Коммерческая ипотечная ценная бумага

Коммерческие ипотечные ценные бумаги ( CMBS ) — это тип ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, обеспеченных коммерческими и многоквартирными ипотечными кредитами, а не жилой недвижимостью. CMBS, как правило, более сложны и нестабильны, чем ценные бумаги, обеспеченные ипотекой жилья, из-за уникальной природы базовых активов недвижимости. ^[1]

Типичной структурой секьюритизации кредитов на коммерческую недвижимость является инвестиционный канал под залог недвижимости (REMIC), создание налогового законодательства, которое позволяет трасту быть сквозной организацией, которая не облагается налогом на уровне траста.

Многие американские операции CMBS несут меньший риск досрочного погашения , чем другие типы MBS, благодаря структуре коммерческой ипотеки. Коммерческая ипотека часто содержит положения о локауте (обычно на срок 1–5 лет). ^[2] где не может быть досрочного погашения кредита), которые могут подлежать аннулированию , поддержанию доходности и штрафам за досрочное погашение для защиты держателей облигаций. Европейские выпуски CMBS обычно имеют меньшую защиту досрочного погашения. Проценты по облигациям могут быть фиксированной или плавающей ставкой, т.е. на основе эталонного показателя (например, LIBOR / EURIBOR ) плюс спред.

Организация

Ниже приводится описательный отрывок из «Руководства для заемщиков по CMBS», опубликованного Ассоциацией коммерческих ипотечных ценных бумаг и Ассоциацией ипотечных банкиров : ^[3]

Задолженность по первой ипотеке коммерческой недвижимости обычно разбивается на две основные категории: (1) секьюритизируемые кредиты («кредиты CMBS») и (2) портфельные кредиты. Портфельные кредиты выдаются кредитором и хранятся на его балансе до момента погашения.

В сделке CMBS многие отдельные ипотечные кредиты различного размера, типа недвижимости и местоположения объединяются и передаются в траст. Траст выпускает серию облигаций, которые могут различаться по доходности, сроку действия и приоритету платежей. Признанные на национальном уровне рейтинговые агентства затем присваивают кредитные рейтинги различным классам облигаций: от инвестиционного уровня (от AAA/Aaa до BBB-/Baa3) до уровня ниже инвестиционного (от BB+/Ba1 до B-/B3) и класса без рейтинга, который является подчиненным классу облигаций. класс облигаций с самым низким рейтингом.

Инвесторы выбирают, какие облигации CMBS покупать, исходя из желаемого уровня кредитного риска/доходности/длительности. Каждый месяц проценты, полученные от всех объединенных кредитов, выплачиваются инвесторам, начиная с тех инвесторов, которые владеют облигациями с самым высоким рейтингом, до тех пор, пока не будут выплачены все начисленные проценты по этим облигациям. Затем проценты выплачиваются держателям следующих облигаций с самым высоким рейтингом и так далее. То же самое происходит с основной суммой по мере поступления платежей.

Эту последовательную структуру платежей обычно называют «водопадом». Если произойдет недовыплата договорных платежей по кредиту от Заемщиков или если обеспечение кредита будет ликвидировано и не принесет достаточных поступлений для погашения платежей по всем классам облигаций, инвесторы в наиболее подчиненном классе облигаций понесут убытки, а дальнейшие убытки повлияют на более старшие классы облигаций. занятия в обратном порядке приоритета.

Типичной структурой секьюритизации кредитов на коммерческую недвижимость является инвестиционный канал под залог недвижимости (REMIC). REMIC – это создание налогового законодательства, которое позволяет трасту быть сквозной организацией, которая не облагается налогом на уровне траста. Сделка CMBS структурирована и оценена исходя из предположения, что ее деятельность не будет облагаться налогом; поэтому соблюдение правил REMIC имеет важное значение. CMBS стал привлекательным источником капитала для коммерческого ипотечного кредитования, поскольку облигации, обеспеченные пулом кредитов, обычно стоят больше, чем сумма стоимости всех кредитов. Повышенная ликвидность и структура CMBS привлекают более широкий круг инвесторов на рынок коммерческой ипотеки. Этот эффект создания стоимости позволяет устанавливать агрессивную цену на кредиты, предназначенные для секьюритизации, что приносит пользу заемщикам.

Свойства и классификация

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, можно отличить по типу недвижимости, являющейся залогом: ^[4]

Коммерческий MBS (CMBS): Они обеспечены коммерческой недвижимостью (например, жилыми комплексами, торговыми и офисными зданиями).
Жилой MBS (RMBS): Они обеспечены частной жилой недвижимостью.

Характеристики коммерческого MBS варьируются в зависимости от срока. В то время как долгосрочные кредиты (5 лет и более) часто имеют фиксированные процентные ставки и ограничения на досрочное погашение, краткосрочные кредиты (1–3 года) обычно имеют переменные процентные ставки и бесплатное досрочное погашение.

Отличительные особенности CMBS и RMBS

Коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS) и жилые ипотечные ценные бумаги (RMBS) отличаются прежде всего базовыми активами, которые их поддерживают. RMBS — это ценные бумаги, обеспеченные пакетом кредитов на дом или жилую квартиру, что позволяет инвесторам получать выгоду от выплат по ипотечным кредитам и процентов домовладельцев. ^[5]

С другой стороны, CMBS поддерживается кредитами на коммерческую недвижимость, такую как офисные здания, магазины розничной торговли, торговые центры или другие коммерческие помещения. ^[5]Он обеспечивает инвесторам денежный поток от доходов, которые приносит эта коммерческая недвижимость. Профили рисков и структуры погашения этих ценных бумаг могут существенно различаться в зависимости от характера рынков жилой и коммерческой недвижимости.

Участники отрасли

Мастер сервисного обслуживания

Ответственность главного обслуживающего лица заключается в обслуживании кредитов в пуле до момента погашения, если только заемщик не объявит дефолт. Главный обслуживающий орган управляет потоком платежей и информации и отвечает за постоянное взаимодействие с работающим заемщиком.

Основной сервисер (или субсервисер)

(См. также основной сервисный центр ) В некоторых случаях заемщик может иметь дело с основным поставщиком услуг, который также может быть инициатором кредита или ипотечным банкиром, предоставившим кредит. Основной обслуживающий орган поддерживает прямой контакт с заемщиком, а главный обслуживающий может передать определенные обязанности по администрированию кредита на субподряд основному или субподрядчику.

Специальный сервисер

(Также см. специальный сервисный центр ) При наступлении определенных событий, в первую очередь дефолта, управление кредитом передается специальному сервисеру . Помимо обработки просроченных кредитов, специальный сервисный центр также имеет полномочия утверждать существенные действия по обслуживанию, такие как предположения по кредитам.

Обладатель сертификата директора / контролирующий класс / покупатель B-куска

Самым подчиненным классом облигаций, обращающимся в любой момент времени, считается держатель управляющего сертификата, также называемый контролирующим классом. Инвестора в наиболее подчиненных классах облигаций обычно называют «покупателем B-части». Покупатели облигаций с рейтингом B обычно приобретают облигации классов B и BB/Ba, а также облигации без рейтинга.

попечитель

Основная роль доверительного управляющего заключается в хранении всех кредитных документов и распределении платежей, полученных от главного обслуживающего лица, среди держателей облигаций. Хотя доверительному управляющему обычно предоставляются широкие полномочия в отношении определенных аспектов кредита в соответствии с Соглашением об объединении и обслуживании (PSA), доверительный управляющий обычно делегирует свои полномочия либо специальному обслуживающему лицу, либо главному обслуживающему лицу.

Рейтинговое агентство

В рейтинге секьюритизации будет задействовано от одного до четырех рейтинговых агентств. Рейтинговые агентства устанавливают рейтинги облигаций для каждого класса облигаций на момент закрытия секьюритизации. Они также контролируют эффективность пула и обновляют рейтинги для инвесторов на основе результатов деятельности, просрочек и потенциальных убытков, влияющих на кредиты в рамках траста.

См. также

Ссылки

^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , Глава 4 (Thomson West, изд. 2017 г.).
^ «Локауты в отношении кредитов CMBS» . CMBS.Кредиты . Проверено 29 августа 2020 г.
^ «Руководство заемщика по CMBS» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 15 мая 2006 г.
^ «Все, что вам нужно знать об облигациях» . Проверено 11 апреля 2020 г.
^ Jump up to: ^а ^б «Что такое коммерческая ипотечная ценная бумага (CMBS)?» . Инвестопедия . Проверено 24 апреля 2024 г.

Внешние ссылки

Тестирование эффективности рынка коммерческой недвижимости: данные из статьи «Финансовый кризис 2007–2009 гг.», подготовленной Отто Ван Хемертом, NYU Stern и AQR Capital Management.

[1] Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , Глава 4 (Thomson West, изд. 2017 г.).

[2] «Локауты в отношении кредитов CMBS» . CMBS.Кредиты . Проверено 29 августа 2020 г.

[3] «Руководство заемщика по CMBS» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 15 мая 2006 г.

[4] «Все, что вам нужно знать об облигациях» . Проверено 11 апреля 2020 г.

[:0-5] Jump up to: ^а ^б «Что такое коммерческая ипотечная ценная бумага (CMBS)?» . Инвестопедия . Проверено 24 апреля 2024 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

v т и Рынок облигаций
Bond Debenture Fixed income
Types of bonds by issuer	Agency bond Corporate bond Senior debt Subordinated debt Distressed debt Government bond Infrastructure bond Municipal bond Global bond
Types of bonds by payout	Accrual bond Auction rate security Callable bond Commercial paper Consol Contingent convertible bond Convertible bond Exchangeable bond Extendible bond Fixed rate bond Floating rate note High-yield debt Inflation-indexed bond Inverse floating rate note Lottery bond Perpetual bond Puttable bond Reverse convertible securities Zero-coupon bond
Bond valuation	Clean price Convexity Coupon Credit spread Current yield Dirty price Duration I-spread Mortgage yield Nominal yield Option-adjusted spread Risk-free bond Weighted-average life Yield curve Yield spread Yield to maturity Z-spread
Securitized products	Asset-backed security Collateralized debt obligation Collateralized mortgage obligation Commercial mortgage-backed security Mortgage-backed security
Bond options	Callable bond Convertible bond Embedded option Exchangeable bond Extendible bond Puttable bond
Institutions	Commercial Mortgage Securities Association (CMSA) International Capital Market Association (ICMA) Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA)