Резолюция Траст Корпорейшн

Литература RTC на Федеральной корпорации по страхованию вкладов исторической выставке

« Resolution Trust Corporation» ( RTC ) — принадлежащая правительству США компания по управлению активами, управляемая Льюисом Уильямом Зейдманом и отвечавшая за ликвидацию активов, в первую очередь активов, связанных с недвижимостью , таких как ипотечные кредиты , которые были активами сберегательных и кредитных ассоциаций (S&L). объявлен неплатежеспособным Управлением по надзору за сберегательными учреждениями (OTS) в результате кризиса сбережений и кредитов 1980-х годов. Он также взял на себя страховые функции бывшего Совета Федерального банка жилищного кредитования (FHLBB).

В период с 1989 по середину 1995 года «Resolution Trust Corporation» закрыла или иным образом разрешила 747 сберегательных учреждений с общим объемом активов в 394 миллиарда долларов. Его финансирование было предоставлено Корпорацией финансирования резолюций (REFCORP), которая до сих пор существует для поддержки долговых обязательств, созданных ею для этих функций.

История

Трастовая корпорация по разрешению проблем была создана в 1989 году в соответствии с Законом о восстановлении и обеспечении соблюдения реформ финансовых учреждений (FIRREA) и подверглась капитальному ремонту в 1991 году. Помимо приватизации и максимизации возмещения от продажи активов обанкротившихся ссудо-сберегательных компаний, FIRREA также включила три конкретные цели, призванные направить ресурсы RTC в пользу определенных социальных групп. Цели включали максимальное увеличение возможностей для подрядчиков, принадлежащих меньшинствам и женщинам, максимальную доступность доступного жилья для одной и нескольких семей, а также защиту местных рынков недвижимости и финансовых рынков от сброса активов. Из трех целей большое внимание уделялось только защите местных рынков и опасениям по поводу демпинга. Агентство медлило с реализацией программ «Бизнес, принадлежащий меньшинствам и женщинам» (MWOB) и «Доступное жилье».

Трастовая корпорация Резолюции была организацией 501(c)(1) .

В 1995 году обязанности Резолюционной трастовой корпорации были переданы Страховому фонду сберегательных ассоциаций (SAIF) Федеральной корпорации по страхованию вкладов (FDIC). В 2006 году SAIF и его дочерний фонд для банков — Фонд банковского страхования (BIF), — также находящийся в ведении FDIC, были объединены в Фонд страхования вкладов (DIF) в соответствии с положениями Федерального закона о реформе страхования вкладов 2005 года .

Долевое партнерство

Первоначально уделяя особое внимание индивидуальной и оптовой продаже активов, «Resolution Trust Corporation» стала пионером в использовании долевых товариществ для помощи в ликвидации недвижимости и финансовых активов, унаследованных от неплатежеспособных сберегательных учреждений. Несмотря на то, что использовалось несколько различных структур, во всех акционерных товариществах участвовал партнер из частного сектора, приобретавший частичную долю в пуле активов, контролирующий управление и продажу активов в пуле и осуществлявший распределения в RTC на основе RTC сохранил интерес.

Долевые товарищества позволили RTC участвовать в любой прибыли от портфелей. До внедрения программы долевого партнерства RTC занимался прямыми индивидуальными и оптовыми продажами своих портфелей активов. Цены на определенные типы активов часто оказывались разочаровывающими, поскольку покупатели делали большие скидки из-за неизвестности активов и отражали неопределенность в то время в отношении рынка недвижимости. Сохраняя интерес к портфелям активов, RTC смог участвовать в чрезвычайно высоких доходах, получаемых портфельными инвесторами. Кроме того, акционерные партнерства позволили RTC извлечь выгоду из усилий по управлению и ликвидации своих партнеров из частного сектора, а структура помогла обеспечить согласованность стимулов, превосходящих те, которые обычно существуют в отношениях между принципалом и подрядчиком.

Ниже приводится краткое описание партнерских программ RTC:

Фонд нескольких инвесторов

В рамках программы «Фонды нескольких инвесторов» (MIF) RTC учредил товарищества с ограниченной ответственностью (каждое из которых известно как «Фонд нескольких инвесторов») и выбрал предприятия частного сектора в качестве генеральных партнеров каждого MIF.

РТК передал МИФ портфель активов (в основном коммерческие неработающие и неработающие ипотечные кредиты), которые были описаны в общих чертах, но не были идентифицированы на момент выбора генеральных партнеров МИФ. Со временем активы были распределены по отдельным пулам, и для каждого пула было отдельное закрытие.

Выбранный генеральный партнер заплатил RTC за свою партнерскую долю в активах. Цена определялась производной инвестиционной стоимостью (DIV) активов (оценка ликвидационной стоимости активов на основе формулы оценки, разработанной RTC), умноженной на процент DIV на основе предложения выбранного генерального партнера. . Генеральный партнер выплатил свою долю в капитале каждого пула при закрытии пула. RTC сохранил долю товарищества с ограниченной ответственностью в МИФ.

Портфель активов МИФ был привлечен за счет финансирования продавцов, предоставленного RTC. RTC предлагал до 75% финансирования продавца, и одним из элементов предложения была сумма финансирования продавца, необходимая участнику торгов. Из-за кредитного плеча сумма, которую должен был выплатить генеральный партнер ПИФ в счет его процентов, была меньше, чем она была бы, если бы ПИФ представлял собой сделку, полностью состоящую из акционерного капитала.

Генеральный партнер МИФ от имени ПИФ привлек управляющего активами (одну или несколько организаций из команды генерального партнера МИФ) для управления и ликвидации пула активов. Управляющему активами выплачивалась плата за обслуживание из фондов ПИФ, и он использовал средства ПИФ для улучшения, управления и сбыта активов. Управляющий активами отвечал за повседневное управление ПИФом, но главный партнер контролировал основные решения по бюджету и ликвидации. RTC не имел управленческой роли.

После погашения долга RTC по финансированию продавца чистый денежный поток был разделен между RTC (как партнером с ограниченной ответственностью) и генеральным партнером в соответствии с их соответствующими процентными долями (у генерального партнера было не менее 50% доли).

Каждый из генеральных партнеров МИФ представлял собой совместное предприятие управляющего активами, имеющего опыт управления и ликвидации проблемных активов недвижимости, а также источника капитала. Было проведено две сделки ПИФ, включающие более 1000 кредитов общей балансовой стоимостью чуть более 2 миллиардов долларов США и совокупным DIV 982 миллиона долларов США.

Ипотечные трасты

Программы ипотечного доверия серий N и S были преемниками программы MIF. Структура серии N и серии S отличалась от структуры ПИФа тем, что рассматриваемые активы были предварительно определены RTC (в рамках МИФ конкретные активы не были определены до проведения торгов), а интересы в на портфели активов на конкурсной основе предлагались инвесторы, прошедшие предварительную квалификацию и выигравшие наибольшую ставку (процесс RTC по выбору генеральных партнеров МИФ, напротив, учитывал неценовые факторы).

серия Н

Буква «N» в серии N означает «неработающий». Для серии N RTC передаст деловому трасту штата Делавэр заранее определенный портфель активов, в основном коммерческие неработающие и неработающие ипотечные кредиты. Группы инвесторов, прошедшие предварительную квалификацию, на конкурсной основе подали заявки на 49% акций траста, и капитал за эту долю должен был быть выплачен RTC победителем торгов при закрытии сделки по приобретению своей доли.

При своем создании траст выдал сертификат класса А частному инвестору, подтверждающий его долю участия в трасте, и сертификат класса B RTC, подтверждающий его долю владения. Владелец сертификата класса А осуществлял те управленческие полномочия, которые обычно связаны с генеральным партнером (то есть он контролировал работу траста), а RTC, как держатель сертификата класса B, имел пассивный интерес, типичный для партнера с ограниченной ответственностью .

Владелец сертификата класса А от имени траста нанял управляющего активами для управления и ликвидации пула активов. Управляющему активами выплачивалась плата за обслуживание из трастовых фондов. Обычно управляющий активами был партнером совместного предприятия и держателем сертификата класса А. Управляющий активами использовал трастовые фонды для улучшения, поддержания и ликвидации трастовых активов и осуществлял ежедневный управленческий контроль. Обладатель сертификата класса А осуществлял контроль над основными бюджетными и распорядительными решениями.

Траст через заранее определенного агента по размещению, назначенного RTC, использовал свой портфель активов путем выпуска коммерческих ценных бумаг с ипотечным покрытием (CMBS), доходы от которых пошли в RTC. Из-за кредитного плеча сумма, которую должен был выплатить держатель сертификата класса А в счет своих процентов, была меньше, чем она была бы, если бы N-Trust был сделкой, полностью состоящей из акций.

Чистый денежный поток сначала был использован для погашения долга CMBS, после чего он был разделен между RTC и держателем сертификата класса A в соответствующих процентах собственного капитала (51% RTC, 49% класса A).

Всего было заключено шесть партнерских сделок серии N, в которых RTC разместил 2600 кредитов с приблизительной балансовой стоимостью 2,8 миллиарда долларов и DIV в 1,3 миллиарда долларов. В рамках шести сделок серии N было выпущено в общей сложности облигаций CMBS на сумму 975 миллионов долларов США , что составляет 60% стоимости трастовых активов серии N, определенной в процессе конкурентных торгов (стоимость активов, подразумеваемая заявками инвесторов, была существенно больше, чем значения DIV, рассчитанные RTC). Хотя первоначальный срок погашения облигаций составлял 10 лет с момента сделки, средний срок погашения облигаций составлял 21 месяц с даты сделки, а все облигации были погашены в течение 28 месяцев.

серия S

Программа серии S была аналогична программе серии N и содержала тот же профиль активов, что и транзакции серии N. Серия S была разработана для инвесторов, у которых может не хватать ресурсов, необходимых для проведения транзакции серии N, и отличалась от программы серии N в следующих отношениях.

Портфолио S-серии было меньше. Буква «S» в серии S означает «маленький»; средний портфель серии S имел балансовую стоимость 113 миллионов долларов и DIV 52 миллиона долларов, тогда как средний портфель серии N имел балансовую стоимость 464 миллиона долларов и DIV 220 миллионов долларов. Как следствие, для проведения сделки серии S инвестору потребовались инвестиции в акционерный капитал в размере от 4 до 9 миллионов долларов США по сравнению с 30–70 миллионами долларов США для сделки серии N.

Портфель серии S не был привлечен за счет выпуска CMBS, хотя он был привлечен за счет 60% финансирования покупки RTC. В программе серии N, где выпускались CMBS, управляющие активами должны были пройти квалификацию долговых рейтинговых агентств (например, Standard & Poor's ) в качестве условия для присвоения агентствами рейтинга CMBS. В программе S-серии в этом не было необходимости.

Активы в портфелях серии S были сгруппированы географически, чтобы снизить затраты инвесторов на комплексную проверку .

Было заключено девять сделок серии S, в рамках которых РТК предоставил более 1100 кредитов общей балансовой стоимостью около 1 миллиарда долларов США и DIV в размере 466 миллионов долларов США. Все кредиты RTC на покупные деньги на общую сумму 284 миллиона долларов США по девяти S-транзакциям были погашены в течение 22 месяцев после даты закрытия соответствующих транзакций (в среднем кредиты на покупные деньги были погашены через 16 месяцев).

Земельный фонд

Программа Земельного фонда RTC была создана для того, чтобы дать возможность RTC участвовать в прибыли от долгосрочного восстановления и освоения земель . В рамках программы Земельного фонда RTC выбрал предприятия частного сектора в качестве генеральных партнеров товариществ с ограниченной ответственностью сроком на 30 лет, известных как Земельные фонды. Программа Земельного фонда отличалась от программ MIF и N/S-Series тем, что генеральный партнер Земельного фонда имел полномочия участвовать в долгосрочном развитии, тогда как MIF и трасты серии N/S были сосредоточены на ликвидации активов.

РТК передал Земельному фонду определенные заранее определенные земельные участки и неработающие ипотечные кредиты, обеспеченные земельными участками. Выбранный генеральный партнер выплатил РТК долю участия полного товарищества в Земельном фонде. Победившая заявка на каждый пул Земельного фонда будет определять предполагаемую стоимость пула, а победитель торгов при закрытии торгов заплатит RTC 25% от предполагаемой стоимости. Инвесторам земельного фонда была предоставлена ​​возможность внести 25%, 30%, 35% или 40% капитала за соразмерные проценты, но все решили внести 25% капитала.

Генеральный партнер Земельного фонда мог по своему усмотрению передавать активы из пулов Земельного фонда организациям специального назначения, а эти организации могли затем занимать деньги, обеспеченные активом, для финансирования развития. Кроме того, сторонний разработчик или источник финансирования может приобрести долю в капитале компании специального назначения в обмен на услуги или финансирование. Генеральный партнер имел полномочия на освоение земельных участков на долгосрочной основе и имел всесторонние полномочия по управлению Земельным фондом. Затраты на улучшение, управление и ликвидацию активов взял на себя Земельный фонд.

Чистый денежный поток Земельного фонда распределялся пропорционально соответствующим вкладам генерального партнера (25%) и РТК (75%). Если и когда партнерство Земельного фонда распределило в пользу RTC сумму, равную капитальным вложениям RTC (т. е. 75% подразумеваемой стоимости пула Земельного фонда), с этого момента и после этого момента чистый денежный поток будет разделен на 50 /50 базис.

Генеральными партнерами Земельного фонда были совместные предприятия управляющих активами, застройщиков и источников капитала. Существовали три программы земельных фондов, в результате чего было создано 12 партнерств по земельным фондам для различных портфелей земельных активов. Эти фонды получили 815 активов общей балансовой стоимостью $2 млрд и DIV $614 млн.

Программа судебных решений, недостатков и списаний (JDC)

В соответствии с Программой судебных решений, недостатков и списаний (JDC) RTC учредил товарищества с ограниченной ответственностью и выбрал предприятия частного сектора в качестве генеральных партнеров каждого партнерства JDC. Программа JDC отличалась от программ MIF, N/S Series и Land Fund тем, что генеральный партнер платил только номинальную цену за активы и выбирался на основе конкурса красоты, а генеральный партнер (а не само партнерство) ) пришлось покрыть большую часть эксплуатационных расходов.

RTC передавал бы товариществу с ограниченной ответственностью определенные судебные решения, действия по устранению недостатков, а также списанную задолженность (JDC) и другие претензии, которые обычно были необеспеченными и считались имеющими сомнительную ценность. Активы не были идентифицированы заранее и через какое-то время были переданы партнерству «Джойнт» серией передач.

Генеральный партнер был выбран исключительно на основе предполагаемой компетентности. Оно произвело выплаты в пользу РТК в размере одного базисного пункта (0,01%) от балансовой стоимости переданных активов. Генеральный партнер осуществлял всесторонний контроль над управлением и разрешением активов. Доходы обычно делились с RTC 50/50. Эксплуатационные расходы (за исключением особых обстоятельств) брал на себя генеральный партнер, а не партнерство JDC.

Генеральными партнерами JDC были управляющие активами и коллекторские фирмы. Программа JDC была принята FDIC и существует до сих пор.

См. также

• Банковское дело с частичным резервированием
• Закон о налоговой реформе 1986 г.
• Ассоциация коттеджных сбережений против комиссара
• Реконструкционная финансовая корпорация

Ссылки

• Касселл, Марк К. (2003). Как правительства проводят приватизацию: политика продажи инвестиций в США и Германии . Вашингтон: Издательство Джорджтаунского университета. ISBN  1-58901-008-6 .