Закон о порядке расчетов с недвижимостью
 | |
| Длинное название | Закон о процедурах урегулирования споров с недвижимостью 1974 года |
|---|---|
| Сокращения (разговорный) | РЕСПА |
| Принят | 93- й Конгресс США |
| Эффективный | 22 декабря 1974 г. |
| Цитаты | |
| Публичное право | ПЛ 93-533 |
| Уставы в целом | 88 Stat. 1724 |
| Кодификация | |
| Названия изменены | 12 |
| ОСК Созданы разделы | 2601-2617 |
| Законодательная история | |
| |
| Основные поправки | |
| ПЛ 94-205, 89 Стат. 1157 (1976) | |
Закон о процедурах урегулирования споров с недвижимостью (RESPA) — закон, принятый Конгрессом США году и кодифицированный как Раздел 12, Глава 27 Кодекса Соединенных Штатов , 12 USC §§ 2601–2617 в 1974 . Основная цель заключалась в том, чтобы защитить домовладельцев, помогая им стать более образованными при покупке услуг в сфере недвижимости , а также устранить откаты и комиссионные за рекомендации, которые увеличивают ненужные расходы на расчетные услуги. RESPA требует от кредиторов и других лиц, участвующих в ипотечном кредитовании, предоставлять заемщикам соответствующую и своевременную информацию о характере и стоимости процесса урегулирования споров по поводу недвижимости. RESPA также была разработана для запрета потенциально злоупотреблений, таких как откаты и комиссионные за рекомендации, практика двойного отслеживания, а также налагает ограничения на использование счетов условного депонирования .
История
[ редактировать ]RESPA была принята в 1974 году и первоначально находилась в ведении Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD) . В 2011 году Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) , созданное в соответствии с положениями Закона Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей , взяло на себя правоприменительные и нормотворческие полномочия в отношении RESPA. 31 декабря 2013 года CFPB опубликовал окончательные правила реализации положений Закона Додда-Франка, которые предписывают CFPB публиковать единое комплексное раскрытие информации по ипотечным операциям, которое включает требования к раскрытию информации по ипотечным кредитам в соответствии с Законом о правде в кредитовании (TILA) и разделы 4 и 5 RESPA. В результате Положение Z теперь содержит интегрированные формы, сроки и соответствующие требования к раскрытию информации для большинства закрытых потребительских ипотечных кредитов.
Цель
[ редактировать ]RESPA была создана потому, что различные компании, связанные с покупкой и продажей недвижимости , строительные компании и компании по страхованию титулов , , такие как кредиторы, агенты по недвижимости часто занимались предоставлением нераскрытых откатов друг другу , раздувая затраты на операции с недвижимостью и скрывая ценовая конкуренция за счет использования тактики «приманки и подмены» .
Например, кредитор, рекламирующий жилищный кредит, мог бы рекламировать кредит с процентной ставкой 5%, но затем, когда кто-то подает заявку на кредит, ему говорят, что он должен использовать дочернюю компанию кредитора по страхованию титула и заплатить 5000 долларов за услугу, тогда как обычная ставка составляет 1000 долларов. Тогда титульная компания выплатила бы кредитору 4000 долларов. Это было объявлено незаконным, чтобы сделать цены на услуги прозрачными, чтобы обеспечить ценовую конкуренцию со стороны потребительского спроса и тем самым снизить цены.
Общие требования
[ редактировать ]RESPA излагает требования, которым должны следовать кредиторы при предоставлении ипотечных кредитов, обеспеченных ипотечными кредитами, связанными с федеральным законодательством. Сюда входят кредиты на покупку жилья, рефинансирование, одобренные кредиторами допущения, кредиты на улучшение недвижимости, кредитные линии долевого участия и обратные ипотечные кредиты.
В соответствии с RESPA кредитные учреждения должны:
- Предоставьте определенную информацию, когда это применимо, включая добросовестную оценку расчетных затрат (GFE), специальный информационный буклет, отчет о расчете HUD-1/1A и информацию об ипотечном обслуживании.
- Обеспечить возможность сравнения GFE с отчетами о расчетах HUD-1/1a при закрытии.
- Следуйте установленным практикам учета условного депонирования
- Не приступать к процессу обращения взыскания, когда заемщик подал полную заявку на варианты смягчения убытков, и
- Не выплачивать откаты и не платить реферальные сборы поставщикам расчетных услуг (например, оценщикам, брокерам/агентам по недвижимости и титульным компаниям).
Добросовестная оценка расчетных затрат
[ редактировать ]Для закрытой обратной ипотеки кредитор или брокер обязан предоставить потребителю стандартную форму добросовестной оценки (GFE). Добросовестная оценка затрат на урегулирование представляет собой трехстраничный документ, в котором показаны оценки затрат, которые заемщик, вероятно, понесет при расчете, и соответствующая информация о кредите. Он предназначен для того, чтобы позволить заемщикам покупать ипотечный кредит, сравнивая затраты на расчет и условия кредита. Эти затраты включают, помимо прочего:
- Плата за создание
- Смета необходимых услуг (например, оценки, сборы за кредитный отчет, сертификация наводнений)
- Титульное страхование
- Суточные проценты
- Эскроу-депозиты и
- Страховые премии
Банк или ипотечный брокер должен предоставить GFE не позднее трех рабочих дней после того, как кредитор или ипотечный брокер получил заявку или информацию, достаточную для заполнения и подачи заявки. [ 1 ]
Откаты и незаработанные гонорары
[ редактировать ]Человек не может давать или получать комиссию или что-либо ценное за направление бизнеса по урегулированию ипотечного кредита. Это включает в себя соглашение или понимание, связанное с ипотекой, имеющей федеральное значение. Комиссионные, уплачиваемые за услуги, связанные с ипотекой, должны быть раскрыты. Кроме того, никто не может отдавать или получать какую-либо часть, часть или процент гонорара за услуги, связанные с федеральной ипотекой, за исключением фактически оказанных услуг.
Допустимая компенсация
- Оплата адвокату за фактически оказанные услуги;
- Оплата титульной компанией своему агенту за услуги, фактически оказанные при оформлении титульного страхования;
- Платеж кредитора своему должным образом назначенному агенту или подрядчику за услуги, фактически выполненные при выдаче, обработке или финансировании кредита;
- Плата кооперативному брокеру и реферальные соглашения между агентами по недвижимости и брокерами по недвижимости. (Законодательное освобождение, указанное в этом параграфе, относится только к разделению гонораров в рамках брокерских соглашений с недвижимостью, когда все стороны действуют в качестве брокера с недвижимостью. Соглашения о «общих» реферальных гонорарах между брокерами по недвижимости запрещены в Соединенных Штатах в соответствии с разделом 1 Антимонопольного закона Шермана 1890 года );
- Обычная рекламная и образовательная деятельность, не обусловленная направлением бизнеса и не предполагающая покрытие расходов, которые в противном случае были бы понесены лицом, имеющим возможность направлять расчетные услуги; и
- Оплата работодателем своим работникам за любую направляющую деятельность.
Кредитор несет ответственность за контроль комиссий третьих сторон в связи с оказанными услугами, чтобы гарантировать отсутствие незаконных откатов или комиссий за рекомендации.
Запросы заемщиков на информацию и уведомления об ошибках
[ редактировать ]При получении квалифицированного письменного запроса ипотечный сервис обязан предпринять определенные действия, каждое из которых ограничено определенными сроками. [ 2 ] Сервисер должен подтвердить получение запроса в течение 5 рабочих дней. Затем у обслуживающей организации есть 30 рабочих дней (с момента запроса), чтобы принять меры по запросу. Поставщик услуг должен либо предоставить письменное уведомление о том, что ошибка исправлена, либо предоставить письменное объяснение того, почему поставщик услуг считает, что учетная запись верна. В любом случае, обслуживающая организация должна указать имя и номер телефона человека, с которым заемщик может обсудить этот вопрос. Сервисер не может предоставить информацию какому-либо кредитному агентству относительно любого просроченного платежа в течение 60-дневного периода.
Если обслуживающая организация не выполняет «квалифицированный письменный запрос», заемщик имеет право на возмещение реального ущерба, до 2000 долларов США в виде дополнительных убытков, если имеет место систематическое несоблюдение требований, а также расходы и гонорары адвокатов. [ 3 ]
Критика
[ редактировать ]Критики говорят, что откаты все еще имеют место. Например, кредиторы часто предоставляют кэптивное страхование компаниям по страхованию титула, с которыми они работают, что, по мнению критиков, по сути является механизмом отката. Другие возражают, что с экономической точки зрения сделка представляет собой игру с нулевой суммой : если бы откат был запрещен, кредитор просто взимал бы более высокие цены. На что другие возражают, что предполагаемой целью закона является прозрачность, которую он обеспечит, если кредитору придется включить стоимость скрытого отката в взимаемую комиссию. Одним из основных элементов дебатов является тот факт, что клиенты в подавляющем большинстве выбирают поставщиков услуг по умолчанию, связанных с кредитором или агентом по недвижимости, даже несмотря на то, что они подписывают документы, прямо заявляющие, что они могут выбрать любого поставщика услуг.
Были различные предложения по внесению изменений в Закон о порядке расчетов с недвижимостью. Одно из предложений состоит в том, чтобы изменить действующую в настоящее время систему «открытой архитектуры», в которой клиент может использовать любого поставщика услуг для каждой услуги, на систему, в которой услуги объединены в пакет, но где агент по недвижимости или кредитор должен платить за все напрямую. другие расходы. В рамках этой системы кредиторы, обладающие большей покупательной способностью, будут более агрессивно добиваться самой низкой цены на услуги по расчету с недвижимостью.
Хотя и HUD-1, и HUD-1A служат для раскрытия всех комиссий, издержек и сборов как для покупателя, так и для продавца, участвующих в сделке с недвижимостью, в HUD нередко можно обнаружить ошибки. И покупатель, и продавец должны знать, как правильно читать HUD перед закрытием транзакции, и при расчете это не идеальное время для обнаружения ненужных расходов и/или непомерных комиссий, поскольку транзакция вот-вот будет закрыта. Покупатели или продавцы могут нанять опытного профессионала, например агента по недвижимости или адвоката, для защиты своих интересов при закрытии сделки.
Источники
[ редактировать ]- ^ «Положение X Закона о порядке расчетов с недвижимостью» (PDF) . Законы и правила CFPB о защите прав потребителей . Бюро финансовой защиты потребителей. Март 2015 года . Проверено 18 мая 2016 г.
В данную статью включен текст из этого источника, находящегося в свободном доступе .
- ^ «Недавние изменения в законе, регулирующем квалифицированные письменные запросы» . Архивировано из оригинала 23 апреля 2016 г. Проверено 13 апреля 2016 г.
- ^ 12 USC 2605 (ф)
