Канал инвестиций в ипотеку под залог недвижимости

Инвестиционный канал по ипотечным инвестициям в недвижимость ( REMIC ) — это «предприятие, которое владеет фиксированным пулом ипотечных кредитов и выдает инвесторам несколько классов процентов» в соответствии с законом о федеральном подоходном налоге США и «рассматривается как партнерство для целей федерального подоходного налога с его доходы перешли к держателям долей». REMIC используются для объединения ипотечных кредитов и выпуска ценных бумаг с ипотечным покрытием и внесли ключевой вклад в успех рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием за последние несколько десятилетий.

Федеральное подоходное налогообложение стран REMIC регулируется в первую очередь статьями 26 USC   §§ 860A – 860G части IV подраздела M главы 1 подзаголовка A Налогового кодекса ( 26 USC ). Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация делает «выбор», заполнив форму 1066 в Налоговой службе и выполнив некоторые другие требования. Они были утверждены Законом о налоговой реформе 1986 года и введены в действие в 1987 году как типичный инструмент секьюритизации ипотечных кредитов на жилье в Соединенных Штатах.

Использование REMIC

REMIC — это инвестиционные механизмы, которые держат в доверительном управлении коммерческие и жилые ипотечные кредиты и выпускают ценные бумаги, представляющие неделимую долю участия в этих ипотечных кредитах. REMIC объединяет ипотечные кредиты в пулы и выпускает сквозные сертификаты, многоклассовые облигации, аналогичные обеспеченным ипотечным обязательствам (CMO) , или другие ценные бумаги для инвесторов на вторичном ипотечном рынке . Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, выпущенные через REMIC, могут представлять собой долговое финансирование эмитента или продажу активов . Правовая форма не имеет значения для REMIC: трасты , корпорации и партнерства могут выбрать статус REMIC, и даже пулы активов, которые не являются юридическими лицами, могут квалифицироваться как REMIC.

Закон о налоговой реформе устранил двойное налогообложение доходов, полученных эмитентом на корпоративном уровне, и дивидендов, выплачиваемых держателям ценных бумаг, тем самым позволив REMIC структурировать предложение ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, как продажу активов, фактически ликвидируя кредиты у выдающих ценных бумаг. кредитора баланс , а не долговое финансирование, при котором кредиты остаются в качестве балансовых активов (как в случае с обеспеченными облигациями ). REMIC сам по себе освобожден от федеральных налогов , хотя доход, полученный инвесторами, полностью облагается налогом. Поскольку REMIC обычно освобождаются от налога на уровне предприятия, они могут инвестировать только в квалифицированные ипотечные кредиты и разрешенные инвестиции, включая ипотечные кредиты на одну или несколько семей, коммерческие ипотечные кредиты, повторные ипотечные кредиты, участие в ипотеке и сквозные ценные бумаги федерального агентства. Неипотечные активы, такие как дебиторская задолженность по кредитным картам , договоры аренды и автокредиты, не являются приемлемыми инвестициями. Закон о налоговой реформе облегчил работу сберегательных учреждений и инвестиционных трастов недвижимости. держать ипотечные ценные бумаги в качестве квалифицированных портфельных инвестиций. Например, сберегательное учреждение может включать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, выпущенные REMIC, в качестве квалифицируемых активов для удовлетворения федеральных требований по их учету в качестве сбережений и кредитов для целей налогообложения.

Чтобы квалифицироваться как REMIC, организация или пул активов должны сделать выбор REMIC, следовать определенным правилам в отношении состава активов (путем владения квалифицированными ипотечными кредитами и разрешенными инвестициями), принять разумные методы для предотвращения владения дисквалифицированными организациями ее остаточными долями и структурировать интересы инвесторов как любое количество классов обычных интересов и один – и только один – класс остаточных интересов. Налоговый кодекс, судя по всему, не требует от REMIC наличия определенного класса постоянных интересов.

Соглашение об объединении и обслуживании (PSA)

Соглашение об объединении и обслуживании (PSA) обычно включается в каждый REMIC. PSA — это юридический документ, который определяет права и обязанности обслуживающего лица, доверительного управляющего и других сторон в отношении пула секьюритизированных ипотечных кредитов. Типичный PSA формулируется, в частности, следующим образом: «Как можно скорее после любой передачи ипотечного кредита по настоящему Соглашению и в любом случае в течение тридцати дней после передачи Доверительный управляющий должен (i) указать имя Доверительного управляющего на каждой передачи Ипотеки в качестве ее правопреемника, и (ii) обеспечить передачу для регистрации в соответствующее государственное учреждение, занимающееся регистрацией недвижимого имущества, уступок Ипотеки Доверительному управляющему,"

Квалифицированная ипотека

Квалифицированные ипотечные кредиты охватывают несколько типов обязательств и интересов. Квалифицированная ипотека определяется как «(1) любое обязательство (включая любое участие или свидетельство о бенефициарном праве в нем), которое в основном обеспечено долей в недвижимом имуществе и либо передается REMIC в день запуска в обмен на обычные или остаточные проценты или приобретенные в течение трех месяцев после дня запуска в соответствии с контрактом с фиксированной ценой, действующим в день запуска, (2) любые регулярные проценты в другом REMIC, которые передаются REMIC в день запуска в обмен на обычные или остаточные интересы в REMIC, (3) любая квалифицированная замещающая ипотека или (4) определенные регулярные проценты FASIT». В (1) «обязательство» неоднозначно; широкое прочтение будет включать требования по контрактам, но более узкое прочтение будет включать только то, что будет квалифицироваться как «долговые обязательства» в соответствии с Кодексом. IRC определяет «в основном обеспеченное» как наличие «практически всех поступлений по обязательству... используемых для приобретения, улучшения или защиты интереса в недвижимом имуществе, которое на дату возникновения является единственным обеспечением обязательства». или иметь справедливую рыночную стоимость процентов, обеспечивающих обязательство, составляющую не менее 80% от скорректированной цены выпуска (обычно сумму, которая предоставляется взаймы залогодателю) или быть по крайней мере этой суммой при внесении в REMIC.

Запрещенные присвоения REMIC

«Поскольку трастовые документы четко определяют метод и дату передачи ипотечных кредитов трасту и настаивают на том, чтобы ни одна из сторон, участвующих в трасте, не предпринимала шагов, которые могли бы поставить под угрозу статус REMIC траста, если первоначальные передачи не соответствовали требованиям с методом и сроками передачи, требуемыми трастовыми документами, такая запоздалая передача в траст будет недействительной». «Если траст выражен в документе, создающем имущество доверительного управляющего, каждая продажа, передача или другое действие доверительного управляющего, противоречащее доверительному управлению, за исключением случаев, разрешенных настоящей статьей и любым другим положением закона, является недействительным».

Разрешенные инвестиции

К разрешенным инвестициям относятся инвестиции в денежные потоки, квалифицированные резервные активы и имущество, обращающееся за выкупом.

Инвестиции в денежные потоки — это временные инвестиции в пассивные активы, которые приносят проценты (в отличие, например, от начисления дивидендов) от платежей по квалифицированным ипотечным кредитам, которые происходят между моментом получения платежей REMIC и распределением REMIC этих денег среди их держателей. Квалификационные платежи включают в себя выплаты основной суммы долга или процентов по ипотечному кредиту, платежи по контрактам о повышении кредита , прибыль от продажи ипотечных кредитов, средства от потери права выкупа недвижимости, платежи за нарушение гарантий по ипотечным кредитам и штрафы за досрочное погашение.

Квалифицированные резервные активы — это формы нематериального имущества, отличного от остаточных долей в REMIC, которые удерживаются в качестве инвестиций как часть квалифицированного резервного фонда, который «представляет собой любой разумно необходимый резерв для обеспечения полной оплаты» затрат REMIC или выплат держателям долей, подлежащих выплате. дефолта, неожиданно низкой доходности или дефицита процентов по предоплате. REMIC обычно выбирают безопасные, краткосрочные инвестиции с низкой доходностью, поэтому обычно желательно минимизировать резервный фонд, сохраняя при этом «желаемое кредитное качество для интересов REMIC».

Недвижимость, обращающаяся за выкупом, — это недвижимость, которую REMIC получают в случае неисполнения обязательств. После получения права выкупа права выкупа у REMIC есть время до конца третьего года, чтобы избавиться от него, хотя IRS иногда предоставляет продление. Имущество, лишенное права выкупа, теряет свой статус, если аренда создает определенные виды арендного дохода, если проводятся строительные работы, которые не начались до того, как REMIC приобрела имущество, или если REMIC использует имущество в торговле или бизнесе без привлечения независимого подрядчика. и более 90 дней после его приобретения.

Регулярные интересы

REMIC может включать любое количество классов регулярных интересов; они часто обозначаются буквами, такими как класс «А», класс «В» и т. д., и им назначаются купонная ставка и условия оплаты. Полезно думать о регулярных процентах как о долге; они, как правило, имеют меньший риск с соответствующей более низкой доходностью. Регулярные проценты облагаются налогом как долг. Регулярные проценты должны быть обозначены как таковые, выпущены в день запуска, содержать фиксированные условия, предусматривать выплаты процентов и способы их выплаты, а также безоговорочно давать держателю процентов право на получение определенной суммы основной суммы долга. Прибыль облагается налогом для держателей.

Остаточные проценты

REMIC может иметь только один класс остаточных процентов. Остаточные интересы, как правило, связаны с собственностью и больше напоминают капитал, чем долг. Однако остаточная доля участия не может быть ни долгом, ни собственным капиталом. «Например, если REMIC представляет собой отдельный пул активов внутри юридического лица, остаточная доля может состоять из (1) прав собственности на активы REMIC при условии соблюдения требований обычных держателей долей участия, или (2) если обычные проценты принимают форму долга, обеспеченного договором, договорным правом на получение распределений, освобожденных от залога по договору». Риск выше, поскольку держателям остаточных долей выплачиваются в последнюю очередь, но и потенциальная прибыль выше. Остаточные проценты должны быть обозначены как таковые, быть выпущены в день запуска и не быть регулярными процентами (чего можно легко избежать, не обозначая как обычные проценты). Если REMIC осуществляет распределение среди держателей остаточной доли, оно должно быть пропорциональным; Требование пропорционального распределения упрощает дело, поскольку оно обычно предотвращает рассмотрение остаточного класса как нескольких классов, что может дисквалифицировать REMIC.

Ре-РЕМИК

Во время финансового кризиса 2007–2010 годов рейтинги многих стран REMIC рухнули. Чтобы получить более высокие рейтинги для целей регулирования рискового капитала, несколько REMIC были превращены в ресекьюритизированные инвестиционные каналы ипотечного кредитования ( re-REMIC ). При простом повторном REMIC инвестор передает право собственности на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, новой компании специального назначения ; путем передачи достаточного объема активов в новую структуру транши новой структуры могут получить более высокий рейтинг (например, рейтинг «ААА»). Однако впоследствии ряд стран, перешедших на REMIC, снизили свои новые рейтинги AAA до CCC.

Формы

REMIC может выпускать ипотечные ценные бумаги в самых разных формах: ценные бумаги, обеспеченные Государственной национальной ипотечной ассоциации ( Джинни Мэй сквозными сертификатами ), целые кредиты, сертификаты участия одного класса и ценные бумаги с многоклассовым ипотечным покрытием; многоклассовые сквозные ценные бумаги и многоклассовые ценные бумаги с ипотечным покрытием; сквозные ценные бумаги нескольких классов с функциями быстрой или медленной выплаты; ценные бумаги с траншем субординированного долга , который принимает на себя большую часть риска дефолта, что позволяет эмитенту получить более высокий кредитный рейтинг; и Обеспеченные ипотечные обязательства с ежемесячным переносом процентов по облигациям, что устраняет риск реинвестирования, предоставляя инвесторам защиту от досрочного погашения.

Преимущества REMIC

REMIC устраняют многие недостатки обеспеченных ипотечными обязательствами (CMO) и предлагают эмитентам больше возможностей и большую гибкость. У REMIC нет минимальных требований к капиталу, поэтому REMIC могут продать все свои активы, а не сохранять часть для удовлетворения требований обеспечения. Поскольку обычные проценты автоматически квалифицируются как долг, REMIC также избегают неудобного риска реинвестирования, который несут эмитенты CMO при указании долга. REMIC также могут осуществлять ежемесячные выплаты инвесторам, тогда как CMO производят ежеквартальные выплаты. Остаточные доли REMIC обладают большей ликвидностью, чем трасты владельцев, которые ограничивают передачу долей в капитале и личной ответственности. REMIC предлагают большую гибкость, чем CMO, поскольку эмитенты могут выбирать любое юридическое лицо и тип ценных бумаг. Возможности нескольких классов REMIC также позволяют эмитентам предлагать различные приоритеты обслуживания наряду с различными сроками погашения, снижая риски дефолта и уменьшая необходимость в повышении кредитоспособности. REMIC также довольно удобны для пользователя, поскольку выбор REMIC несложный, а обширные рекомендации в Кодексе и правилах обеспечивают «высокую степень определенности в отношении налогового режима, которая может быть недоступна для других типов MBS». .

Ограничения REMIC

Хотя REMIC предоставляют освобождение от налогообложения на уровне предприятий, их допустимая деятельность весьма ограничивается «владением фиксированным пулом ипотечных кредитов и распределением платежей в настоящее время среди инвесторов». REMIC имеет некоторую свободу заменять квалифицированные ипотечные кредиты, объявлять о банкротстве, решать вопросы потери права выкупа и невыполнения обязательств, избавляться от недействующих ипотечных кредитов и заменять их, предотвращать невыполнение обязательств по обычным процентам, досрочно выплачивать обычные проценты, когда затраты превышают стоимость поддержания этих интересов, и пройти квалифицированную ликвидацию, в ходе которой REMIC имеет 90 дней на продажу своих активов и распределение денежных средств среди своих держателей. Все остальные операции считаются запрещенной деятельностью и облагаются штрафным налогом в размере 100%. как и все неквалификационные взносы.

Чтобы избежать 100% налога на взносы, взносы в REMIC должны быть сделаны в день запуска. Однако денежные взносы избегают этого налога, если они вносятся через три месяца после дня запуска, включают в себя процедуру очистки или квалифицированную ликвидацию, производятся в качестве гарантии или вносятся держателем остаточной доли в квалифицированный резервный фонд. Кроме того, штаты могут облагать налогом REMIC в соответствии с налоговым законодательством штата. «Многие штаты приняли полное или частичное освобождение от налогов для предприятий, которые в соответствии с федеральным законом квалифицируются как REMIC».

REMIC облагаются федеральным подоходным налогом по самой высокой корпоративной ставке для дохода от потери права выкупа и должны подавать декларации по форме 1066. Доход от потери права выкупа, облагаемый налогом, такой же, как и для инвестиционного фонда недвижимости (REIT), и может включать арендную плату, зависящую от внесения прибыль, арендная плата, выплачиваемая связанной стороной, арендная плата за недвижимость, в отношении которой REMIC предлагает нетипичные услуги, и доход от изъятого имущества, когда REMIC выступает в качестве дилера.

Правила REMIC в некотором смысле усугубляют проблемы фантомных доходов держателей остаточных долей, которые возникают, когда налогооблагаемая прибыль должна быть реализована без соответствующей экономической выгоды, с помощью которой можно платить налог. Фантомный доход возникает в силу того, как написаны налоговые правила. Существуют штрафы за перевод дохода неналогоплательщикам, поэтому держатели акций REMIC должны платить налоги на прибыль, которой у них еще нет.

Крупнейшие эмитенты REMIC

Среди крупнейших эмитентов REMIC — Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования ( Freddie Mac ) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация ( Fannie Mae ), два ведущих покупателя на вторичном рынке обычных ипотечных кредитов, а также частные ипотечные каналы, принадлежащие ипотечным банкирам. , ипотечные страховые компании и сберегательные учреждения.

История

REMIC были впервые санкционированы Законом о налоговой реформе 1986 года (второй раунд снижения налогов Рейганом ). Они были введены в 1987 году как типичный инструмент секьюритизации жилищных ипотечных кредитов в Соединенных Штатах.

См. также

• Инвестиционный фонд секьюритизации финансовых активов (FASIT)
• Обеспеченное ипотечное обязательство

Внешние ссылки

• ИПОТЕЧНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ в Кодексе США