Дарственная ипотека
Пожертвованная ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый только на процентной основе, при котором капитал предназначен для погашения по одному или нескольким (обычно недорогим) полисам пожертвований . обеспеченная ипотека» используется в основном в Соединенном Королевстве кредиторами Фраза « и потребителями для обозначения этого соглашения и не является юридическим термином.
У заемщика есть два отдельных соглашения: одно с кредитором по ипотеке , а другое со страховщиком по полису пожертвований . Условия различны, и заемщик может изменить любое соглашение, если пожелает. В прошлом политика пожертвований часто воспринималась кредитором как дополнительное обеспечение. То есть кредитор применил юридический механизм, гарантирующий, что доходы от пожертвования будут выплачиваться ему, а не заемщику; обычно полис передается кредитору. Сейчас такая практика встречается редко.
Причины выгодной ипотеки
[ редактировать ]Клиент платит только проценты на заемный капитал, тем самым уменьшая ежемесячные платежи по сравнению с обычным погашаемым кредитом; заемщик также платит премии по полису страхования жизни. Цель состоит в том, чтобы выплаты по полису пожертвований при наступлении срока его погашения были достаточны для погашения ипотеки в конце срока и, возможно, создания профицита денежных средств.
До 1984 года соответствующие договоры страхования (включая полисы пожертвований) получали налоговые льготы по премиям, известные как льготы по страхованию жизни (LAPR). Это давало налоговое преимущество ипотечным кредитам перед погашением ипотечных кредитов, пока налоговые льготы не были отменены в бюджете на март 1984 года. [1] В прошлом году налоговые льготы по процентам по ипотечным кредитам также были уменьшены за счет введения MIRAS ( освобождение процентов по ипотечным кредитам у источника ), которое ограничивало базовой ставкой налога ранее неограниченные льготы по налогу на проценты. До этих изменений более крупный ипотечный кредит мог быть выгодным, поскольку, если процентная ставка оставалась постоянной, налоговые льготы по процентам, выплачиваемым по погашаемой ипотеке, со временем уменьшались, тогда как проценты на всю сумму благотворительной ипотеки и, следовательно, налоговые льготы привлекаемое количество оставалось постоянным до конца срока.
Дополнительной причиной в пользу пожертвований было то, что многие кредиторы взимают проценты на ежегодной основе. Это означало, что любой капитал, выплачиваемый ежемесячно, не вычитался из непогашенной ссуды до конца года, тем самым увеличивая реальную процентную ставку. В такой ситуации выплаты в пожертвования могут выиграть от любого роста с момента их инвестирования. Однако это было сбалансировано более высокими процентными ставками, которые кредиторы обычно взимали по ипотечным кредитам по сравнению с ипотечными кредитами с погашением. [2]
Торговая политика пожертвований
[ редактировать ]Полисы торгуемых пожертвований (TEP) или подержанные полисы пожертвований (SHEP) представляют собой традиционные приносящие прибыль пожертвования, которые продаются новому владельцу в середине срока их действия. Рынок ТЭП позволяет покупателям (инвесторам) покупать ненужные страховые полисы по цене, превышающей выкупную стоимость, предлагаемую страховой компанией. Инвесторы заплатят больше, чем стоимость выкупа, поскольку полис будет иметь большую ценность, если он останется в силе, чем если он будет прекращен досрочно. При продаже полиса все бенефициарные права по полису переходят к новому владельцу. Новый владелец берет на себя ответственность за будущие выплаты страховых взносов и получает сумму погашения при наступлении срока действия полиса или пособие в случае смерти в случае смерти первоначально застрахованного полиса. Владельцы полисов, продающие свои полисы, больше не получают выгоды от пожизненного страхования, и им следует подумать о том, стоит ли приобретать альтернативное страхование.Рынок ТЭП занимается исключительно традиционной политикой с прибылью. Самый простой способ определить, относится ли политика пожертвований к этой категории, - это проверить, упоминаются ли в ней паи, указывая, что это политика «Объединенная с прибылью» или «Связанная с единицами». Если бонусы указаны в фунтах стерлингов и паи не упоминаются, то это вероятно, традиционный с прибылью. Другие типы полисов – «Unit Linked» и «United With Profits» имеют коэффициент эффективности, который напрямую зависит от текущих условий инвестиционного рынка. Они не подлежат продаже, поскольку гарантии по полису намного ниже, и нет разрыва между выкупной стоимостью и рыночной стоимостью.
Проблемы с накопительной ипотекой
[ редактировать ]Основная предпосылка политики пожертвований, используемой для погашения ипотеки, заключается в том, что премии плюс рост инвестиций будут адекватными для погашения ссуды, когда наступит срок ее погашения. К концу 1980-х годов, когда продажи пожертвований по ипотечным кредитам достигли своего пика, ожидаемые темпы роста политики по пожертвованиям были высокими (7-12% в год). К середине 1990-х годов изменения в экономике в сторону снижения инфляции заставили предположения, сделанные несколько лет назад, выглядеть оптимистичными.
Примечательно, что благотворительные ипотечные кредиты продолжали расти в 1980-х годах даже после того, как льготы по страхованию жизни в 1984 году были отменены . at source ), что также сработало в пользу ипотечных кредитов, выплачиваемых только под проценты, и несмотря на длительный период относительно низкой инфляции (что работало против ипотечных кредитов, выплачиваемых только под проценты). Тот факт, что позже выяснилось, что целевые ипотечные кредиты систематически продавались не по назначению, вероятно, объясняет это несоответствие. [3]
Регулирование инвестиционных консультаций и растущее осознание возможности регулятивных мер против страховщиков приводят к снижению ожидаемых темпов роста до 7,5% и, в конечном итоге, до 4% в год. К 2001 году продажа пожертвований для погашения ипотеки практически рассматривалась как табу. [ нужна ссылка ]
Недостатки
[ редактировать ]Финансовые правила ввели обязательные письма о перепроектировании, чтобы показать существующим держателям пожертвований, какова вероятная стоимость погашения их пожертвований при стандартных темпах роста.
Это, в свою очередь, привело к резкому росту количества жалоб на неправильную продажу и породило вторичную отрасль, которая «обрабатывает» жалобы от имени потребителей за определенную плату, даже если они сами могут подавать жалобы бесплатно.
Во многих случаях, поскольку предупреждения о рисках не были сделаны так четко, как на сегодняшнем инвестиционном рынке, суды выносили решения против страховщика или брокера, ответственного за первоначальную рекомендацию, и требовали от них вернуть своим клиентам финансовое положение, в котором они находились бы. если бы вместо этого они взяли погашаемую ипотеку. По состоянию на июль 2006 года британские банки и страховые компании выплатили компенсацию в размере около 2,2 миллиарда фунтов стерлингов. [4]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Таймс». 30 марта 1984 г.: 19.
{{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется|journal=( помощь ) - ^ «Таймс». 14 июля 1984 г.: 25.
{{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется|journal=( помощь ) - ^ Фукс, Г. (2003) «В долине слепых одноглазый — король: корпоративная преступность и близорукость финансового регулирования» в книге С. Томбса и Д. Уайта (ред.) «Разоблачение преступлений сильных мира сего». Нью-Йорк: Питер Лэнг
- ^ icУэльс