Домовладение в Австралии
Домовладение в Австралии считается ключевым культурным символом. [1] и часть австралийской традиции, известной как Великая австралийская мечта о «владении отдельным домом на огороженном участке земли». [1] [2] Домовладение рассматривается как создание ответственного гражданства; по словам бывшего премьер-министра штата Виктория : [ ВОЗ? ] «Владелец дома чувствует, что у него есть доля в стране и что у него есть что-то, ради чего стоит работать, ради чего жить и за что бороться». [3]
В 2016 году в Австралии было около 9,9 млн частных домов. [4] в каждом в среднем по 2,6 человека. [5] В 1966 году около 70% жилищ находились в собственности. [6] – одна из самых больших пропорций в любой стране. Остальные арендовали жилье. Около половины занимаемого собственниками жилья находились в ипотеке. [6]
Жилье, занимаемое владельцем, в Австралии не рассматривается как инвестиционный актив. Проценты по ипотеке не подлежат налогообложению, как, например, в США. Жилой дом, занимаемый владельцем, не облагается налогом на прирост капитала при продаже и не учитывается при проверке активов для целей пенсионного обеспечения Centrelink . Также не облагается земельным налогом , хотя такие налоги традиционно определяются на государственном уровне.
В прошлом владение жильем описывалось как уравнивающее; В послевоенной Австралии австралийцы-иммигранты часто могли покупать дома так же быстро, как коренные австралийцы. [2] Кроме того, пригороды Австралии более смешаны в социально-экономическом отношении, чем пригороды Америки и, в меньшей степени, Великобритании. В Мельбурне, например, один из первых наблюдателей заметил, что «бедный дом стоит рядом с хорошим домом». [2]
Существуют значительные региональные различия в показателях домовладения в Австралии, отражающие средние возрастные различия (например, люди старшего возраста, как правило, владеют домами чаще, чем молодые люди), а также социально-экономические различия. [7]
Статистика
[ редактировать ]В ходе Обследования доходов и жилья 2015–2016 годов было обнаружено, что примерно 30% домохозяйств владели своими домами напрямую (т.е. без ипотеки), а 37% были владельцами с ипотекой. Еще 25% арендовали жилье у частного арендодателя, а 4% - у жилищного управления штата или территории. [8]
В период с июня 1995 года по июнь 2015 года доля домохозяйств без ипотеки снизилась с 42% до 31%, а доля домохозяйств с ипотекой выросла с 30% до 36%. [7] С 1999–2000 годов доля домохозяйств, арендующих жилье у жилищных органов штата/территории, снизилась с 6% до 3%, в то время как доля, арендующих жилье в частном порядке, увеличилась с 20% до 26% в 2019–2020 годах. [9] Хотя большая часть всех арендаторов арендует жилье у частных арендодателей, растет число частных арендаторов, получающих помощь Содружества по аренде жилья . [6] [10]
В 2011 году доля домовладельцев в Австралии снизилась до 67%, что стало самым низким уровнем за более чем 50 лет. В Тасмании самый высокий уровень владения жильем — 70%, а в Северной территории — самый низкий — 46%. [5]
По данным переписи 2016 года, доля домовладельцев в Австралии снизилась до 65%. [11]
Недвижимость как инвестиция
[ редактировать ]25% жилищ, которые сдаются в аренду частными домовладельцами, могут рассматриваться как приносящая доход или инвестиционная недвижимость, а частные домовладельцы - как инвесторы, хотя некоторые собственники-арендаторы могут также рассматривать свое жилье как инвестиции. Частные арендодатели обычно взимают арендную плату с арендатора как налогооблагаемый доход, в то время как владелец-арендатор получает вмененную арендную плату от проживания в жилище и также не облагается налогом на прирост капитала . Аналогичным образом, инвестор может требовать возмещения расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость, проценты и амортизацию, в то время как владелец-арендатор не может этого сделать. Арендная плата, уплачиваемая арендатором для личных или домашних целей, как правило, не является допустимым вычетом арендатора, как и любые расходы, связанные с недвижимостью. [ нужна ссылка ]
Инвестор в недвижимость может использовать такие расчеты, как соотношение земли к активам. Отношение земли к активам — это показатель оценки недвижимости, который сравнивает стоимость земли, на которой стоит недвижимость, с общей стоимостью недвижимости, включая землю, здания и любые улучшения. Этот коэффициент особенно полезен инвесторам и агентам в сфере недвижимости, поскольку он помогает определить внутреннюю стоимость участка земли в собственности, тем самым влияя на его потенциал повышения стоимости и влияние на доходность.
Формула расчета соотношения земли к активам очень проста: соотношение земли к активам = (стоимость земли / общая стоимость недвижимости) * 100%.
Доступность
[ редактировать ]
Право собственности на жилье в Австралии становится все более эксклюзивным. Отношение цены среднего дома к среднему доходу австралийцев в конце 1990-х годов было рекордно высоким. [12] Молодые люди покупают дома по самым низким ценам за всю историю, а изменения в структуре работы снижают способность многих домохозяйств сохранять свои дома. [13]
Характеристики
[ редактировать ]Новые дома увеличились в размерах [14] и вмещают в среднем меньше людей, чем в прошлом. [15] Доля домов с четырьмя и более спальнями увеличилась с 15% в 1971 году до более чем 30% в 2001 году. [16]
Иммиграция в Австралию
[ редактировать ]Ряд экономистов, таких как аналитик Macquarie Bank Рори Робертсон, утверждают, что высокий уровень иммиграции и склонность вновь прибывших селиться в столицах усугубляют проблему доступности жилья в стране. [17] По словам Робертсона, политика федерального правительства, стимулирующая спрос на жилье, такая как нынешний высокий уровень иммиграции, а также скидки по налогу на прирост капитала и субсидии для повышения рождаемости, оказала большее влияние на доступность жилья, чем высвобождение земель на городских окраинах. [18]
В отчете Комиссии по производительности № 28 о первом домовладении (2004 г.) в отношении жилья также говорится, что «рост иммиграции с середины 1990-х годов внес важный вклад в основной спрос, особенно в Сиднее и Мельбурне». [19] Ситуация усугубляется тем, что австралийские кредиторы ослабляют правила кредитования для временных жителей, позволяя им покупать дом с 10-процентным депозитом.
RBA в своем материале для того же отчета ПК также заявило, что «быстрый рост числа иностранных посетителей, таких как студенты, возможно, увеличил спрос на арендуемое жилье». [19] Однако в докладе под вопросом оказался статистический охват постоянного населения. «В цифрах роста населения ABS не учитываются определенные группы домохозяйств, а именно, иностранные студенты и деловые мигранты, которые не остаются в Австралии постоянно в течение 12 месяцев». [19] Это статистическое упущение привело к признанию: «Комиссия признает, что оценки численности населения, проживающего в АБС, имеют ограничения при использовании для оценки спроса на жилье. Учитывая значительный приток иностранцев, приезжающих на работу или учебу в Австралию в последние годы, весьма вероятно, что вскоре Движение посетителей, возможно, увеличило спрос на жилье. Однако Комиссии неизвестны какие-либо исследования, позволяющие количественно оценить последствия». [19]
Некоторые люди и заинтересованные группы также утверждают, что иммиграция приводит к перегрузке инфраструктуры. [20] [21]
Иностранные инвестиции в жилую недвижимость
[ редактировать ]В декабре 2008 года федеральное правительство приняло закон, смягчающий правила для иностранных покупателей австралийской недвижимости. Согласно данным FIRB (Совета по обзору иностранных инвестиций), опубликованным в августе 2009 года, иностранные инвестиции в австралийскую недвижимость с начала года увеличились более чем на 30%. Один агент сказал, что «зарубежные инвесторы покупают их в земельный банк , а не для сдачи в аренду. Дома просто пустуют, потому что они стремятся к росту капитала ». [22]
Квартирный бум в центре города
[ редактировать ]Чтобы справиться с высоким спросом на жилье, желательностью аренды и, что наиболее важно, с притоком иммиграции, в крупных австралийских городах произошел бум строительства высотных квартир. По данным ABC News и UBS , количество кранов на высотных объектах Австралии выровнялось на пике в 548 в 2017 году, увеличившись на 323% с конца 2013 года. [23]
См. также
[ редактировать ]
- Австралийский рынок недвижимости
- Бедность в Австралии
- Государственное жилье в Австралии
- Жилье в Виктории
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б Винтер, Ян и Венди Стоун. Социальная поляризация и жилищная карьера: изучение взаимосвязи рынков труда и жилья в Австралии . Австралийский институт семейных исследований. Март 1998 года.
- ^ Jump up to: а б с Дэвисон, Грэм. «Прошлое и будущее австралийского пригорода». Австралийский планировщик (декабрь 1994 г.): 63–69.
- ^ Кемени, Джим. «Идеология домовладения». Городское планирование в Австралии: критические чтения, изд. Дж. Брайан Маклафлин и Марго Хаксли. Мельбурн: Longman Cheshire Pty Limited, 1986. стр. 256-7.
- ^ Краткая статистика переписи населения 2016 г.: Австралия
- ^ Jump up to: а б «Факты: 9 миллионов домов (перепись 2011 года) с 2,6 жильцами — это австралийский рынок жилья — Проверка фактов — ABC News (Австралийская радиовещательная корпорация)» . Новости АВС . Abc.net.au. 6 мая 2015 года . Проверено 30 мая 2018 г.
- ^ Jump up to: а б с Австралийское статистическое бюро ВЛАДЕЛЬЦЫ И АРЕНДАТОРЫ ДОМА
- ^ Jump up to: а б Холл, Алисия. «Тенденции в сфере домовладения в Австралии: краткое руководство» . www.aph.gov.au. Парламент Австралии . Проверено 21 апреля 2019 г.
- ^ «6523,0 – Доходы и благосостояние домохозяйств, Австралия, 2015–2016 годы» . Австралийское статистическое бюро. 13 сентября 2017 года . Проверено 21 апреля 2019 г.
- ^ «Наполняемость жилья и расходы» . Австралийское статистическое бюро . 25 мая 2022 г. Проверено 19 сентября 2022 г.
- ^ «Жилищная помощь» . Австралийское статистическое бюро. 24 мая 2012 года . Проверено 30 мая 2018 г.
- ^ «Домовладение в Австралии остается сильным, но оно маскирует другие проблемы: данные переписи населения» . Theconversation.com. 27 июня 2017 года . Проверено 30 мая 2018 г.
- ^ Бэдкок, Блэр и Эндрю Бир. Домашняя истина: владение недвижимостью и жилищное богатство в Австралии. Мельбурн: Издательство Мельбурнского университета, 2000, стр. 128.
- ^ Бэдкок, Блэр и Эндрю Бир. Домашняя истина: владение недвижимостью и жилищное богатство в Австралии. Мельбурн: Издательство Мельбурнского университета, 2000, стр. 150–152.
- ^ «8731.0 — Разрешения на строительство, Австралия, февраль 2008 г.» . Abs.gov.au. 2 июня 2008 года . Проверено 30 мая 2018 г.
- ^ Австралийское статистическое бюро. Социальные тенденции в Австралии, 1994 год: Жилье – Жилищный фонд: Жилье для населения . 18 ноября 2002 г.
- ^ Австралийское статистическое бюро. Социальные тенденции в Австралии: Жилье – [1] . 22 апреля 2004 г.
- ↑ Клан, А. (17 марта 2007 г.). Заблокировано. Архивировано 22 октября 2008 г. в Wayback Machine.
- ↑ Уэйд, М. (9 сентября 2006 г.) Премьер-министр сказал, что он ошибается в отношении цен на жилье.
- ^ Jump up to: а б с д «Microsoft Word — prelims.doc» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 3 июня 2011 года . Проверено 14 июля 2011 г.
- ^ Клаус, Э. (2005) Представление Комиссии по производительности по народонаселению и миграции. Архивировано 27 сентября 2007 года в Wayback Machine (представление 12 в позиционный документ Комиссии по производительности по экономическим последствиям миграции и роста населения).
- ^ Нильссон (2005) Негативные экономические последствия иммиграции и роста населения. Архивировано 27 сентября 2007 года в Wayback Machine (представление 9 в позиционном документе Комиссии по производительности по экономическим последствиям миграции и роста населения).
- ^ «Иностранные покупатели лопают пузырь на рынке жилья» . Crikey.com.au . 21 сентября 2009 года . Проверено 20 января 2016 г.
- ^ «Топ» рынка жилья назвал инвестиционный банк UBS» . АВС . 24 апреля 2017 года . Проверено 24 апреля 2017 г.