Финансирование продавца

продавца – это кредит предоставляемый продавцом недвижимости , или бизнеса покупателю Финансирование . При использовании в контексте жилой недвижимости его также называют « залог за титул » или « финансирование владельца ». ^[1] Обычно покупатель вносит авансовый платеж продавцу, а затем вносит платежи в рассрочку (обычно ежемесячно) в течение определенного времени по согласованной процентной ставке до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. С точки зрения непрофессионала, это когда продавец в сделке предлагает покупателю кредит, а не покупатель получает его в банке . Для продавца это инвестиция , доход от которой гарантируется только кредитоспособностью покупателя или его способностью и мотивацией выплачивать ипотечный кредит . Для покупателя это зачастую выгодно, поскольку у него может не оказаться возможности получить кредит в банке. Как правило, залогом кредита является продаваемая недвижимость. В случае неисполнения обязательств покупателем имущество возвращается во владение или конфискуется точно так же, как это было бы в банке.

Не существует универсальных требований к финансированию продавцов. Чтобы защитить интересы как покупателя, так и продавца, юридически обязывающий договор купли-продажи должен быть составлен с помощью адвоката , а затем подписан обеими сторонами.

Вторичный рынок

Существует вторичный рынок инструментов , финансируемых продавцом долговых . Многие компании и инвесторы стремятся приобрести правильно структурированные долговые инструменты в качестве инвестиций. Критериями типичного, правильно структурированного долгового инструмента, финансируемого продавцом, являются актив с хорошей обеспеченной долей, процентная ставка, которая не отстает от текущих процентных ставок, и удовлетворительный опыт заемщика в финансовом отношении. ^[2]

Финансирование продавца в жилье

В Соединенных Штатах финансирование продавца стало для людей с плохой кредитной историей способом приобретения жилья в собственность после более строгих правил, введенных в отношении ипотечного кредитования после субстандартного кризиса 2008 года. В отличие от обычной ипотеки, при которой покупатель получает законное право собственности на недвижимость. дом, покупатель при финансировании продавца не получает юридического права собственности до тех пор, пока он полностью не выплатит покупную цену дома. Это означает, что если покупатель пропустит платеж, его могут выселить и потерять все деньги и проценты, вложенные в дом. Кроме того, покупатель часто несет ответственность за ремонт, налоги и страхование, а это означает, что он несет ответственность домовладельца без права фактического владения недвижимостью. В большинстве штатов договоры финансирования продавца подлежат меньшей защите потребителей, чем ипотечные кредиты.

Хотя финансирование продавцов может предоставить людям с низким кредитным рейтингом уникальный способ получить право собственности на жилье, такие группы, как Центр американского прогресса , считают их хищническими . Кроме того, некоторые инвестиционные компании избегают участия в финансировании продавцов из-за страха за свою репутацию. Исследование контрактов о финансировании продавцов в округе Маверик, штат Техас, проведенное в 2012 году , показало, что менее 20% людей, подписавших такой контракт, когда-либо стали полноправными владельцами дома. ^[1] Чтобы бороться с проблемой хищнической практики кредитования, законодательная и исполнительная ветви власти Соединенных Штатов приняли Закон Додда-Фрэнка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей и подписали его в качестве закона в 2010 году, который содержал в этом законодательстве набор правил под названием Правила предоставления займа . В вышеупомянутых правилах есть часть, которая регулирует выдачу потребительских ипотечных кредитов на условиях сделки, финансируемой продавцом, и запрещает использование грабительской тактики. ^[3]

Преимущества

Преимущества продавца/покупателя:

И покупатель, и продавец могут существенно сэкономить на затратах на закрытие сделки .
Они могут договориться о процентной ставке, графике погашения и других условиях кредита.
Покупатель может запросить особые условия покупки, например, включение бытовой техники .
Заемщику не обязательно обращаться к андеррайтеру по кредиту.
не взимаются, Страховые взносы PMI если это не оговорено.
Продавец может получить более высокую доходность от своих инвестиций, получив акционерный капитал с процентами.
Продавец мог бы договориться о более высокой процентной ставке.
Продавец может договориться о более высокой цене продажи.
не потребуется Недвижимость может быть продана «как есть», поэтому ремонт .
Продавец может выбрать, какие обеспечительные документы (ипотека, доверительный договор , документ о продаже земли и т. д.) лучше всего обеспечат его/ее интерес до момента выплаты кредита.
Если недвижимость продается с получением значительной прибыли, продавец может распределить полученный прирост капитала на несколько лет, обычно снижая общее налоговое бремя, превращая сделку в продажу в рассрочку .

Недостатки

Покупатель может выплатить кредит в полном объеме, но при этом не получить право собственности из-за других обременений, не разглашенных или неизвестных продавцу.
Покупатель может добросовестно осуществлять платежи, но продавец может не осуществлять платежи по какому-либо имеющемуся старшему финансированию, что может привести к обращению взыскания на имущество.
Покупатель может не иметь защиты в виде осмотра дома , ипотечной страховки или оценки, которая могла бы гарантировать, что он/она не платит слишком много за недвижимость.
или занятости покупателя Продавец может не получить полную информацию о кредитоспособности , что может повысить вероятность потери права выкупа.
В зависимости от использованного инструмента обеспечения взыскание может занять до года.
Продавец мог согласиться на небольшой первоначальный взнос от покупателя для помощи в продаже, но покупатель отказался от собственности из-за минимальных инвестиций, которые были поставлены на карту.

См. также

Ссылки

^ Jump up to: ^а ^б Перлберг, Хизер (7 апреля 2016 г.). «Путь Аполлона в бизнес, который другие называют хищническим» . Блумберг . Проверено 11 апреля 2016 г.
^ «Краткое описание критериев финансирования недвижимости продавцом» . Америноте Xchange . Проверено 18 января 2024 г.
^ Мастроени, Тара (11 июня 2015 г.). «Как Додд Франк влияет на финансирование продавцом для инвесторов?» . Америноте Xchange . Проверено 18 января 2024 г.

[:0-1] Jump up to: ^а ^б Перлберг, Хизер (7 апреля 2016 г.). «Путь Аполлона в бизнес, который другие называют хищническим» . Блумберг . Проверено 11 апреля 2016 г.

[2] «Краткое описание критериев финансирования недвижимости продавцом» . Америноте Xchange . Проверено 18 января 2024 г.

[3] Мастроени, Тара (11 июня 2015 г.). «Как Додд Франк влияет на финансирование продавцом для инвесторов?» . Америноте Xchange . Проверено 18 января 2024 г.

[1]

[2]

[3]