Ипотечное мошенничество

Мошенничество с ипотекой означает преднамеренное искажение, искажение или упущение информации, на которую полагается андеррайтер или кредитор для финансирования, покупки или страхования кредита, обеспеченного недвижимостью.

Уголовные преступления могут преследоваться по закону либо в федеральном суде, либо в суде штата и обычно обвиняются в мошенничестве с использованием электронных средств связи , банковском мошенничестве , мошенничестве с использованием почты или в законах об отмывании денег , с наказанием в виде тюремного заключения на срок до 30 лет за каждое правонарушение. Поскольку за последние несколько лет количество случаев ипотечного мошенничества возросло, штаты также начали вводить собственные наказания за мошенничество с ипотекой.

Мошенничество с ипотекой не следует путать с хищническим ипотечным кредитованием , которое происходит, когда агенты кредитора вводят потребителя в заблуждение или обманывают его. Однако хищническая практика кредитования часто сосуществует с ипотечным мошенничеством.

Типы

Мошенничество с размещением: это происходит, когда заемщик желает получить ипотеку для приобретения инвестиционной недвижимости, но в заявке на получение кредита указывается, что заемщик будет занимать недвижимость в качестве основного места жительства или в качестве второго дома. Если это не обнаружено, заемщик обычно получает более низкую процентную ставку , чем было гарантировано. Поскольку кредиторы обычно взимают более высокую процентную ставку за недвижимость, не занимаемую владельцем, которая исторически имеет более высокий уровень просроченной задолженности , кредитор получает недостаточную прибыль на капитал и чрезмерно подвержен убыткам по сравнению с тем, что ожидалось по сделке. Кроме того, кредиторы разрешают выдавать более крупные кредиты на дома, занимаемые владельцами, по сравнению с кредитами на инвестиционную недвижимость. Когда происходит мошенничество с размещением, вполне вероятно, что налоги на прибыль не уплачиваются, что приводит к дополнительному мошенничеству. Это считается мошенничеством, поскольку заемщик существенно исказил кредитору риск получения более выгодных условий кредита.

Мошенничество с доходами. Это происходит, когда заемщик завышает свой доход , чтобы претендовать на ипотеку или на большую сумму кредита. Чаще всего это наблюдалось в случае с так называемыми ипотечными кредитами с « заявленным доходом » (обычно называемыми « ссудами лжецов »), когда заемщик или кредитный специалист, действующий от имени заемщика, с ведома заемщика или без него, без проверки заявлял доход. необходимо для получения кредита. Поскольку сегодня ипотечные кредиторы не имеют кредитов с «заявленным доходом», мошенничество с доходами наблюдается в традиционных кредитах с полной документацией, когда заемщик подделывает или изменяет выданную работодателем форму W-2 , налоговые декларации и/или записи банковского счета, чтобы обеспечить поддержку завышенный доход. Все кредиторы получают официальную стенограмму IRS, которая должна соответствовать налоговым декларациям, предоставленным заемщиком. Это считается мошенничеством, поскольку в большинстве случаев заемщик не имел бы права на получение кредита, если бы истинный доход был раскрыт. Частично «ипотечный кризис» был вызван тем, что большое количество заемщиков в районах с быстро растущими ценами на жилье солгали о своих доходах, приобрели дома, которые они не могли себе позволить, а затем объявили дефолт. Многие из прошлых проблем больше не существуют.

Мошенничество при приеме на работу: Это происходит, когда заемщик заявляет о самостоятельной занятости в несуществующей компании или о более высокой должности (например, менеджера) в реальной компании, чтобы оправдать мошенническое представление доходов заемщика.

Нераскрытие обязательств: Заемщики могут скрывать обязательства, такие как ипотечные кредиты на другую недвижимость или недавно приобретенную задолженность по кредитной карте, чтобы уменьшить сумму ежемесячного долга, заявленную в заявке на получение кредита. Такое упущение обязательств искусственно снижает соотношение долга к доходу , которое является ключевым критерием андеррайтинга, используемым для определения права на получение большинства ипотечных кредитов. Это считается мошенничеством, поскольку позволяет заемщику претендовать на получение кредита, который в противном случае не был бы предоставлен, или претендовать на получение более крупного кредита, чем тот, который был бы предоставлен, если бы истинный долг заемщика был раскрыт.

Мошенничество с целью получения прибыли: сложная схема с участием нескольких сторон, в том числе специалистов по ипотечному кредитованию, в финансово мотивированной попытке выманить у кредитора крупные суммы денег. Схемы мошенничества с целью получения прибыли часто включают в себя подставного заемщика , чей кредитный отчет используется, нечестного оценщика, который намеренно и значительно завышает стоимость объекта недвижимости, нечестного расчетного агента, который может подготовить два комплекта расчетных отчетов HUD или произвести выплаты из кредитных поступлений, которые не раскрываются в отчете о расчетах, и владелец недвижимости - все это в скоординированной попытке получить неоправданно большой кредит. Участвующие стороны делят доходы, полученные нечестным путем, и в конечном итоге ипотека становится дефолтной. В других случаях наивные «инвесторы» заманиваются в схему обещанием организатора, что дом будет отремонтирован, будет произведен ремонт и/или реконструкция, будут размещены арендаторы, собрана арендная плата, произведены выплаты по ипотеке и получена прибыль. разделить при продаже недвижимости, и все это без активного участия подставного покупателя. Как только ссуда закрыта, организатор исчезает, ремонт не производится, арендаторы не находятся, и «инвестор» несет ответственность за выплату ипотеки за недвижимость, которая не стоит того, что ей причитается, в результате чего «инвестор» оказывается финансово разоренным. Если его не обнаружат, банк может предоставить ссуду на сотни тысяч долларов под залог недвижимости, которая на самом деле стоит гораздо меньше, а в крупных схемах с множеством транзакций банки могут ссудить на миллионы больше, чем стоит недвижимость. Подробный кейс комплекса Дело США против Кинтеро-Лопеса охватывает 3 + 1 ⁄ года (Bell, 2010).

Мошенничество с оценкой: происходит, когда оценочная стоимость дома намеренно завышается или занижается. При завышении больше денег может получить заемщик в виде обналиченного рефинансирования , продавец в сделке покупки или организаторы коммерческой схемы мошенничества с ипотекой. Мошенничество с оценкой также включает случаи, когда стоимость дома намеренно занижается, чтобы получить более низкую цену за лишенный права выкупа дом, или в мошеннической попытке побудить кредитора уменьшить сумму задолженности по ипотеке при модификации кредита. Нечестный оценщик может быть вовлечен в подготовку мошеннической оценки, или существующая и точная оценка может быть изменена кем-то, обладающим знаниями инструментов графического редактирования, таких как Adobe Photoshop . Независимость оценки является действующим законом.

Схемы возврата денег: возникают, когда истинная цена недвижимости незаконно завышается с целью возврата денег участникам сделки, чаще всего заемщикам, которые получают «скидку», которая не раскрывается кредитору. В результате кредитор дает слишком много кредитов, а покупатель кладет излишки в карман или делит их с другими участниками, включая продавца или агента по недвижимости. Эта схема требует мошенничества с оценкой, чтобы обмануть кредитора. Курсы гуру по недвижимости «Быстро разбогатейте» часто во многом полагаются на этот механизм получения прибыльности.

Дробовой подход: происходит, когда одновременно получаются несколько кредитов на один и тот же дом на общую сумму, которая может превышать фактическую стоимость имущества. Эти схемы подвергают кредиторов большим убыткам, поскольку последующие ипотечные кредиты являются младшими по сравнению с первой регистрируемой ипотекой, а стоимость имущества недостаточна для того, чтобы последующие кредиторы могли получить взыскание за имущество, находящееся под залогом. В результате такого мошенничества кредиторам может потребоваться судебное разбирательство по вопросу о том, какой из кредиторов имеет приоритет перед имуществом.

Устранение разрыва: метод, который влечет за собой чрезмерное накопление залогового удержания, сознательно выполненное в отношении конкретного объекта недвижимости в чрезмерно узкие сроки, посредством последовательной регистрации нескольких договоров доверительного управления или уступок векселей . При регистрации юридического документа в Соединенных Штатах Америки существует временной разрыв между тем, когда Доверительный договор передается в регистратор документов , и тем, когда он фактически появляется в данных. Метод точного определения времени «восстановления разрыва» между записью поступка и его последующим появлением в базе данных регистратора дел играет важную роль в распространении обмана преступника. Таким образом, поиск титула, выполняемый любым кредитором непосредственно перед соответствующей ссудой, векселем и записью акта, ошибочно не сможет показать альтернативные залоговые права, одновременно находящиеся в очереди . Целью злоумышленника является кража средств у каждого кредитора путем обмана, при этом все кредиторы одновременно и ошибочно полагают, что их соответствующие Доверительные документы являются старшими по положению, хотя на самом деле их может быть только один. Преступники в белых воротничках, использующие эту технику, часто заявляют о своей невиновности, основываясь на технических ошибках, плохом ведении учета или других оправданиях, пытаясь скрыть истинную координацию и намерения, присущие этой версии мошенничества с ипотекой. Эта « игра » или эксплуатация структурной слабости правовой системы США является важнейшим предшественником «стрельбы» и считается преступлением «белых воротничков», если она осуществляется системно.

Кража личных данных: происходит, когда человек принимает личность другого человека и использует эту личность для получения ипотечного кредита без ведома или согласия жертвы. В этих схемах воры исчезают, не внеся выплаты по ипотеке. Схемы обычно не раскрываются до тех пор, пока кредитор не попытается взыскать деньги с жертвы, которая может понести значительные расходы, пытаясь доказать кражу своей личности.

Фальсификация заявок на получение кредита без ведома заемщика . Заявки на получение кредита фальсифицируются без ведома заемщика, когда заемщик фактически не имеет права на получение кредита по различным причинам. например, участвующие стороны будут получать комиссию за транзакцию. Бизнес происходит только в том случае, если заявка на кредит фальсифицирована. Например, заемщик подает заявку на получение кредита, указав ежемесячный доход в размере 2000 долларов США (но с этим доходом в размере 2000 долларов США в месяц заемщик не будет иметь права), однако брокер или кредитный специалист сфальсифицировал документы о доходах и заявку на кредит, согласно которой заемщик получает ежемесячный доход в размере 15 000 долларов США. Кредит утверждается, брокер/кредитный специалист и т. д. получает комиссию. Но заемщик изо всех сил пытается погасить кредит и в конечном итоге не выполняет его.

Распространенность

Ипотечное мошенничество со стороны заемщиков Министерства финансов США

Мошенничество с ипотекой может быть совершено одним или несколькими участниками кредитной сделки, включая заемщика; кредитный специалист, выдающий ипотечный кредит; агент по недвижимости, оценщик, представитель по праву собственности или условному депонированию или адвокат; или несколькими сторонами, как в примере с группой мошенничества, описанной выше. Нечестные и недобросовестные заинтересованные стороны могут поощрять заемщиков к совершению мошенничества и помогать им в совершении мошенничества, поскольку большинство участников обычно получают компенсацию только после закрытия транзакции.

В 2003 году Денежная программа в BBC Великобритании раскрыла систематическое мошенничество с ипотекой в ​​HBOS . Денежная программа обнаружила, что в ходе расследования брокеры советовали тайным исследователям лгать в заявках на самозаверенную ипотеку, поступившую, в частности, от Королевского банка Шотландии , Ипотечного бизнеса и Строительного общества Бирмингема Мидшира .

В 2004 году ФБР предупредило, что мошенничество с ипотекой становится настолько безудержным, что возникшая в результате «эпидемия» преступлений может спровоцировать масштабный финансовый кризис. Согласно пресс-релизу ФБР от декабря 2005 года, «мошенничество с ипотекой является одним из наиболее быстро растущих преступлений среди белых воротничков в Соединенных Штатах». С 1 марта по 18 июня 2008 года по всей стране за мошенничество с ипотекой было арестовано 406 человек. В число арестованных входят покупатели, продавцы и другие представители обширной ипотечной индустрии.

Закон о борьбе с мошенничеством и возмещении ущерба от 2009 г.

В мае 2009 года был принят Закон о борьбе с мошенничеством и возмещении ущерба от 2009 года , или FERA , Pub. L. Подсказка Публичное право (США)   111–21 (текст) (PDF) , 123 Stat.   1617 г. , S. 386 , был принят публичное право в Соединенных Штатах. Закон предусматривает ряд шагов. усилить уголовное правоприменение федеральных законов о мошенничестве , особенно в отношении финансовых учреждений , мошенничества с ипотекой, а также мошенничества с ценными бумагами или мошенничества с товарами.

Важно отметить, что раздел 3 Закона санкционировал дополнительное финансирование для выявления и преследования мошенничества в различных федеральных агентствах, в частности:

• 165 000 000 долларов Министерству юстиции ,
• По 30 000 000 долларов каждому Службе почтовой инспекции и Управлению генерального инспектора Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD/OIG).
• 20 000 000 долларов Секретной службе
• 21 000 000 долларов Комиссии по ценным бумагам и биржам

Эти разрешения были выданы на федеральные финансовые годы, начинающиеся 1 октября 2009 и 2010 годов, после чего они истекают, и являются дополнением к ранее утвержденным бюджетам этих агентств.

См. также

• Федеральное бюро расследований
• Филип Э. Хилл-старший
• Доступность жилья в Соединенном Королевстве
• Системы электронной регистрации ипотеки
• Жилищный пузырь в США
• Taylor, Bean & Whitaker , 10 крупнейших оптовых фирм по ипотечному кредитованию в США, прекративших свою деятельность после разоблачения мошенничества.

Дальнейшее чтение

• Коллер, Синтия А. (2012). «Преступления среди белых воротничков в жилищном секторе: мошенничество с ипотекой в ​​Соединенных Штатах». Эль-Пасо, Техас: Научный журнал LFB. ISBN   978-1593325343
• Паттерсон, Лаура А., и Коллер, Синтия А. Коллер (2011). «Распространение мошенничества посредством субстандартного кредитования: идеальный шторм». В книге Матье Дефлема (редактор) «Экономический кризис и преступность» (Социология преступного права и девиантности, том 16), Emerald Group Publishing Limited, стр. 25–45.

Внешние ссылки

• «Ипотечное мошенничество: новые и улучшенные кредиторы ужесточили стандарты, но мошенники нашли новые способы обойти систему». , CNN Деньги . 17 октября 2008 г.
• «Стимул порождает мошенничество с потребителями» . Филадельфийский исследователь . 7 марта 2009 г.
• Полугодовые отчеты Конгрессу и другая информация о мошенничестве с ипотекой от Управления генерального инспектора Министерства жилищного строительства и городского развития США.
• ФБР предупреждает об «эпидемии» ипотечного мошенничества , CNN International