Рефинансирование

Рефинансирование – это замена существующего долгового обязательства другим долговым обязательством с другим сроком и процентной ставкой. Условия рефинансирования могут сильно различаться в зависимости от страны, провинции или штата в зависимости от нескольких экономических факторов, таких как неотъемлемый риск , прогнозируемый риск, политическая стабильность страны, стабильность валюты, банковские правила заемщика , кредитоспособность и кредитный рейтинг страны. нация. Во многих промышленно развитых странах распространенные формы рефинансирования включают ипотеку на первичное жилье и автокредитование .

Если замена долга происходит в условиях финансового кризиса , рефинансирование можно назвать реструктуризацией долга .

Рефинансирование кредита (долга) может осуществляться по разным причинам:

1. Чтобы воспользоваться более выгодной процентной ставкой (уменьшенным ежемесячным платежом или сокращенным сроком)
2. Консолидировать другую задолженность в один кредит (потенциально более длительный/более короткий срок в зависимости от разницы процентных ставок и комиссий)
3. Чтобы уменьшить сумму ежемесячного погашения (часто на более длительный срок, в зависимости от разницы процентных ставок и комиссий)
4. Чтобы уменьшить или изменить риск (например, перейдя с кредита с плавающей ставкой на кредит с фиксированной ставкой )
5. Чтобы высвободить денежные средства (часто на более длительный срок, в зависимости от разницы процентных ставок и комиссий)

Рефинансирование по причинам 2, 3 и 5 обычно проводится заемщиками, испытывающими финансовые трудности, чтобы уменьшить свои ежемесячные обязательства по погашению, с штрафом, что им потребуется больше времени для погашения своего долга.

В контексте личных (в отличие от корпоративных) финансов рефинансирование нескольких долгов облегчает управление долгом. Если долг с высокими процентами, такой как долг по кредитной карте , консолидируется в ипотеку , заемщик может погасить оставшуюся задолженность по ипотечным ставкам в течение более длительного периода.

Для ипотечных кредитов в Соединенных Штатах рефинансирование может давать налоговые преимущества, особенно если не платить альтернативный минимальный налог .

Риски

Некоторые кредиты с фиксированным сроком имеют положения о штрафных санкциях (« положения до востребования »), которые начисляются при досрочном погашении кредита, частично или полностью, а также взимаются комиссии за «закрытие». также будет взиматься комиссия за транзакцию При рефинансировании . Эти комиссии необходимо рассчитать до того, как приступить к рефинансированию кредита, поскольку они могут свести на нет любую экономию, полученную в результате рефинансирования. Штрафные санкции применяются только к кредитам, погашенным досрочно. Если кредит погашается по истечении срока, это новое финансирование, а не рефинансирование, и все условия предыдущего обязательства прекращаются, когда новые финансовые средства погашают предыдущую задолженность.

Если рефинансируемый кредит имеет ту же процентную ставку, что и раньше, но на более длительный срок, это приведет к увеличению общих процентных расходов в течение срока действия кредита и приведет к тому, что заемщик останется в долгу еще на много лет. Обычно рефинансированный кредит будет иметь более низкую процентную ставку. Эта более низкая ставка в сочетании с новым, более длительным сроком погашения кредита приведет к снижению выплат.

Заемщик должен рассчитать общую стоимость нового кредита по сравнению с существующим кредитом. Стоимость нового кредита будет включать затраты на закрытие, штрафы за досрочное погашение (если таковые имеются) и проценты, выплачиваемые в течение срока действия нового кредита. Это должно быть ниже, чем оставшаяся процентная ставка, которая будет выплачена по существующему кредиту, чтобы увидеть, имеет ли финансовый смысл рефинансирование.

В некоторых американских юрисдикциях, в зависимости от американского штата, рефинансированные ипотечные кредиты считаются задолженностью с правом регресса , что означает, что заемщик несет ответственность в случае неисполнения обязательств, в то время как нерефинансированные ипотечные кредиты являются задолженностью без права регресса .

Очки

Основная статья: Точка (ипотека)

Кредиторы, занимающиеся рефинансированием, часто требуют процент от общей суммы кредита в качестве авансового платежа. Обычно эта сумма выражается в «баллах» (или «премиях») в США. 1 балл = 1% от общей суммы кредита. Большее количество баллов (т.е. больший авансовый платеж) обычно приводит к более низкой процентной ставке. Некоторые кредиторы предлагают финансировать часть кредита самостоятельно, создавая таким образом так называемые «отрицательные баллы» (т.е. скидки).

Типы (только кредиты США)

Виды рефинансирования кредита

Рефинансирование может применяться к долгу, созданному несколькими видами кредитов. К ним относятся ипотечные кредиты, автокредиты, студенческие кредиты , остатки по кредитным картам, потребительские кредиты и другие подобные виды долговых обязательств.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки обычно основывается на целях домовладельцев и часто связано с кредитами на жилье. Конкретные типы ипотечного рефинансирования включают в себя ставку и срок, выплату наличных, поступление наличных, без затрат на закрытие и оптимизацию. Рефинансирование по ставке и сроку — это то, о чем думает большинство людей, когда речь идет о рефинансировании ипотеки. Он включает в себя замену вашей первоначальной ипотеки на новую без существенного изменения невыплаченного остатка основной суммы долга. Рефинансирование с выплатой наличных позволяет домовладельцам извлекать наличные из стоимости собственного капитала, что приводит к увеличению невыплаченного основного баланса. Рефинансирование наличными позволяет домовладельцам платить по ипотеке, что приводит к уменьшению невыплаченного основного остатка, что позволяет достичь более высокой процентной ставки или снизить ежемесячные платежи. Рефинансирование без затрат на закрытие помогает домовладельцам избежать оплаты расходов на закрытие при закрытии кредита, добавляя затраты на закрытие к неоплаченному основному балансу и амортизируя его в течение срока кредита. Упрощенное рефинансирование помогает домовладельцам пропустить такие этапы процесса рефинансирования, как оценка и проверка кредитной истории, но обычно оно доступно только для ипотечных кредитов, поддерживаемых государством.

Рефинансирование является основной причиной досрочного погашения ипотечного кредита , что может снизить реализованную доходность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой .

Рефинансирование автокредита

Рефинансирование автокредита — это способ, с помощью которого владельцы транспортных средств могут изменить долговые обязательства, связанные с их транспортными средствами. Процесс рефинансирования автокредита аналогичен рефинансированию ипотеки, когда новое долговое обязательство имеет новый срок и процентную ставку. Рефинансирование с выплатой наличных может также применяться к автокредитам, если владельцам транспортных средств необходимо использовать часть своего собственного капитала в то время как возможность выкупа в лизинг, чтобы сохранить транспортное средство во владении. Владельцы транспортных средств должны понимать риски и последствия продления срока кредита перед рефинансированием.

Нет стоимости закрытия

Заемщики с этим типом рефинансирования обычно платят небольшую авансовую комиссию за получение нового ипотечного кредита. Этот тип рефинансирования может быть выгодным при условии, что преобладающая рыночная ставка ниже существующей ставки заемщика по формуле, определенной кредитором, предлагающим кредит. Плата за оценку не может быть оплачена кредитором или брокером, поэтому она всегда будет отображаться в общей сумме расчетных сборов в нижней части вашей добросовестной оценки (GFE).

Это может быть отличным выбором на падающем рынке или если вы не уверены, что сможете удерживать кредит достаточно долго, чтобы окупить затраты на закрытие, прежде чем рефинансировать или погасить его. Например, вы планируете продать свой дом через три года, но для того, чтобы окупить заключительные затраты, потребуется пять лет. Это может помешать вам рассмотреть возможность рефинансирования, однако, если вы выберете вариант с нулевой стоимостью закрытия, вы можете снизить процентную ставку, не рискуя потерять деньги.

В этом случае брокер получает кредит или так называемую премию за спред доходности (YSP). Премии за спред доходности — это деньги, которые ипотечная компания получает за выдачу вам кредита. Брокер предоставляет клиенту документацию, необходимую для оформления кредита, а кредитор платит ему за предоставление этой услуги вместо оплаты одному из своих кредитных специалистов. Поскольку у брокерской компании может быть более одного кредитного специалиста, выдающего кредиты, они иногда могут получить дополнительный YSP за привлечение большего объема кредитов. Обычно это основано на финансировании более 1 миллиона кредитов в месяц. Это может принести большую пользу заемщику, особенно с 1 апреля 2011 года. Федеральное правительство приняло новые законы, предписывающие всем брокерам устанавливать цены вместе с кредиторами, с которыми они ведут бизнес. Брокеры могут получать столько YSP, что могут предложить вам более низкую ставку, чем если бы вы обратились напрямую к кредитору, и они могут оплатить все ваши затраты на закрытие, в отличие от кредитора, который заставит вас платить все комиссии третьих сторон по вашему собственный. В итоге вы получаете более низкую ставку и более низкие комиссии. Поскольку новый закон RESPA По состоянию на апрель 2011 года брокеры больше не могут решать, сколько они хотят получить от кредита. Вместо этого в апреле они подписывают контракт, в котором говорится, что они сохранят за собой только определенный процент YSP, а остальная часть пойдет на покрытие расходов заемщика при закрытии кредита.

Настоящие ипотечные кредиты без закрытия сделки обычно не являются лучшим вариантом для людей, которые знают, что они сохранят этот кредит на весь срок или, по крайней мере, на достаточное время, чтобы окупить затраты на закрытие. Когда заемщик платит из своего кармана заключительные расходы, он подвергается более высокому риску потерять вложенные деньги. В большинстве случаев заемщик не может договориться о гонорарах за оценку или условное депонирование . Иногда, объединяя затраты на закрытие кредита, вы можете легко определить, имеет ли смысл использовать более низкую ставку с затратами на закрытие или немного более высокую ставку бесплатно. В некоторых случаях ваш платеж будет таким же, в этом случае вы можете выбрать более высокий тариф без каких-либо комиссий. Если платеж по ставке 4,5% с комиссией за расчет в размере 2500 долларов США аналогичен 4,625% бесплатно, тогда вы заплатите ту же сумму денег в течение всего срока действия кредита, однако, если вы выберете кредит со стоимостью закрытия и рефинансируете его до истечения срока действия кредита. своего срока вы потратили деньги на закрытие сделки. Сумма вашего кредита будет на 2500 меньше под ставку 4,625%, а ваш платеж останется прежним.

Оценка не требуется

Администрация Обамы санкционировала несколько программ рефинансирования, направленных на то, чтобы помочь домовладельцам, находящимся под водой, воспользоваться исторически низкими процентными ставками. Большинство из этих программ не требуют оценки и охватывают все виды кредитов. В число программ, предлагаемых в 2013 году, входят:

1. Упрощенное рефинансирование FHA : Самой большой группой, которая получит выгоду от этой программы рефинансирования, будут те, у кого есть кредит FHA, одобренный до 31 мая 2009 года. Для тех, кто соответствует этой дате, ставки PMI FHA очень и очень низкие. Эта программа упрощенного рефинансирования без оценки также доступна заемщикам, которые больше не проживают в недвижимости (в качестве своего основного места жительства) или не владеют домом в качестве инвестиционной недвижимости.
2. Рефинансирование ссуды VA : Администрация по делам ветеранов предлагает рефинансирование со снижением процентной ставки, или IRRR, для домовладельцев-ветеранов, которые просто хотят снизить свою процентную ставку без какой-либо оценки. Эти кредиты также доступны соответствующим критериям ветеранам, которые больше не проживают в этой собственности в качестве своего основного места жительства.
3. Рефинансирование HARP : Когда в 2009 году была запущена Программа рефинансирования доступного жилья (HARP), она была направлена ​​на то, чтобы помочь домовладельцам с подводной ипотекой рефинансировать свои кредиты с более низкими ежемесячными платежами и процентными ставками. Однако первая версия программы не смогла помочь такому количеству домовладельцев с подводной ипотекой, как надеялись, что привело к выпуску новой улучшенной версии HARP, получившей название HARP 2, для преодоления этих осложнений. HARP 2 больше не ограничивает стоимость кредита на уровне 125% и допускает любое приемлемое соотношение кредита к стоимости, тем самым охватывая подводные дома.
4. Жилищные кредиты Министерства сельского хозяйства США : Оценка не требуется – текущее место жительства должно находиться в «зоне присутствия» Министерства сельского хозяйства США и в настоящее время быть застраховано по программе Министерства сельского хозяйства США. Таким образом, рефинансирование обычного кредита или кредита FHA Министерству сельского хозяйства США не будет работать в рамках этой программы. Кредитный отчет не требуется – текущая ипотека должна быть действующей, и все платежи по ипотеке за предыдущие 12 месяцев должны быть произведены вовремя. Вот и все. Мы просто проверяем, что вы вовремя внесли платежи за дом. Требуется подтверждение занятости – нам нужно будет подтвердить, что вы трудоустроены и получаете достаточно денег, чтобы соответствовать правилам андеррайтинга... это означает, что мы должны доказать, что у вас достаточный доход для осуществления платежей за дом. Невозможно снять наличные. Все, что вы можете сделать, это профинансировать текущий остаток по кредиту и новую гарантийную комиссию (PMI USDA), которая составляет 1,5%.

Вывод средств

Основная статья: Обналичивание рефинансирования

Этот тип рефинансирования не может помочь снизить ежемесячный платеж или сократить периоды ипотеки. Его можно использовать для ремонта дома, кредитных карт и другой консолидации долга , если заемщик соответствует критериям с его текущим собственным капиталом; они могут рефинансировать кредит на сумму, превышающую их текущую ипотеку, и оставить наличные.

В ситуациях, когда у заемщика есть как первая, так и вторая ипотека, обычно эти кредиты консолидируются в рамках процесса рефинансирования. Однако даже если заемщик не получает какой-либо чистой «выплаты наличных» в рамках транзакции, в некоторых случаях кредиторы будут рассматривать это как транзакцию вывода наличных из-за «правила 12 месяцев». Это правило гласит, что любое рефинансирование, которое происходит в течение 12 месяцев с момента выдачи второй ипотеки (которое не было частью первоначальной сделки покупки), считается рефинансированием с выплатой наличных.

См. также

• Повторная ипотека – британский эквивалент рефинансирования
• Риск рефинансирования – вероятность того, что заемщик не сможет рефинансировать, взяв заем для погашения существующего долга. Страницы, отображающие описания викиданных в качестве запасного варианта.
• Оптимизация рефинансирования – процесс рефинансирования ипотечных кредитов в США по ипотечным кредитам Федерального жилищного управления.
• Возврат средств – Хозяйственная практика
• Выгорание рефинансирования

Внешние ссылки

• Министерство жилищного строительства и городского развития США - Оптимизация вашей ипотеки
• Департамент по делам ветеранов США - Информация о рефинансировании ипотеки
• Хороший сосед по соседству - FHA Хороший сосед по соседству
• Индийская программа гарантирования жилищного кредита - Индийская программа гарантирования жилищного кредита
• HUD - Информация о HUD