Обеспечение залогом жилья под ипотеку

Жилищные ипотечные ценные бумаги ( RMBS ) — это тип ипотечных ценных бумаг, на жилую недвижимость обеспеченных ипотечными кредитами .

Облигации, секьюритизирующие ипотечные кредиты, обычно рассматриваются как отдельный класс, ссылаясь на общий пакет финансовых соглашений, которые обычно представляют собой денежные доходы , выплачиваемые инвесторам и подкрепленные денежными выплатами, полученными от домовладельцев, которые выплачивают проценты и основную сумму долга в соответствии с согласованными условиями. со своими кредиторами; это инструмент финансирования, созданный «составителем» или «спонсором» ипотечного кредита; без перекрестного обеспечения индивидуальных кредитов и ипотечных кредитов (поскольку было бы невозможно получить разрешение от отдельных домовладельцев), это инструмент финансирования, который объединяет денежный поток, полученный от частных лиц, и выплачивает эти денежные поступления с каскадными приоритетами, которые позволяют инвесторам чувствовать себя комфортно. с уверенностью получения денежных средств в любой момент времени.

Существует множество важных различий между ипотечными кредитами, выданными и обслуживаемыми банками и хранящимися на балансе банка, и ипотечным кредитом, секьюритизированным как часть RMBS. Главным из них является то, что принципал, который взаимодействует с заемщиком и управляет принятием решений «Обслуживающим лицом», впервые вступающим в отношения, больше не несет обязательств по выполнению обязанностей, связанных с общественным доверием и банковским уставом, который традиционно контролировал кредитные отношения между банками и их клиентами. Если заем не будет восстановлен на балансе первоначального кредитора, отношения розничной торговли между заемщиком и его банком изменяются на отношения между первоначальным клиентом и опытным аккредитованным инвестором, для которого обслуживающий банк выступает в качестве фронт.

RMBS часто сбивает с толку, но правильно называют финансовыми инвестициями, подобными облигациям, поскольку RMBS можно представить как имеющие схожие характеристики, включая «основные инвестиции» и «доходность»; Однако «основная инвестиция» не представляет собой покупку отдельного векселя, выпущенного домовладельцем, а скорее представляет собой оплату «основной суммы» за право на получение денежного потока по инвестиционному соглашению, которое включает в себя множество других понятий. Аналогичным образом, «доходность» — это всего лишь расчет вмененной процентной доходности, возникающей в результате получения денежных потоков. Рынок RMBS представляет собой крупнейший источник финансирования жилищных ипотечных кредитов для домовладельцев США (см. ниже).

Доходность этих ценных бумаг обычно считается более предсказуемой, чем коммерческие ценные бумаги с ипотечным покрытием (CMBS) . из-за большого количества индивидуальных и географически диверсифицированных кредитов, которые существуют в любом отдельном пуле RMBS. Существует много различных типов RMBS, включая сквозные ипотечные обязательства, обеспеченные ипотечные обязательства (CMO) и обеспеченные долговые обязательства (CDO).

Происхождение

Истоки современных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой жилья, можно проследить до Государственной национальной ипотечной ассоциации ( Джинни Мэй ), хотя варианты секьюритизации ипотечных кредитов существовали в США в конце 1800-х и начале 1900-х годов. В 1968 году Джинни Мэй была первой, кто выпустил новый тип облигаций, обеспеченных государством, известный как ценные бумаги, обеспеченные ипотекой жилья. Эта облигация взяла несколько ипотечных кредитов, объединила ежемесячные выплаты по основной сумме долга и процентов, а затем использовала ежемесячные денежные потоки в качестве обеспечения облигаций (облигаций). Основная сумма этих ипотечных кредитов была гарантирована Джинни Мэй, но не риск того, что заемщики погасят основную сумму досрочно или решат рефинансировать кредит, набор возможных будущих результатов, известный как « риск досрочного погашения ». Продажа пулов ипотечных кредитов таким образом позволила Джинни Мэй получить новые средства для покупки дополнительных ипотечных кредитов у ипотечных брокеров, что способствовало выполнению порученной Конгрессом миссии агентства по «расширению доступного жилья». Поскольку банки и другие инициаторы ипотечных кредитов могли продавать свои ипотечные кредиты в RMBS, они использовали полученные средства для выдачи новых ипотечных кредитов.

Поскольку эти облигации пользовались полным доверием и поддержкой правительства Соединенных Штатов, они получили высокие кредитные рейтинги и «платили процентную ставку, которая была лишь немного выше, чем по казначейским облигациям». После успеха предложений Ginnie Mae, два других финансируемых государством жилищных агентства, Fannie Mae и Freddie Mac , начали предлагать свои собственные версии RMBS. Гарантия правительства по ипотечным кредитам гарантировала инвесторам, что в случае дефолта заемщика они будут погашены в полном объеме. Но в обмен на эту гарантию заемщики должны были соблюдать строгие стандарты андеррайтинга. Например, в случае с Fannie Mae покупатели жилья должны были внести минимальный первоначальный взнос в размере 10 процентов от стоимости дома, а доход покупателя должен был быть хорошо документирован и желательно из периодической зарплаты.

Развитие частных торговых марок MBS

Финансирование ипотечных кредитов от ссудо-сберегательных учреждений упало почти на ту же сумму, что и финансирование от Fannie и Freddie («Предприятия, спонсируемые государством») выросло. Финансирование частных марок RMBS («Неагентские ценные бумаги») достигло пика примерно в 21% еще до краха субстандартного кредитования . (источник: Итоговый отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США , стр.69 рисунок 5.1)

В конце 1970-х годов команда Salomon Brothers работала с Bank of America над созданием первого обеспечения, обеспеченного жилищной ипотекой, которое не было гарантировано государством. В этих усилиях важную роль сыграл трейдер облигаций Salomon Brothers по имени Льюис Раньери . Он ввёл термин « секьюритизация » в этот период после присоединения к проекту в 1977 году. По словам автора Алисы Кац, целью Раньери было произвести революцию на рынке ипотечного кредитования, который в то время сильно зависел от спонсируемых государством учреждений жилищного страхования (Ginnie Mae, Fannie Mae и Freddie Mac). Его план состоял в том, чтобы найти способ сделать ипотечный рынок полностью частным делом. и чтобы воплотить эту цель в жизнь, его команда хотела создать продукт безопасности, «который можно было бы покупать и продавать среди инвесторов».

Идея заключалась в том, чтобы позволить частным банкам выдавать кредиты, а затем продавать эти кредиты желающим инвесторам, ищущим стабильный поток дохода, высвобождая капитал, с помощью которого банк мог бы затем выдавать дополнительные кредиты. Несмотря на три года работы над проектом, облигации, разработанные командой Salomon, потерпели коммерческий провал из-за различных постановлений штата и федеральных законов о ценных бумагах, принятых еще во времена Великой депрессии.

Чтобы решить эту проблему, Раньери помог разработать и защитить перед Конгрессом Закон о расширении вторичного ипотечного рынка 1984 года (SMMEA). Алисса Кац в своей книге 2009 года о новейшей истории американского рынка недвижимости пишет, что SMMEA

призвал рейтинговые агентства – в то время Moody's и Standard & Poor's – оценить каждый ипотечный пул. Пока облигация имеет один из самых высоких рейтингов агентств (а это означает, что, по мнению агентств, инвесторы должны быть уверены в получении выплат), ее можно продать. Хотя Комиссия по ценным бумагам и биржам будет контролировать торговлю этими ценными бумагами так же, как и все инвестиции на продажу, правительство США больше не будет исключительно управлять рынком ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, как оно это делало через Джинни Мэй. «Мы считаем, что рейтинговые службы действительно обеспечивают существенную защиту инвесторов», — свидетельствовал Раньери перед Конгрессом в начале 1984 года.

Этот закон открыл дверь, позволяющую «финансовым учреждениям, зарегистрированным на федеральном уровне, включая кредитные союзы», «инвестировать в ценные бумаги, связанные с ипотекой, с учетом только ограничений, которые может наложить соответствующий регулирующий совет». Это создало рынок для частной торговой марки MBS, которого не существовало, когда Раньери впервые разрабатывал их в 1977 году.

источник: Итоговый отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США , стр.73, рисунок 5.3.

По словам Дэвида Максвелла из Fannie Mae, разработчики ценных бумаг, обеспеченных ипотекой под собственной торговой маркой, не стремились — или, по крайней мере, в конечном итоге — подорвать и заменить «агентские» MBS Fannie и Freddie. Они хотели «найти продукты, от которых можно было бы получить прибыль, и им не пришлось бы конкурировать с Fannie». Финансовые журналисты Бетани Маклин и Джо Носера утверждают, что Раньери и другие на Уолл-стрит осознавали, что им никогда не «сместить [GSE] Fannie и Freddie с их доминирующего положения в качестве секьюритизаторов традиционных ипотечных кредитов», но у Fannie и Freddie не было никакого бизнеса и никакого интереса. в нестандартной ипотеке ( субстандартная ипотека или ипотека Alt-A ). Таким образом, субстандартный рынок стал царством частных торговых марок ипотечных ценных бумаг.

Транши

MBS « спонсируемого государством предприятия » Fannie и Freddie считались «эквивалентом облигаций с рейтингом AAA» из-за их высоких стандартов и предложений о гарантиях со стороны правительства США.

В то время как субстандартные ипотечные кредиты под частной торговой маркой никогда не смогут претендовать на такое требование, «разбивая» объединенные ипотечные кредиты на «транши», каждый из которых имеет различный приоритет в потоке ежемесячной или ежеквартальной основной суммы долга и потока процентов, они могли бы создавать ценные бумаги с рейтингом тройного А из траншей с наивысшим приоритетом — самых «старших» траншей.

Поскольку самый старший транш(и) был подобен «ведру», наполненному «водой» основной суммы долга и процентов, которые не делили эту воду со следующим самым низким ведром (т.е. траншем), пока оно не было заполнено до краев и не перелилось через край, верхние корзины/транши (теоретически) имели значительную кредитоспособность и могли получить самые высокие кредитные рейтинги, что делало их пригодными для продажи денежному рынку и пенсионным фондам, которые в противном случае не занимались бы субстандартными ипотечными ценными бумагами.

источник: Итоговый отчет Национальной комиссии по причинам финансового и экономического кризиса в США , с. 116 рисунок 7.2

Первые сделки с частными торговыми марками в конце 1980-х и начале 1990-х годов часто заключались только в два транша, но к 2005–2006 годам сделки стали более сложными. Одна «типичная» «сделка» с ипотечным покрытием, заключенная в один из пиковых лет субстандартных ипотечных ценных бумаг частных марок (2006 г.), была описана в « Отчете о расследовании финансового кризиса» . (См. таблицу справа.) Сделка, получившая название «CMLTI 2006-NC2», включала 4499 субстандартных ипотечных кредитов, выданных New Century Financial — кредитором из Калифорнии — и выпущенных организацией специального назначения, созданной и спонсируемой Citigroup . Предприятие выпустило 19 траншей облигаций с ипотечным покрытием на сумму $947 млн. Поскольку Citigroup и другие фирмы сосредоточились на достижении высоких рейтингов, (четыре) старших ранчо с рейтингом тройной А составили 78% или 737 миллионов долларов от сделки. Одиннадцать траншей были «мезонинными» – три с рейтингом АА, три А, три ВВВ и два ВВ (мусор). Самый младший транш был известен как «капитал», «остаток» или «первая потеря». У него не было кредитного рейтинга, и он был разделен между Citigroup и хедж-фондом. Чем «младше» транш, тем выше его риск и тем выше процентная ставка компенсации.

По словам бизнес-обозревателя Джо Носера , по состоянию на середину 2013 года «рынок частных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой… остается умирающим»[27]; в его финансировании доминируют Fannie и Freddie.

Рост, инновации, коррупция

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой жилья, и аналогичные продукты будут продолжать расширяться и усложняться на протяжении 1980-х годов. Например, в 1983 году компания Freddie Mac выпустила на рынок первое обеспеченное ипотечное обязательство (CMO).

В конечном итоге структурированные финансы взорвутся с развитием обеспеченных долговых обязательств (CDO) в 1987 году и даже с дальнейшими изобретениями, такими как CDO-Squared . Первоначально CDO использовались для объединения множества различных RMBS (которые сами по себе представляли собой пулы жилищных ипотечных кредитов), а затем разделяли их на транши и продавали инвесторам. Результатом этих финансовых инноваций стал вторичный ипотечный рынок, существующий за пределами спонсируемых государством организаций, который предоставил банкам Уолл-стрит огромные возможности для роста. По словам бывшего Международного валютного фонда главного экономиста Саймона Джонсона , «общий объем частных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (исключая выпущенные Ginnie Mae, Fannie Mae и Freddie Mac), вырос с 11 миллиардов долларов в 1984 году до более чем 200 миллиардов долларов в 1994 году и почти 3 триллиона долларов в 2007 году».

Рынок секьюритизации частных ипотечных кредитов продолжал расти. В 2004 году «коммерческие банки, сберегательные и инвестиционные банки догнали Fannie Mae и Freddie Mac в секьюритизации ипотечных кредитов», а к 2005 году они их обогнали. Частные MBS выросли в основном за счет снижения своих стандартов и секьюритизации более низкокачественных ипотечных кредитов с высоким уровнем риска, таких как Alt-A, и субстандартных ипотечных кредитов. Ученый Майкл Симкович утверждает, что такое смягчение стандартов произошло из-за усиления конкуренции между секьюритизаторами за кредиты и большей рыночной власти для кредиторов. Финансовые журналисты Бетани Маклин и Джо Носера утверждают, что секьюритизаторы Уолл-стрит поощряли смягчение стандартов, потому что некачественные кредиты «означали более высокую доходность».

В ответ GSE также смягчили свои стандарты, но стандарты GSE в целом оставались выше стандартов частного рынка, а секьюритизация GSE в целом продолжала работать хорошо по сравнению с остальным рынком. Однако некоторые считают, что доминирование GSE исказило рынок, что привело к завышению цен, что привело к пузырю на рынке недвижимости и окончательной помощи GSE со стороны федерального правительства. В результате было разработано несколько законодательных и других предложений по постепенному сворачиванию GSE.

Обвал рынка

Очень быстрый рост некачественных ипотечных кредитов, финансируемых за счет секьюритизации, широко считается основной причиной финансового кризиса конца 2000-х годов , также известного как кризис субстандартного ипотечного кредитования . Частный рынок RMBS в значительной степени рухнул после 2008 года и был заменен поддерживаемой государством секьюритизацией, характеризующейся гораздо более жестким андеррайтингом и более высокими стандартами.

См. также

• Российский ипотечный сертификат
• Облигации
• Ипотечный кредит (раздел Индустрия ипотечного финансирования США )
• Кризис субстандартного ипотечного кредитования
• Ценные бумаги с фиксированным доходом
• Риск выпуклости

Внешние ссылки

• Краткое изложение Закона о развитии вторичного ипотечного рынка 1984 г.