реестр денежных и других определенных интересов членов парламента: сводка годовых отчетов по состоянию на 31 января 2017 года» (PDF) . Парламент Новой Зеландии.
  44. ^ Николас Джонс и Исаак Дэвисон (9 мая 2017 г.). «Последние домовладения депутатов, раскрыты интересы» . Новозеландский Вестник.
  45. ^ Стейси Кирк и Энди Файерс (10 мая 2017 г.). «Многие палаты наших депутатов – какие депутаты имеют долю в нескольких объектах недвижимости?» . Stuff.co.nz.
  46. ^ «Выявлена ​​собственность депутатов правительства» . Новости РНЗ. 10 мая 2017 г.
  47. ^ «Инвестиции депутатов в жилищное строительство «никаких конфликтов» » . Новости РНЗ. 11 мая 2015 г.
  48. ^ «Оклендский унитарный план» . Оклендский совет. 15 ноября 2016 г.
  49. ^ «Группа рассматривает возможность юридического оспаривания унитарного плана» . Новости РНЗ. 28 июля 2016 г.
  50. ^ Мария Слэйд (25 февраля 2016 г.). «Большая доля нимбизма лишает первых покупателей жилья возможности участвовать в дебатах по поводу зонирования Окленда» . Окленд сейчас.
  51. ^ Джефф Симмонс (29 июля 2016 г.). «Единый план: начинается неизбежная реакция NIMBY» . Национальный бизнес-обзор.
  52. ^ Роб Сток (22 апреля 2018 г.). «Жилищный комплекс Новой Зеландии демонстрирует унитарный план Окленда «Кошмар Нимби» в действии» . Stuff.co.nz.
  53. ^ Дилипа Фонсека и Джоэл Максвелл (21 августа 2019 г.). «Надеется, что объявление против NIMBY поможет «ужасному» процессу строительства большего количества домов в Веллингтоне» . Stuff.co.nz.
  54. ^ Скотт Палмер и Мелисса Тэппер (7 июня 2021 г.). «Познакомьтесь с молодыми YIMBYS, борющимися за будущее доступного жилья в Окленде» . Ньюшуб.
  55. ^ Дилипа Фонсека (26 июня 2021 г.). «Йимбы просто поиграли мускулами на плотности и не проиграли» . Вещи.
  56. ^ Итан Те Ора (22 сентября 2021 г.). «Жизнь в «вертикальном квартале» — жилье, которого жаждут молодые покупатели» . Вещи.
  57. ^ Хэмиш Флетчер (21 января 2018 г.). «Хэмиш Флетчер: Я Йимби и горжусь этим» . Новозеландский Вестник.
  58. ^ Джераден Канн (28 ноября 2021 г.). «Мега-арендодатели: более 22 100 домов принадлежат небольшой группе очень крупных инвесторов» . Вещи.
  59. ^ «Цены жилого дома» . www.qv.co.nz. ​Архивировано из оригинала 21 апреля 2020 года . Проверено 11 января 2020 г.
  60. ^ Статистическое управление Новой Зеландии (2015). Таблицы типов жилья и владения в Окленде по данным переписи 2013 года.
  61. ^ Отаго, Университет. «3 июня 2016 г. В период между переписями населения число бездомных увеличивается» . Университет Отаго . Проверено 1 ноября 2019 г.
  62. ^ «Список ожидания государственного жилья достиг нового максимума: 12 644 домохозяйства месяцами ждут жилья» . Вещи . 30 августа 2019 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  63. ^ Ченг, Дерек (11 февраля 2018 г.). «Кризис бездомных: от 80 до 90 процентов бездомных отказались от аварийного жилья» . Новозеландский Вестник . ISSN   1170-0777 . Проверено 1 ноября 2019 г.
  64. ^ Оуэн Поланд (15 августа 2019 г.). «Список богатых людей NBR 2019: почему недвижимость по-прежнему на первом месте» . Национальный бизнес-обзор .
  65. ^ Эмили Кларк (18 мая 2023 г.). «Жители Loafers Lodge рассказывают о плохих условиях в общежитии Веллингтона, поскольку полиция проводит расследование поджога» . Новости Эй-Би-Си.
  66. ^ Том Китчин (25 мая 2023 г.). «Домик бездельников и уроки строительства жилья с более высокой плотностью застройки» . Новости РНЗ.
  67. ^ Фернандес, Марио А.; Санчес, Гонсало Э.; Букарам, Сантьяго (16 марта 2019 г.). «Ценовой эффект специальных жилых районов в Окленде». Экономические документы Новой Зеландии . 55 : 141–154. дои : 10.1080/00779954.2019.1588916 . ISSN   0077-9954 . S2CID   169218303 .
  68. ^ «Правительство не будет продлевать действие закона об особых жилых районах после сентября» . Вещи . 12 марта 2019 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  69. ^ «Ихуматао: Новая Зеландия нарушает обязательства в области прав человека - Оклендский университет» . www.auckland.ac.nz . Проверено 1 ноября 2019 г.
  70. ^ «Премьер-министр блокирует здание в Иуматао» . Онлайн-новости Отаго Дейли Таймс . 26 июля 2019 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  71. ^ «Правительство ужесточит налог на прирост капитала» . РНЗ . 17 мая 2015 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  72. ^ «Ограничения по соотношению ссуды к стоимости: часто задаваемые вопросы - Резервный банк Новой Зеландии» . www.rbnz.govt.nz. ​Проверено 1 ноября 2019 г.
  73. ^ «Резервный банк снимает ограничения LVR на 12 месяцев – Резервный банк Новой Зеландии» . www.rbnz.govt.nz. ​Проверено 25 мая 2020 г.
  74. ^ «Резервный банк провел анализ ограничений на соотношение кредита к стоимости (LVR) и обнаружил, что они эффективны в улучшении финансовой стабильности, но имеют «цену за эффективность» » . Интерес.co.nz . 22 мая 2019 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  75. ^ «Новая Зеландия принимает закон о запрете на иностранных покупателей жилья» . Рейтер . 15 августа 2018 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  76. ^ Марк Листер (21 февраля 2017 г.). «Три вещи, которые могут лопнуть пузырь» . Новозеландский Вестник.
  77. ^ Хэмиш Резерфорд (27 февраля 2017 г.). «Чистая миграция достигла 71 000 человек, поскольку новозеландцы отказались от жизни за границей» . Stuff.co.nz/Бизнес-День.
  78. ^ Исаак Дэвидсон (10 августа 2016 г.). «Мигранты не виноваты в ценах на жилье в Окленде, показало исследование» . Новозеландский Вестник.
  79. ^ Джоанна Уэйн (17 сентября 2017 г.). «Бег на пустом месте: «дома-призраки» во время жилищного кризиса в Окленде» . Журнал Метро.
  80. ^ Гибсон, Энн (12 июня 2016 г.). «Восстание домов-призраков – более 33 000 жилищ в Окленде официально признаны пустыми» .
  81. ^ «Период тестирования Bright Line продлен | ЗАКОН Новой Зеландии» . nzlaw.co.nz . Проверено 1 ноября 2019 г.
  82. ^ «Налоги имеют значение: остерегайтесь ярких тестов на недвижимость» . Новозеландский Вестник . 10 сентября 2018 г. ISSN   1170-0777 . Проверено 1 ноября 2019 г.
  83. ^ «Правительство объявляет о прекращении распродажи государственных домов» . Вещи . 20 декабря 2017 года . Проверено 8 января 2020 г.
  84. ^ «Информация для застройщиков | KiwiBuild» . www.kiwibuild.govt.nz . Проверено 1 ноября 2019 г.
  85. ^ админ (28 июня 2018 г.). «Виза Kiwibuild заменена новым списком нехватки навыков Kiwibuild» . Иммиграционный закон Новой Зеландии . Проверено 1 ноября 2019 г.
  86. ^ «Сомнения в доступности KiwiBuild» . Ньюшуб . 25 февраля 2018 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  87. ^ Jump up to: а б «Флагманская политика лейбористов: где KiwiBuild пошёл не так?» . Ньюшуб . 9 апреля 2019 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  88. ^ «Премьер-министр отбирает жилье у Фила Твайфорда в результате первых крупных перестановок» . Вещи . 27 июня 2019 г. Проверено 1 ноября 2019 г.
  89. ^ https://www.mfe.govt.nz/publications/towns-and-cities/planning-successful-cities-discussion-document-propose-national .
  90. ^ Джейми Мортон (10 февраля 2021 г.). «Правительство подтверждает, что оно отменит Закон об управлении ресурсами и создаст три новых закона» . Новозеландский Вестник .
  91. ^ «RMA будет отменено, - министр окружающей среды объясняет новый план из трех законов» . Вещи . 10 февраля 2021 г.
  92. ^ Джейми Мортон (29 июля 2020 г.). «По распоряжению правительства пересмотрен призыв отменить Закон об управлении ресурсами» . Новозеландский Вестник .
  93. ^ Томас Кофлан (29 июля 2020 г.). «Утилизируйте и замените RMA, — говорится в официальном отчете правительству» . Вещи .
  94. ^ Томас Кофлан (16 августа 2023 г.). «Правительство принимает законопроекты о замене RMA, положившие конец 30-летнему сроку действия RMA» . Новозеландский Вестник.
  95. ^ Мэтт Берроуз (21 марта 2021 г.). « Что нужно, чтобы остановить жилищный кризис в Новой Зеландии – и почему изменения LVR и RMA мало помогут покупателям первого жилья» . Ньюшуб . Проверено 1 апреля 2021 г.
  96. ^ Сэм Сачдева (23 марта 2021 г.). « "Серебряной пули" нет, но правительство много критикует жилищный кризис» . Отдел новостей . Проверено 1 апреля 2021 г.
  97. ^ Джереми Коучман (25 марта 2021 г.). «Более высокие ограничения цен на жилье помогли бы лишь нескольким сотням покупателей первого жилья» . Отдел новостей . Проверено 1 апреля 2021 г.
  98. ^ Джене Тибшраени (23 марта 2021 г.). «Правительство советовало не менять правила вычета процентов; в то же время Казначейство хотело провести 20-летнюю яркую проверку, а Налоговое управление не хотело изменения статус-кво» . Интерес . Проверено 1 апреля 2021 г.
  99. ^ «Плотность жилья по всей Новой Зеландии увеличится благодаря редкому двухпартийному решению» . Новости РНЗ . 19 октября 2021 г.
  100. ^ «Отказ National от двухпартийного жилищного соглашения стал огромным провалом» - Сепулони» . Новости РНЗ. 29 мая 2023 г.
  101. ^ «Будущее налогообложения: итоговый отчет» . Taxworkinggroup.govt.nz . Проверено 1 ноября 2019 г.
  102. ^ «Правительство отказалось от налога на прирост капитала» . Вещи . 17 апреля 2019 года . Проверено 1 ноября 2019 г.
  103. ^ Джеймс Вейр (5 июня 2013 г.). «ОЭСР призывает ввести налог на прирост капитала» . БизнесДень.
  104. ^ Том Пуллар-Стрекер (28 мая 2018 г.). «Налог на прирост капитала «разумен» и справедлив для Новой Зеландии, — говорит представитель ОЭСР» . Вещи.
  105. ^ Николас Пойнтон (12 марта 2021 г.). «Доступность жилья: МВФ рекомендует налог на прирост капитала» . Новости РНЗ.
  106. ^ Томас Кофлан (12 марта 2021 г.). «Налог на прирост капитала готов помочь исправить разрушенный рынок жилья Новой Зеландии, - говорит МВФ» . Вещи .
  107. ^ «Бюджетное, распределительное влияние и влияние налогов на землю и недвижимость на эффективность» . Моту Исследования экономической и государственной политики . 1 сентября 2009 года . Проверено 19 декабря 2020 г.
  108. ^ «Райан Гринуэй-МакГреви из Оклендского университета превозносит достоинства земельного налога и то, как он ударит как по земельным банкирам, так и по богатым иностранцам, покупающим землю Новой Зеландии» . Интерес.co.nz . 4 сентября 2017 года . Проверено 8 января 2020 г.
  109. ^ «Почему земельный налог — лучшая налоговая реформа» . Отдел новостей . 22 марта 2018 года . Проверено 8 января 2020 г.
  110. ^ ОЭСР (2012). «Долг и макроэкономическая стабильность» (PDF) . Политическая записка № 16 Департамента экономики ОЭСР . Проверено 1 ноября 2019 г.
  111. ^ Уоллес Чепмен (28 мая 2017 г.). «Стив Кин: Грядущий крах» . РНЗ.
  112. ^ «Новая Зеландия рискует обрушиться на рынке недвижимости на 40% – Goldman Sachs» . Новости РНЗ. 16 мая 2017 г.
  113. ^ Бернард Хики (28 апреля 2014 г.). «Проблема морального риска на нашем рынке недвижимости, который слишком велик, чтобы обанкротиться» . Newsroom.co.nz.
  114. ^ Бернард Хики (1 марта 2021 г.). «Экономика Новой Зеландии представляет собой рынок жилья с некоторыми прибавками» . Вещи.
  115. ^ Энди Файерс (7 декабря 2016 г.). «Надувание пузырей: кто больше всего потеряет, когда лопнет пузырь на рынке недвижимости» . Stuff.co.nz/Бизнес-День.
  116. ^ Харгривз, Дэвид (6 июня 2021 г.). «Статистика банковского кредитования за последние 20 лет показывает, что постоянно растущая доля заемных денег идет на строительство домов, а не на бизнес или сельское хозяйство» . Интерес.co.nz . Архивировано из оригинала 26 августа 2022 года . Проверено 9 сентября 2023 г.
[ редактировать ]
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=New_Zealand_property_bubble&oldid=1237650047"
Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
Arc.Ask3.Ru
Номер скриншота №: b4fd7f636634db7c940036088d9db1d4__1722361020
URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/b4/d4/b4fd7f636634db7c940036088d9db1d4.html
Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
New Zealand property bubble - Wikipedia
Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)