Пузырь на рынке недвижимости Австралии

Диаграмма 1: Индекс цен на жилье и ИПЦ. Источник АБС

Пузырь австралийской недвижимости – это экономическая теория , согласно которой австралийский рынок недвижимости стал или становится значительно переоцененным и ожидает значительного спада (также называемого коррекцией или коллапсом ). С начала 2010-х годов различные комментаторы, в том числе один чиновник Казначейства, утверждают, что австралийский рынок недвижимости находится в значительном пузыре.

Различные специалисты отрасли утверждают, что это не пузырь и что цены на жилье могут продолжать расти вместе с ростом доходов. РБА считает, что большая часть недавнего роста цен на недвижимость с 1980-х годов, когда процентные ставки снизились с среднесрочных рекордных максимумов до рекордно низких, является трансмиссионным механизмом для создания эффекта богатства и стимулирования экономики.

Пузырь недвижимости — это форма экономического пузыря, обычно характеризующаяся быстрым ростом рыночных цен на недвижимость до тех пор, пока они не достигнут неустойчивого уровня по отношению к доходам и арендной плате, а затем начнут снижаться. Цены на жилье в Австралии сильно выросли по сравнению с доходами и арендной платой в конце 1990-х - начале 2000-х годов; однако с 2003 по 2012 год соотношение цены к доходу и соотношение цены к арендной плате оставалось довольно стабильным, при этом цены на жилье соответствовали росту доходов и арендной платы в течение этого десятилетия. С 2012 года цены снова сильно выросли по отношению к доходам и арендной плате. В июне 2014 года Международный валютный фонд (МВФ) сообщил, что цены на жилье в нескольких развитых странах «значительно превышают средние исторические показатели» и что Австралия занимает третье место в мире по соотношению цены на жилье к доходу. В июне 2016 года Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) сообщила, что жилищный бум в Австралии может закончиться «резкой и дестабилизирующей» жесткой посадкой на рынке недвижимости.

Австралийский рынок недвижимости

Основная статья: Рынок недвижимости Австралии

На австралийском рынке недвижимости средний рост реальных цен составил около 0,5% в год с 1890 по 1990 год, что примерно соответствует индексу потребительских цен. Однако с 1990-х годов цены росли быстрее, что привело к увеличению соотношения цен к доходам.

В конце 2000-х годов цены на жилье в Австралии по отношению к доходам находились на повышенном уровне, как и во многих сопоставимых странах, что вызвало предположения о том, что Австралия переживает пузырь на рынке недвижимости, как и другие сопоставимые страны. С тех пор несколько сопоставимых стран пережили крах недвижимости.

Рост цен на жилье

Во всех столицах наблюдался сильный рост цен на недвижимость примерно с 1998 года. Наибольший рост цен наблюдался в Сиднее и Мельбурне: с 2009 года цены на жилье выросли на 105% и 93,5% соответственно. рекордно низкие процентные ставки и рекордный долг домохозяйств, равный 130% ВВП. Это указывает на неустойчивый рост недвижимости, вызванный все более высоким уровнем долга, чему способствовал тогдашний глава РБА Гленн Стивенс, который начал снижать ставки, начиная с 2011 года.

В докладе «Доступность жилья в Австралии: хороший дом трудно найти» говорится, что «средняя цена дома в столицах в настоящее время эквивалентна среднему заработку за восемь лет; по сравнению с тремя годами в 1950-х до начала 1980-х годов». К факторам, которые могли способствовать росту цен на недвижимость, относятся:

• большая доступность кредита благодаря финансовому дерегулированию.
• низкие процентные ставки с 2008 года, увеличивающие кредитоспособность за счет более низких выплат.
• ограниченное высвобождение правительством новых земель (сокращение предложения).
• средняя площадь новых домов увеличилась на 53,8% за 18 лет с 1984–85 по 2002–03 годы.
• налоговая система, которая благоприятствует инвесторам и существующим домовладельцам, с такой политикой, как отрицательный заемный капитал и скидки по налогу на прирост капитала .
• правительственные ограничения на использование земли, препятствующие более высокой плотности землепользования.
• правительственные ограничения на освоение новых территорий, призванные стимулировать «уплотнение городов».
• высокий прирост населения (примерно вдвое превышающий средний мировой показатель в 2010 году – см. Диаграмму темпов роста населения).
• В 2008 году изменились правила иностранных инвестиций для владельцев временных виз.
• введение местными советами авансовых сборов за инфраструктуру в начале 2000-х годов.
• реализация государственных схем, таких как схемы первых покупателей жилья и схем первых строителей жилья, которые увеличивают спрос и, следовательно, цены (спрос и предложение).

Влияние законов планирования

Начиная с 1980-х годов австралийские штаты (которые по Конституции контролируют вопросы окружающей среды и землепользования) начали постепенно внедрять более жесткие законы о планировании, которые регулировали использование земли. После 1990-х годов законы о планировании часто концентрировались на ограничении освоения новых территорий в пользу «уплотнения городов» или точечной застройки. Нормирование земли представляет собой систему запрета застройки на всех территориях, кроме специально отведенных, и может привести к чрезвычайной инфляции цен на землю, если недостаточно земли будет определено как разрешенное к освоению. Ограничительные законы о планировании в Австралии использовали системы нормирования земли как часть цели ограничения освоения новых территорий в пользу точечной застройки, но это неизбежно приводит к значительному росту цен на землю и, следовательно, цен на жилье. Имеются веские основания полагать, что цена новой единицы жилья является основным якорем всего жилья в районе, поэтому, когда законы о планировании, которые вводили нормирование земли, серьезно подняли стоимость новых домов, все остальные дома последовали этому примеру.

Влияние налоговой системы

Диаграмма: % прироста населения. Австралия – стратегия высоких темпов роста на уровне 2,1% в 2010 году – источники Wikipedia и ABS.

Резервный банк Австралии отметил, что существует «ряд областей, в которых налоговый режим в Австралии более благоприятен для инвесторов, чем в других странах». Основные налоговые льготы включают налоговые вычеты за убытки от инвестиционной недвижимости, даже те, которые были отрицательно зацеплены , а также 50% скидку на прирост капитала от продажи инвестиционной недвижимости.

Инвесторы, использующие свою пенсионную пенсию для инвестиций в недвижимость, имеют налоговое преимущество по сравнению со «вкладчиками», которые фактически облагаются налогом до 45% (максимальная предельная ставка налогообложения) на доход от банковских процентов или облигаций, поскольку пенсионные взносы обычно облагаются налогом только в размере около 15%. .

Перечень программ поддержки рынка недвижимости, финансируемых налогоплательщиками, широк.

• Федеральный
  • Скидка на прирост капитала
  • Отрицательная передача
  • Исключение основного дома из теста пенсионных активов по возрасту
  • Суперсхема «Первый дом» (скидка по налогу на добровольные взносы)
• Состояние
  • Скидки на гербовый сбор
    • Освобождение от гербового сбора для первого владельца дома
    • Вариант земельного налога, альтернативный гербовому сбору
• Временные опоры
  • HomeBuilder (федеральный) - первоначальный бюджет составлял 680 миллионов долларов, фактическая стоимость оценивалась более 2 миллиардов долларов из-за переподписки.

Влияние банковской системы

Отмечено влияние процентных ставок и банковской политики на цены на недвижимость. Финансовое дерегулирование привело к большей доступности кредитов и разнообразию финансовых продуктов и возможностей. В настоящее время Резервный банк Австралии в течение некоторого времени поддерживает политику низких процентных ставок, что также снижает стоимость финансирования покупки недвижимости. Кроме того, легкая доступность кредитов только под проценты также позволила инвесторам в недвижимость брать кредиты для покупки недвижимости, что усугубляет преимущества отрицательного заемного капитала.

Расходы на жилье исключены из ИПЦ

Одно из рыночных искажений на рынке жилья связано с расчетом индекса потребительских цен (ИПЦ), ключевого показателя, который РБА использует для принятия решений в области налогово-бюджетной политики, таких как установление процентных ставок. Один старший экономист заметил: «Индекс игнорирует изменения цен на самую крупную покупку, которую человек (или домохозяйство) может совершить за свою жизнь, – на жилье». Это означает, что основной официальный показатель стоимости жизни в Австралии не отражает фактическую стоимость жизни, особенно для молодых австралийцев, которые могут понести значительные расходы на покупку дома.

Иммиграция в Австралию

Ряд экономистов, в том числе аналитик Macquarie Bank Рори Робертсон, утверждают, что высокий уровень иммиграции и склонность вновь прибывших селиться в столицах усугубляют проблему доступности жилья в стране. По словам Робертсона, политика федерального правительства, стимулирующая спрос на жилье, такая как нынешний высокий уровень иммиграции, а также скидки по налогу на прирост капитала и субсидии для повышения рождаемости, оказали большее влияние на доступность жилья, чем высвобождение земель на городских окраинах.

В отчете Комиссии по производительности № 28 о первом домовладении (2004 г.) в отношении жилья также говорится, что «рост иммиграции с середины 1990-х годов внес важный вклад в основной спрос, особенно в Сиднее и Мельбурне». Ситуация усугубляется тем, что австралийские кредиторы ослабляют правила кредитования для временных жителей, позволяя им покупать дом с залогом в размере 10%.

RBA в своем материале для того же отчета ПК также заявило, что «быстрый рост числа иностранных посетителей, таких как студенты, возможно, увеличил спрос на арендуемое жилье». Однако в докладе под вопросом оказался статистический охват постоянного населения. «В цифрах роста населения ABS не учитываются определенные группы домохозяйств, а именно, иностранные студенты и деловые мигранты, которые не остаются в Австралии постоянно в течение 12 месяцев». Это статистическое упущение привело к признанию: «Комиссия признает, что оценки численности населения, проживающего в АБС, имеют ограничения при использовании для оценки спроса на жилье. Движение посетителей, возможно, увеличило спрос на жилье. Однако Комиссии неизвестны какие-либо исследования, позволяющие количественно оценить последствия».

Некоторые люди и заинтересованные группы также утверждают, что иммиграция приводит к перегрузке инфраструктуры.

Иностранные инвестиции в жилую недвижимость

В декабре 2008 года федеральное правительство приняло закон, смягчающий правила для иностранных покупателей австралийской недвижимости. Согласно данным FIRB (Совета по обзору иностранных инвестиций), опубликованным в августе 2009 года, иностранные инвестиции в австралийскую недвижимость с начала года увеличились более чем на 30%. Один агент сказал, что «зарубежные инвесторы покупают их в земельный банк , а не для сдачи в аренду. Дома просто пустуют, потому что они стремятся к росту капитала ».

В апреле 2010 года правительство объявило о внесении поправок в политику, чтобы «гарантировать, что иностранные нерезиденты могут инвестировать в австралийскую недвижимость только в том случае, если эти инвестиции увеличивают жилищный фонд, и что инвестиции временных жителей в уже построенную недвижимость предназначены только для их использования, пока они жить в Австралии».

Согласно правилам, временными резидентами и иностранными студентами будут:

• Проверяются Советом по обзору иностранных инвестиций, чтобы определить, будет ли им разрешено покупать недвижимость.
• Вынуждены продать недвижимость, когда покидают Австралию.
• Наказываются, если они не продаются по распоряжению правительства, плюс конфискация любого прироста капитала.
• Требуется построить на свободной земле в течение двух лет с момента покупки, чтобы прекратить «земельный банкинг».

Невыполнение этого требования также приведет к продаже по распоряжению правительства.

Несколько австралийских банков и кредиторов предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам для покупки австралийской недвижимости. Некоторые также полагают, что это способствовало росту цен на недвижимость в Австралии.

Государственные запросы, связанные с жильем

В 2002 году правительство инициировало расследование Комиссии по производительности домовладений в Австралии. Доклад комиссии «Первое домовладение» отметил , в частности, что «общие механизмы налогообложения [налог на прирост капитала, отрицательный заемный капитал, вычеты на капитальные работы и положения об амортизации] дали толчок недавнему всплеску инвестиций в арендное жилье и, как следствие, росту цен на жилье».

В ответе правительства на отчет говорилось, что «нет убедительных доказательств того, что налоговая система оказала существенное влияние на цены на жилье».

В 2008 году было заказано еще одно исследование – Специальный комитет Сената 2008 года по доступности жилья в Австралии. В докладе отмечается, что «по некоторым показателям доступность жилья находится на рекордно низком уровне.

В обзоре «Будущая налоговая система Австралии» (AFTS), более известном как «Налоговый обзор Генри», содержится ряд рекомендаций, которые могли бы повлиять на рынок жилья, в том числе:

• введение земельного налога «на всю землю… устранение препятствий для институциональных инвестиций в арендуемую недвижимость»,
• что «налоги на передачу собственности должны быть снижены и в конечном итоге отменены»,
• переход к «более нейтральному режиму подоходного налога с частных инвестиций в аренду жилья... посредством 40-процентной скидки на все чистые доходы и убытки от аренды жилья, а также прирост капитала».

Что касается рекомендаций по изменению налоговой политики, которые могут повлиять на рынок жилья, правительство сообщило, «что оно не будет проводить следующую политику ни на каком этапе» (выдержка из списка):

• включить семейный дом в проверку нуждаемости (см. рекомендацию 88c),
• ввести земельный налог на семейный дом – это налог штата и, следовательно, проблема для штатов (см. Рекомендации 52 и 53),
• уменьшить скидку CGT, применить скидку к отрицательным вычетам за счет заемных средств или изменить условия дедлайнинга для CGT (см. рекомендации 14 и 17c)

В мае 2015 года Постоянный комитет Палаты представителей по экономике начал расследование домовладения. Почти два года спустя было объявлено, что расследование не дало никаких рекомендаций.

В 2017 году была создана Королевская комиссия по неправомерным действиям в сфере банковского дела, пенсионного обеспечения и финансовых услуг . Слушания по делу о банковских нарушениях начались 13 марта.

Влияние завышенных цен на жилье на экономику в целом

Отвлечение капитала из остальной части экономики

Увеличение стоимости жилого жилья может привести к чрезмерному кредитованию жилищного сектора за счет предприятий. Это может привести к тому, что «банковская система, которая распределяет капитал из наиболее продуктивных областей экономики — бизнеса, — в конечном итоге плоха для роста, плоха для конкуренции, плоха для рабочих мест, плоха для бизнеса и, в конечном итоге, плоха для Австралии».

Исследования, проведенные на зарубежных рынках, подтверждают, что «в регионах с высоким ростом стоимости жилья банки увеличивают объем ипотечного кредитования и уменьшают объем коммерческого кредитования как часть своих общих активов. Такое распределение приводит к тому, что фирмы получают меньшие суммы кредитов, платя более высокие проценты». ставки и сокращение инвестиций».

Стресс по ипотеке и аренде

Смотрите также: Австралийский кризис аренды

Рост цен на жилье и, следовательно, рост заимствований могут привести к трудностям с выплатой жилищных платежей. По данным рейтингового агентства Standard & Poor's (S&P), «задолженность по субстандартным кредитам, обеспечивающим RMBS [ценные бумаги, обеспеченные ипотекой для жилья], подскочила на 126 базисных пунктов до 11,45 процента»

Специфические рыночные факторы Австралии

Австралийский рынок имел несколько особенностей, которые по отдельности или вместе не типичны для других рынков жилья:

• Очень ограниченное предложение земли и чрезвычайно обременительные процессы утверждения планирования.
• Необычно высокие гербовые сборы
• Высокая доля ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой сравнима с прошлыми пузырями на рынке жилья за пределами Австралии, что делает заемщиков более уязвимыми к росту процентных ставок.
• Льготы по подоходному налогу за счет отрицательного заемного капитала
• Социальное обеспечение (Centrelink), которое предлагает оплату, включая помощь по аренде, которая рассчитывается на сумму уплаченной арендной платы.
• Только регрессные кредиты
• Одна из наиболее высокоурбанизированных групп населения
• Большие территории сельской и отдаленной Австралии не могут получить кредиты от банков под залог земли в этих районах.

Хронология

1980–2009 гг.

• 1985: Правительство Австралии вводит карантин по процентным расходам, так что проценты можно требовать только от дохода от аренды, а не от других доходов.
• 1987: Отрицательная передача вновь введена.
• 1998: ABS изменило расчет ИПЦ с индекса «расходов» стоимости жизни, который включал затраты на обслуживание ипотеки, на индекс чистой цены «приобретений», включая стоимость нового жилья (исключая землю), тем самым создавая разрыв между стоимостью жилья. (актив) и здоровье экономики (инфляция)
• С 1998 по 2008 год: реальные чистые национальные располагаемые доходы увеличиваются на 2,8% в год в среднем с примерно 32 000 долларов США до примерно 42 000 долларов США в год. Наблюдается рост числа домохозяйств с двумя доходами, смягчение стандартов кредитования, активное продвижение недвижимости в качестве инвестиции, рост населения, создающий спрос, который не соответствует вопросам предложения, планирования и высвобождения земли, а также искаженная налоговая система. в пользу инвесторов в недвижимость.
• 1999: Поступления от продажи недвижимости, облагаемые налогом на прирост капитала, снижены со 100 до 50 процентов (для собственности, находящейся в собственности не менее одного года), при этом 100 процентов затрат по-прежнему подлежат вычету.
• 2000: июль - Федеральное правительство вводит грант для владельцев первых домов в размере 7 000 долларов США для построенных домов и 14 000 долларов США для новых домов.
• 2002: Для Мельбурна введена граница городского роста, что серьезно ограничивает предложение земли.
• 2002: Работая в Банке международных расчетов, Филип Лоу предупредил, что низкие ставки могут способствовать рискованному росту кредитования и росту цен на активы, которым, возможно, придется противодействовать ужесточением денежно-кредитной политики.
• 2003: Правительство штата вносит существенные поправки в закон о планировании Квинсленда, Закон о комплексном планировании. Эти поправки были направлены на лучшую защиту окружающей среды путем прекращения «разрастания городов» и привели к массовой инфляции цен на землю. В этот момент цены на недвижимость в Квинсленде начинают быстро расти.
• 2004 г.: Расследование Комиссии по производительности по вопросу «первого домовладения» опубликовало свои выводы (№ 28, 31 марта 2004 г.). Он выявил несколько факторов, которые способствовали быстрому росту цен на недвижимость, включая общую справедливость налоговой системы, правила кредитования, более низкие процентные ставки и проблемы планирования.
• 2008: Был создан Специальный комитет Сената по доступности жилья. Итоговый отчет «Хороший дом найти сложно» содержал десятки рекомендаций.
• 2008: октябрь — увеличение гранта для владельцев первых домов вводится в качестве дополнения к гранту для владельцев первых домов. Эта сумма состояла из дополнительных 14 000 долларов, предоставленных владельцам первых домов, покупающих или строящих новый дом, а также дополнительных 7 000 долларов, предоставленных для уже построенных домов. Также вводятся счета First Home Saver, на которые федеральное правительство будет вносить до 850 долларов в год на сбережения на депозит для покупки жилья.
• 2008 г.: декабрь — правила FIRB позволяют обладателям временных виз, включая студентов, легче скупать «подержанное жилье». Изменения не требовали уведомления FIRB о продажах, а ограничение цены в 300 000 долларов было снято.
• 2009: апрель - Федеральное правительство объявляет об ответственных кредитных обязательствах (RLO) в соответствии с Национальным законом о защите потребительских кредитов 2009 года (Cth).
• 2009: октябрь — отменяется повышение гранта для владельцев первых домов. Директор Центра исследования будущего городов UNSW заявил, что «рост привел к завышению цен» и создал «своего рода мини-пузырь». Старший экономист Ассоциации жилищной индустрии (HIA) сказал, что этот рост не привел к значительному росту цен.
• 2009: Ноябрь — «цены на жилье в столице… выросли в среднем на 10 процентов» в 2009 году. Мельбурн возглавил «бум цен на жилье: стоимость жилья выросла на 14,9 процента за 10 месяцев… до в среднем 481 247 долларов».
• 2009: декабрь — отчетность данных RE была подвергнута сомнению одним источником: «СРЕДНИЕ цены на жилье были завышены индустрией недвижимости на 18 процентов... В сентябре средняя цена дома, указанная Институтом недвижимости Виктории, была завышена на 18 процентов. На 67 000 долларов больше, чем официальная цифра, основанная на предварительных данных генерального оценщика».

2010-е годы

2010

• Январь – отмена повышения гранта для владельцев первого жилья. Заявки на ипотеку сократились на 21,2%. На долю покупателей первого жилья в декабре пришлось 13,1 процента новых заявок на кредит, тогда как девятью месяцами ранее они составляли 28,1 процента.
• Март: ABS заявляет, что цены на жилье «выросли на 20 процентов за 12 месяцев до марта» - темп, который был описан как «самый быстрый из когда-либо зарегистрированных» в истории Австралии. Глава отдела австралийской экономики Национального банка Австралии признает: «Это шок».
• Апрель – Отменяются правила, разрешающие иностранные инвестиции в недвижимость, введенные в 2008 году. Временные жители обязаны продать свою австралийскую недвижимость, когда они покидают Австралию.
• Май – Обзор будущей налоговой системы Австралии (AFTS) (также известный как « Налоговый обзор Генри ») содержит ряд рекомендаций по политике, которая может повлиять на рынок жилья.
• Правительство отвечает на выводы проверки АФНС отчетом «Сильнее, справедливее, проще: налоговый план для нашего будущего».

2011

• Февраль – Новые жилищные кредиты, одобренные австралийскими банками, в феврале упали на 5,6% до 10-летнего минимума.

2012

• Октябрь – РБА снижает процентные ставки до 3,25%.
• Декабрь – РБА снижает процентные ставки до 3,00%.

2013

• Апрель – Гленн Стивенс повторно назначается управляющим РБА еще на 3 года.
• Май – РБА снижает процентные ставки до 2,75%.
• Август – РБА снижает процентные ставки до 2,50%.
• Ноябрь - Статистические данные, опубликованные Австралийским органом пруденциального регулирования, показали, что общая сумма срочных жилищных кредитов домохозяйствам, принадлежащих всем ADI (уполномоченным учреждениям по приему депозитов), составила 1,15 триллиона долларов. Это увеличение на 1,7% по сравнению с 30 июня 2013 года и на 7,5% в сентябре 2012 года. Кроме того, инвестиционные кредиты составили 33,1% кредитов. Крупнейшие банки владели этими кредитами на сумму 933 миллиарда долларов.

2014

• 1 января - Данные RP показывают, что цены на жилье в стране выросли на 9,8% в 2013 году, при этом в Сиднее - на 15,2%.
• 13 января - Статистика жилищного финансирования, опубликованная Австралийским статистическим бюро, показывает, что стоимость непогашенных жилищных кредитов, финансируемых ADI, составила 1,27 триллиона долларов. Из этой суммы 849 миллиардов долларов пришлось на жилье, занимаемое владельцами, а 419 миллиардов долларов - на инвестиционные жилищные кредиты.
• Данные, опубликованные RP Data, APM, Residex и ABS в 2014 году, показали, что цены на жилье в Австралии продолжали сильно расти на протяжении 2013 и 2014 годов.

2015

• Международный валютный фонд отправляет экономическую группу в Австралию для изучения «рисков, связанных со спекуляциями недвижимостью и рекордно высоким долгом домохозяйств , в рамках широкого медицинского обследования ослабевающей национальной экономики».
• Глава Федерального казначейства и самый старший экономический советник федерального правительства Джон Фрейзер публично предупредил, что в Сиднее и более дорогих частях Мельбурна наблюдается пузырь. Это оспаривалось членами правительства, включая премьер-министра и помощника казначея.
• Июнь – введен 10-процентный лимит роста инвестиционного кредита APRA.
• Октябрь – Macquarie Bank , крупный австралийский инвестиционный банк, прогнозирует конец цен на недвижимость: «квартальные цены на жилье упадут по сравнению с кварталом марта 2016 года, а затем начнут восстанавливаться с июня 2017 года, с падением на 7,5% от пика до минимума». ". Банк Westpac независимо повысил ставки по своей стандартной переменной ипотеке на 20 базисных пунктов по отношению к Австралийскому резервному банку. Это было первое повышение ставок австралийским банком за пять лет.

2016

• 5 мая – Филип Лоу назначен казначеем Скоттом Моррисоном главой РБА .
• Май – с 1 июля «Иностранные покупатели должны будут предоставить информацию о гражданстве и визе, а также разрешение Совета по обзору иностранных инвестиций через процедуру гербового сбора». «АТО будет сопоставлять данные, чтобы гарантировать, что иностранные покупатели заплатили комиссию в размере 5000 долларов за любую недвижимость, проданную стоимостью менее 1 миллиона долларов, и 10 000 долларов за недвижимость стоимостью более 1 миллиона долларов».
• Июнь - «В Новом Южном Уэльсе иностранные покупатели будут платить гербовый сбор в размере 4 процентов с 21 июня и дополнительный сбор за земельный налог в размере 0,75 процента, начиная с 2017 года. Виктория поднимет существующую надбавку за гербовый сбор в размере 3 процентов и земельный налог в размере 0,5 процента. Дополнительный сбор до 7 процентов и 1,5 процента соответственно с 1 июля, а гербовый сбор Квинсленда в размере 3 процентов вступает в силу 1 октября».
• 3 августа - Официальная ставка наличных денег снижается до 1,5%, самой низкой ставки за всю историю наблюдений. Наличная ставка остается на уровне 1,5% по состоянию на 1 июля 2018 года.

2017

• Март – APRA ограничивает процентное кредитование до 30% новых кредитов.
• Март – Четыре крупнейших банка, NAB , Westpac , ANZ и Commonwealth Bank, повышают ставки по ипотечным кредитам, несмотря на ставки Резервного банка, ссылаясь на растущие расходы и ответственность регулирующих органов. Эти четыре банка контролируют более 80 процентов ипотечного рынка стоимостью 1,6 триллиона долларов. Клиенты-владельцы-арендаторы, выплачивающие основную сумму долга и проценты, испытывают наименьший рост, в то время как инвесторы с кредитами только под проценты получают самый большой рост. Изменения вступят в силу в апреле–мае.
• Апрель – Управляющий РБА Филип Лоу заявляет, что увеличение долга и рост цен на жилье ставят под угрозу будущее здоровье австралийской экономики. Он отметил, что медленный рост заработной платы усложняет людям погашение долга, и подверг критике банки за кредитование людей со слишком маленьким буфером дохода после процентов.
• Июль – Гербовый сбор отменен для покупателей первого жилья в Виктории , Квинсленде и Западной Австралии . Налоговые вычеты для инвесторов на амортизацию и командировочные отменены.
• Сентябрь. По данным Corelogic, последний пик рынок достиг в сентябре 2017 года.
• 14 декабря - Создана Королевская комиссия по неправомерным действиям в сфере банковского дела, пенсионного обеспечения и финансовых услуг .

2018

• 13 марта - начинаются слушания в Королевской комиссии по неправомерным действиям в сфере банковского дела, пенсионного обеспечения и финансовых услуг.
• 1 июля – По данным Corelogic, с момента предыдущего пика в сентябре 2017 года совокупный рынок недвижимости столицы пяти городов снизился на -1,3%.
• 11 июля – По оценкам Digital Finance Analytics, около 1 миллиона домохозяйств испытывают ипотечный стресс. Эти домохозяйства рискуют не выплатить свои ипотечные кредиты в случае повышения процентной ставки всего на 0,15%. Председатель APRA Уэйн Байрс заявил, что «тяжелая работа по стандартам кредитования в основном уже проделана» и что дальнейшего ужесточения макропруденциальной политики маловероятно.
• 16 июля - На четыре больших банка растет давление, заставляя их следовать за более мелкими кредиторами (включая ME , AMP , Suncorp , Bendigo Bank , Macquarie Bank , Bank of Queensland , ING , Pepper Group , IMB , Auswide и Teachers Mutual Bank ), которые занимались привлечением средств. процентные ставки по ипотечным продуктам с апреля 2018 года. Это связано с ростом ставки межбанковского свопа векселей (BBSW). Предполагается, что причинами изменений BBSW являются повышение Федеральной резервной системой США ставок в США и низкая доходность австралийских депозитов, отводящая средства на международные рынки и австралийские акции для получения более высокой доходности, а также репатриация доходов крупных американских компаний после налоговых изменений Дональд Трамп. По оценкам, разрыв в финансировании между депозитами и средствами, предоставленными в долг в Австралии, вырос до 457 миллиардов австралийских долларов в первом квартале 2018 года. Это оказывает давление на банковское оптовое кредитование и размер прибыли, повышая вероятность повышения процентных ставок независимо от Резервного банка Австралии со стороны четырех крупных банков, несмотря на продолжающуюся работу Королевской комиссии.
• 7 декабря - «Неизведанная территория», несмотря на то, что «уровень безработицы снижается, а экономика растет разумными темпами», депутат РБА Ги Дебель выступает за дальнейшее снижение процентных ставок и количественное смягчение (количественное смягчение) как методы поддержки цен на жилье.

2019

• Январь 2019 г. - RBA публикует исследовательский дискуссионный документ «Модель австралийского рынка жилья», в котором делается вывод о том, что более низкие процентные ставки во многом объясняют быстрый рост цен на жилье и строительство за последние несколько лет.
• 7 февраля – Цены на жилье в Сиднее и Мельбурне продолжают падать, поскольку РБА сохраняет ставки на уровне 1,5 процента в течение рекордного 29-го месяца.
• 3 марта - Матиас Корманн назвал гибкость (в сторону понижения) темпов роста заработной платы «преднамеренной конструктивной особенностью нашей экономической архитектуры», обеспечивающей сдержанный рост заработной платы, что требует от РБА поддержания низких процентных ставок.
• 12 мая - Федеральное правительство стремится увеличить количество первых владельцев домов, выходящих на рынок, путем введения системы депозитов по первому жилищному кредиту.
• 4 июня – РБА снижает процентные ставки до рекордно низкого уровня в 1,25 процента, предполагая, что дальнейшее снижение произойдет позже в этом году.
• 2 июля – РБА снижает ставку до нового минимума в 1 процент.
• 5 июля - APRA снижает требования к буферу процентной ставки для ADI с 7% до 2,5% сверх ставки по кредиту.
• 1 октября - РБА объявляет о снижении процентной ставки до 0,75%.

2020-е годы

2020

• 3 марта - РБА снизил процентную ставку до 0,5% (с 0,75%).
• 19 марта - РБА представляет 4 основных изменения для поддержки экономики, поскольку пандемия COVID-19 закрывает границы и бизнес.
  • Снижение наличной ставки до 0,25% (снижение с 0,5%)
  • Установление целевой доходности 3-летних облигаций на уровне 0,25% к началу покупки облигаций.
  • Создание механизма срочного финансирования (TFF) для предоставления дешевого кредита малому бизнесу по ставке 0,25%.
  • Увеличение расчетных остатков на бирже до 0,1% для снижения затрат банковской системы на резервы, хранящиеся в РБА.
• 2 июня - Федеральное правительство объявляет о гранте HomeBuilder в размере 25 000 долларов США для поддержки строительной отрасли до 31 декабря 2020 года, бюджетная стоимость которого составляет 680 миллионов долларов США.
• Апрель – Экономисты РБА предлагают приостановить рынок недвижимости, чтобы избежать краха.
• 26 августа - Дискуссионный документ РБА показывает, что банковский сектор может выдержать чрезвычайное, но вполне вероятное падение цен на жилье в Австралии на 40%.
• 25 сентября - Федеральное правительство объявляет о планах исключить обязательства по ответственному кредитованию из Национального закона о защите потребительских кредитов 2009 г.
• 3 ноября - РБА вводит три основных изменения для поддержки восстановления экономики.
  • Снижение наличной ставки до 0,1% (по сравнению с 0,25%, установленной в апреле 2020 года)
  • Снижение целевой доходности 3-летних облигаций до 0,1% с началом количественного смягчения путем объявления объема покупки государственных облигаций на сумму 100 миллиардов долларов в течение шестимесячного периода.
  • Снижение процентной ставки по расчетным остаткам на бирже до 0,0%.
• 30 ноября - Федеральное правительство продлевает схему грантов HomeBuilder до 31 марта 2021 года по сниженной ставке в размере 15 000 долларов США.

2021

• 1 февраля – Рынок жилья уверенно начал год с роста цен в стране на 0,9%.
• 1 марта – На рынке жилья в течение февраля наблюдалась эйфория: национальные цены выросли на 2,1% за календарный месяц, страх упустить выгоду (FOMO) привел к тому, что первые владельцы жилья и собственники, занимающие жилье, составили большинство покупателей.
• 12 марта - Знаком того, что цикл процентных ставок, возможно, развернулся, стало то, что рост доходности глобальных облигаций до 2021 года привел к увеличению 30-летних ипотечных ставок в США на 0,4% (2,65% -> 3,05%) в январе и феврале, несмотря на то, что центральные банки удвоили ставку по процентным ставкам. обязательства по низким процентным ставкам, чтобы гарантировать рынкам, что они позволят инфляции расти, а не повышать ставки преждевременно.
• 15 марта – Механизм срочного финансирования создает долговой разгул в банковском секторе
• 16 марта - APRA публикует квартальную статистику ADI за декабрьский квартал 2020 года, показывающую «более высокое соотношение кредита к оценке и отношения долга к доходу».
  • Отношение долга к доходу увеличилось в ≥ 6 раз на 26,3%
  • LVR ≥ 95 увеличивается на 27,4%
• 19 марта - Родители становятся 9-м по величине кредитором в Австралии, создавая цикл обратной связи финансовой системы, гарантирующий, что спад в сфере жилья затронет не только владельцев первых домов и молодые семьи, но также и пенсионеров, что будет иметь серьезные последствия для пенсионных и пенсионных систем.
• 29 марта - Председатель APRA Уэйн Байрс заявляет, что цены на жилье выходят за рамки мандата финансовой стабильности.
• 29 марта - Предполагается, что Механизм срочного финансирования (TFF) станет бомбой замедленного действия в виде жилищного долга в 2023 году.
• 30 марта - Банки планируют избежать долгового обрыва в 2023 году, досрочно погасив TTF и увеличив норму сбережений.
• 9 апреля - РБА отмечает, что бурно развивающийся рынок недвижимости представляет собой риск для финансовой системы
• 22 апреля – Ставки по ипотечным кредитам в Австралии начинают долгий путь на север
• 30 апреля - По мере обострения кризиса доступности жилья игра с обвинениями усиливается, чему способствуют федеральные налоговые льготы, законы штата о планировании, мягкая денежно-кредитная политика и нестрогие стандарты кредитования.
• 30 декабря – Крупнейшие австралийские банки начинают прогнозировать падение цен на 2023 год.

См. также

• Австралийская мечта
• Австралийский рынок недвижимости
• Пузырь на рынке недвижимости Канады
• Домовладение в Австралии
• Индекс цен на жилье