Ипотека с долевой оценкой

Ипотека с долевой оценкой стоимости дома, часто сокращенно называемая « SAM», представляет собой ипотеку , в которой покупатель дома делит процент от прироста стоимости дома с кредитором. Взамен кредитор соглашается взимать процентную ставку, которая ниже преобладающей рыночной процентной ставки. Кредитор соглашается получить часть или всю сумму погашения кредита в виде доли от увеличения стоимости (удорожания) имущества.

В Великобритании

Ипотека с долевой оценкой стоимости – это ипотека , организованная как форма выпуска капитала . Кредитор ссужает заемщикам капитальную сумму в обмен на долю будущего увеличения стоимости имущества. Заемщики сохраняют право жить в собственности до самой смерти.

Ипотечные кредиты с долевым приростом стоимости, проданные в период 1996–1998 годов, не всегда оказывались выгодными для заемщиков, которые их брали.

Продажи и маркетинг

Около 12 000 ипотечных кредитов с долевым приростом стоимости были проданы Банком Шотландии в период с ноября 1996 года по февраль 1998 года, и около 3 000 были проданы Barclays Bank в период с мая по август 1998 года. Они были проданы Банком Шотландии через финансовых консультантов и ипотечных брокеров, а также Barclays. непосредственно заемщикам. Банк Barclays предоставил в общей сложности 100 миллионов фунтов стерлингов в виде ипотечных кредитов с долевой оценкой, поэтому средний размер каждого из их кредитов составил бы около 33 333 фунтов стерлингов.

В буклете Barclays об ипотечных кредитах с долевой оценкой говорится, что они были «специально разработаны с учетом потребностей и образа жизни зрелого домовладельца... в возрасте 45 лет и старше и... недвижимости стоимостью более 60 000 фунтов стерлингов». Они были в основном нацелены на людей в возрасте 65 лет и старше и позиционировались как идеальные для людей, которые погасили ипотеку, что позволяло им высвободить наличные, хранящиеся в их доме, без необходимости его продажи.

В 2014 году почти половина ипотечных кредитов с долевым повышением стоимости все еще оставались активными.

Кредит и его погашение

Кредитор ипотечного кредита с долевой оценкой одолжил сумму денег, не превышающую 25% от стоимости недвижимости. Заемщик сохранял право собственности на имущество, и выплаты не производились до тех пор, пока имущество не было продано или пока заемщик не умер. В то время погашение представляло собой первоначальную сумму займа плюс долю увеличения стоимости имущества. Процентная доля кредитора в три раза превышала стоимость первоначально взятого взаймы имущества. Следовательно, если бы первоначальный кредит составлял 25% стоимости недвижимости, доля увеличения стоимости составила бы 75%. Для целей данного расчета окончательной стоимостью имущества была не цена, по которой имущество было продано, а оценка, произведенная кредитором и оплаченная заемщиком. Таким образом, если недвижимость была продана по цене ниже ее оценки, процентная доля заемщика будет еще больше уменьшена.

В буклете Barclays об ипотечных кредитах с долевой оценкой приводится пример недвижимости с первоначальной оценкой в ​​100 000 фунтов стерлингов и окончательной оценкой в ​​150 000 фунтов стерлингов. Для кредита в размере 25 000 фунтов стерлингов, т.е. 25% от первоначальной оценки, погашение составит 25 000 фунтов стерлингов + (75% × 50 000 фунтов стерлингов) = 62 500 фунтов стерлингов, т.е. 42% от окончательной оценки. В течение 20 лет это будет эквивалентно сложной процентной ставке в размере 4,7%.

Однако стоимость недвижимости выросла на гораздо большую величину, чем использовал Barclays в своем примере. Окончательная оценка недвижимости в этом примере теперь может составлять 400 000 фунтов стерлингов. Для кредита в размере 25 000 фунтов стерлингов погашение составит 25 000 фунтов стерлингов + (75% × 300 000 фунтов стерлингов) = 250 000 фунтов стерлингов, т.е. 62,5% от окончательной оценки. В течение 20 лет это будет эквивалентно сложной процентной ставке в размере 12,2%, что в два с половиной раза превышает ставку, указанную в примере. Доля заемщика в капитале составит 150 000 фунтов стерлингов, что составляет менее половины окончательной оценки имущества в 400 000 фунтов стерлингов.

Банк Шотландии также продавал ипотечные кредиты с долевой оценкой, по которым начислялись проценты в размере от 5,75% до 6% годовых. По этим ипотечным кредитам максимальная сумма кредита составляла 75% стоимости недвижимости (по сравнению с 25% для SAM с нулевой процентной ставкой), а процентная доля кредитора в приросте стоимости была такой же, как процент кредита к первоначальной стоимости недвижимости. имущество (по сравнению с трехкратным процентом для SAM с нулевой процентной ставкой). Следовательно, если бы кредит составлял 75% от первоначальной стоимости имущества, доля кредитора в приросте стоимости также составила бы 75%. Проценты выплачивались ежемесячными платежами, а окончательным погашением была первоначальная сумма займа плюс доля кредитора в приросте стоимости кредита.

Большая сумма погашения ипотеки с долевым повышением стоимости и небольшая доля оставшегося капитала означают, что у заемщика может не хватить денег, чтобы иметь возможность сократить размер собственности до меньшей. У заемщика будет меньше денег для оплаты услуг дома престарелых, что потребует от местных властей внесения большего вклада в оплату этих сборов. И у заемщика будет меньше денег, чтобы оставить его или ее детям или внукам, некоторые из которых, возможно, присматривали за заемщиком в течение многих лет.

И наоборот, в том маловероятном случае, если бы стоимость собственности осталась прежней или уменьшилась, ипотека с долевым приростом стоимости фактически была бы беспроцентной.

Формула процентной ставки

Чтобы рассчитать эквивалентную сложную процентную ставку по ипотеке с долевой оценкой «нулевой процентной ставки», то есть ставку процента, которая взималась бы один раз в месяц на сумму задолженности и добавлялась к сумме задолженности, так что в конце В течение срока действия кредита сумма задолженности будет такой же, как и сумма погашения по ипотеке с долевой оценкой:

$Equivalent\ compound\ interest\ rate=({\sqrt[{12t}]{\frac {R}{L}}}-1)\times 1200$

что то же самое, что:

$Equivalent\ compound\ interest\ rate=((R/L)^{(1/12t)}-1)\times 1200$

где R — сумма погашения, L — сумма кредита, а t — время в годах (и часть года) между кредитом и погашением. Формула дает эквивалентную сложную процентную ставку по ипотеке в процентах.

В качестве альтернативы, если предположить, что проценты будут начисляться один раз в год на сумму задолженности и прибавляться к сумме задолженности, формула будет иметь следующий вид:

$Equivalent\ compound\ interest\ rate=({\sqrt[{t}]{\frac {R}{L}}}-1)\times 100$

что то же самое, что:

$Equivalent\ compound\ interest\ rate=((R/L)^{(1/t)}-1)\times 100$

Для кредитов, которые составляли 25% стоимости недвижимости, погашение обычно составляет 75% разницы между начальной и конечной стоимостью недвижимости плюс сумма первоначального кредита.

Происхождение ипотечных кредитов с долевой оценкой

Подробное описание происхождения ипотечных кредитов с долевым приростом стоимости содержится в главе 23 книги доктора Беттины фон Штамм « Управление инновациями, дизайном и креативностью» , первое издание опубликовано в 2003 году, а второе издание — в 2008 году. Глава 23 озаглавлена ​​«Инновации в финансовых услугах». Практический пример 8: Ипотека с долевым вознаграждением - Банк Шотландии». Это краткое изложение главы:

Идея – обоснование и получение поддержки

Крейг Корн, директор по структурированному финансированию в Merrill Lynch , искал способ предоставить инвесторам доступ к одному из крупнейших пулов активов — рынку жилья. Здесь преобладали владельцы-арендаторы, большая часть богатства которых была связана с их домами. Между тем, коммерческим инвестициям в гораздо меньший по размеру частный сектор аренды на рынке препятствовали затраты на управление арендуемой недвижимостью и трудности с возвращением во владение. Привязка инвестиций к ипотеке предоставит инвесторам доступ к гораздо более широкому сектору рынка жилья, состоящему из владельцев-арендаторов, и позволит владельцам-арендаторам использовать свои активы в финансовых целях.

Поскольку руководство Merrill Lynch не чувствовало, что этот продукт впишется в их существующий портфель продуктов, Крейг Корн обратился к другим компаниям и перешел в Swiss Bank Corporation ( SBC ). Дэвид Гарнер пришел в SBC осенью 1995 года из строительного общества и хорошо знал рынки ипотечного кредитования и капитала Великобритании. Корн и Гарнер вместе работали над проектом и получили юридическое заключение. Вскоре выяснилось, что домовладельцы могут отказаться от доли в приросте стоимости своей собственности в обмен на срочную ипотеку под низкие проценты, в то время как инвесторы могут получить доступ к общему приросту стоимости в обмен на свои инвестиции. ( SBC купила SG Warburg & Co. , ведущую британскую инвестиционно-банковскую фирму, в 1995 году и объединила ее со своим собственным инвестиционно-банковским подразделением, чтобы создать SBC Warburg.)

Помимо поддержки SBC как инвестиционного банка, Корн и Гарнер также нуждались в ипотечном кредиторе для продвижения и управления ипотечными кредитами. Из строительных обществ и банков, к которым они обращались, Bank of Scotland имел хорошую репутацию и считался новаторским. В феврале 1996 года Крейг Корн связался с Уилли Дональдом, который недавно присоединился к Bank of Scotland в качестве директора по продажам. Уилли Дональду понравилась эта идея, и он передал ее через Джорджа Уэйфа, руководителя отдела ипотечного кредитования, Джорджу Митчеллу, исполнительному директору отдела индивидуального банковского обслуживания, которым обоим эта идея тоже понравилась. Митчелл представил эту идею совету директоров, который в принципе одобрил ее в июне 1996 года.

Начиная

SBC и Банк Шотландии быстро достигли соглашения о сотрудничестве. Джордж Митчелл выбрал Нила Форреста для работы с Уилли Дональдом над продуктом. Нил Форрест проработал в банке семь или восемь лет и имел опыт в секьюритизации ; Уилли Дональд только что представил ипотеку «Персональный выбор». По словам Нила Форреста, идеи были у Крейга Корна и Уилли Дональда, а он и Дэвид Гарнер воплотили их во что-то осуществимое.

Команда потратила четыре-пять месяцев на работу над первой версией продукта, не предполагавшей секьюритизации . Это объединение долгов, таких как жилищные ипотечные кредиты, и продажа их денежных потоков в виде ценных бумаг , также известных как облигации. Одна из причин, по которой он изначально не был включен, заключалась в том, что он имел плохую репутацию: обычно его использовали только в том случае, если прямое финансирование было невозможно. Другая причина заключалась в том, что предлагаемые процентные свопы представляли бы для банка существенный налоговый риск. Вторая версия продукта, которая действительно предполагала секьюритизацию , получила добро.

В состав группы внедрения входили Уилли Дональд и Нил Форрест, ответственные за продукт, Ян Диксон и Джон Ллойд за продажи, Джон Траутен за обслуживание клиентов, Дэйв Смит за технологический участок и три человека из систем. Вторая группа занималась разработкой процессов, связанных с ипотекой с долевым повышением стоимости. На первом заседании группы внедрения, состоявшемся 25 сентября 1996 года, дата запуска была назначена на 4 ноября 1996 года. Гэри Гордон, менеджер по эксплуатации, присоединился к группе в начале октября 1996 года.

Продукт и рынки

Команда сосредоточилась на выборе для заемщиков двух процентных ставок: ипотечного кредита под 0%, при котором заемщик мог занять до 25% стоимости имущества и отказаться от прироста стоимости в три раза превышающего заемный процент, то есть до 75%, и Ипотека под 5,75%, при которой заемщик может занять до 75% стоимости имущества и отказаться от повышения стоимости в том же проценте, что и процент, взятый взаймы.

Для инвестора SAM с процентной ставкой 5,75% будут секьюритизированы в облигации с фиксированной процентной ставкой, составляющей около 55% от доходности 10-летних государственных облигаций (золото — это государственная облигация Великобритании). SAM с ставкой 0% будут секьюритизированы в облигации с плавающей процентной ставкой с переменной процентной ставкой около 60% от трехмесячной ставки Libor (лондонская межбанковская ставка предложения, средняя процентная ставка, рассчитанная на основе оценок, представленных ведущими банками Лондона). Проценты будут выплачиваться ежеквартально и будут состоять из фиксированного или плавающего элемента плюс дополнительного элемента от SAM, прекращенных в этом квартале. Задолженность амортизировалась (уменьшалась) каждый квартал по мере сокращения количества домов с SAM. Следовательно, отношение процентов к долгу будет постепенно увеличиваться, и выгода от этого будет компенсировать отсутствие фиксированного срока облигаций.

SAM были бы менее рискованными для инвестиций, чем акции (доли собственности), они были бы долгосрочными, а их доходы были бы связаны с ценами на жилье, которые исторически показывали лучшие результаты, чем инфляция, но не так хорошо, как акции. Следовательно, они должны были привлечь пенсионные фонды, фонды недвижимости и инвесторов в акционерный капитал.

Весь долг и капитал SAM перейдут держателям облигаций, а Банк Шотландии получит комиссию. Деньги от ипотечных кредитов, поступающие в Банк Шотландии, будут переводиться SBC ежемесячно или еженедельно . Чтобы хранить средства, связанные с SAM, отдельно от других своих фондов, Банк Шотландии создал независимую компанию для каждого SAM. BoS выступал в качестве агента для каждого SAM BoS, и юридические обвинения были предъявлены от имени SAM BoS, а не BoS. Для процентных и беспроцентных шотландских SAM пришлось создать отдельные компании: BoS SAM 3 и BoS SAM 4. Одна из английских компаний секьюритизировала активы.

Испытания и невзгоды

Команда внедрения попыталась предвидеть любые проблемы. На второй встрече в начале октября ИТ-специалисты предупредили их о том, что Unisys, одна из ИТ-систем банка, может обрабатывать кредиты только на срок до 50 лет, тогда как SAM был открытым до продажи имущества или смерть владельца. Unisys также не могла обработать процентную ставку в размере 0%. Также существовали опасения, что при наличии отдельной роты для каждого SAM ночная обработка может оказаться перегруженной, особенно в конце месяца. В связи с этим были повышены мощности обработки за счет создания отдельной системы для ипотечных кредитов, чтобы избежать влияния на другие системы.

Оценка имущества была важна, поскольку оценка рассчитывалась на основе разницы между первоначальной и окончательной оценкой имущества. Компания Countrywide была назначена руководителем группы оценщиков.

Появление на рынке и реакция

На собрании группы 9 октября 1996 года было решено начать работу 11 ноября после объявления в The Sunday Times от 4 ноября. 20 октября в воскресной газете также произошла утечка информации. Продукт был запущен до того, как были заключены контракты с SBC Warburg и до того, как были написаны условия и положения. К моменту запуска банк уже получал около 2000 телефонных звонков в день, при этом большинство звонивших интересовались опцией 0%, а 2500 человек запросили дополнительную информацию. Спрос оказался намного больше, чем ожидалось: ко второй неделе декабря у них закончились брошюры.

BoS SAM 1 и BoS SAM 2 были проданы в Англии, причем первые деньги были получены 31 декабря 1996 года. Для BoS SAM 1 с опционом 5,75% были выпущены облигации на сумму 27,2 миллиона фунтов стерлингов; по опциону BoS SAM 2,0% были выпущены облигации на сумму £105,6 млн. Неожиданно в число инвесторов не вошли пенсионные фонды. Ожидалось, что заемщикам будет за семьдесят, но большинству из них было за пятьдесят или шестьдесят.

После первоначального энтузиазма

SAM 3 и 4 для Шотландии не могли быть запущены до тех пор, пока не была завершена секьюритизация SAM 1 и 2, а их запуск также был отложен из-за различной правовой системы в Шотландии. Они были представлены в середине февраля 1997 года, и их размещение среди инвесторов заняло больше времени, чем SAM 1 и 2. Во время подготовки к SAM 5 и 6 SBC Warburg объединился с Union Bank of Switzerland . О слиянии было объявлено 8 декабря 1997 года, в результате чего была создана UBS AG . Не удалось найти инвесторов для SAM 5 и 6, которые пришлось взять на себя самой SBC Warburg. Банк Шотландии надеялся, что UBS/SBC Warburg найдет новых инвесторов для SAM, но вместо этого был вынужден отказаться от продукта.

BoS SAM 2, 4 и 6 представляли собой ипотечные кредиты с процентной ставкой 0%, при этом процентная доля кредитора в приросте стоимости в три раза превышала процентное отношение кредита к первоначальной стоимости имущества (LTV).

Реакция конкурентов

В марте 1998 года, после того как Банк Шотландии отказался от своего продукта, банк Barclays запустил ипотеку с долевым ростом стоимости. Как и в случае с беспроцентной ипотекой Банка Шотландии , максимальное соотношение кредита к стоимости недвижимости (LTV) составляло 25%, проценты не взимались, а доля кредитора в приросте стоимости кредита в три раза превышала LTV. В период с мая по июль 1998 года Barclays продал 3253 облигации SAM. Barclays Capital секьюритизировал ипотечные кредиты в 1999 году через Millshaw SAMS No 1 Ltd, облигацию с нулевым купоном и рейтингом тройной А стоимостью 97,84 миллиона фунтов стерлингов, заключенную на 55 лет. Интерес инвесторов был медленным, но учреждения покупали облигации из-за их высокой доходности.

11 июля 1998 года газета Financial Times сообщила, что ипотечные кредиты с долевой оценкой были временно сняты с рынка после того, как спрос со стороны заемщиков превысил предложение денег на рынке облигаций. Облигации на сумму £750 млн были проданы Bank of Scotland и Barclays Bank . Ипотечные кредиты с долевым повышением стоимости впоследствии не вернулись на рынок.

Когда цены на жилье выросли и их оценка стала намного выше первоначальной стоимости недвижимости, заемщики оказались должны инвесторам большую часть стоимости своей недвижимости, и им осталась лишь небольшая часть стоимости.

Продукт тысячелетия

одного из Ипотечный кредит Банка Шотландии с долевым участием был выбран Советом по дизайну в качестве тысячелетия 1012 продуктов . Концепция «Продукта тысячелетия» была представлена ​​премьер-министром Тони Блэром в сентябре 1997 года. а полный и окончательный список был обнародован им в декабре 1999 года. Он назвал компании Millennium Products «самыми лучшими британскими инновациями, творчеством и дизайном». Ипотека Банка Шотландии с долевой оценкой была описана Советом по дизайну как «Ипотека, которая позволяет вам высвободить наличные деньги, хранящиеся в вашем доме, под 0% процентных платежей в обмен на долю в любом повышении стоимости от продажи дом." В описании не указан размер доли в приросте стоимости дома. К тому времени, когда в декабре 1999 года был объявлен окончательный список «Продуктов тысячелетия», ипотечные кредиты с долевой оценкой больше не выставлялись на продажу ни Bank of Scotland , ни Barclays Bank .

Продукты и компании SAM

Ипотечные продукты с долевой оценкой

Имя	Интерес ставка	Зафиксированный/ переменная	Признательность доля: кредит	Продано в	Изданный
БС ЗРК 1	5.75%	Зафиксированный	1:1	Англия и Уэльс	11 ноября 1996 г.
БС САМ 2	0%		3:1	Англия и Уэльс	11 ноября 1996 г.
БОС ЗРК 3	5.95%	Переменная	1:1	Шотландия	середина февраля 1997 г.
БС САМ 4	0%		3:1	Шотландия	середина февраля 1997 г.
БОС ЗРК 5	5.99%	Переменная	1:1	Англия и Уэльс	1997/98
БОС САМ 6	0%		3:1	Англия и Уэльс	1997/98
Барклайс	0%		3:1	Англия и Уэльс	март 1998 г.

«Доля повышения стоимости: кредит» представляет собой соотношение процентной доли кредитора в повышении стоимости.
в процентах от первоначальной стоимости имущества, которое было взято в долг.

Ипотечные компании с общей оценкой

Инкорпорейтед	Компания число	От	К	Имя	Статус	НИЦ
05/10/1995	03110558	05/10/1995	26/04/1996	РЕФАЛ 474 Лимитед	Переименован
		26/04/1996	01/11/1996	BoS (Shared Appreciation Mortgages) Limited	Переименован
		01/11/1996		BoS (Ипотечное кредитование долевого участия) № 1 PLC	Активный	64921
23/01/1996	03149607	23/01/1996	11/10/1996	РЕФАЛ 485 Лимитед	Переименован
		11/10/1996		BoS (Ипотека долевого участия) № 2 PLC	Активный	64921
20/11/1996	03281120	20/11/1996		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland)) Limited	Активный	99999
12/03/1997	03331868	12/03/1997	28/04/1997	РЕФАЛ 507 Лимитед	Переименован
		28/04/1997	09/02/1998	BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 2) Ltd.	Переименован
		09/02/1998		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 2) Limited	Активный	99999
12/03/1997	03331871	12/03/1997	17/04/1997	РЕФАЛ 506 Лимитед	Переименован
		17/04/1997		BoS (Ипотечное кредитование долевого участия) № 3 PLC	Активный	64921
12/03/1997	03331873	12/03/1997	17/04/1997	РЕФАЛ 505 Лимитед	Переименован
		17/04/1997		BoS (Ипотечное кредитование долевого участия) № 4 PLC	Активный	64921
18/09/1997	03436151	18/09/1997	24/10/1997	РЕФАЛ 513 Лимитед	Переименован
		24/10/1997	09/02/1998	BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 3) Ltd.	Переименован
		09/02/1998		BoS (Shared Appreciation Mortgages (Scotland) No. 3) Limited	Активный	64921
24/10/1997	03457750	24/10/1997		BoS (Ипотека долевого участия) № 5 PLC	Активный	64921
24/10/1997	03457742	24/10/1997		BoS (Ипотека долевого участия) № 6 PLC	Активный	64921
22/10/1990	02550646	22/10/1990	20/10/1993	БАРШЕЛФКО (№ 41) Лимитед	Переименован
		20/10/1993	20/01/1998	Ипотечный Дом Лимитед	Переименован
		20/01/1998	11/05/1998	БАРШЕЛЬФКО (ТР №2) Лимитед	Переименован
		11/05/1998		Барклайс САМС Лимитед	Активный	74990

СПИК (вид деятельности, отраслевой классификатор экономической деятельности)

64921	Предоставление кредита недепозитными финансовыми домами и другими специализированными организациями, предоставляющими потребительские кредиты.
74990	Неторговая компания
99999	Спящая компания

Банк Шотландии («в качестве агента BOS (SAM) No. 4 PLC») буклет по продаже ипотечных кредитов с общей признательностью

На странице 10 буклета продаж BoS SAM No. 4 PLC приведен пример ипотеки с долевым вознаграждением, основанной на кредите в размере 30 000 фунтов стерлингов, начальной стоимости дома в 120 000 фунтов стерлингов, погашении ипотеки через 20 лет и комиссионных на общую сумму £1890 при условии, что средняя инфляция цен на жилье составит 4,5% в год. Годовая процентная ставка ( годовая процентная ставка ) по этой ипотеке составляет 8,7%. Указанное погашение, включая первоначальный кредит (30 000 фунтов стерлингов), общую оценку стоимости (127 054 фунтов стерлингов), организационный сбор (500 фунтов стерлингов), судебные издержки (600 фунтов стерлингов), сборы за оценку при входе и выходе (490 фунтов стерлингов) и административный сбор (300 фунтов стерлингов) составляет 158 944 фунта стерлингов.

На странице 5 того же документа есть еще один пример ипотеки с долевой оценкой. Это основано на кредите в размере 20 000 фунтов стерлингов, начальной стоимости имущества («базовая стоимость») в размере 100 000 фунтов стерлингов и окончательной стоимости имущества («выходная стоимость») в размере 150 000 фунтов стерлингов. Указанная сумма погашения, включая первоначальный кредит (20 000 фунтов стерлингов) и долевое вознаграждение (30 000 фунтов стерлингов), но не включая плату за выходную оценку и административный сбор (300 фунтов стерлингов), составляет 50 000 фунтов стерлингов. Это погашение намного меньше тех погашений, которые фактически производятся. В примере не указано количество лет ипотеки, но если предположить, что он составляет 20 лет, как в примере на странице 10, средняя инфляция цен на жилье в этом примере составит 2,0%, а годовая процентная ставка составит 4,7%. Таким образом, в этом примере предполагается, что средняя инфляция цен на жилье отличается от примера на странице 10. Буклет продаж ПЛК BoS SAM № 6 очень похож на буклет продаж ПЛК BoS SAM № 4, но большая часть примера на странице 5 была удалена. .

Буклет по продаже ипотечных кредитов Barclays Bank поделился повышением стоимости

На странице 5 буклета по продаже ипотечных кредитов с совместным повышением стоимости Barclays Bank приведены три примера ипотечных кредитов с совместным повышением стоимости. Они основаны на кредитах в размере 15 000 фунтов стерлингов, 20 000 фунтов стерлингов и 25 000 фунтов стерлингов, первоначальной оценке имущества в размере 100 000 фунтов стерлингов и окончательной оценке имущества в размере 150 000 фунтов стерлингов. Указанные выплаты, включая первоначальный кредит и общую сумму вознаграждения, но без учета каких-либо судебных издержек или других расходов, составляют 37 500 фунтов стерлингов, 50 000 фунтов стерлингов и 62 500 фунтов стерлингов. Эти выплаты намного меньше, чем выплаты, которые фактически производятся. В примерах не указано количество лет ипотеки, но если предположить, что срок ипотеки составляет 20 лет, средняя инфляция цен на жилье в примерах составит 2,0%, а Годовая ставка составляет 4,7%.

Соглашение с Barclays SAMS Limited

В соглашении между Barclays SAMS Limited («Кредитор») и «Заемщиком» указано, что это кредитное соглашение, регулируемое Законом о потребительском кредите 1974 года .

В соглашении приводится пример ипотеки с долевой оценкой, основанной на общей сумме кредита в 20 000 фунтов стерлингов, первоначальной оценке собственности в 120 000 фунтов стерлингов, оценке собственности до погашения в размере 140 000 фунтов стерлингов и погашении кредита всего через два года. Общая сумма кредита составляет 16,6% от первоначальной оценки недвижимости, а погашение составит (3 × 16,6% × 20 000 фунтов стерлингов) + 20 000 фунтов стерлингов = 29 960 фунтов стерлингов (по данным Barclays), т.е. 21,4% от окончательной оценки. Средняя инфляция цен на жилье составляет 8,0%, а годовая процентная ставка — 22,4%. Процентное соотношение кредита к окончательной оценке, средняя инфляция цен на жилье и годовая процентная ставка искажаются нереально коротким двухлетним сроком кредита. Выплата в размере 29 960 фунтов стерлингов намного ниже фактически осуществляемых выплат.

Barclays использовал контрольный список под названием «Ипотечная служба Barclays», когда обсуждал ипотеку с потенциальными заемщиками. «Да/Нет» было напечатано напротив 18 утверждений, где «Да» или «Нет» нужно было обвести вручную в зависимости от ситуации. Ни одно из заявлений не содержало никаких рекомендаций обратиться за юридической или другой независимой консультацией или каких-либо рекомендаций обсудить ипотеку с семьей.

Индекс цен на жилье в Великобритании

За 20 лет до того, как Банк Шотландии начал продавать ипотечные кредиты с долевой оценкой в ​​ноябре 1996 года, индекс цен на жилье в Великобритании увеличился с 10 682 фунтов стерлингов в октябре 1976 года до 59 885 фунтов стерлингов в октябре 1996 года, увеличившись на 460% (49 203 фунта стерлингов), и средняя инфляция цен на жилье 9,0% годовых. За 20 лет до того, как банк Barclays начал продавать ипотечные кредиты с долевой оценкой в ​​мае 1998 года, индекс цен на жилье в Великобритании увеличился с 12 429 фунтов стерлингов в апреле 1978 года до 69 757 фунтов стерлингов в апреле 1998 года, увеличившись на 461% (57 328 фунтов стерлингов), а средняя инфляция цен на жилье составила 9,0% годовых.

Было бы разумно ожидать, что стоимость недвижимости будет продолжать расти высокими темпами. Однако ипотечные кредиты с совместной оценкой были проданы до широкого распространения Интернета. Потенциальные клиенты и их адвокаты не имели бы легкого доступа к информации об индексе цен на жилье в Великобритании, но банки, продающие ипотечные кредиты, могли бы иметь эту информацию.

Регулирование

В 1990-е годы ипотечное кредитование не регулировалось в полной мере. Банки действовали добровольно в соответствии с Банковским кодексом , а ипотечные кредиторы действовали добровольно в соответствии с Кодексом ипотечных кредиторов. В качестве условия работы в соответствии с Банковским кодексом банки должны были зарегистрироваться в Службе финансового омбудсмена , которая имеет юридические полномочия исправить положение, если с клиентами обошлись несправедливо.

Хотя Barclays Bank и Bank of Scotland продавали ипотечные кредиты с совместной оценкой стоимости под брендом своей компании, они создали отдельные компании для администрирования и выдачи ипотечных кредитов. Эти отдельные компании не подписали Банковский кодекс , и поэтому Служба финансового омбудсмена не имела возможности расследовать жалобы клиентов на ипотечные кредиты с совместной оценкой стоимости.

Однако в буклете Barclays об ипотечных кредитах с долевой оценкой на задней обложке под заголовком «Ипотечный кодекс и Банковский кодекс» говорится: «Barclays придерживается Ипотечного кодекса и Банковского кодекса, оба из которых устанавливают обязательства и стандарты Таким образом, мы гарантируем, что наши продукты и услуги соответствуют условиям обоих Кодексов. Ипотечный кодекс конкретно относится к предоставляемым нами услугам, предоставлению информации о наших ипотечных продуктах и ​​услугах и о том, как они работают. ."

Ипотечный кодекс вступил в силу 1 июля 1997 года для кредиторов и 30 апреля 1998 года для ипотечных посредников. Справочник Управления финансовых услуг по ведению бизнеса в сфере ипотечного кредитования (MCOB). Он оставался в силе до 31 октября 2004 года, когда вступил в силу Стандарты Кодекса охватывают десять ключевых обязательств, в том числе оказание помощи клиентам в понимании финансовых последствий ипотеки.

Управление финансовых услуг (FSA) начало регулировать ипотечный бизнес только 31 октября 2004 года. FSA было заменено Управлением по финансовому регулированию и надзору (FCA). 1 апреля 2013 года

Законодательство

Закон о потребительском кредите 1974 года существенно реформировал закон о потребительском кредите.

Закон о потребительском кредите 2006 года расширил сферу действия Закона о потребительском кредите 1974 года, создал должность финансового омбудсмена и расширил полномочия Управления добросовестной торговли . Это позволяет заемщикам оспаривать несправедливые отношения должник-кредитор в суде. Некоторые клиенты ипотечных кредитов с общим приростом стоимости и их семьи считают, что соглашение, при котором кредит, составляющий 25% от первоначальной стоимости недвижимости, погашается за 75% от прироста стоимости недвижимости плюс сумма кредита, может быть несправедливые отношения должник-кредитор.

Правило 7 Положения о недобросовестных условиях в Положениях о потребительских контрактах 1999 года гласит, что продавец или поставщик должен обеспечить, чтобы любое письменное условие контракта было выражено простым и понятным языком, и что в случае возникновения сомнений относительно значения письменного условия его интерпретация преобладает тот, который наиболее выгоден потребителю. Положение 8 предусматривает, что несправедливое условие «не является обязательным для потребителя», когда несправедливое условие вызывает значительный дисбаланс в правах и обязанностях сторон, вытекающих из договора, в ущерб потребителю.

Ранние разногласия

В октябре 1997 года Гарольд Фишер и его жена взяли взаймы 90 000 фунтов стерлингов у Банка Шотландии по программе совместного ипотечного кредитования. К третьему году действия кредита г-н Фишер понял, что значительный рост цен на жилье означает, что их долг перед Банком Шотландии увеличился на гораздо большую сумму. Он написал в банк, чтобы выразить свои опасения, но там сказали, что он подписал контракт.

Затем г-н Фишер подал иск в Службу финансового омбудсмена , которая вынесла решение против него. Они сказали, что в спорах по ипотечным кредитам с общей оценкой они обычно выносят решения в пользу банков.

Другой парой, которая взяла деньги в долг у Банка Шотландии в рамках его схемы совместного ипотечного кредитования на сумму 72 000 фунтов стерлингов, были Джеффри Кук и его жена. Г-н Кук планировал подать заявление в Высокий суд в сентябре 2003 года, чтобы их договор об ипотеке был рассмотрен в соответствии с Несправедливыми условиями в Положениях о потребительских договорах 1994 года (и поправками). Он считал, что существуют доказательства того, что процедуры получения и выхода из кредита нарушают статутное право и законодательство Европейского Союза.

После того, как The Times сообщила о деле Джеффри Кука в августе 2003 года, они заявили, что были завалены письмами, телефонными звонками и электронными письмами от читателей, которые также столкнулись с огромными долгами.

Группа действий для жертв ипотеки по общей признательности (SAMVIC)

Поскольку Служба финансового омбудсмена была неэффективной, клиенты, пользующиеся ипотекой с совместным признанием, связались со своими членами парламента и в 2003 году создали Группу действий для жертв ипотеки с общей признательностью (SAMVIC), группу из 500 домовладельцев, которые считали, что кредиторы обманом заставили их взять на себя долги, которые теперь были непомерными, координировать судебные действия против банков.

Парламент

В стандартной записке Палаты общин SN/BT/3414 «Ипотека с совместным признанием стоимости», написанной Тимоти Эдмондсом и последний раз обновленной 12 декабря 2013 года, говорится: «В Палате представителей было значительное количество дебатов по поводу ипотечных кредитов, высвобождаемых из акций в целом, и В частности, SAMS, поскольку теперь можно оценить последствия политики, принятой несколько лет назад».

В декабре 2002 года была опубликована «Зеленая книга» пенсионного обеспечения «Простота, безопасность и выбор: работа и сбережения на пенсию». В ней говорилось, что Казначейство будет «рассматривать варианты создания равных условий для регулирования выпуска акций и жилищного строительства». планы возврата, чтобы защитить потребителей и улучшить работу рынка».

14 января 2003 года в Вестминстер-холле состоялись общие дебаты, начатые Анджелой Браунинг . В ходе дебатов ряд членов особо упомянули ипотечные кредиты с общей оценкой, в том числе Винс Кейбл , Стивен О'Брайен и тогдашний финансовый секретарь казначейства Рут Келли .

Во время своего выступления Рут Келли сказала: «Я рада сообщить, что, когда регулирование ипотечного кредитования FSA вступит в силу, предлагаемый режим рекомендаций и раскрытия информации позволит заемщикам полностью осознавать последствия всех кредитов, высвобождаемых из акций, прежде чем они возьмут ипотечный кредит. решение о правильном для них... Между тем, если избиратели достопочтенных членов считают, что их плохо проконсультировали или что их ипотека была продана неправильно, и, предполагая, что все внутренние процедуры рассмотрения жалоб были завершены, они могут быть проданы. возможность добиваться возмещения у Службы финансового омбудсмена ».

В июне 2003 года тогдашний главный секретарь казначейства Пол Боатенг инициировал консультацию, а в следующем месяце он объявил в ответ на устные вопросы: «Все схемы высвобождения акций на основе ипотечных кредитов будут регулироваться Управлением финансовых услуг с 31 января 2003 года. Октябрь 2004 года».

Он также сказал: «... он прав, отмечая, что ипотека является одним из самых важных финансовых решений, которые принимает потребитель. Выпуск акций также попадает в эту категорию. Это очень важные финансовые решения. Абсолютно необходимо защитить Действительно, я должен отметить, что FSA, насколько нам известно, является единственным законодательным регулятором в мире, одной из своих уставных целей которого является защита потребителей . Как он знает, защита потребителей будет лучше. регулирование ипотечных кредитов и консультирование по ипотечным кредитам вступают в силу 31 октября 2004 года. Новый режим даст заемщику большую уверенность в решениях, которые он или она принимает».

Во время дальнейших дебатов, состоявшихся в декабре 2003 года в Вестминстер-холле, финансовый секретарь сказал: «... FSA будет регулировать продажу ипотечных кредитов путем первых юридических обвинений в отношении недвижимости в Великобритании, где не менее 40% составляет жилое помещение, которое будет занято заемщиком. или их ближайших родственников. Это определение было получено после консультации и предназначено для защиты кредитов, когда дом человека может оказаться под угрозой в результате продажи неподходящего продукта».

Результаты консультаций, инициированных тогдашним главным секретарем казначейства Полом Боатенгом , были объявлены тогдашним финансовым министром Рут Келли 10 мая 2004 года. Планы возвращения домой будут регулироваться FSA. В соответствии с планами возврата жилья часть дома продается кредитору, и часть права собственности на имущество переходит к кредитору, тогда как в рамках ипотеки с долевой оценкой полная собственность сохраняется за заемщиком.

Схема трудностей

В июне 2007 года Barclays запустил программу Barclays Shared Appreciation Mortgage (SAM) Hardship Scheme. По мнению Barclays, он был разработан, чтобы помочь клиентам, которые оказались в ситуации существенных трудностей из-за изменения обстоятельств и нуждались либо в переезде в более подходящую недвижимость, либо в адаптации существующего дома под свои нужды, но не смогли сделать это из-за их общей ипотеки. Целью программы было помочь клиентам, которые действительно столкнулись с трудностями и поэтому не все имели на это право.

Программа Barclays Hardship Scheme предоставит беспроцентный кредит для покрытия разницы между суммой денег, которую заемщик получит после продажи своего существующего дома, и суммой денег, которая понадобится заемщику для покупки нового дома, до 50% от стоимости нового дома. Кредит будет подлежать погашению при продаже нового дома, что, вероятно, произойдет после смерти заемщика.

Банк Шотландии не устанавливал официальную схему оказания помощи в трудных условиях. но сказали, что будут рассматривать каждый отдельный случай по заявлению.

Классовые действия

Группа действий по ипотеке с общей признательностью (SAMAG) была создана в 2009 году Хилари Мессер, которая в то время возглавляла судебный отдел в RWP Solicitors (Ричард Уилсон Пэнгборн). ), базирующаяся в Рединге, Беркшир. Более 300 клиентов по ипотечным кредитам с долевой оплатой заплатили по 5000 фунтов стерлингов каждый, что в общей сложности составило 1,5 миллиона фунтов стерлингов, в счет оплаты судебных издержек по групповому иску. Хилари Мессер заявила, что недавние изменения в Законе о потребительском кредите позволили подать в суд на банки по поводу ипотечных кредитов. Согласно закону, изменения в который носили ретроспективный характер, если суд установил, что отношения между кредитором и должником были несправедливыми по отношению к должнику, он имел широкие полномочия по изменению условий кредитного договора. Юридическое письмо перед иском было отправлено банкам в январе 2009 года. Постановление о групповом судебном разбирательстве (GLO) было запрошено на слушании 14 июля 2009 года и было вынесено в Высоком суде 5 октября 2009 года, что позволило клиентам ипотеки с долевой оценкой подавать коллективные юридические иски против банков.

Банки обжаловали решение, позволившее рассмотреть дело, и выиграли апелляцию у другого судьи. Адвокатам клиентов требовалось больше денег, которых у клиентов не было, и поэтому им пришлось отозвать иск. После этого клиенты стали нести ответственность за расходы банков.

Банки согласились отказаться от своих расходов, если клиенты заключат юридические соглашения («приказы о затыкании рта»). ) не подавать никаких дальнейших жалоб на их ипотечные кредиты с общим повышением стоимости. Группа действий по общей оценке ипотеки (SAMAG) была распущена и стала частью более широкой группы действий по борьбе с финансовой эксплуатацией (SAFE).

Адвокаты Учитель Стерн в 2014 году подали иски против Bank of Scotland и Barclays Bank о компенсации за ипотечные кредиты с долевой оценкой, которые были проданы в период с 1996 по 1998 год.

В июне 2021 года адвокаты Учитель Стерн объявили, что они успешно заключили мировое соглашение с Barclays Bank от имени 37 клиентов, которые взяли ипотечные кредиты с долевой оценкой в ​​конце 1990-х годов. Детали урегулирования конфиденциальны.

Компания Teacher Stern LLP представляла интересы 160 заявителей требований по ипотечным кредитам с совместной оценкой в ​​деле против Банка Шотландии (входящего в банковскую группу Lloyds), ​​судебное разбирательство должно было начаться 31 января 2024 года. За день до начала судебного разбирательства, Учитель Стерн разместил на своем веб-сайте согласованное заявление, в котором говорилось, что Истцы и Банк Шотландии (и другие Ответчики) договорились о коммерческом урегулировании без какого-либо признания ответственности по иску Окружного суда. В нем говорится, что условия мирового соглашения являются конфиденциальными и что в ипотечные кредиты или их условия изменений не вносится.

Дополнительные иски против Barclays и Bank of Scotland планируют Teacher Stern LLP, Trowers and Hamlins LLP, Clarke Willmott LLP и Acuity Law LLP, за исключением того, что Clarke Willmott не будет предъявлять иски против Bank of Scotland. Кларк Уиллмотт и Acuity Law могут предложить клиентам схему «Нет побед, нет комиссий».

Некоторые из ипотечных кредитов Банка Шотландии, проданных в период с 1996 по 1998 год, имели соглашения, которые «регулировались и интерпретировались в соответствии с законодательством Шотландии». В настоящее время английские адвокаты не готовы подавать групповые иски от имени клиентов шотландских ипотечных кредитов с долевой оценкой стоимости или их семей. Когда к группе «Scottish SAM» в Facebook присоединится больше людей, от их имени появится возможность подать групповой иск, возможно, со стороны шотландских адвокатов.

Освещение в СМИ

Помимо множества сообщений об ипотечных кредитах с совместным повышением стоимости в национальных газетах, были сообщения в августовском выпуске Which? , журнал Ассоциации потребителей, а также в выпусках журнала Saga Magazine за сентябрь 2006 и август 2007 года .

Расследование BBC Inside Out South по ипотечным кредитам с долевой оценкой, представленное Ником Уоллисом , транслировалось на BBC One 8 сентября 2014 года. Одним из людей, у которых Уоллис взял интервью в программе, был доктор Джулиан Льюис , член парламента от Восточного Нью-Форест в Хэмпшир.

Кристофер Филпот, старший юрист отдела разрешения споров компании Teacher Stern, дал интервью в программе BBC The One Show 3 апреля 2017 года по поводу иска, поданного против Bank of Scotland и Barclays. Сообщения об ипотечных кредитах с долевой оценкой также появлялись в программе BBC Radio 4 Money Box 27 сентября 2008 г., 22 апреля 2017 г. и 23 сентября 2017 г.

Али Хуссейн написал статью об ипотечных кредитах с долевой оценкой и опубликовал ее в The Sunday Times 26 сентября 2021 года. В ней говорилось, что в октябре 2021 года в Высоком суде состоятся предварительные слушания по иску, возбужденному Учителем Стерном, представляющим 150 банков Заказчики ЗРК Шотландии. В иске утверждается, что SAM были «принципиально непригодны» для потребителей и «по своей сути несправедливы» в соответствии с Законом о потребительском кредите 1974 года . Ведущим юристом был Дэвид Боуман.

4 февраля 2024 года The Sunday Times опубликовала статью Али Хусейна: «Победа семей, чьи несправедливые кредиты стоили им домов». В нем говорится, что Банк Шотландии в последнюю минуту отказался от защиты своей продажи «несправедливой» схемы высвобождения капитала (ипотечных кредитов с совместной оценкой стоимости) в суде.

В США

В коммерческой ипотеке

Ипотека с долевой оценкой — это ипотека , по которой кредитор соглашается на процентную ставку ниже, чем преобладающая рыночная ставка, в обмен на долю оценочной стоимости залогового имущества. Доля оценочной стоимости известна как условный процент , который определяется и подлежит уплате при продаже имущества или при прекращении ипотеки.

Например, предположим, что текущая преобладающая процентная ставка составляет 6%, а недвижимость была куплена за 500 000 долларов США. Заемщик вкладывает 100 000 долларов США и берет ипотечный кредит в размере 400 000 долларов США, амортизируемый в течение 30 лет. Кредитор и заемщик соглашаются на более низкую процентную ставку в размере 5% и на условный процент в размере 20% от оценочной стоимости имущества. Из-за более низкой процентной ставки ежемесячный платеж снижается с 2398 до 2147 долларов США. Однако эта экономия на ежемесячных платежах сопряжена с определенным компромиссом. Предположим, что недвижимость позже будет продана за 700 000 долларов. В соответствии с соглашением об условных процентах заемщик должен выплатить кредитору 20% прибыли, а именно 40 000 долларов США.

Участвуя в оценке имущества, кредитор берет на себя дополнительный риск, связанный с его стоимостью. Следовательно, будет ли это выгодным компромиссом, зависит от условий на рынке жилья. Ипотека с долевой оценкой стоимости отличается от соглашения о долевом участии тем, что основная сумма кредита является безусловным обязательством (в той степени, в которой оно обеспечено имуществом). Таким образом, если стоимость имущества уменьшится, заемщик все равно будет должен непогашенную сумму основного долга, а если заемщик продаст имущество с убытком, условные проценты будут просто равны нулю.

Постановление 83-51 (1983 г.) Налогового управления определяет условия, при которых условный процент по ипотеке с долевым повышением стоимости может считаться процентом по ипотеке, не облагаемым налогом. В частности, ипотека с долевым ростом стоимости должна предусматривать безусловное обязательство по выплате основной суммы долга, чтобы избежать переквалификации в соглашение о разделе акций, что может привести к различным налоговым последствиям. Из-за сложности налогового законодательства и условий, адаптированных к индивидуальным ситуациям, частные некоммерческие ипотечные кредиты, предполагающие общую оценку, всегда должны оформляться с помощью адвоката по недвижимости.

В доступном жилье (субсидируемое домовладение)

Положения о совместном вознаграждении также используются некоммерческими организациями и местными правительственными учреждениями. Эти ссуды с общей оценкой стоимости структурированы как вторая ипотека, но считаются «тихими», поскольку заемщики не производят платежей до тех пор, пока не продадут дом (или, в некоторых случаях, не рефинансируют первую ипотеку). В момент продажи или рефинансирования семья обязана погасить полную сумму кредита плюс часть прироста цены дома. Таким образом, сумма, возвращаемая субсидирующей организации, зависит от роста цен на жилье, что помогает сохранить «покупательную способность» государственных субсидий.

Один из распространенных подходов к разработке программ кредитования совместного вознаграждения состоит в том, чтобы основывать долю вознаграждения, выплачиваемую при продаже дома, на доле первоначальной покупной цены, которая была субсидирована.

Например, если семья получила субсидию в размере 50 000 долларов США на покупку дома стоимостью 250 000 долларов США, семья должна будет предоставить сообществу 20 процентов (50 000 долларов США, разделенные на 250 000 долларов США) от любого повышения цены дома на момент продажи, в дополнение к выплате первоначального взноса. 50 000 долларов.

Могут быть установлены дополнительные ограничения на общую оценку, например, ограничение ростовщичества в размере максимум 6% эффективной процентной ставки по предоставленным взаймы деньгам, как в случае с помощью при первоначальном взносе, предлагаемой городом Сиэтл.

Ссылки

• http://wshfc.org/sf/dpaSeattleSharedAppreciationDisclosure.pdf

Внешние ссылки

• Ипотека с совместной признательностью – потенциальный иск в отношении потенциального судебного иска со стороны Кристофера Филпота, старшего юриста отдела разрешения споров компании Teacher Stern.