Инвестирование в недвижимость
Инвестирование в недвижимость включает в себя покупку, управление и продажу или аренду недвижимости с целью получения прибыли. Тот, кто активно или пассивно инвестирует в недвижимость, называется предпринимателем в сфере недвижимости или инвестором в недвижимость . Напротив, девелопмент недвижимости – это строительство, улучшение или ремонт недвижимости.
История
[ редактировать ]В 1980-е годы недвижимости инвестиционные фонды стали все активнее участвовать в международном развитии недвижимости. Этот сдвиг привел к тому, что недвижимость стала глобальным классом активов . Инвестирование в недвижимость в зарубежных странах часто требует специальных знаний рынка недвижимости в этой стране. Поскольку международные инвестиции в недвижимость стали все более распространенными в начале 21 века, доступность и качество информации о международных рынках недвижимости возросли. [1] Недвижимость является одной из основных областей инвестиций в Китае , где, по оценкам, 70% благосостояния домохозяйств инвестируется в недвижимость. [2]
Обзор
[ редактировать ]
Недвижимость на продажу в Виктории, Австралия. (левый)
Недвижимость в Виктории после продажи, как указано на вывеске.
Виды инвестиций в недвижимость
[ редактировать ]Инвестиции в недвижимость можно разделить по уровню финансового риска на базовые, с добавленной стоимостью и оппортунистические . [3] Недвижимость делится на несколько широких категорий, включая жилую недвижимость, коммерческую недвижимость и промышленную недвижимость. [4]
Оценка
[ редактировать ]недвижимости Рынки в большинстве стран не так организованы и эффективны , как рынки других, более ликвидных инвестиционных инструментов. Отдельные объекты недвижимости уникальны и не взаимозаменяемы напрямую, что делает оценку инвестиций менее определенной. В отличие от других инвестиций, недвижимость фиксируется в определенном месте и получает большую часть своей стоимости именно от этого места. В случае с жилой недвижимостью воспринимаемая безопасность района и количество услуг и удобств поблизости могут повысить стоимость недвижимости. По этой причине экономическая и социальная ситуация в районе часто является основным фактором, определяющим стоимость его недвижимости. [5]
Оценка недвижимости часто является предварительным шагом при инвестировании в недвижимость. Информационная асимметрия является обычным явлением на рынках недвижимости, где одна сторона может располагать более точной информацией о фактической стоимости недвижимости. Инвесторы в недвижимость обычно используют различные методы оценки недвижимости , чтобы определить стоимость недвижимости перед покупкой. Обычно это включает в себя сбор документов и информации об объекте недвижимости, осмотр физического объекта недвижимости и сравнение его с рыночной стоимостью аналогичного объекта недвижимости. [6] Распространенный метод оценки недвижимости — это деление ее чистого операционного дохода на ставку капитализации или ставку CAP. [7]
Для стандартизации оценки недвижимости существуют многочисленные национальные и международные ассоциации по оценке недвижимости. Некоторые из наиболее крупных из них включают Институт оценки , Королевский институт дипломированных оценщиков и Совет по международным стандартам оценки . [6]
Инвестиционная недвижимость часто приобретается из различных источников, включая рыночные листинги, агентов или брокеров по недвижимости, банки, государственные учреждения, такие как Fannie Mae , публичные аукционы, продажи владельцами и инвестиционные фонды недвижимости .
Финансирование
[ редактировать ]Активы недвижимости, как правило, дороги, и инвесторы, как правило, не платят всю сумму покупной цены недвижимости наличными. Обычно большая часть покупной цены финансируется с использованием какого-либо финансового инструмента или долга , например, ипотечного кредита, обеспеченного самой недвижимостью. Сумма покупной цены, финансируемая за счет долга, называется кредитным плечом . Сумма, финансируемая за счет собственного капитала инвестора посредством денежных переводов или других активов, называется собственным капиталом . Отношение кредитного плеча к общей оценочной стоимости (часто называемое «LTV» или кредита к стоимости обычной ипотеки) является одной из математических мер риска, который принимает на себя инвестор, используя кредитное плечо для финансирования покупки недвижимости. Инвесторы обычно стремятся снизить требования к собственному капиталу и увеличить кредитное плечо, чтобы отдачу от инвестиций максимизировать . Кредиторы и другие финансовые учреждения обычно имеют минимальные требования к собственному капиталу для инвестиций в недвижимость, которые их просят профинансировать, обычно порядка 20% от оценочной стоимости. Инвесторы, которым требуются низкие требования к акционерному капиталу, могут изучить альтернативные механизмы финансирования в рамках покупки недвижимости (например, финансирование продавца , подчинение продавца, источники прямых инвестиций и т. д.)
Если недвижимость требует капитального ремонта, традиционные кредиторы, такие как банки, часто не предоставляют кредиты под недвижимость, и инвестору может потребоваться занять деньги у частного кредитора, используя краткосрочный промежуточный кредит, такой как кредит твердыми деньгами . Кредиты твердыми деньгами обычно представляют собой краткосрочные кредиты, по которым кредитор взимает гораздо более высокую процентную ставку из-за более высокого риска кредита. Кредиты с твердыми деньгами обычно имеют гораздо более низкое соотношение кредита к стоимости, чем обычные ипотечные кредиты.
Некоторые инвестиционные организации в сфере недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), а также некоторые пенсионные фонды и хедж-фонды , имеют достаточно большие резервы капитала и инвестиционные стратегии, чтобы обеспечить 100% долю в приобретаемой ими недвижимости. Это сводит к минимуму риск, связанный с кредитным плечом, но также ограничивает потенциальную прибыль от инвестиций .
Используя покупку инвестиционной недвижимости, необходимые периодические платежи для обслуживания долга создают постоянный (а иногда и большой) отрицательный денежный поток, начиная с момента покупки. Иногда это называют «переносной стоимостью» или «переносом» инвестиций. Чтобы добиться успеха, инвесторы в недвижимость должны управлять своими денежными потоками так, чтобы получать достаточный положительный доход от собственности, чтобы, по крайней мере, компенсировать затраты на ее содержание. [ нужна ссылка ]
В Соединенных Штатах после подписания президентом Обамой Закона о рабочих местах в апреле 2012 года произошло смягчение инвестиционных предложений. Более новый метод привлечения капитала в меньших суммах — это краудфандинг недвижимости , который может объединить аккредитованных и неаккредитованных инвесторов в специальную структуру для всего или части акционерного капитала, необходимого для приобретения. Fundrise была первой компанией, которая осуществила краудфандинг инвестиций в недвижимость в Соединенных Штатах. [8] [9]
Источники инвестиционного дохода
[ редактировать ]Недвижимость может приносить доход различными способами, включая чистый операционный доход , компенсацию налоговых льгот , собственного капитала наращивание и прирост стоимости капитала . Чистый операционный доход — это сумма всей прибыли от арендной платы и других источников обычного дохода, полученного от недвижимости, за вычетом суммы текущих расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, сборы, налоги и другие расходы. Арендная плата является одним из основных источников дохода при инвестициях в коммерческую недвижимость. Арендаторы платят арендодателям согласованную сумму в обмен на использование недвижимости, а также могут также оплатить часть расходов на содержание или эксплуатацию недвижимости. [10]
Компенсация налогового убежища происходит одним из трех способов: амортизация (которая иногда может быть ускорена), налоговые льготы и переходящие убытки, которые уменьшают налоговые обязательства, начисляемые на доходы из других источников в течение периода 27,5 лет. Некоторые льготы по налоговому убежищу могут передаваться в зависимости от законов, регулирующих налоговые обязательства в юрисдикции, где находится имущество. Их можно продать другим лицам за денежный возврат или другие выгоды.
Наращивание собственного капитала — это увеличение доли собственного капитала инвестора по мере того, как с течением времени накапливается часть платежей по обслуживанию долга, предназначенная для покрытия основной суммы долга. Наращивание собственного капитала считается положительным денежным потоком от актива, когда оплата обслуживания долга производится за счет доходов от собственности, а не из независимых источников дохода.
Прирост капитала — это увеличение рыночной стоимости актива с течением времени, реализуемое в виде денежного потока при продаже имущества. Увеличение капитала может быть очень непредсказуемым, если оно не является частью стратегии развития и улучшения. Покупка недвижимости, большая часть прогнозируемых денежных потоков которой ожидается за счет прироста капитала (роста цен), а не из других источников, считается спекуляцией, а не инвестицией. Результаты исследования показали, что фирмы по недвижимости с большей вероятностью будут брать меньшую долю в более крупных активах при инвестировании за границу (Mauck & Price, 2017).
Инвестиции в выкуп
[ редактировать ]Некоторые частные лица и компании сосредотачивают свою инвестиционную стратегию на покупке недвижимости, которая находится на определенной стадии потери права выкупа . Недвижимость считается находящейся до выкупа, когда домовладелец не выполнил своих обязательств по ипотечному кредиту. Формальные процессы обращения взыскания различаются в зависимости от штата и могут быть судебными или внесудебными, что влияет на продолжительность времени, в течение которого имущество находится на этапе до обращения взыскания. После начала формального процесса выкупа эта недвижимость может быть куплена на публичной продаже, обычно называемой аукционом по выкупу или продажей шерифа. Если имущество не будет продано на открытом аукционе, то право собственности на имущество возвращается кредитору. [11] Недвижимость на этом этапе называется недвижимостью в собственности или REO.
После продажи недвижимости на аукционе по выкупу права выкупа или в качестве REO кредитор может оставить выручку для погашения своей ипотеки и любых понесенных им судебных издержек за вычетом затрат на продажу и любых непогашенных налоговых обязательств.
Банк или кредитное учреждение, обращающее взыскание, имеет право продолжать соблюдать договоры аренды с арендаторами (если в собственности есть арендаторы) на этапе REO, но обычно банк хочет, чтобы недвижимость была свободной, чтобы ее было легче продать. [12]
Покупайте, восстанавливайте, арендуйте и рефинансируйте
[ редактировать ]Купить, восстановить, арендовать, рефинансировать (BRRR) [13] — это стратегия инвестиций в недвижимость, используемая инвесторами в недвижимость, имеющими опыт ремонта или восстановления недвижимости, чтобы « перевернуть » дома. [14] БРРР отличается от «переворачивания» домов. Перепродажа домов подразумевает покупку недвижимости и быструю ее продажу с прибылью, с ремонтом или без него. BRRR — это долгосрочная инвестиционная стратегия, которая предполагает сдачу недвижимости в аренду и ее повышение в цене перед ее продажей. Сдача в аренду недвижимости BRRR обеспечивает стабильный источник пассивного дохода , который используется для покрытия платежей по ипотечным кредитам, в то время как рост цен на жилье увеличивает будущий прирост капитала . [15]
Эта фраза была немного обновлена в статье Bloomberg News за 2022 год , в которой отмечалось, что BiggerPockets добавили «Повторить» в конце, что сделало ее «BRRRRR» для описания стратегии инвестирования в недвижимость, состоящей из покупки, реабилитации, аренды, рефинансирования, повторения. [16]
Влияние
[ редактировать ]По данным Лимы и др. (2022), в Ирландии финансиализация арендного жилья , которая включает в себя выход институциональных инвесторов на рынки городского арендного жилья, способствовала структурным факторам, которые создают бездомность , напрямую, за счет ухудшения доступности и безопасности на частном рынке аренды, и косвенно за счет ухудшения доступности и безопасности на частном рынке аренды жилья. влияющие на государственную политику. [17] [18] Было обнаружено, что история, политика и география REIT вызывают крах рынка Ирландии (Waldron, 2018).
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ МакГрегор, Брайан Д.; Шульц, Райнер; Грин, Ричард К. (7 декабря 2018 г.). Routledge Companion для инвестиций в недвижимость . Рутледж. ISBN 9781317687856 .
- ^ Лау, Ивонн (2 декабря 2021 г.). «Китай хранит 70% своего богатства в недвижимости. Сейчас кризис недвижимости заставляет инвесторов пересмотреть свои любимые способы сбережений» . Удача.
- ^ Гарай, Урби, Стили инвестирования, распределение портфеля и производные финансовые инструменты в сфере недвижимости (2016). Гарай, У. «Стили инвестирования, распределение портфеля и производные финансовые инструменты в сфере недвижимости». В Каземи, Х.; Блэк, К.; и Д. Чемберс (редакторы), Альтернативные инвестиции: уровень CAIA II, глава 16, Wiley Finance, 3-е издание, 2016 г., стр. 401–421.
- ^ Гликман, Эдвард (14 октября 2013 г.). Введение в финансирование недвижимости . Академическая пресса. ISBN 978-0-12-378627-2 .
- ^ Леви, Ричард М. (5 ноября 2019 г.). Введение в девелопмент недвижимости и финансы . Рутледж. ISBN 978-0-429-89113-7 .
- ^ Jump up to: а б Морри, Джакомо; Бенедетто, Паоло (9 июля 2019 г.). «Введение в оценку недвижимости» . Оценка коммерческой недвижимости: методы и практические примеры . Джон Уайли и сыновья. ISBN 978-1-119-51215-8 .
- ^ Гликман, Эдвард (14 октября 2013 г.). Введение в финансирование недвижимости . Академическая пресса. п. 129. ИСБН 978-0-12-378627-2 .
- ^ «Fundrise добавляет известных инвесторов, включая Ратнера, Эльганаяна и Гуггенхайма: финансирование сейчас составляет 38 миллионов долларов» . 26 сентября 2014 г.
- ^ Гейдж, Дебора (26 сентября 2014 г.). «Сбор средств, поддерживаемых Renren, увеличивается в секторе краудфандинга недвижимости» . Уолл Стрит Джорнал .
- ^ Гликман, Эдвард (14 октября 2013 г.). Введение в финансирование недвижимости . Академическая пресса. стр. 95–107. ISBN 978-0-12-378627-2 .
- ^ Лекс Левинрад (17 декабря 2010 г.). «Инвестирование в выкуп для начинающих» . Институт проблемной недвижимости. Архивировано из оригинала 2 января 2013 года . Проверено 31 декабря 2012 г.
- ^ Портман, Джанет (7 февраля 2008 г.). «Получение права выкупа причиняет душевную боль арендаторам» . Новости Инмана . Проверено 24 февраля 2008 г.
- ^ Эйзен, Бен (9 декабря 2018 г.). «Замедление темпов роста жилищного строительства нервирует толпу тех, кто занимается переменами и исправлениями» . ВСЖ . Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ «Как молодые инвесторы гонятся за досрочным выходом на пенсию» . Обзор бизнеса Олбани . Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ Грин, Дэвид (16 мая 2019 г.). Покупайте, восстанавливайте, арендуйте, рефинансируйте, повторяйте: инвестиционная стратегия BRRRR в арендуемую недвижимость стала простой . стр. 13, 15.
- ^ Гопал, Прашант (25 марта 2022 г.). «Домовладельцы превращают растущие цены в богатство недвижимости США» . Bloomberg.com . Проверено 28 марта 2023 г.
- ^ Лима, Валеска; Хирн, Рори; Мерфи, Мэри П. (11 мая 2022 г.). «Финансиализация жилья и появление бездомных в Ирландии» (PDF) . Жилищные исследования : 1–24. дои : 10.1080/02673037.2022.2042493 .
- ^ Лима, Валеска (2 января 2023 г.). «Политические рамки жилищного кризиса: кампания за право на жилье в Ирландии» (PDF) . Журнал гражданского общества . 19 (1): 37–56. дои : 10.1080/17448689.2023.2206158 .
| Базы данных органов управления : Национальные |
|---|
