Кредитная линия под залог собственного капитала
 | Примеры и перспективы в этой статье касаются в первую очередь западной культуры и не отражают мировой взгляд на эту тему . ( Октябрь 2022 г. ) |
Кредитная линия под залог собственного капитала , или HELOC ( /ˈhiːˌlɒk/ HEE-lok ), представляет собой возобновляемый тип обеспеченного кредита , в котором кредитор соглашается предоставить максимальную сумму в течение согласованного периода (называемого сроком ) , где залогом является имущество заемщика (аналог второй ипотеки ). потребителя Поскольку дом часто является самым ценным активом , многие домовладельцы используют свои HELOC для крупных покупок или проектов, таких как ремонт дома, образование, инвестиции в недвижимость или медицинские счета, и предпочитают не использовать их для повседневных расходов. [ 1 ]
Причиной популярности HELOC является их гибкость как с точки зрения заимствования, так и с точки зрения погашения. Кроме того, их популярность также может быть связана с тем, что у них лучший имидж, чем у « второй ипотеки » - термина, который может более прямо подразумевать нежелательный уровень долга. Однако в самой кредитной отрасли HELOC классифицируются как вторая ипотека. [ 2 ] HELOC обычно предлагаются по привлекательным процентным ставкам. Это связано с тем, что они обеспечены залогом дома заемщика и, таким образом, рассматриваются как финансовые продукты с низким уровнем риска.
Однако, поскольку залогом HELOC является дом , неспособность погасить кредит или выполнить требования по кредиту может привести к потере права выкупа . В результате кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик поддерживал определенный уровень собственного капитала в доме в качестве условия предоставления линии собственного капитала, обычно минимум 15-20%. [ 3 ]
Отличия от обычных кредитов
[ редактировать ]HELOC отличается от обычного кредита под залог собственного жилья тем, что заемщику не предоставляется вся сумма авансом. [ 4 ] но использует кредитную линию для заимствования сумм, общая сумма которых не превышает кредитного лимита , аналогично кредитной карте .
Срок действия HELOC разделен на два отдельных периода. В течение «периода розыгрыша» клиент может использовать свой HELOC как возобновляемый объект. Периоды розыгрыша обычно длятся 10 лет. [ 5 ] В течение этого времени заемщик может использовать средства, погашать и перерисовывать их столько раз, сколько пожелает, выплачивая только проценты на непогашенный остаток . За периодом выплаты следует «период погашения», в течение которого подлежит уплате непогашенный остаток плюс проценты либо в виде единовременной выплаты , либо в соответствии с графиком погашения кредита .
Досрочное погашение обычно может быть произведено в любой момент срока и включает либо капитал и проценты, либо только проценты («минимальный платеж»). Сумма погашения может варьироваться от минимального платежа до полной суммы погашения плюс проценты. Кредиторы определяют сумму, которую они могут предоставить заемщику, на основе двух переменных: 1) стоимости залогового имущества и 2) кредитоспособности заемщика. [ 6 ] Это выражается в комбинированном соотношении кредита к стоимости (CLTV).
История HELOC
[ редактировать ]Соединенные Штаты
[ редактировать ]HELOC стали очень популярны в США в начале 2000-х годов, отчасти потому, что банки использовали рекламные кампании, чтобы побудить клиентов брать ипотечные кредиты. [ 7 ] и потому, что выплаченные проценты обычно подлежат вычету в соответствии с федеральными законами о подоходном налоге и законами многих штатов. [ 8 ] Это эффективно снизило стоимость заимствования средств и предложило привлекательные налоговые льготы по сравнению с традиционными методами заимствования, такими как кредитные карты. В то время как большинство ипотечных кредитов предлагаются по фиксированным ставкам, HELOC обычно предлагаются по плавающим ставкам из-за гибкости, заложенной в 10-летний период погашения, когда процентные ставки могут меняться.
Злоупотребление HELOC часто называют одной из причин кризиса субстандартного ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. [ 9 ] В 2008 году крупные кредиторы под залог собственного капитала, включая Bank of America , Countrywide Financial , Citigroup , JP Morgan Chase , National City Mortgage , Washington Mutual и Wells Fargo, начали информировать заемщиков о том, что их кредитные линии под залог собственного капитала были заморожены, сокращены, приостановлены, аннулированы или ограничены. каким-то другим образом. [ 10 ] Падение цен на жилье привело к тому, что у заемщиков уменьшился собственный капитал, что было воспринято как повышенный риск потери права выкупа в глазах кредиторов.
После принятия Закона о сокращении налогов и создании рабочих мест от 2017 года проценты по HELOC больше не подлежат вычету, если только кредит не используется для существенного улучшения дома. [ 11 ] После объявления о прекращении рассмотрения заявок на участие в HELOC в 2020 году JPMorgan Chase объявил в мае 2022 года, что пересматривает заявку. [ 12 ]
Канада
[ редактировать ]Как и в США, рынок HELOC в Канаде рос на 20% в год в начале 2000-х годов, составив 35 миллиардов долларов в 2000 году до примерно 186 миллиардов долларов в 2012 году. Если рассматривать неипотечный потребительский долг, то доля HELOC выросла с 10% до 40% за это время. Если представить этот прорыв в перспективе, кредитные карты в этот период стабильно составляли около 15% доли рынка. [ 13 ] Основными движущими силами этого развивающегося рынка были низкие процентные ставки и устойчивый рост цен на недвижимость. [ 14 ] Оба условия были благоприятны для клиентов, поскольку растущий капитал в их собственности представлял прекрасную возможность получить более крупные и долгосрочные кредиты.
После кризиса 2008 года спрос на HELOC стабилизировался и рос в среднем на 2% в год. [ 15 ] Этот более медленный рост можно объяснить более низким спросом, исключительно низкими ставками по ипотечным кредитам и более регулируемым рынком. Действительно, рецессия подтолкнула канадское правительство принять меры, направленные на смягчение рисков, связанных с принятием HELOC. Некоторые из этих мер могли повлиять на рост рынка HELOC, ограничив спрос со стороны клиентов и ужесточив критерии кредитования.
Одним из них было решение 2011 года лишить HELOC права на поддерживаемое государством «портфельное страхование». Эта страховка использовалась кредиторами для «секьюритизации объединенных ипотечных кредитов в рамках программы ценных бумаг, обеспеченных ипотекой Национального жилищного закона (NHA MBS)». [ 16 ] Другой мерой стало решение Управления суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) ограничить максимальный коэффициент LTV для HELOC на уровне 65%, тем самым ограничивая суммы, которые домовладельцы могут получить от своей собственности. [ 17 ] Правила андеррайтинга также были ужесточены в соответствии с «Руководством по практике и процедурам андеррайтинга жилищной ипотеки». [ 18 ]
Великобритания
[ редактировать ]Несмотря на распространение продуктов HELOC в США и Канаде, на рынке Великобритании до 2021 года не было предложения аналогичной продукции. Это важно, поскольку рынок Великобритании исторически копировал инновационные финансовые продукты, разработанные в США, такие как кредитные карты или онлайн-платежи . [ 19 ] Частично это можно объяснить тем фактом, что банковская система Великобритании является высококонсолидированной, а мало инноваций в продуктах . среди основных кредиторов [ 20 ] Ситуация изменилась в постпандемическом контексте, когда инновации в индустрии финансовых услуг ускорились, а «финтех-компании» представили на рынок новые продукты. [ 21 ]
Первый продукт HELOC в Великобритании был выпущен в 2021 году финтех-компанией Selina Finance. [ 22 ] По состоянию на 2022 год, несмотря на то, что использование продуктов HELOC на душу населения составляет менее 5% по сравнению с зрелыми, устоявшимися рынками, такими как США и Канада, клиенты из Великобритании продемонстрировали растущую тенденцию использовать продукты HELOC в качестве замены существующим инструментам потребительского финансирования. В результате ежегодные объемы финансирования HELOC увеличились в пять раз: с $50 млн в 2021 году до $250 млн в 2022 году.
Однако в Великобритании уже много лет распространена компенсационная ипотека, которая является основной формой кредитования под залог недвижимости. В настоящее время эти продукты предоставляют компании Yorkshire Building Society, Coverntry Building Society, Clydesdale Bank & Accord Mortgages. Основным преимуществом компенсационной ипотеки является то, что у нее есть варианты без комиссии, тогда как вариант Selina Finance предполагает минимальную комиссию в размере более 1300 фунтов стерлингов.
Бразилия
[ редактировать ]Несмотря на высокие процентные ставки для потребителей в Бразилии, которые исторически являются одними из самых высоких в мире, часто превышают 200% в год, а в некоторых случаях превышают 430% в год для возобновляемой задолженности по кредитным картам, [ 23 ] Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC) не предлагалась в стране до 2023 года. В 2022 году почти 80% бразильских семей закончили год в долгах (как правило, с очень высокими ставками), что является рекордом со времен CNC - Национальной конфедерации торговли. - начал исследовать эту тему в 2011 году. [ 24 ] Первая бразильская компания, предлагающая продукт HELOC, получила разрешение на деятельность от Центрального банка Бразилии в июне 2023 года. Это была финтех-компания ZiliCred (торговое название) / All In Cred (название компании). [ 25 ]
По оценкам ZiliCred, рыночный потенциал кредитной линии под залог собственного капитала (HELOC) в Бразилии составляет около 12% операций, связанных с гарантиями на недвижимость, что составляет около 420 миллиардов реалов. [ 26 ] Затраты на закрытие ZiliCred HELOC составляют примерно ставку CDI плюс фиксированную ставку (от 0,99% до 1,99%) в месяц, что представляет собой среднюю экономию около 95% по сравнению с процентными ставками по другим возобновляемым кредитным линиям. ZiliCred предлагает вариант без комиссии, если HELOC заключает договор напрямую с Компанией.
Внедрение HELOC в Бразилии является примечательным событием в финансовом ландшафте страны. Это может повысить финансовую гибкость, снизить стоимость займов и предоставить домовладельцам ценный инструмент для более эффективного управления своими финансами. Это расширение прав и возможностей может привести к более эффективному принятию финансовых решений, снижению зависимости от дорогостоящего потребительского долга и, в конечном итоге, к более высокому качеству жизни для многих людей.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Костальола, Диана. «7 причин использовать собственный капитал» . Банкрот . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Вторая ипотека против ссуды под залог собственного капитала: что лучше?» . СмартАссет . 08.03.2022 . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Каковы требования к HELOC? – Советник Forbes» . www.forbes.com . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ До (13 мая 2021 г.). «Ссуда под залог собственного капитала против HELOC: в чем разница?» . www.experian.com . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Мой кредитор предложил мне кредитную линию под залог собственного капитала (HELOC). Что такое HELOC?» . Бюро финансовой защиты потребителей . 24 февраля 2017 года . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Сколько денег HELOC я могу получить? – советник Forbes» . www.forbes.com . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ История, Луиза (15 августа 2008 г.). «Безумие, связанное с домашним капиталом, было воплощением банковской рекламы» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Является ли кредитная линия под залог собственного капитала облагаемой налогом?» . hsh.com . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ Э., Хандани, Амир (2009). Системный риск и эффект храпового рефинансирования . Национальное бюро экономических исследований. OCLC 476699518 .
{{cite book}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ) - ^ Тедески, Боб (8 июня 2008 г.). «Сокращение кредитных линий» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ Рэй, Дэвид. «Могу ли я получить налоговый вычет по ипотеке HELOC?» . Форбс . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Через два года после отказа от HELOC JPMorgan снова присматривается к этому бизнесу» . Американский банкир . 23 мая 2022 г. Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ Банк Канады. (декабрь 2014 г.). Обзор финансовой системы и Статистическое управление Канады (15 сентября 2016 г.). «The Daily: Национальный баланс и счета финансовых потоков, второй квартал 2016 года».
- ^ Байю, Жаннин, Екатерина Карташова и Сезер Ме. (2012). «Займы и расходы домохозяйств в Канаде». Обзор Банка Канады.
- ^ Кредитные линии собственного капитала: рыночные тенденции и проблемы потребителей: отчет об общественном исследовании . Агентство финансовых потребителей Канады. [Оттава]: Агентство потребителей финансовых услуг Канады. 2017. ISBN 978-0-660-08671-2 . OCLC 1026342901 .
{{cite book}}: CS1 maint: другие ( ссылка ) - ^ Кредитные линии собственного капитала: рыночные тенденции и проблемы потребителей: отчет об общественном исследовании . Агентство финансовых потребителей Канады. [Оттава]: Агентство потребителей финансовых услуг Канады. 2017. ISBN 978-0-660-08671-2 . OCLC 1026342901 .
{{cite book}}: CS1 maint: другие ( ссылка ) - ^ Канада, Агентство потребителей финансовых услуг (07.06.2017). «Получение кредитной линии под залог собственного капитала» . www.canada.ca . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ Управление суперинтенданта финансовых учреждений Канады (октябрь 2017 г.) - Banks/FBB/T&L/CRA/Life/P&C - B-20 Практика и процедура андеррайтинга жилищной ипотеки
- ^ «Поместите это на пластик: Barclaycard, первой кредитной карте Великобритании, исполняется 50 лет» . Хранитель . 29 июня 2016 г. Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ «Инновации в банковских и финансовых услугах» . www.libf.ac.uk. Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ Форрестер. «В 2022 году банки переориентируют свои усилия на инновации, устойчивое развитие и усовершенствование ИТ» . Форбс . Проверено 22 сентября 2022 г.
- ^ Лунден, Ингрид (08 февраля 2022 г.). «Селина привлекает 150 миллионов долларов для выдачи гибких кредитов, которые позволят увеличить собственный капитал» . ТехКранч . Проверено 29 апреля 2023 г.
- ^ Нуньес, Дималис. "Процентные ставки по кредитным картам в июне упали до 437,3%", - говорится в сообщении Центробанка . CNN Бразилия . Проверено 1 ноября 2023 г.
- ^ «Почти 80% бразильских семей завершили 2022 год в долгах» . Agência Brasil (на бразильском португальском языке). 19 января 2023 г. Проверено 1 ноября 2023 г.
- ^ «Бывший руководитель Citi в Бразилии получил разрешение на создание компании прямого кредитования» . Valor Econômico (на бразильском португальском языке). 12 июня 2023 г. Проверено 1 ноября 2023 г.
- ^ «Финтех предложит возобновляемый залог недвижимости» . Valor Econômico (на бразильском португальском языке). 04.09.2023 . Проверено 1 ноября 2023 г.