Ипотечные услуги
Ипотечный сервисер — это компания, которой некоторые заемщики выплачивают свои платежи по ипотечному кредиту , и которая оказывает другие услуги, связанные с ипотечными кредитами и ценными бумагами, обеспеченными ипотекой. Ипотечной обслуживающей организацией может быть организация, выдавшая ипотеку, или она могла приобрести права на обслуживание ипотеки у первоначального ипотечного кредитора. [ 1 ] Обязанности специалиста по ипотечному обслуживанию различаются, но обычно включают прием и регистрацию ипотечных платежей; расчет переменных процентных ставок по кредитам с регулируемой процентной ставкой; оплата налогов и страховок со заемщика условного депонирования счетов ; переговоры о урегулировании и изменении ипотеки в случае неисполнения обязательств; и проведение или контроль процесса обращения взыскания, когда это необходимо. [ 2 ]
Многие заемщики путают своего ипотечного поставщика со своим кредитором. Служба ипотечного обслуживания может быть кредитором заемщика, но часто бенефициарные права на выплату основной суммы долга и процентов по ипотечным кредитам продаются таким инвесторам, как Fannie Mae , Freddie Mac , Ginnie Mae , FHA , и частным инвесторам в сделках по секьюритизации ипотечных кредитов . Банковские организации часто осуществляют ипотечное обслуживание не только тех ипотечных кредитов, которые они выдвинули, но и других ипотечных кредитов, права на обслуживание которых они приобрели. [ 3 ]
Споры
[ редактировать ]Нежелание изменять ипотеку, предотвращать потерю права выкупа
[ редактировать ]В июле 2009 года индустрия обслуживания ипотечных кредитов подверглась критике за явное нежелание многих обслуживающих компаний изменить ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой, которыми владели домовладельцы, находящиеся на грани потери права выкупа в Соединенных Штатах . Несмотря на давление со стороны администрации президента Барака Обамы на ипотечные службы с целью навсегда изменить тысячи кредитов, чтобы сделать их более доступными и предотвратить потерю права выкупа, возникли обвинения в том, что у обслуживающих компаний был очевидный конфликт интересов, который заставил их остановить или замедлить процесс модификации во многих странах. случаи. Инсайдеры отрасли и эксперты по правовым вопросам назвали прибыльные комиссии, которые службы ипотечного обслуживания взимают с просроченных домовладельцев, основной причиной медленного и сложного процесса изменения ипотечного кредита. [ 4 ]
Обвинения в «подписи роботом» и мошенничестве с документами о взыскании задолженности
[ редактировать ]В октябре 2010 года многие крупные компании, предоставляющие ипотечные услуги в Соединенных Штатах, оказались под пристальным вниманием средств массовой информации и правительства из-за их предполагаемого неправильного обращения с большим количеством обращений за выкупом, проходящих через судебную систему. Обвинения включали обработку выкупа с отсутствующими или сомнительными документами (включая документы, подтверждающие правильную цепочку прав собственности со стороны инвестиционного банка), фальсификацию дат и другой информации в документах о взыскании и « робот-подпись », практику оплаты недостаточно квалифицированного персонала. подписывать сотни или тысячи документов о взыскании задолженности в день, часто без должного изучения документов. [ 5 ]
Слушания в Конгрессе
[ редактировать ]Предполагаемые проблемы, связанные с мошенничеством с потерей права выкупа, были настолько широко распространены и популяризированы средствами массовой информации, что конгрессмен США Максин Уотерс объявила, что подкомитет Палаты представителей США по жилищным вопросам проведет слушания 18 ноября 2010 года для изучения проблем, возникающих в сфере обслуживания ипотечных кредитов. [ 6 ]
Незаконное отчуждение права выкупа и завышение ипотечных кредитов для военнослужащих, находящихся на действительной военной службе.
[ редактировать ]Закон о гражданской помощи военнослужащим (SCRA) 2003 года защищает военнослужащих, находящихся на действительной военной службе , от гражданских судебных разбирательств (таких как лишение права выкупа заложенного имущества) во время службы в своей стране. ГКДР также ограничивает процентную ставку, которую могут взимать с военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, по любому непогашенному долгу (обеспеченному до их развертывания), до 6% (шесть процентных пунктов). Несмотря на эту специальную защиту, предоставленную военнослужащим действительной службы, появились сообщения в новостях, в которых крупные ипотечные компании и инвестиционные банки незаконно завышали цены на ипотечные кредиты с семей военнослужащих, находящихся на действительной военной службе. [ 7 ]
В январе 2011 года JP Morgan Chase , второй по величине банк США по доле рынка, признал, что он незаконно завысил плату за ипотеку около 4000 военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, и случайно лишил права выкупа 14 семей. Столкнувшись с давлением со стороны иска морской пехоты США по поводу нарушений, компания Chase объявила, что будет работать над отменой незаконной потери права выкупа, и отправила 2 миллиона долларов 4000 семьям военных в качестве компенсации, подразумевая, что ипотечный банк завысил цену каждой семьи в среднем на 500 долларов по ипотеке. . По состоянию на январь 2011 года судебные иски по поводу завышенных цен все еще находятся на рассмотрении. [ 8 ]
Генеральный прокурор Делавэра Бо Байден направил письмо нескольким крупным кредитным учреждениям с требованием пересмотреть свою деятельность, чтобы защитить военнослужащих, находящихся на действительной военной службе, от незаконных завышенных ставок по ипотечным кредитам и мошеннических лишений права выкупа заложенного имущества. В число этих учреждений входили Citigroup, Inc. , Bank of America Corp. , Wells Fargo & Co. , PNC Financial Services Group Inc. , Ally Financial Inc. и Goldman Sachs Group Inc. Litton Loans компании [ 9 ]
Проблемы обслуживания международной ипотеки
[ редактировать ]Споры по поводу ошибок в обслуживании ипотечных кредитов не ограничиваются Соединенными Штатами. Более 18 000 британских домовладельцев, имеющих ипотечные кредиты с регулируемой ставкой в Yorkshire Bank и Clydesdale Bank, обнаружили в июле 2010 года, что их ежемесячные плавающие процентные ставки были неправильно рассчитаны из-за ошибки программного обеспечения. Скорректированный график погашения ипотеки привел к увеличению выплат в среднем на несколько сотен фунтов в год. [ 10 ]
В Ирландии 436 держателей ипотечных кредитов Allied Irish Bank узнали в 2009 году, что с них была завышена сумма в среднем на 900 евро. В своем заявлении банк заявил: «Ошибка произошла, когда с клиентов была начислена процентная ставка, которая не соответствовала соотношению суммы кредита к стоимости на их счете». [ 11 ]
Австралийский бизнесмен, владевший тремя блоками недвижимости вместе с несколькими деловыми партнерами, выиграл судебное решение против Национального банка Австралии в 2010 году, в котором Верховный суд Нового Южного Уэльса установил, что банк дважды неправильно начислил избыточные проценты по соответствующим ипотечным кредитам. В течение одного периода процентная ставка по ипотеке должна была быть зафиксирована на уровне 5,65%, но НАБ неправильно начислил 5,85%. В другой момент во время обслуживания ипотеки Национальный банк Австралии неправильно взимал процентную ставку «по умолчанию» в размере 20%, тогда как он должен был взимать менее 6%, поскольку кредит не был просроченным . Даже если бы у австралийского банка была законная причина взимать такую ставку по умолчанию, эта ставка должна была составлять всего лишь дополнительные 4%, а не 14%, согласно решению судьи Стивена Ротмана. Все разбирательство длилось шесть лет. [ 12 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, §3:1 (Thomson West, 2013).
- ^ «Закон, постановления и соответствующие законы Федеральной корпорации по страхованию депозитов» . Федеральная корпорация по страхованию вкладов. 02.11.1992 . Проверено 10 ноября 2010 г.
- ^ Лемке, Линс и Пикард, Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , §11:6 (Thomson West, 2013).
- ^ Гудман, Питер (29 июля 2009 г.). «Высокие комиссии могут сдерживать попытки изменить кредиты» . Нью-Йорк Таймс . п. 2 . Проверено 10 ноября 2010 г.
- ^ «Неверные документы усугубляют кризис потери права выкупа» . Нью-Йорк Таймс . 03.10.2010. п. 2 . Проверено 12 ноября 2010 г.
- ^ «Комиссия Палаты представителей назначает слушания по проблемам потери права выкупа» . Рейтер. 19 октября 2010 г. п. 3 . Проверено 10 ноября 2010 г.
- ^ Энрикес, Диана (28 марта 2005 г.). «Закон теряется; кредиторы давят на войска, несмотря на Закон о льготах» . Нью-Йорк Таймс . п. 3 . Проверено 30 января 2011 г.
- ^ Копецкий, Заря; Маргарет Кронин Фиск (18 января 2011 г.). «JPMorgan отправил 2 миллиона долларов семьям военных в связи с завышенными ценами и потерей домов» . Блумберг. п. 1 . Проверено 30 января 2011 г.
- ^ Бенуа, Дэвид (28 января 2011 г.). «Министерство юстиции расследует нарушения мер защиты военного кредитования» . Бизнес-новости Фокса. п. 1. Архивировано из оригинала 27 сентября 2012 г. Проверено 30 января 2011 г.
- ^ Баттерворт, Майра (21 июля 2010 г.). «Владельцы домов сталкиваются с более высокими выплатами по ипотечным кредитам из-за банковского просчета» . Телеграф . п. 1 . Проверено 25 августа 2012 г.
- ^ Шихи, Клода (11 сентября 2009 г.). «Клиенты с ипотечными кредитами AIB получают 900 евро» . ИП "Вестник" . п. 1 . Проверено 25 августа 2012 г.
- ^ Рольф, Джон (21 октября 2010 г.). «Национальный банк Австралии ограбил семью Сиднея, но GE Money воздерживается от выселения» . news.com.au. п. 1 . Проверено 25 августа 2012 г.
