Ипотека

Ипотека ( / h aɪ ˈ p ɒ θ ɪ k , ˈ h aɪ p ɒ θ -/ ; нем .: Hypothek , фр .: hypotheque , от лат. гипотека , от греч. ὑποθήκη : гипотека), иногда молчаливая ипотека , термин, используемый в системах гражданского права (например, в законах большей части континентальной Европы ) или для ссылки на зарегистрированное реальное обеспечение кредитора других в отношении недвижимости , но в некоторых юрисдикциях оно может дополнительно распространяться только на суда ( ипотека судна ), в отличие от залогов , в том числе материальное движимое имущество, кроме судов, ценных бумаг или нематериальных активов , а также права интеллектуальной собственности , на которые распространяется иной вид права ( залога ). В общем праве есть два основных эквивалента этого термина: ипотека и непосессорное залоговое удержание .

Обзор

Это реальное право на безопасность действует посредством ипотеки. Оно может возникнуть только путем внесения в реестр земель и ипотек или в судовой реестр в результате:

• договор ипотечного кредита , необходимый в форме нотариального акта - в случае договорной ипотеки
• административное или судебное решение - в случае принудительной ипотеки

Ипотека дает кредитору преимущественное право на выплату требований из заложенного имущества в качестве последнего средства правовой защиты в случае неисполнения обязательств должником . При ипотеке имущество не переходит к кредитору, но он приобретает преимущественное право на погашение своего долга за счет заложенного имущества; то есть они могут продать его и заплатить себе из выручки или, при отсутствии покупателя, сами стать собственником.

История

Зародившись в римском праве , ипотека, по сути, представляла собой непосессорный залог всего имущества человека, но в эпоху Возрождения этот механизм был возрожден в гражданского права правовых системах как залоговый обеспечительный интерес, принимаемый исключительно в отношении недвижимого имущества и, как и позднесредневековое obligatio . bonorum , бегущий с землей (лат. jus persequendi , фр. droit de suite , нидерланд. zaaksgevolg , нем. Folgerecht ).

Ипотека и переипотека

Ипотека — это практика, когда должник предоставляет залог для обеспечения долга или в качестве предварительного условия для погашения долга, или третья сторона предоставляет залог за должника. Типичным примером является ситуация, когда должник заключает договор ипотечного кредита , по которому дом должника становится залогом до тех пор, пока ипотечный кредит не будет погашен. Должник сохраняет право собственности на залог, но кредитор имеет право конфисковать право собственности в случае неисполнения обязательств должником. Основная цель ипотеки – снизить кредитный риск кредитора. Если должник не может заплатить, кредитор владеет залогом и, следовательно, может претендовать на его право собственности, продать его и таким образом компенсировать недостающие притоки денежных средств. В случае неисполнения обязательств должником без предварительной ипотеки кредитор не может быть уверен, что он сможет конфисковать достаточные активы должника. Потому что ипотека облегчает получение долга и потенциально снижает его цену; должник хочет заложить как можно больше долга, но изоляция «хороших активов» в качестве залога снижает качество остальной части баланса должника и, следовательно, его кредитоспособность. Подробная практика и правила регулирования ипотека варьируется в зависимости от контекста и юрисдикции, в которой она имеет место. Ипотека является общей чертой потребительских договоров, связанных с ипотекой: должник по закону владеет домом, но до тех пор, пока ипотека не будет погашена, кредитор имеет право вступить в собственность (а, возможно, и во владение) – но только в том случае, если должник не сможет выполнить свои обязательства. с погашением. Если потребитель берет дополнительный кредит под залог стоимости своей ипотеки (известной в просторечии как «вторая ипотека», на сумму, приблизительно равную текущей стоимости дома за вычетом непогашенных платежей), тогда потребитель закладывает саму ипотеку – кредитора. может по-прежнему конфисковать дом, но в этом случае кредитор становится ответственным за непогашенный ипотечный долг. Иногда потребительские товары и бизнес-оборудование можно приобрести по кредитным договорам с ипотекой: товары по закону принадлежат заемщику, но кредитор также может конфисковать их, если потребуется.

Перезакладывание происходит, когда организации повторно используют залог для обеспечения собственных заимствований. Для кредитора залог не только снижает кредитный риск, но и позволяет упростить рефинансирование или по более низким ставкам; Однако в первоначальном договоре ипотеки должник может ограничить такое повторное использование залога.

Ипотека в смешанных правовых системах

Goldman Sachs Tower – банки, предоставляющие прайм-брокерские услуги, имеют возможность расширять свои торговые операции за счет повторного использования залогового обеспечения, принадлежащего их контрагентам.

В нескольких смешанных правовых системах ипотека импортировалась как непосессорное реальное обеспечение движимого имущества (в отличие от ипотеки движимого имущества, предусмотренной общим правом ). В смешанных правовых системах некоторых других стран (например, закон Шотландии, закон Южной Африки) он может охватывать любое движимое имущество, ценные бумаги или нематериальные активы . В то время как залог действует посредством залога и передает владение при доставке, а ипотека движимого имущества действует посредством передачи и передает титул , ипотека действует посредством ипотеки и не передает ни владения, ни титула. Название и принцип перешли в Шотландии и систему гражданского права , которая различает традиционные ипотеки, такие как «основание» « ответентия» , и молчаливые ипотеки, установленные законом. Из последних наиболее важным является ипотека землевладельца об арендной плате (соответствующая бедственному по праву Англии ), которая распространяется на продукцию земли, а также на крупный рогатый скот и овец, выкармливаемых на ней, а также на скот и лошадей, используемых в земледелии. В США законное право кредитора стать владельцем залога в случае неисполнения обязательств должником классифицируется как залоговое удержание.

Наиболее распространенной формой ипотеки является сделка репо : кредитор дает заем должнику и получает взамен владение (а не право собственности) финансовым активом до погашения займа.Обратное РЕПО — это ипотека «в обратном направлении»: кредитор и дебитор меняются ролями. Когда инвестор просит брокера купить ценные бумаги с маржой , ипотека может возникнуть в двух смыслах. Во-первых, купленные активы могут быть заложены, чтобы, если инвестор не сможет своевременно погашать кредит , брокер мог продать часть ценных бумаг ; Брокер также может продать ценные бумаги, если их стоимость упадет, а инвестор не отреагирует на маржинальное требование . Второй смысл заключается в том, что первоначальный депозит, который инвестор вносит на маржинальный счет, сам может быть в форме ценных бумаг, а не в форме денежного депозита, и снова ценные бумаги принадлежат инвестору, но могут быть проданы кредитором в случае по умолчанию. В обоих случаях, в отличие от потребительского или бизнес-финансирования, заемщик обычно не владеет ценными бумагами, поскольку они будут находиться на счетах, контролируемых брокером, однако заемщик по-прежнему сохраняет законное право собственности.

Перезалог также может быть задействован в соглашениях РЕПО , обычно называемых РЕПО. В двустороннем соглашении РЕПО одна сторона продает другой ценную бумагу по цене с обязательством выкупить ценную бумагу позднее по другой цене. Соглашения РЕПО овернайт , наиболее часто используемая форма этого соглашения, включают продажу, которая происходит в первый день, и обратную покупку, которая отменяет сделку на следующий день. Соглашения о срочном РЕПО , которые используются реже, заключаются в течение фиксированного периода времени, который может достигать трех месяцев. бессрочные соглашения РЕПО Также возможны . Так называемое обратное репо на самом деле ничем не отличается от репо; он просто описывает противоположную сторону сделки. Продавец ценной бумаги, который впоследствии выкупает ее, заключает договор РЕПО; покупатель, который впоследствии перепродает ценную бумагу, заключает договор обратного РЕПО. Несмотря на свою номинальную форму продажи и последующего обратного выкупа ценной бумаги, экономический эффект соглашения РЕПО аналогичен эффекту обеспеченного кредита.

Повторная ипотека происходит в основном на финансовых рынках, когда кредитор (банк или другое финансовое учреждение ) повторно использует залог, предоставленный должником (клиентом, например, хедж-фондом), для поддержки собственных сделок и заимствований брокера. Этот механизм также позволяет использовать кредитное плечо на рынке ценных бумаг. В Великобритании нет ограничений на сумму активов клиента, которые могут быть заложены. за исключением случаев, когда клиент заключил соглашение со своим брокером, которое включает ограничения или запреты. В США перезалог ограничен 140% дебетового баланса клиента. В 2007 году на долю перезакладывания приходилось половина активности в теневой банковской системе . Поскольку обеспечение не является денежными средствами, оно не отражается в обычном балансовом учете. До краха Lehman Международный валютный фонд (МВФ) подсчитал, что американские банки получили финансирование на сумму более 4 триллионов долларов путем перезакладывания, большая часть которого поступила из Великобритании, где нет установленных законом ограничений, регулирующих повторное использование залога клиента. По оценкам, первоначальное залоговое обеспечение использовалось всего на 1 триллион долларов США, а это означает, что залоговое обеспечение перезакладывалось несколько раз с предполагаемым коэффициентом оттока 4. После краха Lehman крупные хедж-фонды, в частности, стали более осторожно относиться к повторной закладке своего залога, и даже в Великобритании они стали настаивать на контрактах, которые ограничивают сумму их активов, которые могут быть перезаложены, или даже полностью запрещают перезакладывание. В 2009 году МВФ подсчитал, что средства, доступные банкам США в результате перезакладывания, сократились более чем наполовину, до $2,1 трлн – как из-за меньшего количества первоначального обеспечения, доступного для перезакладывания, так и из-за более низкого коэффициента оттока. Возможная роль перезакладывания в финансовом кризисе 2007–2008 годов и в теневой банковской системе в значительной степени игнорировалась основной финансовой прессой, пока доктор Джиллиан Тетт из Financial Times не обратила на это внимание в августе 2010 года. на документ Манмохана Сингха и Джеймса Эйткена из Международного валютного фонда , в котором рассматривается этот вопрос.

По юрисдикции

Шотландия

показывать Поправка об ипотеке (Шотландия) 1867 г.
Act of Parliament
Parliament of the United Kingdom
Long title	An Act to amend the Law relating to the Landlord’s Right of Hypothec in Scotland, in so far as respects Land held for Agricultural or Grazing Purposes.
Citation	30 & 31 Vict. c. 42
Territorial extent	Scotland
Dates
Royal assent	15 July 1867
Other legislation
Repealed by	Bankruptcy and Diligence etc. (Scotland) Act 2007
Status: Repealed

показывать Закон об отмене ипотечных кредитов (Шотландия) 1880 г.
Act of Parliament
Parliament of the United Kingdom
Long title	An Act to abolish the Landlord’s Right of Hypothec for Rent in Scotland.
Citation	43 Vict. c. 12
Territorial extent	Scotland
Dates
Royal assent	24 March 1880
Other legislation
Repealed by	Bankruptcy and Diligence etc. (Scotland) Act 2007
Status: Repealed

Закон о сельскохозяйственной ипотеке долгое время вызывал большое недовольство в Шотландии; его деятельность была ограничена Законом 1867 года об ипотечных поправках (Шотландия) ( 30 и 31 Vict. c. 42), и Законом об отмене ипотечных кредитов (Шотландия) 1880 г. ( 43 Победа, ок. 12). было установлено, что право арендодателя ипотеки на аренду земли, включая аренду любых построек на ней, превышающих два акра (8000 м2) , ² ) в степени, пусть для сельского хозяйства или пастбищ, должно прекратиться и определиться. Тем же законом, а также Законом о сельскохозяйственных холдингах (Шотландия) 1883 года ( 46 и 47 Vict. c. 62) землевладельцу были предоставлены другие права и средства правовой защиты в отношении арендной платы, если право ипотеки прекратилось.

В соответствии с законодательством Шотландии ипотека арендодателя представляет собой право обеспечения общего права, которым пользуются арендодатели в отношении любых товаров, находящихся в арендуемых помещениях, независимо от того, кто является владельцем этих товаров. Ипотека обеспечивает не все суммы, причитающиеся землевладельцу, а только часть арендной платы. Ипотека арендодателя обеспечивается судебным разбирательством, известным как секвестр арендной платы. Закон о банкротстве, осмотрительности и т. д. (Шотландия) 2007 г. (asp 3) отменяет практику общего права в отношении секвестра арендной платы.

Исполнительная власть Шотландии посчитала, что такой механизм не может играть никакой роли в современной правоприменительной системе, не в последнюю очередь потому, что арендодатель может использовать другие меры для возмещения невыплаченной арендной платы, например, секвестр ареста арендной платы теперь может использоваться для продажи только товаров, которые обеспечены правом, известным как ипотека арендодателя, которое возникает автоматически при заключении соответствующего договора аренды.

Акт вносит некоторые изменения в ипотеку, хотя это и не дилижанс. Например, он завершает процесс отмены ипотеки на имущество в жилых домах, который был инициирован Законом об урегулировании и прикреплении долга (Шотландия) 2002 года (раздел 208 (3) Закона 2007 года). Он также отменяет ипотеку в отношении товаров, принадлежащих третьей стороне (раздел 208(4)).

В законе также говорится, что, несмотря на отмену секвестра арендной платы, ипотека арендодателя продолжает оставаться залоговым правом (раздел 208(2)(a)).

Квебек

В законодательстве Квебека это слово, тем не менее, используется в переводах как эквивалент слова «ипотека» , которое имеет гораздо более широкое значение и охватывает общего права эквиваленты , среди прочего , ипотеки, непосессорного залога движимого или недвижимого имущества, а также юридических или справедливых залогов. . Таким образом, ст. 2660 Гражданского кодекса Квебека определяет ипотеку следующим образом:

Ипотека — вещное право на движимое или недвижимое имущество, обязывающее исполнение обязательства. Он дает кредитору право следовать за имуществом, в чьи бы руки оно ни попало, вступить во владение им, принять его в качестве оплаты, продать его или заставить продать его и, таким образом, иметь преимущество в отношении доходов от продажи. продажа в соответствии с рангом, определенным настоящим Кодексом.

Квебекская ипотека , по существу эквивалентная американскому непосессорному залогу или английскому юридическому залогу, представляет собой эластичный ипотечный обеспечительный интерес, который имеет все права регресса ( jus exigendi ) американской ипотеки по теории залога или английской ипотеки в порядке юридического права. залога, может также быть передано как движимое, так и недвижимое имущество и должно быть оформлено (т.е. зарегистрировано). Гражданским кодексом предусмотрены следующие виды:

• обычная ипотека (ст. 2681) - ипотечный залог или юридическое залог (выступающий в качестве ипотеки)
  • Hypothèque immobilière недвижимости — американская ипотека (REM) или английская ипотека земли.
  • Ипотека движимого имущества (ст. 2702) - Австралийское обеспечение личного имущества (PPS)
  • движимая ипотека в долг (ст. 2710) - кредитная ипотека
  • ипотека ст. бессрочная ) ( 2715
• правовые ипотеки (ст. 2724) - принудительное залоговое удержание или справедливое взыскание
  • эквивалент американского налогового залога, залога механика или строителя, залога ассоциации домовладельцев и залога по решению суда.

КК. Гражданский. Кодекс также предусматривает еще одну реальную безопасность, называемую приоритетом , ранее известную как привилегия (как она все еще известна во Франции, Луизиане и т. д.), определяемую следующим образом:

Преимущественное право, позволяющее кредитору иметь приоритет перед всеми другими одновременными кредиторами, даже перед обеспеченными кредиторами [...] (статья 2650).

В частности, квебекский приоритет представляет собой непосессорное, неделимое, нерегистрируемое (т.е. не поддающееся усовершенствованию) реальное обеспечение, возникающее только в силу действия закона, просто предоставляющее приоритетное право в отношении предмета обеспечения. Применительно к движимому имуществу этот обеспечительный интерес наиболее точно соответствует ипотеке, определенной в начале этой статьи. Основными приоритетами являются залоговое удержание американского продавца, залоговое удержание судебных издержек, муниципальное залоговое удержание и посессорное залоговое удержание (в отношении движимого имущества).

Калифорния

В соответствии с разделом §2920 (a) Гражданского кодекса Калифорнии ипотека представляет собой договор, по которому определенное имущество, в том числе недвижимость, находившаяся в течение многих лет в собственности, закладывается для совершения действия без необходимости смены владения.

См. также

• Залоговый интерес – ипотека
• Кредитование ценными бумагами
• Евроипотека
• Ипотечное право
• Заложенный налог