Досрочное погашение кредита

Досрочное погашение — это досрочное погашение кредита заемщиком частично (обычно известное как сокращение ) или полностью, часто в результате дополнительного рефинансирования с целью воспользоваться более низкими процентными ставками .

В случае ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), предоплата воспринимается как финансовый риск , иногда известный как «риск досрочного погашения», поскольку ипотечные кредиты часто погашаются досрочно, чтобы снизить процентные платежи за счет более дешевого рефинансирования . заемщика Новое финансирование может быть дешевле, потому что кредит улучшился или потому что рыночные процентные ставки упали; но в любом из этих случаев выплаты, которые были бы произведены инвестору MBS, были бы выше текущих рыночных ставок. Досрочное погашение таких кредитов путем досрочного погашения снижает потенциал роста инвестора из-за колебаний кредита и процентных ставок в MBS и, по сути, вынуждает инвестора MBS реинвестировать доходы по более низким процентным ставкам. Если вместо этого возможности заемщика ухудшаются (снижается кредитоспособность или растут рыночные процентные ставки), то заемщик теряет стимул к рефинансированию, поскольку существующая процентная ставка по ипотеке не может быть снижена за счет новой ипотеки. Тот факт, что инвесторы MBS подвержены риску снижения стоимости досрочного погашения, но редко получают от него выгоду, означает, что эти облигации должны платить постепенно более высокую процентную ставку, чем аналогичные облигации без риска досрочного погашения, чтобы быть привлекательными инвестициями. (Это встроенная «стоимость опциона», которая приводит к более низкому спреду с поправкой на опцион .) Аналогичные проблемы возникают с облигациями с правом отзыва в американском муниципальном , корпоративном и правительственном секторах.

В качестве еще одного способа компенсации риска досрочного погашения (который представляет собой риск реинвестирования ) о штрафе за досрочное погашение . в кредитный договор часто включается пункт «Мягкие» условия предоплаты могут позволить внести предоплату без штрафных санкций в случае продажи дома. «Жесткие» условия предоплаты не допускают каких-либо исключений без штрафных санкций.

Эмитенты облигаций могут снизить некоторый риск досрочного погашения, выпустив так называемые «супергрузильные» облигации. Супер-грузчики обычно представляют собой облигации для финансирования жилья, которые быстро выплачивают держателям облигаций основную сумму долга, если домовладельцы досрочно выплачивают свои ипотечные кредиты. Другими словами, предоплата по ипотеке используется для погашения определенного срока погашения. Супергрузила, скорее всего, окупятся в относительно короткие сроки. В результате держатели облигаций могут получить более высокую долгосрочную доходность уже через короткий период.

Индивидуальным заемщикам, которые планируют досрочно погасить свои кредиты, обычно следует отдавать предпочтение сочетанию более низкого основного остатка и более высокой процентной ставки (которая перестает начисляться после досрочного погашения), а не процентной ставки ниже рыночной и более высокого основного остатка (большая часть которого выплачивается в полном объеме). независимо от предоплаты). В целом, только заемщики, которые рассчитывают сохранить свои кредиты в течение многих лет, должны выбирать процентные ставки ниже рыночных, выплачивая точки выдачи ипотечного кредита или отказываясь от скидок на автомобили.

На решения домовладельцев о предоплате влияет ряд переменных, и их, как известно, трудно предсказать, что добавляет еще один уровень неопределенности к инвестированию в рынки MBS. Скорость досрочного погашения может быть выражена в SMM (единая ежемесячная смертность), CPR (условная ставка досрочного погашения, которая представляет собой ежегодно начисляемую сумму SMM) или PSA (процент модели предоплаты Ассоциации государственных ценных бумаг ). Для ипотечных кредитов со сроком погашения не менее 30 месяцев 100% PSA = 6,0% CPR = 0,51% SMM, что эквивалентно полной предоплате в размере 6% оставшихся ипотечных кредитов пула каждый год.