Иск находится на рассмотрении

В законодательстве США a lis pendens (лат. «иск находится на рассмотрении»). ^{[ 1 ]} ) — это письменное уведомление о том, что иск подан в отношении недвижимости , затрагивающий либо право собственности на недвижимость, либо заявленную долю собственности на нее. Уведомление обычно подается в окружной земельный отдел. Регистрация lis pendens в отношении объекта недвижимости предупреждает потенциального покупателя или кредитора о том, что право собственности на недвижимость находится под вопросом, что делает недвижимость менее привлекательной для покупателя или кредитора. После подачи уведомления право собственности на землю или имущество, описанное в уведомлении, зависит от исхода судебного процесса. ^{[ 2 ]}

Бытие и обычаи

Lis pendens может относиться к любому ожидающемуся судебному процессу или к конкретной ситуации с публичным уведомлением о судебном процессе , которое было зарегистрировано в том же месте, где право собственности на недвижимость было зарегистрировано . Настоящее уведомление обеспечивает право истца на имущество таким образом, что продажа, ипотека или обременение имущества не уменьшат права истца на имущество, если истец выиграет дело. В некоторых юрисдикциях, когда уведомление надлежащим образом зарегистрировано, lis pendens считается конструктивным уведомлением других сторон в судебном процессе или других незарегистрированных или подчиненных держателей залога . ^{[ 3 ]}

Регистрационное бюро будет записывать lis pendens по запросу любого, кто утверждает, что имеет на это право (например, потому, что это лицо подал иск). Если кто-то еще, имеющий интерес к собственности (например, владелец), считает, что lis pendens неправомерна, он может подать иск об ее удалении. ^{[ 4 ]}

В некоторых штатах действуют законы lis pendens , которые требуют от лица, подающего уведомление, — в случае оспаривания уведомления — доказать, что оно имеет вероятную причину или разумную вероятность успеха по существу своего дела в основном судебном процессе. В других штатах такого требования нет. ^{[ 5 ]}

История

Согласно общему праву, само существование судебного процесса, потенциально затрагивающего право собственности на недвижимость, имело юридическое последствие, заключающееся в том, что весь мир был конструктивно уведомлен об иске; ^{[ 6 ]} любой, кто приобретал долю в недвижимом имуществе, являвшемся предметом находящегося на рассмотрении иска, воспринимал эту долю с учетом прав истцов, как они могли быть в конечном итоге определены, независимо от того, сколько времени спустя. ^{[ 7 ]} Фактически, ничто, касающееся права собственности на предмет иска, не могло быть окончательно изменено, пока иск находился на рассмотрении. ^{[ 8 ]} Без публикации о существовании иска невиновные покупатели могут обнаружить о существовании иска слишком поздно.

Суровый эффект этого правила и его влияние на невиновных покупателей побудили многие юрисдикции принять законы lis pendens , требующие письменного уведомления, обычно записываемого в земельные книги по месту расположения недвижимости, для того, чтобы положения правила об уведомлении вступили в силу. . Как правило, по закону требуется отдельный зарегистрированный документ, если рассматриваемый иск затрагивает право собственности на недвижимое имущество. ^{[ 9 ]} Если законодательные требования соблюдены, мир получает «конструктивное уведомление» о существовании иска, и любое лицо, приобретающее интерес, делает это позже в зависимости от исхода иска.

Эффект

Lis pendens рассматривается как конструктивное уведомление о продолжающемся судебном процессе. ^{[ 10 ]} и он затмевает право собственности на рассматриваемую собственность до тех пор, пока иск не будет разрешен и уведомление не будет выпущено или lis pendens не будет удалена . Осторожные покупатели не захотят покупать землю, на которую распространяется lis pendens , или будут покупать землю только со скидкой, разумные кредиторы не будут давать деньги в долг под залог земли, а компании по страхованию титула не будут страховать право собственности на такую землю. Право собственности переходит в зависимости от исхода судебного процесса. Поскольку значительная часть недвижимости приобретается на заемные деньги, это обычно удерживает владельца от продажи недвижимости. Это также может помешать владельцу занимать деньги под залог имущества (например, для оплаты расходов на защиту иска).

Важно отметить, что наличие lis pendens не предотвращает и не обязательно делает недействительной передачу имущества. ^{[ 11 ]} хотя такая передача зависит от исхода судебного разбирательства. Таким образом, владельцу не запрещается продавать землю за (не заемные) деньги, закладывать ее в качестве обеспечения спекулятивного кредита или отдавать ее, в зависимости от исхода судебного процесса. Однако после регистрации lis pendens получатель («покупатель» или «получатель гранта pendente lite ») ^{[ 12 ]} будут считаться уведомленными о судебном разбирательстве и могут потерять право собственности на имущество, если иск истца будет выдержан.

Хотя обычно это понятие рассматривается в связи с недвижимостью (землей, зданиями и т.п.), доктрина lis pendens применима и к личной собственности. Часто законы lis pendens применяются только к недвижимому имуществу, поэтому доктрина общего права, вероятно, по-прежнему применима к личной собственности.

См. также

Ссылки

^ Юридический словарь Блэка , стр. 950 (8-е изд.), 1999.
^ Лоуренс, Роберт (1980). «Лис Пенденс». Обзор законодательства Северной Дакоты . 56 : 327.
^ Ховард (младший), Натан; Стовер, Роуленд М.; Верховный суд Нью-Йорка (штата) (1881 г.). Отчеты о практике Ховарда в Верховном суде и Апелляционном суде штата Нью-Йорк . Уильям Гулд и сын.
^ Центральный юридический журнал . Соул, Томас и Вентворт. 1915.
^ Например: МакАтир против Лаутербаха , 908 A.2d 1168, 1170 (округ Колумбия, 2006 г.)
^ Например, First Maryland Financial Services Corp. против District-Realty Title Insurance Corp. , 548 A.2d 787, 791 (DC 1988); Малкольм против Верховного суда (Зеленый) , 29 Cal.3d 518, 523 (1981)
^ Земельное агентство по реконструкции округа Колумбия против Дауди , 618 A.2d 153, 161 сл. 14 (1992).
^ Например, Льюис против Jordan Investments, Inc. , 725 A.2d 495, 500 (DC 1999).
^ Например, §§ 405–405.61 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии; Кодекс DC § 42-1207 (ранее § 45-906.1), вступил в силу в 2000 г.
^ Р. И. Вейл и И. А. Браун-младший. Практическое руководство для Калифорнии: Гражданский процесс до суда, ¶ 15:1.
^ Например, 1st Atlantic Guaranty Corp. против Тиллерсона , 916 A.2d 153, 157 (DC 2007); см. также Моррисон против Шустера , 1 Mackey 190, 200, 1881 USAApp.Lexis 2702 (1881).
^ 1-й Атл. Гуар. Корп. против Тиллерсона , 916 A.2d 153, 157, цитируя Пауэлла о недвижимости § 82A.01 [1] (2006).

[1] Юридический словарь Блэка , стр. 950 (8-е изд.), 1999.

[2] Лоуренс, Роберт (1980). «Лис Пенденс». Обзор законодательства Северной Дакоты . 56 : 327.

[3] Ховард (младший), Натан; Стовер, Роуленд М.; Верховный суд Нью-Йорка (штата) (1881 г.). Отчеты о практике Ховарда в Верховном суде и Апелляционном суде штата Нью-Йорк . Уильям Гулд и сын.

[4] Центральный юридический журнал . Соул, Томас и Вентворт. 1915.

[5] Например: МакАтир против Лаутербаха , 908 A.2d 1168, 1170 (округ Колумбия, 2006 г.)

[6] Например, First Maryland Financial Services Corp. против District-Realty Title Insurance Corp. , 548 A.2d 787, 791 (DC 1988); Малкольм против Верховного суда (Зеленый) , 29 Cal.3d 518, 523 (1981)

[7] Земельное агентство по реконструкции округа Колумбия против Дауди , 618 A.2d 153, 161 сл. 14 (1992).

[8] Например, Льюис против Jordan Investments, Inc. , 725 A.2d 495, 500 (DC 1999).

[9] Например, §§ 405–405.61 Гражданского процессуального кодекса Калифорнии; Кодекс DC § 42-1207 (ранее § 45-906.1), вступил в силу в 2000 г.

[10] Р. И. Вейл и И. А. Браун-младший. Практическое руководство для Калифорнии: Гражданский процесс до суда, ¶ 15:1.

[11] Например, 1st Atlantic Guaranty Corp. против Тиллерсона , 916 A.2d 153, 157 (DC 2007); см. также Моррисон против Шустера , 1 Mackey 190, 200, 1881 USAApp.Lexis 2702 (1881).

[12] 1-й Атл. Гуар. Корп. против Тиллерсона , 916 A.2d 153, 157, цитируя Пауэлла о недвижимости § 82A.01 [1] (2006).

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]