✖


Jump to content

Системы электронной регистрации ипотеки

    Add links
    Ипотечные электронные регистрационные системы, Inc.
    Тип компании Частная компания
    Промышленность Финансовые услуги
    Основан 1995
    Штаб-квартира Рестон , Вирджиния , США
    Обслуживаемая территория
    		Соединенные Штаты
    Продукты Система MERS, электронная регистрация MERS, коммерческая деятельность MERS
    Родитель МЕРСКОРП, Инк.
    Веб-сайт mersinc.org

    Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. ( MERS ) — американская частная корпорация . [1] MERS — это отдельная и обособленная корпорация, выступающая в качестве номинального держателя ипотечных кредитов на рубеже веков и принадлежащая холдинговой компании MERSCORP Holdings, Inc. , которая владеет и управляет электронным реестром, известным как система MERS , который предназначен для отслеживания обслуживание прав и владения ипотечными кредитами в Соединенных Штатах. По данным Министерства финансов, Совета управляющих Федеральной резервной системы, Федеральной корпорации по страхованию вкладов и Федерального агентства по финансированию жилищного строительства, MERS является агентом для кредиторов без какой-либо ссылки на MERS как на принципала. [2] 5 октября 2018 г. Межконтинентальная биржа (NYSE: ICE) и MERS объявили, что ICE приобрела все акции MERS. [3]

    История

    [ редактировать ]

    Нынешняя компания «Ипотечные электронные регистрационные системы» представляет собой третье поколение. [4] одноименных компаний, созданных по состоянию на 01.01.1999. Первоначальное «MERS» было просто аббревиатурой Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. в 1995 году. В 1997 году компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. зарегистрировала «MERS» в качестве знака обслуживания в Ведомстве США по патентам и товарным знакам (USPTO). для своей системы электронной регистрации ипотечных кредитов. Первоначальная корпорация с тех пор объединилась с другими организациями, созданными ее руководителями и советом директоров.

    Хотя в 1995 году компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 1) создала знак обслуживания и систему MERS, она больше не существовала после изменения названия на MERSCORP, Inc. с 1 января 1999 года, а затем снова на MERSCORP Holdings. Inc. по состоянию на 27 февраля 2012 г., которая является владельцем и оператором электронного реестра, но не раскрывается в ипотечных кредитах.

    Законодательство о недвижимости и сделки с недвижимостью в США регулируются правилами штата и требованиями к регистрации на уровне округа. [5] Это сделало в начале 1980-х годов финансовым компаниям весьма затруднительным создание бесперебойного функционирования рынка, основанного на ипотечном кредитовании. [6] Это связано с тем, что каждый раз, когда продается финансовый инструмент, содержащий ипотечные кредиты , различные законы штата могут требовать, чтобы продажа каждой такой ипотеки (или доверительного договора ) была зарегистрирована в местных окружных судах, чтобы сохранить определенные права ( например , право на лишить права взыскания в несудебном порядке), что влечет за собой обязанность уплаты соответствующих регистрационных сборов. [7] Таким образом, финансовая индустрия, стремящаяся торговать ценными бумагами, обеспеченными ипотекой , должна была найти способ обойти эти требования к регистрации, и именно так родилась система MERS, чтобы заменить публичную регистрацию частной. [8] [9] Тем не менее, MERS описывает свою деятельность как дополнение к государственным системам учета земель. «Система MERS® — это единственная национальная база данных, которая обеспечивает бесплатный публичный доступ к информации об обслуживающих организациях для зарегистрированных ипотечных кредитов на жилье, дополняя государственные системы регистрации земель, которые берут свое начало в многовековых законах о недвижимости». [10] К 2007 году MERSCORP Holdings, Inc. зарегистрировала около двух третей всех ипотечных кредитов в США. [11]

    Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 3, 1999 г.) является зарегистрированным владельцем (или номинальным держателем) обеспечительного интереса, возникающего по ипотечным кредитам, выданным кредиторами, инвесторами и их обслуживающими организациями и зарегистрированным в земельных записях округа. Используя MERS, кредиторы и инвесторы, являющиеся реальными заинтересованными сторонами, избегают необходимости подавать поручения в земельные книги округа, что снижает затраты для кредиторов и, как они утверждают, потребителей за счет сокращения расходов округа на сборы за регистрацию, возникающих в результате передачи недвижимости. [12] и обеспечивает центральный источник информации и отслеживания ипотечных кредитов. [13] Роль MERSCORP Holdings, Inc. в содействии торговле ипотечными кредитами в первые дни ее существования была относительно бесспорной, но продолжающиеся последствия кризиса субстандартного ипотечного кредитования поставили фирму в центр нескольких юридических проблем, оспаривающих право компании инициировать лишение права выкупа. Если эти задачи будут успешными, банковская отрасль США может столкнуться с новой потребностью в капитализации. [14]

    Вопрос о праве собственности на систему MERS размыт между организациями до такой степени, что суды склонны путать систему электронного реестра с номинальным держателем, поскольку они используют одну и ту же аббревиатуру «MERS». Предполагается, что система MERS соответствует требованиям «Безопасной гавани» в ведомом государством Едином законе об электронных транзакциях (UETA) и E-SIGN (Закон об электронных подписях в глобальной и национальной торговле 2000 года), принятых Конгрессом в документах, поданных MERSCORP, Inc., известная как MERSCORP Holdings, Inc., зарегистрированная в Ведомстве США по товарным знакам и патентам. Однако неясно, как система MERS получает документы от Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (версия № 3, 1999 г.).

    Система MERSCORP Holdings, Inc.

    [ редактировать ]

    Компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. началась как проект в октябре 1993 года, когда Fannie Mae , Freddie Mac и Ginnie Mae подготовили Белую книгу (при содействии юридической фирмы Covington & Burling ) о необходимости электронной системы регистрации ипотечных кредитов. Вскоре после этого была придумана аббревиатура MERS. Ассоциация ипотечных банкиров приняла участие, и MERS была зарегистрирована в октябре 1995 года. MERS заключила контракт с Electronic Data Systems (EDS) на разработку и обслуживание технологических систем, и MERS был официально запущен в апреле 1997 года. [15]

    Компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. была задумана в качестве номинального держателя сделок с недвижимостью, аналогично тому, как компания Cede & Co. выступает в качестве номинального зарегистрированного владельца (т. е. владельца « названия улицы ») для всех имеющихся ценных бумаг. находится в доверительном управлении Депозитарной трастовой и клиринговой корпорации . В конце 1960-х и начале 1970-х годов американская индустрия ценных бумаг тонула в бумаге из-за огромной сложности физического обмена тысячами сертификатов акций каждый день. «Обездвижив» физические сертификаты акций, а затем полностью заменив их бухгалтерскими записями, DTCC способствовал развитию современной компьютеризированной индустрии ценных бумаг.

    Поскольку объем ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, увеличился в 1980-х годах, стало очевидно, что аналогичный механизм необходим для ипотечных кредитов, размещенных в этих ценных бумагах. Основная проблема заключается в том, что ипотечный кредит, переведенный в MBS (ипотечное обеспечение), должен стать «удаленным от банкротства» от выдающего кредитора. То есть, в случае банкротства кредитора-инициатора (что в конечном итоге произошло во время финансового кризиса 2007 года со многими такими кредиторами), инвесторы MBS потребовали какой-то защиты, чтобы гарантировать, что собственные кредиторы кредитора не смогут «избежать» (с точки зрения банкротства, отката). ) перевод кредитов в MBS в качестве мошеннической передачи и всасывание их обратно в конкурсную массу кредитора. Самый простой способ создать такую ​​защиту — просто передать кредит на рассмотрение через три или четыре организации, прежде чем он достигнет MBS. Как отмечалось выше, каждая из этих перевозок должна была быть зарегистрирована в соответствующем регистраторе или земельном кадастре. Поскольку каждый кредит требовал трех или четырех заданий, а в каждый MBS поступали сотни ипотечных кредитов, в результате регистраторы были завалены заданиями, а инвестиционные банки задыхались от бумажной работы и комиссий регистраторов. Система MERS решила эту проблему, поскольку в большинстве стандартных кредитных документов было указано MERS в качестве номинального бенефициара или зарегистрированного залогодержателя. Это позволило кредиторам и инвесторам передавать ипотечные кредиты без регистрации заданий в местных регистраторах и, в свою очередь, избежать необходимости платить комиссию за регистрацию.

    В идеале, при условии, что ссуда будет своевременно погашена должным образом, для ссуды MERS необходимо зарегистрировать только два документа: оригинал ипотеки или доверительного договора с названием Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., а также возврат ипотеки или доверительного договора. заемщику (таким образом объединяя законное и справедливое право собственности). Если все организации на этом пути являются членами MERSCORP Holdings, Inc., то все промежуточные переводы между этими точками отслеживаются только в системе MERS, а организация, удерживающая кредит в конце, просто регистрирует обратную передачу в качестве агента MERSCORP Holdings. Inc. (Обратите внимание, что MERS является одновременно (1) агентом первоначального кредитора, а затем (2) конечный кредитор действует как агент MERSCORP Holdings, Inc.; именно поэтому критики MERS часто критикуют ее как «двухстороннюю». Если заемщик не выполнил своих обязательств, кредитная организация зарегистрирует уступку от имени Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. реальной заинтересованной стороне (т. е. инвестиционному банку в качестве доверительного управляющего для MBS) и инициирует взыскание . В то время как до появления системы MERS последнее уступка всегда фиксировалась в момент создания MBS, система MERS позволяла банкам избегать необходимости фиксировать ее до тех пор, пока (1) не возникнет необходимость обращения взыскания или (2) кредит не будет продан банком. доверенное лицо MBS организации, не входящей в систему MERS, принадлежащей MERSCORP Holdings, Inc. Если кредит выполняется до самого конца, уступку никогда не нужно фиксировать.

    Система MERS служит нескольким другим целям. Это позволяет потребителям, титульным компаниям и другим специалистам в сфере недвижимости легко идентифицировать нынешних владельцев зарегистрированных ипотечных кредитов и получать выплаты, несмотря на любые передачи ипотечных кредитов или слияния или поглощения заинтересованных кредиторов и инвесторов, которые в противном случае могут затруднить отслеживание собственности. если он точно поддерживается членами MERSCORP Holdings, Inc. Информация, содержащаяся в системе MERS, может помочь выявить возможное мошенничество с ипотекой, связанное с личностью потенциального покупателя и проблемами проживания владельца. Централизованная база данных системы MERS также может помочь обнаружить схемы перепродажи и покупок недвижимости, опять же, если ее правильно поддерживать, что является распространенной критикой схемы системы MERS.

    Идентификационный номер ипотеки

    [ редактировать ]

    Идентификационный номер ипотеки (MIN), созданный системой MERS компании MERSCORP Holdings, Inc., представляет собой уникальный 18-значный номер, используемый для отслеживания ипотечного кредита на протяжении всего срока его действия, от выдачи до секьюритизации и погашения или обращения взыскания. [16] Как правило, первые 7 цифр однозначно идентифицируют обслуживающую организацию, а остальные 11 цифр используются обслуживающей организацией внутри компании, обычно как номер кредита.

    ID сервиса

    [ редактировать ]

    С помощью системы MERS ServicerID домовладельцы могут искать своего поставщика ипотечных услуг, независимо от того, переходила ли ипотека из рук в руки с момента выдачи кредита. Установив компанию, обслуживающую кредит, домовладельцы могут попытаться идентифицировать своего кредитора, чтобы начать переговоры о пересмотренных условиях ипотеки и принять меры, которые могут избежать потери права выкупа. [17]

    Электронный реестр системы MERSCORP Holdings, Inc.

    [ редактировать ]

    Электронный реестр системы MERS — это система учета, которая идентифицирует владельца (контролера) и хранителя (местонахождение) зарегистрированных электронных заметок. [18] Владелец также описывается как Инвестор. «Инвестор — применительно к электронному реестру MERS®, организация, являющаяся владельцем ипотечной ссуды, представленная eNote». [19] Созданная MERSCORP Holdings, Inc. при одобрении Ассоциации ипотечных банкиров (MBA) и запущенная в 2004 году, система электронного реестра MERS якобы удовлетворяет требованиям «безопасной гавани» законодательства E-SIGN и UETA. [20] Обе Фанни Мэй [21] и Фредди Мак [22] требовать регистрации eNotes в электронном реестре системы MERS, прежде чем они будут иметь право на покупку.

    ЖЕ и MERS

    [ редактировать ]

    В феврале 2009 года система MERSCORP Holdings, Inc. была выбрана для управления повседневной деятельностью Организации по поддержанию стандартов ипотечной отрасли ( MISMO ), хотя MBA должно было продолжать полный контроль над MISMO.

    Кризис выкупа 2010 года

    [ редактировать ]
    Основная статья: Кризис потери права выкупа
    [ редактировать ]

    Размытие реальных личностей лиц, связанных с MERS, привело к путанице в судебной системе и процессе обращения взыскания.

    Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. против Лизы Мари Чонг и др. (Окружной суд США, округ Невада)

    [ редактировать ]

    4 декабря 2009 года судья Доусон установил, что «MERS не представило никаких доказательств того, что оно было агентом или номинальным держателем текущего владельца бенефициарной доли в векселе; оно не смогло выполнить свое бремя установления того, что оно является реальной стороной в деле». интерес с положением». Он вынес свои решения по 5 из 18 дел (In re Chong, In re Pilatich, In re Cortes, In re Medina и In re O'Dell) по апелляции, но отказался утверждать, что «MERS не сможет зарекомендовать себя как реальная заинтересованная сторона, если бы она идентифицировала владельца векселя или предоставила достаточные доказательства источника своих полномочий». [23]

    Сервантес против Countrywide Home Loans Inc. (Окружной суд США, округ Аризона)

    [ редактировать ]

    24 сентября 2009 г. Окружной суд США по округу Аризона рассматривал дело Сервантес против Countrywide Home Loans, Inc. и др. , отклонил все требования федерального закона и закона штата, выдвинутые тремя заемщиками в иске, поданном против группы ответчиков, в которую входил MERS. Суд обсудил, является ли MERS надлежащим бенефициаром, но только в контексте того, является ли его участие нарушением мошенничества в отношении заемщиков. Суд установил, что простое использование MERS не является мошенничеством по отношению к заемщикам по общему праву, установив, что «Истцы не смогли доказать, какое влияние, если таковое имело место, внесение системы MERS в список «фиктивных» бенефициаров в договоре доверительного управления оказало на их обязательства. как заемщики». [24]

    Апелляционный суд девятого округа США подтвердил решение суда первой инстанции в пользу MERS в опубликованном заключении, поданном 7 сентября 2011 года. [25] Суд постановил, что у заемщика не было оснований оспаривать репутацию такой организации, как MERS. Однако он также обратил внимание на сноску в юридическом справочнике о том, что у такого заемщика все еще есть средство правовой защиты, подав иск об отмене продажи доверительного управляющего.

    Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. против Реворедо и др. (Третий окружной апелляционный суд Флориды)

    [ редактировать ]

    И 3-й окружной апелляционный суд в Майами, и 2-й окружной апелляционный суд в Лейкленде постановили, что MERS может лишить права выкупа. Старший судья Алан Р. Шварц отметил, что это решение частично основано на изменениях в финансах и технологиях, произошедших с течением времени. «Проблема возникает из-за сложности попытки втиснуть современный инновационный инструмент торговли в номенклатурные и правовые категории, которые, по сути, вытекают из средневекового английского земельного права», — писал Шварц. [26]

    Связанное с этим дело во Флориде — «БОНИ Меллон против Пино». После того, как домовладелец Пино установил, что банковские документы были дефектными, BONY решила отклонить свой иск, предположительно намереваясь исправить документы, а затем подать второй иск о лишении права выкупа, поскольку Флорида является штатом, в котором осуществляется судебное взыскание. Таким образом Пино оспорил право банка отклонить собственный иск. Когда дело приближалось к слушанию в Верховном суде Флориды, стороны пришли к соглашению. Несколько дней спустя банк записал на сельский регистратор уведомление о том, что Пино теперь является свободным и законным владельцем своего дома. Другими словами, банк отказался от своего иска, предположительно на многие тысячи долларов, к дому Пино, поскольку адвокаты банка полагали, что они, скорее всего, проиграют в верховном суде штата и тем самым создадут прецедент, который может стоить им многих денег. деньги. Избежать прецедента стоило больше, чем потерянные деньги, одолженные Пино. Несмотря на действия банка, суд решил рассмотреть дело и вынести решение о правомерности подхода банка «уволить-урегулировать-снова подать в суд». (Бриттани Дэвис, блог Miami Herald, 10 мая 2012 г.)

    Джуэлин Джексон и др. против Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (Верховный суд Миннесоты)

    [ редактировать ]

    14 августа 2009 года Верховный суд Миннесоты постановил, что MERS может лишить права выкупа в соответствии с законодательством штата как зарегистрированный залогодержатель. [27]

    Коллективный иск был подан домовладельцами в штате Делавэр, чтобы привлечь MERS к ответственности за мошеннические сборы за выкуп, поданный MERS. [28]

    Домовладельцы утверждали в суде, что их дома не могут быть лишены права выкупа, поскольку договоры доверительного управления MERS были незаконными. [29] В других случаях апелляционные суды штатов постановили, что MERS имеет право лишить права выкупа ипотечных залогов, если оно является держателем векселя и ипотеки.

    Landmark Nat'l Bank против Кеслера (Верховный суд Канзаса)

    [ редактировать ]

    28 августа 2009 г. Верховный суд Канзаса по делу Landmark National Bank против Кеслера , 2009 Kan. LEXIS 834 (28 августа 2009 г.) вынес решение по делу MERS, в котором основное внимание уделялось окончательности судебных решений. Участие MERS в этом деле возникло из-за того, что компания не получила уведомления об иске о взыскании долга, даже несмотря на то, что MERS была зарегистрированным залогодержателем младшего залога. В своем заключении суд отметил, что «[e] даже если MERS технически имело право на уведомление и вручение в рамках первоначального иска о взыскании долга (вопрос, который мы в настоящее время не решаем), мы не обязаны заключить, что суд первой инстанции злоупотребил по своему усмотрению отклонить ходатайства об отмене заочного решения и требовании объединения MERS…». Дело не повлияло на право MERS взыскать залог, и компания имеет право на получение уведомления о судебных исках, если MERS является залогодержателем. [30] Суд пришел к выводу, что MERS публично не зарегистрировала цепочку прав собственности в соответствующих реестрах сделок в округах Канзаса. Судьи установили, что ипотечный договор состоит из двух документов: акта доверительного управления (который обеспечивает имущество в качестве залога) и долгового обязательства (который дает право заемщика кредитору), и установили, что «в случае, если ипотечный кредит каким-либо образом разделяет интересы векселя и договора доверительного управления... при этом договор доверительного управления находится в руках какой-то независимой организации... ипотека может стать неисполнимой". [11]

    30 апреля 2010 г. апелляционный суд Канзаса рассмотрел дело MERS, Inc. против Грэма , 44 Kan. App. 2d 547, 2010 WL 1873567, в **4-**5, Кеслер интерпретировал как означающее, что MERS фактически не имеет права взыскивать залог по ипотеке в Канзасе, где MERS не упоминается в векселе, MERS действует исключительно в качестве «номинального держателя» кредитора, и нет никаких доказательств того, что вексель был передан MERS или что MERS каким-либо иным образом имеет интерес к этому векселю.

    MERSCORP, Inc., Судебный процесс RESPA (Апелляционный суд пятого округа США)

    [ редактировать ]

    В 2008 году Апелляционный суд пятого округа США отклонил коллективный иск нескольких округов против MERS. Истцы утверждали, что небольшая комиссия, взимаемая ипотечными кредиторами, которая затем была выплачена MERS, нарушила положения Закона о процедурах урегулирования споров с недвижимостью (RESPA). Истцы также утверждали, что MERS несправедливо получила рекомендации от ипотечных кредиторов. Тем не менее, окружные судьи постановили, что «в обмен на гонорар MERS оказала услугу постоянного залогодержателя в государственных земельных книгах...» Жалоба истцов была отклонена апелляционным судом из-за непредставления иска в соответствии с RESPA. . [31]

    Заявление Генерального прокурора округа Колумбия о принудительном исполнении

    [ редактировать ]

    27 октября 2010 года генеральный прокурор округа Колумбия Питер Никелс опубликовал заявление, в котором делается вывод, что «лишение права выкупа не может быть начато в отношении домовладельца округа Колумбия, если обеспечительный интерес нынешнего держателя облигаций не будет должным образом подтвержден публичными документами, поступившими в регистратор сделок округа». [32] Таким образом, по мнению Никелса, последующие передачи ипотеки по записям MERS не будут учитываться, если они также не были записаны в округе Колумбия.

    Гомес против общенациональных жилищных кредитов (Апелляционный суд четвертого апелляционного округа Калифорнии, первый отдел)

    [ редактировать ]

    18 февраля 2011 г. Калифорнийский апелляционный суд Четвертого апелляционного округа подтвердил поддержание возражения без разрешения на внесение поправок. По мнению судьи Джоан Ирион, суд вынес решение в пользу MERS двумя способами: (1) законы Калифорнии о внесудебном лишении права выкупа прямо или косвенно не позволяли подавать иск просто для того, чтобы определить, была ли сторона, инициировавшая обращение взыскания, уполномочена сделать это; и (2) даже если бы они это сделали, истец согласился на использование MERS для инициирования обращения взыскания, когда он подписал договор доверительного управления. [33] Гомес прямо процитировал и ссылался на решение Верховного суда штата от 2010 года по делу Лу против казино Hawaiian Gardens, Inc. [34] в котором разъяснялось, что определенный консервативный метод анализа законодательства (впервые сформулированный младшим судьей Фрэнком К. Ричардсоном в 1979 году и принятый большинством суда в заключении главного судьи Малкольма М. Лукаса в 1988 году ) применим ко всем законам штата Калифорния, а не только Страховой кодекс штата Калифорния. Таким образом, если Законодательное собрание Калифорнии прямо не прописало причину иска в законе, его просто не существует. Верховный суд Калифорнии отклонил ходатайство Гомеса о пересмотре 18 мая 2011 года. Затем адвокат Гомеса подал ходатайство о выдаче судебного приказа в Верховный суд США , в котором он попытался оспорить MERS на неясно сформулированных федеральных конституционных основаниях, которые ранее не поднимались. в судах низшей инстанции. Однако ему не удалось оспорить конституционность калифорнийского правила об установлении подразумеваемого основания для иска, что, скорее всего, в любом случае не удалось бы, поскольку федеральное правило об обнаружении подразумеваемого основания для иска практически идентично. Высокий суд отклонил ходатайство 11 октября 2011 года.

    In re Agard (Суд США по делам о банкротстве, Восточный округ Нью-Йорка)

    [ редактировать ]

    10 февраля 2011 года Суд США по делам о банкротстве Восточного округа Нью-Йорка рассмотрел ходатайство об освобождении от приостановления банкротства, поданное Банком США как попечителем секьюритизационного траста. Банк США заявил о своем праве лишить права выкупа ипотеки должника частично из-за предполагаемой уступки ипотеки со стороны MERS. Суд обнаружил, что доктрина Рукера-Фельдмана ограничивает его выполнением предыдущего решения суда штата о лишении права выкупа, но продолжил рассмотрение нескольких аргументов, выдвинутых MERS относительно его правового статуса и полномочий, отметив, что он воздержался от принятия решения по десяткам дополнительных дел до тех пор, пока эти вопросы не будут выяснены. Суд установил, что MERS не имела полномочий в качестве агента по уступке ипотеки в соответствии со своими правилами, соглашением о членстве или условиями самой ипотеки. Суд также установил, что MERS как зарегистрированный залогодержатель не имела права уступать ипотеку: «Позиция MERS о том, что она может быть одновременно и залогодержателем, и агентом залогодержателя, в лучшем случае абсурдна».

    Суд отметил,

    MERS и ее партнеры приняли решение создать и работать в рамках бизнес-модели, которая в значительной степени была разработана для того, чтобы избежать требований традиционного процесса регистрации ипотечных кредитов. Суд не принимает довод о том, что, поскольку MERS может быть задействовано в выдаче 50% всех жилищных ипотечных кредитов в стране, это является достаточной причиной для того, чтобы этот суд закрыл глаза на тот факт, что этот процесс не соответствует закону. [35]

    Жилищное финансирование против Саурмана (Верховный суд Мичигана)

    [ редактировать ]

    В апреле 2011 года в деле «Финансирование жилого фонда против Саурмана» вынес решение по двум объединенным делам , Апелляционный суд Мичигана постановив, что MERS не имела права взыскивать взыскание во внесудебном порядке в соответствии с MCL 600.3204(1)(d), поскольку фактически не владела какой-либо долей участия. в долгу. [36] Верховный суд Мичигана отменил это решение постановлением от 16 ноября 2011 года, установив, что MERS является владельцем доли в ипотеке, поскольку «контрактные обязательства [MERS] как залогодержателя зависели от того, выполнил ли залогодатель обязательство по выплате задолженности. которое было обеспечено ипотекой». Однако суд уточнил, что статус MERS как «владельца доли в долге» не приравнивается к доле владения в векселях».

    16 ноября 2011 г. Верховный суд Мичигана, понимая срочность и потенциальные последствия этого дела, издал императивное постановление вместо удовлетворения апелляции и отменил решение Апелляционного суда. (Residential Funding Co, LLC против Саурмана, 2011 WL 5588929 (Мичиган, 1 ноября 2011 г.). Суд согласился с особым мнением Апелляционного суда «в соответствии с MCL 600.3204(1)(d), Система электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS) ) является «собственником доли в задолженности, обеспеченной рассматриваемой ипотекой в ​​каждом из этих объединенных случаев», поскольку «контрактные обязательства [MERS] как залогодержателя зависели от того, выполнил ли залогодатель обязательство по выплате задолженности. который был обеспечен ипотекой». Суд разъяснил, что «статус MERS как «владельца доли в задолженности» не приравнивается к доле собственности в векселе. Скорее, будучи держателем ипотеки, MERS владела векселем. залоговое право на имущество, дальнейшее существование которого зависело от погашения задолженности. «Этот интерес в задолженности... разрешил MERS осуществить обращение взыскания путем объявления в соответствии с MCL 600.3204(1)(d)» (выделено автором) .

    Суд интерпретировал MCL 600.3204(1) как инклюзивный, а не как исключительный. Суд постановил, что лица, имеющие «интерес в задолженности», включают зарегистрированных залогодержателей (таких как MERS) и представляют собой категорию сторон, имеющих право на лишение права выкупа путем объявления, наряду с теми, кто «владеет задолженностью» и теми, кто «выступает в качестве обслуживающего лица». ипотечный агент».

    Кальво против HSBC (Апелляционный суд Калифорнии, второй округ, восьмой отдел)

    [ редактировать ]

    12 сентября 2011 г. Апелляционный суд Второго округа Калифорнии заявил, что жалоба (предполагаемое нарушение раздела 2932.5 Кодекса Калифорнии, который требует, чтобы правопреемник залогодержателя зарегистрировал уступку перед осуществлением полномочий по продаже недвижимости) была не имеет значения, поскольку применимо только к ипотечным кредитам, а не к трастовым сделкам. [37]

    Робинсон против Countrywide (Апелляционный суд Калифорнии, Четвертый округ)

    [ редактировать ]

    12 сентября Четвертый окружной суд, ссылаясь на свое майское решение по делу Гомеш против страны , заявил, что «законодательная схема... не предусматривает превентивного иска, оспаривающего процессуальную правоспособность. Следовательно, требования истцов о возмещении ущерба за неправомерное инициирование обращения взыскания а в случае деклараторного освобождения, основанного на толковании истцами раздела 2924, подраздел (а), не указывайте причину иска с точки зрения закона». [38]

    Bain против Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Верховный суд Вашингтона)

    [ редактировать ]

    В марте 2012 года Кристин Бейн из Туквила, штат Вашингтон, подала иск против MERS (и ее дочерней компании) за лишение права выкупа ее дома, даже не раскрыв фактического владельца ее ипотеки. [39]

    В августе 2012 года Верховный суд Вашингтона вынес решение в пользу Бэйн, заявив, что MERS не является законным бенефициаром ее дела и не имеет права назначать попечителей. В решении говорится: «Простое прочтение закона приводит нас к выводу, что только фактический держатель векселя или другого документа, подтверждающего обязательство, может быть бенефициаром, имеющим право назначать доверительного управляющего для осуществления внесудебного обращения взыскания на недвижимое имущество. Проще говоря, если MERS не владеет векселем, оно не является законным бенефициаром». [40]

    Электронные подписи и нотариальные заверения

    [ редактировать ]

    Поскольку система MERS является электронной, она зависит от электронного хранения и передачи юридических документов. Что касается нотариального заверения электронных подписей и соблюдения нотариально заверенных подписей в пределах штата, Палата представителей США приняла законопроекты о легализации этих шагов, а в 2010 году Сенат США принял закон без обсуждения. Однако 7 октября 2010 года президент Барак Обама публично выступил против этого закона. В результате законопроект умер, и законы штата определяют, могут ли электронные подписи быть нотариально заверены или нотариально заверенная подпись в одном штате должна быть принята в другом. [41]

    Споры

    [ редактировать ]

    Компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. вызвала множество дискуссий, противоречий и критики среди участников судебных разбирательств и ученых в «некоторых из наиболее читаемых обзорных статей по праву за последние несколько лет». [42] Дастин А. Закс, [43] например, раскритиковал компанию Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. за занятие прямо противоречивых позиций в различных судах по всей стране. [44] Статья Закса нашла поддержку в суде Бэйна , который сослался на его утверждение о том, что «сотрудники MERS часто дают задания без проверки основной информации, что приводит к неверным или мошенническим переводам». [45] Профессор Кристофер Петерсон [46] аналогичным образом утверждал, что MERS лукавит, одновременно заявляя, что является залогодержателем и номинальным держателем/агентом кредитора или доверительного управляющего. [47] Петерсон сравнил эту предполагаемую двуличность с двуличным римским богом Янусом . [48] в то время как Закс сравнил Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. с «существом, более похожим на кальмара с множеством щупалец». [49] Статьи Петерсона о MERS, [50] которые также критикуют MERS за его якобы вредное воздействие на целостность и прозрачность публичных записей, цитировались бесчисленными истцами, выступающими против MERS. [45] а также в решениях, как неблагоприятных, так и благоприятных для MERS. [45] [51]

    Другие ученые раскритиковали компанию Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. на том основании, что ее номинальное владение миллионами ипотечных кредитов представляет катастрофический риск для ипотечных инвесторов, если компания Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. когда-либо объявит о банкротстве. Такое банкротство может означать, что ипотечные кредиты «перейдут в конкурсную массу компании и станут доступны для удовлетворения требований кредиторов». [52] Один профессор права даже предложил полностью отказаться от системы MERS, заменив ее совершенно новой национальной системой регистрации. [53]

    Ссылки

    [ редактировать ]
    1. ^ «МЕРС: О нас» . 2013 . Проверено 28 марта 2013 г.
    2. ^ «По делу: MERSCORP, Inc. и Mortgage Electronic Registration Systems, Inc., Рестон, Вирджиния» (PDF) . Federalreserve.gov . Проверено 20 октября 2018 г.
    3. ^ «Материнская компания NYSE ICE приобретает MERS» . Жилищный провод . 5 октября 2018 г.
    4. ^ третье поколение
    5. ^ «Земельные записи» . Courts.state.md.us. 01 июля 2011 г. Проверено 5 декабря 2013 г.
    6. ^ «Нью-Йоркский юридический журнал: Тенденции в сфере недвижимости: сохранение приоритета залога при изменении ипотеки» (PDF) . Dlapiper.com. Архивировано из оригинала (PDF) 13 декабря 2013 г. Проверено 5 декабря 2013 г.
    7. ^ «310 ILCS 105/Закон о программе поддержки аренды жилья» . Ilga.gov . Проверено 5 декабря 2013 г.
    8. ^ Хант, Джон П.; Стэнтон, Ричард; Уоллес, Нэнси (2012b). «Ребалансировка государственного и частного в законе о передаче ипотеки» (PDF) . Обзор права американского университета . 62 :1529 . Проверено 4 октября 2017 г.
    9. ^ «Надвигается несчастье MERS» . Tampa-bay-real-estate.com . Архивировано из оригинала 13 декабря 2013 г. Проверено 5 декабря 2013 г.
    10. ^ «О MERSCORP Holdings, Inc» . www.mersinc.org . 17 ноября 2018 г.
    11. ^ Перейти обратно: а б Кетчем, Кристофер (январь 2012 г.). «Прекратите платить! Бунт домовладельцев против банков» . Фонд журнала Harper's Magazine . Проверено 4 октября 2017 г.
    12. ^ «MERS: электронное отслеживание кредитов» . Доступ к моей библиотеке. 1 мая 2000 года . Проверено 30 апреля 2009 г.
    13. ^ Дарем, Джеймс Джеффри (июль 2012 г.). «Отчет Сан-Франциско: «Полиция выкупа в Калифорнии — кризис соблюдения требований» Национально значимый статистический портрет проблем в процессе выкупа» . Журнал «Завещания и недвижимость» . 26 (4) . Проверено 4 октября 2017 г.
    14. ^ «В спорах о взыскании долга проблемы лежат глубже, чем неправильные документы» . Вашингтонпост.com . 07.10.2010 . Проверено 5 декабря 2013 г.
    15. ^ Арнольд, РК (1997). «Да, на MERS есть жизнь» . Завещание и собственность . 11:33 ​ . Проверено 18 марта 2012 г.
    16. ^ «Не сбрасывайте со счетов номер MIN» . Ипотека-технологии.com. Архивировано из оригинала 4 сентября 2012 года . Проверено 30 апреля 2009 г.
    17. ^ «Добро пожаловать в MERS для домовладельцев» . Архивировано из оригинала 11 марта 2008 года . Проверено 30 апреля 2009 г.
    18. ^ «Электронный реестр MERS обеспечивает «систему учета» зарегистрированных электронных заметок» . Доступ к моей библиотеке. 2 июня 2004 года . Проверено 30 апреля 2009 г.
    19. ^ «Руководство по процедурам электронной регистрации MERS®, версия 14.0» . www.mersinc.org . 17 июля 2017 г. Проверено 17 ноября 2018 г.
    20. ^ «Обещание eNotes: факт или сказка?» . Проверено 30 апреля 2009 г.
    21. ^ «Руководство по выдаче электронных ипотечных кредитов компании Fannie Mae, версия 2.5» (PDF) . Проверено 30 апреля 2009 г.
    22. ^ «Справочник Freddie Mac по электронной ипотеке: инструкции по восхождению на гору электронной ипотеки, избегая при этом скользких склонов» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 1 апреля 2010 г. Проверено 30 апреля 2009 г.
    23. ^ «MERS, Inc. против Лизы Мари Чонг и др. Постановление в Окружном суде штата Невада» . Проверено 25 января 2010 г.
    24. ^ «Ольга Сервантес В. Countrywide Home Loans Inc. и др.: Решение по гражданскому делу» . Ballardspahr.com . Проверено 5 декабря 2013 г.
    25. ^ Сервантес против Countrywide Home Loans, Inc. , 656 F.3d 1034, 1041 (9-й округ 2011 г.).
    26. ^ «Федеральный судья отклоняет иск домовладельцев против крупного ипотечного реестра» . Law.com. 01 августа 2007 г. Проверено 5 декабря 2013 г.
    27. ^ «Решение суда: имена владельцев ипотечных кредитов называться не должны» . Звездная Трибьюн. 14 августа 2009 г. Архивировано из оригинала 27 апреля 2014 г. Проверено 5 декабря 2013 г.
    28. ^ Макинтайр, Майк (23 апреля 2009 г.). «Отслеживание кредитов через фирму, владеющую миллионами» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 7 декабря 2010 г.
    29. ^ «Отчуждение выкупа застопорилось, адвокат заявляет, что выиграл еще тысячи / Северная Невада, Рино, озеро Тахо, News Now» . www.kolotv.com . Архивировано из оригинала 17 апреля 2009 г.
    30. ^ «98489 — Национальный банк Landmark против Кеслера — Розена — Верховный суд Канзаса» . Kscourts.org . Проверено 5 декабря 2013 г.
    31. ^ «Мнение Найтона против Merscorp Inc. в Апелляционном суде 5-го округа США» . Проверено 25 января 2010 г.
    32. ^ Касс, Бенни (6 ноября 2010 г.). «Если вам грозит лишение права выкупа в округе Колумбия, помощь может быть возможной». Вашингтон Пост . п. Е1.
    33. ^ Гомес против общенациональных жилищных кредитов , 192 Cal. Приложение. 4-й 1149 (2011).
    34. ^ Лу против казино Hawaiian Gardens, Inc. , 50 Cal. 4-й 592, 113 Кал. Рптр. 3д 498, 236 П.3д 346 (2010).
    35. ^ "In re Agard, Bankr. EDNY" Проверено 12 мая 2011 г.
    36. ^ «MERS «Соломенный человек» не имеет полномочий на лишение права выкупа» . Stopforeclosurefraud.com . Проверено 5 декабря 2013 г.
    37. ^ «Два суда поддержали права выкупа MERS» . Новости ипотеки ежедневно . Проверено 5 декабря 2013 г.
    38. ^ «Робинсон против Countrywide» . Новости ипотеки ежедневно.
    39. ^ Томпсон, Конни (14 марта 2012 г.). «Верховный суд штата вынесет решение о законности системы учета ипотечных кредитов» . КомоНьюс . Проверено 22 июля 2016 г. По словам Хьюлсмана, чтобы остановить обращение взыскания и попытаться изменить кредит, необходимо сначала связаться с фактическим держателем кредита Bain. Первоначальный держатель кредита, компания INDYMAC, обанкротилась во время финансового кризиса. FDIC, которая переняла банкноту у INDYMAC, больше не имеет ее. Хюэлсман говорит, что она подавала иск за иском, за иском только для того, чтобы узнать, что она не назвала фактического держателя кредита Bain. «Мы утверждаем, что MERS вместе с банками сделала выбор в пользу сокрытия личности истинного владельца кредита в нарушение законов штата Вашингтон», — пояснил Хьюлсман.
    40. ^ Bain против Metropolitan Mortgage Group, Inc. (Вашингтон, 16 августа 2012 г.), Текст .
    41. ^ Воллерт, Лотарингия; Джонстон, Николас (7 октября 2010 г.). «Обама отклоняет законопроект о нотариусе на фоне «осторожности» о потере права выкупа » . Блумберг Бизнесуик . Проверено 18 декабря 2011 г.
    42. ^ Хант, Джон П.; Стэнтон, Ричард; Уоллес, Нэнси (2012). «Все в одной корзине: риск банкротства национальной агентской системы учета ипотечных кредитов» (PDF) . Обзор права Калифорнийского университета в Дэвисе . 46 (1): 1–63. дои : 10.2139/ssrn.1908893 . S2CID   167963879 . В фн.7.
    43. ^ «Король, Ньевес и Закс - потеря права выкупа, банкротство, общие судебные разбирательства - Дастин Закс, ESQ» . Knzlaw.com . Проверено 5 декабря 2013 г.
    44. ^ Закс, Дастин А. (2011). «Стоя под нашим собственным солнцем: пересмотр статуса, прозрачности и точности в вопросах потери права выкупа». Обзор закона Квиннипиака . 29 (3): 551–610. ССРН   1958645 . На стр. 586-589.
    45. ^ Перейти обратно: а б с «Бейн В. Метрополитен Ипотечная Группа, Инк» . Лигл.com . Проверено 5 декабря 2013 г.
    46. ^ «Петерсон присоединится к новому Федеральному бюро финансовой защиты потребителей | ULaw Today | Юридический колледж С. Дж. Куинни при Университете Юты» . Today.law.utah.edu. 10 мая 2012 г. Архивировано из оригинала 12 декабря 2013 г. Проверено 5 декабря 2013 г.
    47. ^ Петерсон, Кристофер Льюис (2011). «Два лица: демистификация теории права собственности на землю в системе электронной регистрации ипотечных кредитов» . Обзор закона Уильяма и Мэри . 53 (1): 111–161. ССНН   1684729 .
    48. ^ Петерсон 2011 , с. 113.
    49. ^ Закс 2011 , с. 585.
    50. ^ Петерсон, Кристофер Льюис (2010). «Обращение выкупа, субстандартное ипотечное кредитование и система электронной регистрации ипотеки». Обзор права Университета Цинциннати . 78 (4): 1359–1407. ССНН   1469749 .
    51. ^ «Фуллер против Mortgage Electronic Registration Systems, Inc.], 3:11-cv-1153-J-20MCR, пункт 2-3 (MD, Флорида, 27 июня 2012 г.), несогласие с окончательными аргументами Петерсона относительно Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. .законность" (PDF) . Flta.org . Проверено 5 декабря 2013 г.
    52. ^ Хант, Стэнтон и Уоллес 2012 , с. 37.
    53. ^ Марш, Таня Д. (2011). «Отчуждение права выкупа и провал американской системы регистрации прав на землю». Обзор права Колумбии . 111 (1): 19–26. дои : 10.2139/ssrn.1737857 . S2CID   109359663 .
    [ редактировать ]
    Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Mortgage_Electronic_Registration_Systems&oldid=1150514191"
    Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
    Arc.Ask3.Ru
    Номер скриншота №: 1439589b8818fbd3951b922e58368975__1681824360
    URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/14/75/1439589b8818fbd3951b922e58368975.html
    Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
    Mortgage Electronic Registration Systems - Wikipedia
    Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)