Вмененная арендная плата
 | Эта статья нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( декабрь 2009 г. ) |
Вмененная рента — это цена аренды, которую физическое лицо заплатило бы за принадлежащий ему актив. Эта концепция применима к любому капитальному благу, но чаще всего она используется на рынках жилья для измерения арендной платы, которую домовладельцы будут платить за единицу жилья, эквивалентную той, которой они владеют. Условное исчисление арендной платы за жилье необходимо для измерения экономической активности в национальных счетах . Поскольку владельцы активов не платят арендную плату, исчисленную арендную плату владельцев необходимо измерять косвенно.
Вмененная арендная плата за жилье — это экономическая теория вменения, применяемая к недвижимости : стоимость в большей степени зависит от того, что готов заплатить покупатель, чем от затрат, которые продавец несет для ее создания. В этом случае рыночная арендная плата используется для оценки стоимости недвижимости для владельца. Таким образом, условно исчисленная арендная плата дает возможность сравнить экономические решения домовладельцев и арендаторов.
Более формально, в случае «собственник-заселение» арендодателем и отношения между арендатором замыкаются. Рассмотрим модель: два человека, А и Б, каждый из которых владеет собственностью. Если А живет в собственности Б, а Б живет в собственности А, происходят две финансовые операции: каждый платит ренту другому. Но если A и B оба являются владельцами-арендаторами, деньги не переходят из рук в руки, даже если существуют одни и те же экономические отношения; есть еще два собственника и два арендатора, но сделки между ними больше не проходят через рынок . Сумма, которая перешла бы из рук в руки, если бы владельцем и арендатором были разные люди, является вмененной арендной платой. Альтернативно вмененную ренту можно понимать как доход от инвестиций в активы. На этом основании вмененная рента может быть включена в располагаемый доход, например, при расчете индексов распределения доходов.
Измерение
[ редактировать ]Существует два распространенных подхода к оценке условно исчисленной арендной платы за жилье: «сравнительный подход» и подход «стоимости капитала для пользователя».
Сравнительный подход
[ редактировать ]Метод сравнения сопоставляет арендную плату в жилых единицах, занимаемых арендаторами, с аналогичными жилищными единицами, занимаемыми владельцами. Если квартиры идентичны, условно исчисленная арендная плата владельца-арендатора представляет собой затраты, которых они избегают при аренде другой квартиры.
В Соединенных Штатах Бюро статистики труда использует версию этого подхода для оценки изменений цен на жилье, занимаемое владельцами. [1]
Подход с использованием затрат на капитал
[ редактировать ]Подход, основанный на затратах пользователя, определяет затраты, которые владелец не может возместить. Их можно определить как:
Где i — процентная ставка, r p — ставка налога на имущество, m — стоимость обслуживания, а d — амортизация. Арендная плата представляет собой сумму этих ставок, умноженную на цену дома. [2] П Х. Более подробные модели затрат пользователей учитывают дифференциальные процентные затраты по жилищному долгу и собственному капиталу, а также налоговый режим доходов от жилищного капитала. [3]
Последствия пребывания владельца
[ редактировать ]- Вмененная рента исчезает из показателей национального дохода и производства , если только не добавляются цифры для их учета.
- Правительство теряет возможность облагать налогом транзакцию. Иногда правительства пытались обложить налогом вмененную ренту ( в Таблице А подоходного налога Соединенного Королевства), но это, как правило, непопулярно. это делалось [ нужна ссылка ] Некоторые страны по-прежнему облагают налогом вмененную ренту, например Бельгия, Исландия, Люксембург, Нидерланды, Словения, Испания и Швейцария. [4] Отсутствие налогов на вмененную арендную плату также называют предвзятостью домовладения .
В наборах данных о населении, таких как Файл межнационального эквивалента , вмененная рента оценивается:
- для собственников-арендаторов - небольшой процент (4–6%) от капитала, накопленного в собственности.
- для арендаторов государственного жилья, как разница между выплаченной арендной платой и средней арендной платой за аналогичное жилье в том же месте.
- для тех, кто живет без арендной платы, в качестве оценки арендной платы, которую им придется заплатить, чтобы арендовать аналогичную недвижимость в том же месте.
- для арендаторов на частном рынке, как ноль
Расширение принципа
[ редактировать ]Если вмененная рента может применяться к жилью, то она также может применяться к любому товару, который можно сдавать в аренду, включая автомобили и мебель: «В принципе, BEA [ нужны разъяснения ] следует также включать вмененную арендную плату за такие вещи, как автомобили и даже мебель, но по сравнению с жильем это настолько малая часть экономики, что она не стоит затраченных усилий». [5]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Измерение изменения цен в ИПЦ: арендная плата и ее эквивалент» . Бюро статистики труда США . 8 сентября 2023 г. Проверено 6 октября 2023 г.
- ^ Потерба, Джеймс (1992). «Налогообложение и жилищное строительство: старые вопросы, новые ответы» (PDF) . Американский экономический обзор . 82 (2).
- ^ Потерба, Джеймс; Синай, Тодд (2008). «Налоговые расходы на жилье, занимаемое собственниками: вычеты по налогам на недвижимость и процентам по ипотеке, а также исключение вмененного дохода от аренды» (PDF) . Американский экономический обзор . 98 (2): 84–89. дои : 10.1257/aer.98.2.84 . JSTOR 29730000 .
- ^ Бартлетт, Брюс (3 сентября 2013 г.). «Обложение налогом домовладельцев, как если бы они были арендодателями» . Проверено 20 декабря 2013 г.
- ^ Бобкофф, Дэн (16 октября 2016 г.). «Домовладельцы в США получают огромные налоговые льготы, о которых почти никто не знает, и это даже часть ВВП» . Бизнес-инсайдер . Проверено 28 октября 2021 г.
