Кризис дырявых домов
Кризис протекающих домов — это продолжающийся строительный и правовой кризис в Новой Зеландии, касающийся домов с деревянным каркасом, построенных с 1988 по 2004 год и не полностью защищенных от атмосферных воздействий. Проблемы часто включают разрушение деревянного каркаса, что в крайних случаях делало здания структурно ненадежными. В некоторых зданиях жить стало небезопасно из-за плесени и спор, развивающихся во влажном деревянном каркасе. Затраты на ремонт и замену, которых можно было бы избежать, оценивались в 2009 году примерно в 11,3 миллиарда новозеландских долларов. [ 1 ]
Факторы
[ редактировать ]Закон о строительстве 1991 года, ставший законом в 1993 году, превратил контроль за строительством с предписывающей системы на более саморегулируемый режим. Кроме того, правительство отказалось от системы подготовки учеников для строителей и смежных строительных профессий. Некоторые застройщики и строители сознательно или по неосторожности возводили здания с многочисленными недостатками и недоработками. тенденция архитектурного дизайна к домам в средиземноморском стиле со сложными крышами, оштукатуренными наружными стенами, внутренними террасами и небольшими карнизами или вообще без них. Также учитывалась [ 2 ]
Позже выяснилось, что некоторые местные органы власти выдавали разрешения на строительство на основании недостаточной документации, не проводили проверку работ во время строительства и выдавали сертификаты соответствия нормам для зданий, в которых позже были обнаружены проблемы с утечками. Следовательно, некоторые советы теперь разделяют значительную финансовую ответственность со строителями (которые во многих случаях закрылись или иным образом освободились от ответственности) и владельцами. [ 3 ] Судебные дела обычно возлагают на местные власти около трети финансовой ответственности. [ 3 ] Дело Верховного суда 2013 года с участием городского совета Окленда расширило ответственность местных органов. [ 4 ]
Причины
[ редактировать ]Есть много причин, по которым некоторые здания конца 1980-х годов были протекающими.
Системы облицовки
[ редактировать ]Основным из них стало увеличение использования систем облицовки, таких как фиброцементные листы (общее название Fibrolite в Новой Зеландии) и EIPS (система штукатурки с внешней изоляцией), в которых окраска использовалась в качестве основной защиты от проникновения воды. Эта система очень похожа на систему отделки внешней изоляции (или EIFS). Такие системы облицовки обычно допускали незначительное конструктивное или тепловое движение, поэтому мелкие трещины, которые казались незначительными и были бы относительно незначительными в традиционных обшивках, таких как обшивка, допускали постоянное проникновение влаги в каркас. [ 5 ] Эти причины в сочетании с уменьшенным движением воздуха из-за преобладания листовой облицовки или листовых изоляционных материалов для облицовки монолитного вида привели к созданию очень влажных условий, которые идеально подходят для гниения. Еще одним усугубляющим фактором, который привел к более значительному ущербу от утечек, стало изменение новозеландского стандарта обработки древесины в 1995 году, разрешающее использовать необработанную древесину Pinus radiata для каркаса стен. [ 6 ] Поскольку эта древесина не обладает естественной устойчивостью к гниению во влажном состоянии, повреждение происходит быстрее. [ 7 ]
Во многих случаях облицовки использовались не в соответствии со своими спецификациями или устанавливались неправильно. Многие здания, построенные в «средиземноморском» стиле, использовали эти типы облицовки и имели такие особенности, как углубленные окна, плоские крыши, минимальные карнизы, многоэтажность, сложные крыши, сплошные балюстрады, балконы и отверстия во внешней облицовке, что увеличивало вероятность попадания воды. проникая в структуру. [ 8 ]
Рисунки
[ редактировать ]Отсутствие подробных чертежей зданий также способствовало этому. Некоторые строители не смогли построить водонепроницаемую конструкцию без надлежащего руководства. Частично в этом обвиняют развал системы ученичества и неквалифицированных строителей на рынке. [ 9 ] Сотрудники совета, проводившие инспекцию зданий, не имели ни необходимого строительного опыта для обеспечения водонепроницаемости, ни интуиции, чтобы ее искать. [ 10 ]
Молодая заболонь
[ редактировать ]«первого севооборота» (50–60 лет) в Новой Зеландии Вероятно, основным фактором, способствовавшим этому, было истощение урожая Pinus radiata в конце 1980-х годов, а также переход к одновременному использованию 25–30-летней Pinus radiata с коротким севооборотом. [ нужна ссылка ] Зарубежные исследования аналогичной молодой заболони, полученной при коротком обороте, пришли к выводу, что она настолько отличается от «нормальной» древесины, что было бы разумно обращаться с ней, как если бы это была совершенно другая порода. Необходимо разработать новые методы использования древесины. [ 11 ]
В период с 1995 по 1998 год осуществлялся экстренный исследовательский проект Новозеландского научно-исследовательского института леса, целью которого, среди прочего, была попытка определить, как новый урожай Radiata можно безопасно использовать в строительстве. [ 12 ] Этот проект породил множество инноваций и нормативных мер, которые позже были реализованы с целью обеспечить безопасное строительство с использованием молодой заболони, включая, в частности, рост использования LVL и других ламинированных конструкционных изделий.
Последствия
[ редактировать ]Закон о строительстве 1991 года был заменен Законом о строительстве 2004 года, который ввел схему лицензирования для проектировщиков зданий, строителей и представителей смежных профессий. Советы должны были быть зарегистрированы в центральном органе и подвергаться регулярным процедурам контроля качества. Инспекторы муниципальных зданий по-прежнему не имеют лицензии. [ 13 ]
30 ноября 2004 года правительство распустило BIA (Управление строительной промышленности, правительственное ведомство, которое отвечало за надзор и управление строительным сектором) и заменило его DBH (Департамент строительства и жилищного строительства). [ 14 ]
Некоторые из приемлемых решений Строительных норм и правил были переписаны, в первую очередь E2/AS1 «Внешняя влажность», которая охватывает детализацию крыш и стен, была значительно расширена. [ нужна ссылка ]
В конце 2003 года в стандарт, касающийся долговечности деревянного каркаса, были внесены поправки с публикацией NZS 3602: 2003 «Древесина и изделия из древесины для использования в строительстве». Этот пересмотр потребовал возврата к использованию обработанного лучистого каркаса во внешних стенах. [ нужна ссылка ]
Обзорная группа по атмосферостойкости зданий, назначенная Управлением строительной промышленности («BIA») для расследования причин кризиса в здании с протечками, получила несколько материалов (в том числе от Новозеландского института лесного хозяйства, но, очевидно, не от Новозеландский научно-исследовательский институт леса), предполагая, что уменьшенный возраст севооборота нынешней культуры Radiata может быть причинным фактором в кризисе протекающего здания.
В своем окончательном отчете за 2002 год Обзорная группа рекомендовала BIA провести исследование на предмет наличия каких-либо «проблем». Что касается структурной прочности и долговечности с учетом зрелости древесины». Результат этой рекомендации в настоящее время неизвестен, поскольку в июле 2019 года Министерство бизнеса, инноваций и занятости сообщило, что ему вообще не удалось найти какие-либо записи, касающиеся любые исследования или консультации, предпринятые в ответ на рекомендацию Обзорной группы.
Пострадало жилье
[ редактировать ]Несколько тысяч домов по всей стране все еще ждут ремонта, общая стоимость которого, по оценкам отчета Price Waterhouse Coopers, представленного правительству в 2008 году, составляет около 11,3 миллиарда новозеландских долларов для «консенсусной оценки» 42 000 зданий. [ 15 ] [ 16 ] Другие эксперты по строительству оценивают истинную стоимость 89 000 зданий в 23 миллиарда долларов и обвиняют правительство в сокращении числа пострадавших зданий до 42 000 зданий, поскольку они якобы были «недовольны» прогнозом экспертов. [ 17 ]
Другие здания
[ редактировать ]Большинство пострадавших зданий представляют собой дома или квартиры, но в 2011 году двадцатилетний Дом Рональда Макдональда для детей, больных раком, и их семей в больнице Веллингтона был снесен как протекающий и заменен. [ 18 ]
Затронутые школы
[ редактировать ]Министр образования заявил, что в 2009 году пострадало как минимум 73 школы. [ 19 ] а в 2011 году 157 школ все еще нуждались в ремонте, ориентировочная стоимость которого составила не менее 1,5 миллиарда долларов. [ 20 ] По состоянию на 2013 год Министерство образования принимало меры против архитекторов и строителей, работавших в 87 из 309 школ, имеющих проблемы с «протечками». [ 21 ] Одна школа в Веллингтоне, Seatoun School, построенная стоимостью 5,3 миллиона долларов и открытая в 2002 году, требует ремонта в 4,5 миллиона долларов. [ 22 ]
Финансовые обязательства
[ редактировать ]Новой Зеландии По состоянию на середину 2009 года планы по пакету помощи на сумму до 6 миллиардов новозеландских долларов, разделенному между правительством и местными властями, находятся под сомнением, поскольку эта сумма может повлиять на международный кредитный рейтинг . [ 23 ] В ноябре 2009 года национальное правительство решило не предлагать более существенное разделение расходов, и теперь подсчитано, что в большинстве случаев около 64% придется нести владельцам, 26% — советам и только 10% — государственные средства, а также вынуждают домовладельцев отказаться от своего права требовать большего. [ 24 ] [ 25 ]
Премьер-министр Джон Ки отметил, что, хотя истцы не обязаны соглашаться на мировое соглашение, судебные издержки на подачу иска могут съесть любые дополнительные присужденные им деньги. [ 26 ] Некоторые истцы подали иски о халатности против директоров строительных компаний, ссылаясь на решение по делу Мортон против Дугласа Хоумс Лтд. [1984] 2 NZLR 548. Были также обвинения в том, что некоторые юристы и инспекторы получают существенную прибыль от споров вокруг случаев, и что значительные деньги были направлены в эти каналы, а не на ремонт зданий. [ 3 ] Позиция правительства подверглась нападкам со стороны мэров пострадавших советов и экспертов, которые отметили, что, платя только 10%, а затем получая обратно 12,5% налога на товары и услуги , правительство фактически зарабатывало деньги на кризисе. [ 25 ] В другом отчете, подготовленном по заказу городского совета Норт-Шора, потенциальная выгода правительства оценивается в 2 миллиарда долларов. [ 27 ] Кроме того, National также подверглась критике за то, что, будучи оппозиционной партией, они постоянно просили тогдашнее правительство, возглавляемое лейбористами, оказать домовладельцам финансовую помощь. [ 25 ]
Правительство также ввело 10-летний срок (после завершения строительства) для претензий, хотя некоторые эксперты по строительству считают, что многие случаи станут очевидными только в ближайшие годы, когда гниение зданий станет достаточно глубоким. Они также предупредили, что дома в более засушливых частях Новой Зеландии теперь начинают проявлять проблемы, которые просто развивались более медленными темпами – и что, несмотря на реформы Закона о строительстве в 2004 году, все еще строятся дома, которые сильно протекают из-за плохого качества изготовления. Древесине необходим длительный период увлажнения, чтобы образовалась плесень и впоследствии загнило. С точки зрения непрофессионала, древесина должна быть влажной дольше, чем сухой. В более засушливых районах страны древесина вряд ли останется влажной достаточно долго, чтобы спровоцировать образование плесени. [ 17 ]
В феврале 2010 года министр строительства Новой Зеландии Морис Уильямсон предупредил, что размер проблемы, по меньшей мере, 11 миллиардов долларов, настолько огромен [sic], что даже правительству с профицитом бюджета придется столкнуться с трудностями. [ 28 ] Он отметил, что: «...правительство, которое [sic] имеет дефицит – и имеет прогноз дефицита на многие годы вперед – должно просто сидеть, подперев голову руками, говоря: «Ну, я просто не знаю». как это сделать». Он также предупредил, что необходимо найти решение, позволяющее тратить деньги на ремонт домов, а не на оплату адвокатов, и что существует риск значительного повышения ставок в крупных центрах, таких как Окленд, Тауранга, Веллингтон и Крайстчерч. такого масштаба, что «глаза слезятся». [ 28 ]
В мае 2010 года правительство Новой Зеландии запустило Пакет финансовой помощи (FAP) для прохудившихся домов, срок действия которого истек в 2016 году. Согласно этой схеме, владелец дома делил согласованную стоимость ремонта своего дома с правительством и местным советом, если совет одобрил оригинальную работу и участвовал в схеме. Правительство и совет внесли по 25% стоимости ремонта, а владелец оплатил оставшиеся 50%. Несмотря на предложение ФАП дать домовладельцам уверенность в финансовом вкладе и помочь быстрее отремонтировать протекающие дома, к ноябрю 2012 года только 12 пострадавших получили окончательные выплаты по государственной схеме. [ 29 ]
По оценкам, в 2009 году пострадало от 22 000 до 89 000 объектов недвижимости, но программа правительства охватит максимум около 3500 объектов. [ 30 ]
Влияние ставок
[ редактировать ]Советы и политики указали, что кризис может повысить ставки по законопроектам. С середины 2011 года совет должен учитывать синдром протекающего дома при переоценке домов, даже если в доме не было протечек. При этом учитывается, что такие дома подвергаются широко распространенной стигме и их труднее продать. Более низкие значения означали, что некоторые владельцы платили на 5–20% меньше по ставкам, но другим плательщикам приходилось платить больше, чтобы компенсировать разницу. [ 31 ]
Влияние на ответственные фирмы
[ редактировать ]Ликвидация Mainzeal Construction and Property, третьей по величине строительной компании Новой Зеландии, в феврале 2013 года была обвинена как в замедлении коммерческих строительных работ, так и в ответственности за несколько протекающих многоквартирных домов в Окленде и Веллингтоне, где другие стороны прекратили свое существование. [ 32 ] [ 33 ]
Сходства с Британской Колумбией
[ редактировать ]Похожая проблема возникла в начале 1980-х годов, примерно за 10 лет до Новой Зеландии, и по тем же причинам. [ 34 ] в канадской провинции Британская Колумбия . В Канаде это широко известно как кризис «Дырявой квартиры» и является постоянной проблемой, которая, по оценкам, с 1980-х годов нанесла ущерб в 4 миллиарда долларов. [ 34 ] [ 35 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Устранение протекающих домов обойдется в 11,3 миллиарда долларов, — сообщается» . Новозеландский Вестник . 22 декабря 2009 года . Проверено 26 февраля 2012 г.
- ^ Курси, Мишель (8 мая 2004 г.). «Дырявый внешний вид отпугивает покупателей» . Новозеландский Вестник .
- ^ Перейти обратно: а б с Лаксон, Эндрю (19 сентября 2009 г.). «Протекающие дома выбрасывают счет за ремонт на 6 миллиардов долларов» . Новозеландский Вестник .
- ^ «Суд дает надежду владельцам прохудившегося жилья» . Вещи / Фэрфакс. 1 марта 2014 г.
- ^ «Наружные стены: Монолитная облицовка» . Архивировано из оригинала 27 августа 2012 года . Проверено 8 сентября 2012 г.
- ^ «Почему протекают дома: предыстория проблемы» . Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новой Зеландии. Архивировано из оригинала 18 декабря 2011 года . Проверено 20 декабря 2011 г.
- ^ «Руководство строителей по древесине» . БРАНЦ. Архивировано из оригинала 19 февраля 2013 года . Проверено 8 сентября 2012 г.
- ^ «Почему дома протекают – предыстория проблемы» . ConsumerBuild. 25 марта 2010 г. Архивировано из оригинала 4 апреля 2010 г. Проверено 25 марта 2010 г.
- ^ «Кризисная точка» . Новозеландский слушатель. 20–26 февраля 2010 г.
- ^ «Кевин Кларк: Правительству не избежать вины за протекающие дома» . Новозеландский Вестник . 25 марта 2010 г.
- ^ Диджей Каун (1992). «Ядро (молодая древесина) Pinus Radiata - стоит ли нам беспокоиться» (PDF) . Новозеландский научно-исследовательский институт леса.
- ^ NZJFor 47 (3) 2002 г. - «Проект восстановления стоимости (1995–98 гг.) - Чему мы научились» - Д. Коун
- ^ «Недостатки Закона о строительстве 1991 года – были ли они причиной кризиса негерметичных зданий? Разрушение Закона о строительстве 2004 года: Что это на самом деле означает? «Правовое видение – юристы по дырявому строительству» . Проверено 9 декабря 2018 г.
- ^ Махари, Стив (1 июля 2004 г.). «Новый департамент строительства и ЖКХ» . Правительство Новой Зеландии . Проверено 17 июня 2024 г.
- ^ Брайан Рудман (18 сентября 2009 г.). «Правительство должно закрыть эти утечки» . Новозеландский Вестник . Проверено 7 октября 2010 г.
- ↑ «упустила из виду» дырявые домашние обязательства Кэтрин Харрис в Sunday Star-Times, 15 июля 2012 г., стр. А7
- ^ Перейти обратно: а б Лаксон, Эндрю (27 февраля 2010 г.). «Это не если – это когда для наших капающих бомб замедленного действия» . Новозеландский Вестник . Проверено 3 марта 2010 г.
- ^ Рэнкин, Джанин (9 февраля 2011 г.). «Дом Рональда Макдональда уходит» . Стандарт Манавату . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ Гибсон, Энн (18 сентября 2009 г.). «Количество протекающих школьных зданий растет» . Новозеландский Вестник . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ Фишер, Аманда (28 января 2011 г.). «Огромный счет за дырявые школы» . Пост Доминиона . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ О'Каллаган, Джоди (8 марта 2013 г.). «Начинается судебный иск по поводу прохудившихся счетов за ремонт школ» . Вещи / Фэрфакс . Проверено 14 марта 2013 г.
- ^ Мэнсфорд, Теннесси (22 сентября 2011 г.). «Счет за строительство школы Веллингтона на 4,5 миллиона долларов» . Вещи / Фэрфакс . Проверено 14 марта 2013 г.
- ^ Лаксон, Эндрю (12 сентября 2009 г.). «Счет за протекающие дома на сумму 6 миллиардов долларов угрожает кредиту Новой Зеландии» . Новозеландский Вестник . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ Маккракен, Хизер (8 ноября 2009 г.). «Горе в дырявом доме» . Новозеландский Вестник . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Рудман, Брайан (9 декабря 2009 г.). «Государству необходимо заткнуть скандал с утечками» . Новозеландский Вестник . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ Маккракен, Хизер (9 ноября 2009 г.). «Дырявые дома имеют только один вариант – ключ» . Новозеландский Вестник . НЗПА . Проверено 14 октября 2011 г.
- ^ Гибсон, Энн (26 марта 2010 г.). «Дырявые дома — это катастрофа и непредвиденная налоговая прибыль в 2 миллиарда долларов» . Новозеландский Вестник . Проверено 26 июля 2010 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Правительство поставлено в тупик: счета за протекающее жилье стремительно растут» . Новозеландский Вестник . 27 февраля 2010 г. Проверено 20 марта 2010 г.
- ^ Чисналл, Ким (7 ноября 2012 г.). «Более 1000 человек ждут ремонта прохудившегося дома» . 3 Новости Новой Зеландии .
- ^ «Только 30 из них воспользовались правительственным пакетом протекающих домов» . 3 Новости Новой Зеландии . 12 октября 2012 г.
- ^ Моррис, Брюс (2 июля 2011 г.). «Кризис утечки ударит по каждому карману» . Новозеландский Вестник . Проверено 1 июля 2011 г.
- ^ Донохью и др., Тим (7 февраля 2013 г.). «Субподрядчикам Mainzeal заблокирован доступ на строительные площадки» . Вещи . Проверено 7 февраля 2013 г.
- ^ Харрис, Кэтрин (7 февраля 2013 г.). «Продажа Mainzeal вероятна в случае ликвидации – PM (Дырявые здания тонут Mainzeal Property and Construction» . Материалы . Проверено 7 февраля 2013 г. ).
- ^ Перейти обратно: а б «Возобновление доверия к жилому строительству - Комиссия по расследованию качества строительства кондоминиумов в Британской Колумбии» . 26 апреля 2010 г.
- ↑ Эксперт по кондоминиумам в Ванкувере Джерри Фанакен, Джорджия Стрейт, 22 мая 2013 г .. Проверено 22 ноября 2013 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]- Всепогодные услуги
- Закон об услугах по урегулированию проблем в герметичных домах 2006 г. - Закон, охватывающий оценку и разрешение претензий.