Ипотека с фиксированной процентной ставкой

Ипотека с фиксированной ставкой ( FRM ) — это ипотечный кредит , при котором процентная ставка по векселю остается неизменной в течение всего срока кредита, в отличие от кредитов, где процентная ставка может корректироваться или «плавать». В результате суммы платежей и продолжительность кредита фиксированы, и лицо, ответственное за погашение кредита, получает выгоду от последовательного однократного платежа и возможности планировать бюджет на основе этой фиксированной стоимости.

Другие формы ипотечных кредитов включают ипотеку только с процентами , ипотеку с постепенными выплатами , ипотеку с плавающей процентной ставкой (включая ипотеку с регулируемой процентной ставкой и отслеживающую ипотеку ), ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с воздушными выплатами . В отличие от многих других типов кредитов, процентные платежи и продолжительность кредита FRM фиксированы от начала до конца.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой характеризуются суммой кредита, процентной ставкой , частотой начисления процентов и продолжительностью. Используя эти значения, можно рассчитать ежемесячные выплаты.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой уязвимы перед инфляционным риском, а это означает, что заемщики с такими ипотечными кредитами находятся в лучшем положении в условиях неожиданно высокой инфляции (поскольку инфляция снижает реальную приведенную стоимость их выплат по кредитам), в то время как их положение ухудшается, если происходит падение инфляция, которая снижает процентные ставки. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно взимают более высокие процентные ставки, чем ипотечные кредиты с регулируемыми ставками. По мнению ученых, «заемщикам обычно следует отдавать предпочтение ипотечным кредитам с регулируемой ставкой, а не с фиксированной ставкой, если только процентные ставки не низкие».

Ипотечный кредит. Общая сумма платежа (3 фиксированные процентные ставки и 2 срока кредита) = Основная сумма кредита + Расходы ( налоги и сборы ) + Общая сумма процентов, подлежащих выплате.
Окончательная стоимость будет точно такой же: * когда процентная ставка составляет 2,5%, а срок - 30 лет, чем когда процентная ставка составляет 5%, а срок - 15 лет * когда процентная ставка составляет 5%, а срок - 30 лет. лет, чем когда процентная ставка составляет 10%, а срок составляет 15 лет.

Использование по всему миру

Доступность ипотечных кредитов с фиксированной ставкой варьируется в зависимости от страны.

В Штатах Соединенных США Федеральное жилищное управление (FHA) помогло разработать и стандартизировать ипотеку с фиксированной процентной ставкой в ​​качестве альтернативы ипотеке с единовременными выплатами , застраховав ее, и тем самым помогло дизайну ипотеки получить более широкое использование. Из-за крупного платежа в конце старого кредита с единовременными выплатами риск рефинансирования привел к повсеместной потере права выкупа. Ипотека с фиксированной ставкой была первой ипотечной ссудой, которая была полностью амортизирована (полностью выплачена в конце срока действия ссуды), исключая последующие ссуды, и имела фиксированные процентные ставки и платежи. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой являются наиболее классической формой кредита на покупку дома и продуктов в Соединенных Штатах . Наиболее распространенными условиями являются ипотечные кредиты на 15 и 30 лет, но доступны и более короткие сроки, а теперь доступны ипотечные кредиты на 40 и 50 лет (обычно в районах с высокой стоимостью жилья, где даже 30-летний срок оставляет ежемесячные выплаты недоступны для средней семьи).

В Канаде самый длительный срок, на который может быть зафиксирована ставка по ипотеке, обычно не превышает десяти лет, а срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет. В Дании 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой являются стандартной формой ипотечного кредита. Ипотека с фиксированной ставкой в ​​Сингапуре имеет фиксированную процентную ставку только в течение первых трех-пяти лет действия кредита, а затем она становится переменной. В Австралии ипотечные кредиты для «медового месяца» с начальной ставкой являются обычным явлением, но могут длиться всего год и вместо этого могут предлагать фиксированное снижение процентной ставки, а не саму фиксированную ставку. Кроме того, они часто сочетаются со свойствами гибкой ипотеки для создания так называемой австралийской ипотеки , которая часто позволяет заемщикам переплачивать, чтобы снизить процентные расходы, а затем использовать эти переплаты в будущем.

В Великобритании ипотека с фиксированной ставкой — это название ипотеки с регулируемой процентной ставкой, при которой процентная ставка фиксируется на первые два-пять лет. По истечении этого времени многие заемщики рефинансируют свои ипотечные кредиты, чтобы зафиксировать другую стабильную ставку на следующие несколько лет. В ипотечной индустрии Соединенного Королевства традиционно доминируют строительные общества , чьи привлеченные средства должны составлять не менее 50% депозитов, поэтому кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, чтобы уменьшить несоответствие активов и обязательств из-за риска процентной ставки. . Кредиторы, в свою очередь, влияют на решения потребителей, которые уже предпочитают более низкие первоначальные ежемесячные платежи. Nationwide Commercial недавно выдал 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой в ​​качестве промежуточного финансирования.

Сравнения

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно дороже, чем ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Неотъемлемый процентный риск приводит к тому, что долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, имеют более высокую процентную ставку, чем краткосрочные кредиты. Взаимосвязь между процентными ставками по краткосрочным и долгосрочным кредитам представлена ​​кривой доходности , которая обычно имеет восходящий наклон (более длинные сроки являются более дорогими). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается реже.

Тот факт, что ипотека с фиксированной ставкой имеет более высокую начальную процентную ставку, не означает, что это худший тип заимствования, чем ипотека с регулируемой ставкой. Если процентные ставки вырастут, ARM будет стоить дороже, но FRM будет стоить столько же. По сути, кредитор согласился взять на себя процентный риск по кредиту с фиксированной ставкой.

Некоторые исследования показали, что большинство заемщиков с ипотечными кредитами с плавающей процентной ставкой экономят деньги в долгосрочной перспективе, но также и то, что некоторые заемщики платят больше. Другими словами, цена потенциальной экономии денег уравновешивается риском потенциально более высоких затрат. В каждом случае выбор необходимо будет сделать на основе срока кредита, текущей процентной ставки и вероятности того, что ставка будет увеличиваться или уменьшаться в течение срока действия кредита.

Цены

• Примечание . В других странах проценты по ипотеке с фиксированной ставкой могут начисляться по-другому, например, в Канаде, где они начисляются каждые 6 месяцев.

Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной ставкой — это сумма, выплачиваемая заемщиком каждый месяц, которая гарантирует полное погашение кредита с процентами в конце его срока. Этот ежемесячный платеж $c$ зависит от ежемесячной процентной ставки $r$ (выраженный в виде дроби , а не процента, т. е. разделите указанную годовую номинальную процентную ставку на 100 и на 12, чтобы получить ежемесячную процентную ставку), количество ежемесячных платежей $N$ называют срок кредита и сумму займа $P_{0}$ кредита известный как основная сумма ; Переставляя формулу приведенной стоимости обычного аннуитета, мы получаем формулу для $c$:

$c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}$

Например, для ипотечного кредита на сумму 200 000 долларов США с фиксированной годовой номинальной процентной ставкой 6,5% на срок 30 лет основная сумма равна $P_{0}=200000$, ежемесячная процентная ставка равна $r=6.5/100/12$, количество ежемесячных платежей $N=30\cdot 12=360$, фиксированный ежемесячный платеж $c=\$1264.14$. Эта формула предоставляется с использованием финансовой функции PMT в электронной таблице, например Excel . В этом примере ежемесячный платеж получается путем ввода любой из этих формул:

=ПЛТ(6,5/100/12,30*12,200000)

=((6.5/100/12)/(1-(1+6.5/100/12)^(-30*12)))*200000

${}=1264.14$

Эту формулу ежемесячных платежей легко вывести, и она показывает, как работают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Сумма задолженности по кредиту в конце каждого месяца равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму минус фиксированная сумма, выплачиваемая каждый месяц.

Сумма задолженности в месяце 0:

$P_{0}$

Сумма задолженности в 1 месяце:

$P_{1}=P_{0}+P_{0}*r-c$ (основная сумма + проценты – платеж)

$P_{1}=P_{0}(1+r)-c$ (уравнение 1)

Сумма задолженности во втором месяце:

$P_{2}=P_{1}(1+r)-c$

Используя уравнение 1 для $P_{1}$

$P_{2}=(P_{0}(1+r)-c)(1+r)-c$

$P_{2}=P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c$ (уравнение 2)

Сумма задолженности за 3 месяц:

$P_{3}=P_{2}(1+r)-c$

Используя уравнение 2 для $P_{2}$

$P_{3}=(P_{0}(1+r)^{2}-c(1+r)-c)(1+r)-c$

$P_{3}=P_{0}(1+r)^{3}-c(1+r)^{2}-c(1+r)-c$

Сумма задолженности в месяце N:

$P_{N}=P_{N-1}(1+r)-c$

$P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(1+r)^{N-1}-c(1+r)^{N-2}....-c$

$P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c((1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1)$

$P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c(S)$ (уравнение 3)

Где $S=(1+r)^{N-1}+(1+r)^{N-2}....+1$ (уравнение 4) (см. геометрическую прогрессию )

$S(1+r)=(1+r)^{N}+(1+r)^{N-1}....+(1+r)$ (уравнение 5)

За исключением двух терминов $S$ и $S(1+r)$ ряды одинаковы, поэтому, когда вы вычитаете все члены, кроме двух, отменяете:

Используя уравнения 4 и 5

$S(1+r)-S=(1+r)^{N}-1$

$S((1+r)-1)=(1+r)^{N}-1$

$S(r)=(1+r)^{N}-1$

$S={{(1+r)^{N}-1} \over r}$ (уравнение 6)

Превратим уравнение 6 в уравнение 3:

$P_{N}=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}$

$P_{N}$ будет равен нулю, поскольку мы погасили кредит.

$0=P_{0}(1+r)^{N}-c{{(1+r)^{N}-1} \over r}$

Мы хотим знать $c$

$c={{r(1+r)^{N}} \over {(1+r)^{N}-1}}P_{0}$

Разделите верх и низ с помощью $(1+r)^{N}$

$c={r \over {1-(1+r)^{-N}}}P_{0}$

Этот вывод иллюстрирует три ключевых компонента кредитов с фиксированной ставкой: (1) фиксированный ежемесячный платеж зависит от суммы займа, процентной ставки и продолжительности времени, в течение которого кредит погашается; (2) сумма задолженности за каждый месяц равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму за вычетом фиксированного ежемесячного платежа; (3) фиксированный ежемесячный платеж выбирается таким образом, чтобы кредит был погашен полностью с процентами в конце его срока и больше не оставалось никаких денег.

Поставщик может продать фиксированный элемент как производный инструмент «фиксированный или плавающий», см. модель Блэка-Шоулза .

См. также

• Ипотека с регулируемой процентной ставкой
• Ставка предложения по сингапурскому свопу (SOR)
• СИБОР
• кредит ВА
• кредит FHA

Внешние ссылки

• Ежедневные фиксированные ставки по ипотеке по версии Mortgage News Daily, Ежедневный обзор ипотечного рынка