Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотека — это ипотечный кредит , обеспеченный коммерческой недвижимостью , такой как офисное здание, торговый центр, промышленный склад или жилой комплекс. Поступления от коммерческой ипотеки обычно используются для приобретения, рефинансирования или реконструкции коммерческой недвижимости.

Коммерческая ипотека структурирована так, чтобы удовлетворить потребности заемщика и кредитора. Ключевые условия включают сумму кредита (иногда называемую «поступлениями по кредиту»), процентную ставку, срок (иногда называемый «погашением»), график погашения и гибкость досрочного погашения. Коммерческая ипотека, как правило, подлежит тщательному андеррайтингу и комплексной проверке перед закрытием. Процесс андеррайтинга кредитора может включать финансовую проверку имущества и владельца недвижимости (или «спонсора»), а также заказ и проверку различных отчетов третьих сторон, таких как оценка .

По состоянию на 30 июня 2013 года в США насчитывалось 3,1 триллиона долларов США по коммерческим и многоквартирным ипотечным кредитам. Из этих ипотечных кредитов примерно 49% принадлежали банкам, 18% принадлежали трастам, обеспеченным активами (эмитентам CMBS ), 12% принадлежали предприятиям, спонсируемым государством, а также ипотечным пулам, поддерживаемым Агентством и GSE, а 10% принадлежали компаниям по страхованию жизни.

Условия

Сумма кредита

Сумма кредита по коммерческой ипотеке обычно определяется на основе коэффициентов кредита к стоимости (LTV) и покрытия обслуживания долга , которые более подробно обсуждаются ниже в разделе о стандартах андеррайтинга.

Структура кредита

Коммерческая ипотека может быть структурирована как первое залоговое право или, если желательна большая сумма кредита, заемщик может иметь возможность получить субординированное также финансирование, иногда структурированное как мезонинный вексель или как привилегированный акционерный капитал , который обычно имеет более высокую процентную ставку.

Процентная ставка

Процентные ставки по коммерческой ипотеке могут быть фиксированными или плавающими. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на стабилизированную коммерческую недвижимость обычно оцениваются на основе спреда к свопам , при этом спред свопа соответствует сроку кредита. Рыночные процентные ставки, а также факторы андеррайтинга сильно влияют на процентную ставку, указанную на конкретном объекте коммерческой недвижимости. Процентные ставки по коммерческой ипотеке обычно выше, чем по жилищной ипотеке.

Сборы

Многие коммерческие ипотечные кредиторы требуют плату за подачу заявления или добросовестный депозит, который обычно используется кредитором для покрытия расходов на андеррайтинг, таких как оценка имущества. Коммерческая ипотека также может включать комиссию за выдачу или андеррайтинг (выплачивается при закрытии кредита как уменьшение поступлений по кредиту) и/или комиссию за выход (выплачивается при погашении кредита).

Срок

Срок коммерческой ипотеки обычно составляет от пяти до десяти лет для стабилизированной коммерческой недвижимости с установленными денежными потоками (иногда называемой «постоянными кредитами») и от одного до трех лет для недвижимости, находящейся в переходном периоде, например, недавно открытой недвижимости или недвижимости, находящейся в процессе строительства. обновление или репозиционирование (иногда называемые « промежуточными кредитами »). Ипотечные кредиты на многоквартирную недвижимость, предоставляемые спонсируемым государством предприятием или государственным учреждением, могут иметь срок от тридцати лет и более. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты могут допускать продление при соблюдении определенных условий, которые могут включать оплату комиссии за продление. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют «ожидаемую дату погашения», что означает, что, если кредит не погашен к предполагаемой дате погашения, кредит не находится в состоянии дефолта.

Амортизация

Коммерческая ипотека часто амортизируется в течение срока кредита, то есть заемщик платит как проценты, так и основную сумму долга с течением времени, а остаток кредита в конце срока оказывается меньше первоначальной суммы кредита. Однако, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческая ипотека обычно не полностью амортизируется в течение установленного срока и поэтому часто заканчивается единовременной выплатой оставшейся суммы, которая часто погашается путем рефинансирования недвижимости. Некоторые коммерческие ипотечные кредиты имеют период выплаты только процентов в начале срока кредита, в течение которого заемщик платит только проценты.

Предоплата

Коммерческие кредиты различаются по условиям досрочного погашения, то есть разрешено ли инвестору в недвижимость рефинансировать кредит по своему желанию. Некоторые портфельные кредиторы, такие как банки и страховые компании, могут предоставлять гибкую возможность предоплаты. Напротив, для того, чтобы заемщик мог досрочно погасить кондуитный кредит, ему придется аннулировать облигации, купив достаточное количество государственных облигаций (казначейских облигаций), чтобы обеспечить инвесторам ту же сумму дохода, которую они получили бы, если бы кредит все еще находился в обращении. место.

Организация-заемщик

Коммерческую ипотеку обычно берет организация специального назначения, такая как корпорация или ООО, созданная специально для владения только объектом недвижимости, а не физическое лицо или более крупный бизнес. Это позволяет кредитору лишить права выкупа имущества в случае неисполнения обязательств, даже если заемщик обанкротился, то есть предприятие находится « на расстоянии банкротства ».

обращение

Коммерческая ипотека может быть с правом регресса или без права регресса. Ипотека с правом регресса дополняется общим обязательством заемщика или личной гарантией владельца(ов) имущества, что обеспечивает полную оплату долга, даже если обращение взыскания на имущество не покрывает непогашенный остаток. Ипотека без права регресса обеспечивается только коммерческой недвижимостью, выступающей залогом. В случае невыполнения обязательств кредитор может лишить права выкупа имущества, но не имеет дальнейших претензий к заемщику за оставшуюся недостачу.

Если спонсор ищет финансирование для портфеля объектов коммерческой недвижимости, а не для одного объекта недвижимости, спонсор может выбрать кредит с перекрестным обеспечением , в котором все объекты недвижимости являются залогом кредита.

Резервы

Кредиторы могут потребовать от заемщиков создать резервы для финансирования конкретных статей при закрытии сделки, таких как ожидаемые расходы арендаторов на улучшение и комиссию за аренду (TI/LC), необходимые расходы на ремонт и капитальные затраты, а также процентные резервы.

Андеррайтинг

Андеррайтинговые показатели

Кредиторы обычно требуют минимального коэффициента покрытия обслуживания долга , который обычно колеблется от 1,1 до 1,4; Коэффициент представляет собой чистый денежный поток (доход, который приносит недвижимость) по отношению к обслуживанию долга (выплате по ипотеке). Например, если владелец торгового центра получает 300 000 долларов США в месяц от арендаторов и платит 50 000 долларов США в месяц на расходы, кредитор, как правило, не выдает кредит, требующий ежемесячных платежей выше 227 273 долларов США ((300 000-50 000 долларов США)/1,1)), а 1.1 покрытие долга.

Кредиторы также смотрят на стоимость кредита (LTV). LTV — это математический расчет, который выражает сумму ипотеки в процентах от общей оценочной стоимости. Например, если заемщик хочет получить 6 000 000 долларов США для покупки офиса стоимостью 10 000 000 долларов США, соотношение LTV составит 6 000 000 долларов США/10 000 000 долларов США или 60%. LTV коммерческой ипотеки обычно составляет от 55% до 70%, в отличие от жилищной ипотеки, которая обычно составляет 80% или выше.

Кредиторы смотрят на арендную плату за квадратный фут, стоимость за квадратный фут и стоимость замены за квадратный фут. Эти показатели сильно различаются в зависимости от местоположения и предполагаемого использования недвижимости, но могут быть полезными показателями финансового состояния недвижимости, а также вероятности появления конкурентоспособных новых проектов.

После финансового кризиса кредиторы начали уделять внимание новому показателю — доходности долга, который дополняет коэффициент покрытия долга. Доходность по долгам определяется как чистый операционный доход (NOI) от недвижимости, разделенный на сумму ипотеки.

Практика андеррайтинга

Кредиторы обычно проводят тщательную комплексную проверку предлагаемого коммерческого ипотечного кредита перед его финансированием. Такая комплексная проверка часто включает осмотр объекта, финансовый обзор и комплексную проверку спонсора объекта недвижимости и юридического лица-заемщика. Кредиторы также учитывают кредитный рейтинг , выписку из банковского счета, время работы и годовой доход. Многие кредиторы также заказывают и проверяют отчеты третьих сторон, такие как оценка , экологический отчет, инженерный отчет и проверка анкетных данных.

Поставщики коммерческой ипотеки

Банки

Банки, большие и малые, являются традиционными поставщиками коммерческих ипотечных кредитов. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на 30 июня 2013 года на счетах банков было коммерческих ипотечных кредитов на сумму 1,5 триллиона долларов.

Кондуитные кредиторы

Кредиторы-каналы выдают коммерческие ипотечные кредиты и удерживают их в качестве инвестиций в течение короткого периода времени, прежде чем секьюритизировать кредиты и продать CMBS, обеспеченные базовыми коммерческими ипотечными кредитами. В число кредиторов-каналов входят как банки, так и небанковские финансовые компании. эмитенты CMBS владели коммерческими ипотечными кредитами на сумму около 560 миллиардов долларов. По данным Федеральной резервной системы, по состоянию на 30 июня 2013 года

Секьюритизация коммерческих ипотечных кредитов в ее нынешней форме началась с программы коммерческой секьюритизации, реализованной компанией «Resolution Trust Corporation » (или RTC) в 1992-1997 годах. РТК применил подход, аналогичный тому, который он начал успешно использовать в отношении жилищной ипотеки, выпустив несколько траншей ценных бумаг, обеспеченных диверсифицированными пулами коммерческих ипотечных кредитов. После введения РТК методов секьюритизации частные банки начали выдавать кредиты специально с целью превращения их в ценные бумаги. Эти кредиты обычно структурированы таким образом, чтобы запрещать досрочное погашение сверх установленного графика погашения. Это делает полученные ценные бумаги более привлекательными для инвесторов, поскольку они знают, что коммерческие ипотечные кредиты останутся непогашенными, даже если процентные ставки снизятся.

Пик нового выпуска CMBS пришелся на 2007 год и составил 229 миллиардов долларов. Затем кризис субстандартного ипотечного кредитования и последовавший за ним глобальный финансовый кризис привели к резкому падению цен на CMBS , а новые выпуски ценных бумаг CMBS практически прекратились в 2008-2009 годах. Рынок начал восстанавливаться: в 2010 году было выпущено новых облигаций на сумму 12 миллиардов долларов, в 2011 году — на 37 миллиардов долларов, а в 2012 году — на 48 миллиардов долларов.

Государственные учреждения

Спонсируемые государством предприятия, такие как Fannie Mae и Freddie Mac , а также государственные корпорации , такие как Ginnie Mae , являются активными кредиторами многоквартирной коммерческой недвижимости (то есть многоквартирных домов) в Соединенных Штатах. По состоянию на 30 июня 2013 года около 390 миллиардов долларов ипотечных кредитов на многоквартирные дома принадлежали спонсируемым государством предприятиям или ипотечным пулам, поддерживаемым агентствами и GSE, что составляет 12% от общего числа непогашенных коммерческих ипотечных кредитов и 43% непогашенных на тот момент коммерческих ипотечных кредитов на многоквартирные дома.

Страховые компании

Страховые компании являются активными инвесторами в коммерческую ипотеку и по состоянию на 30 июня 2013 года владеют коммерческой ипотекой на сумму около 325 миллиардов долларов.

Ипотечные брокеры

Ипотечные брокеры не предоставляют коммерческие ипотечные кредиты, но их часто используют для получения нескольких предложений от разных потенциальных кредиторов и для управления процессом финансирования.

Кредиторы-корреспонденты

Кредиторы-корреспонденты не предоставляют взаймы свои собственные деньги, но предоставляют начальные услуги, такие как выдача, андеррайтинг и обслуживание кредитов для кредиторов, которые используют эти типы компаний. Корреспондент часто представляет кредиторов в определенном географическом регионе.

Другие рынки

Великобритания

Рынок коммерческой ипотеки

Анализ данных налоговой и таможенной службы Ее Величества о совершенных сделках с недвижимостью в Соединенном Королевстве в период с 2005 по 2013 год показывает, что, в отличие от жилищного кредитования, ипотечное кредитование нежилой недвижимости сокращалось до глобальной рецессии 2008–2009 годов . Валовое коммерческое и жилищное кредитование начало расти одинаковыми темпами, начиная с 2009 года, показав рост без учета инфляции на 16,2% и 18,2% соответственно в период с 2009 по 2013 год.

В 2014 году коммерческое кредитование составляло лишь 5,2% от общего объема ипотечного кредитования по объему, но 25,3% по стоимости. Средняя коммерческая ипотека в этом году составила 1,46 миллиона фунтов стерлингов по сравнению со средней ипотекой для жилья в размере 236 400 фунтов стерлингов.

Прорезывание

Правила, введенные в 2013 году Управлением по финансовым услугам (FSA), требовали от банков удерживать взвешенную по риску сумму капитала под коммерческую ипотеку – от 50% до 250% от суммы кредита – чтобы ограничить свои риски, связанные с активами коммерческой недвижимости. Критики предсказывали, что более высокие требования к капиталу для крупных банков могут отрицательно повлиять на доступность коммерческого кредита; однако исследование условий кредитования, проведенное Банком Англии в четвертом квартале 2013 года, показало, что доступность коммерческих кредитов для корпоративного сектора увеличилась в течение года.

Регулирование

Поскольку регулируемые ипотечные договоры определяются как относящиеся к недвижимости, которая будет использоваться «в качестве жилья или в связи с ним заемщиком… или связанным с ним лицом», отдельные коммерческие ипотечные договоры и их продажа не регулируются Управлением финансового надзора (FCA). ). Исключением являются объекты смешанного назначения, где 40% или более объекта будет использоваться в качестве жилого помещения. Однако к марту 2016 года Великобритания должна будет ввести новые правила для соответствия общеевропейской Директиве об ипотечном кредитовании, которая не проводит различия между коммерческой и полукоммерческой недвижимостью; поэтому в настоящее время неясно, будут ли все объекты смешанного использования подпадать под действие регулирования FCA, когда новые правила вступят в силу, независимо от того, какая часть будет использоваться в жилых целях.

Разница между коммерческим кредитованием и кредитованием под залог

В Великобритании существует различие между коммерческой ипотекой, которая предназначена для покупки нежилой недвижимости , и ипотекой для сдачи в аренду , которая предназначена для покупки жилой недвижимости для сдачи в аренду платящим арендаторам. Кредиты на покупку для сдачи в аренду могут предлагаться как коммерческими, так и жилищными ипотечными кредиторами.

Ипотека «покупка для сдачи в аренду» имеет сходство как с коммерческой, так и с жилищной ипотекой. Из-за высокого потребительского спроса и более низких требований к компенсации капитала ипотечные кредиторы могут предлагать финансирование для сдачи в аренду, как правило, по более низким процентным ставкам, чем коммерческие ипотечные кредиты. Существует также определенная степень пересечения регулирования между рынками покупки жилья и рынка жилья для сдачи в аренду, и многие кредиторы, занимающиеся сдачей в аренду жилья, используют проверки андеррайтинга, аналогичные тем, которые предписаны FCA для заявок на ипотеку жилья.

Однако, как и коммерческие ипотечные кредиты, ипотечные кредиты для сдачи в аренду выдаются в соответствии с покрытием обслуживания долга, а не кратными доходам. Крупные банки могут рассчитывать DSCR на уровне 160–170% для коммерческих ипотечных кредитов и 125–130% для ипотечных кредитов для сдачи в аренду, в то время как меньшинство специализированных кредиторов может рассчитывать его на уровне 125–130% для коммерческих ипотечных кредитов и 110% для ипотечных кредитов на покупку. ипотека под сдачу.