История английского земельного права

Гобелен из Байе изображает рыцарей Вильгельма Завоевателя, отбирающих еду у английских крестьян. В «Книге судного дня » 1086 года не менее 12% людей записаны как свободные, 30% — как дворяне , 35% — как прислуживающие бордары и коттары и 9% — как рабы .

История английского земельного права восходит к римским временам. На протяжении раннего средневековья , когда Англия находилась под властью постримских вождей и англосаксонских монархов , земля была доминирующим источником личного богатства. Английское земельное право претерпело дальнейшие изменения по сравнению с англосаксонскими временами, особенно во время после нормандского вторжения феодального объединения и промышленной революции . По мере того как политическая власть земельной аристократии уменьшалась, а современное законодательство все больше превращало землю в социальную форму богатства, подлежащую обширному социальному регулированию, например, в отношении жилья , национальных парков и сельского хозяйства.

римское право

Смотрите также: римское право

Деление на движимое и недвижимое во многом совпадает с разделением на недвижимое и движимое, обычно используемым системами права, основанными на римском (см. Личная собственность ). То, что оно не совсем совпадает, объясняется влиянием римского права. сам. Греки и римляне республики были, по существу, народами-гражданами; германцы были по существу сухопутным народом; Римская империя стала мостом между ними.

Англосаксонское право

Основная статья: англосаксонское право

Вероятно, английское земельное право возникло в результате воздействия политики, принятой в Нижней империи, которая в конечном итоге переросла в феодализм , на ранее существовавший курс тевтонских обычаев. Отличительными чертами тевтонской системы были совместное пользование и отсутствие частной собственности, за исключением ограниченной степени. Основными особенностями старого английского земельного права до завоевания, на основе которого развилось современное право, были:

1. Свобода отчуждения по завещанию или inter vivos такой земли, которая может быть отчуждена, главным образом, если не полностью, bocland , всегда с соблюдением ограничений, установленных boc;
2. Публичность перевода путем внесения в графскую или церковную книгу;
3. Равный раздел имущества умершего между сыновьями и обанкротившихся сыновей между дочерьми;
4. Обработка в значительной степени осуществляется лицами, находящимися в различных степенях крепостничества , имеющими задолженность по денежной или отработочной ренте;
5. Разнообразие обычаев, имеющих тенденцию к единообразию благодаря применению одних и тех же принципов в местных судах;
6. Подчинение земли Trinoda necessitas , бремени, налагаемому с целью защиты королевства .

Зачатки концепций владения и короны как верховного лорда были найдены в старой английской системе, и Англия была предвосхищением ограниченных интересов, которые впоследствии приобрели такую ​​важность.

Такие термины, как « гонорар » или « дань уважения », пришли из феодальных времен. Права общего и бедственного основаны на еще более древних институтах, составляющих саму основу первобытного права. Концепция владения является фундаментальным основанием различия между недвижимым и недвижимым имуществом, причем первое имеет строгое право только на название имущества .

Нормандский феодализм

Официальное начало английского закона о недвижимости произошло после нормандского вторжения 1066 года, когда общее право было введено по всей Англии. Новый король, Вильгельм Завоеватель , начал стандартизировать феодальные правила Англии и составил справочник по всей земле и ее стоимости в Книге судного дня 1086 года. Это использовалось для определения налогов и феодальных сборов, которые должны были быть уплачены. Феодализм означал, что вся земля принадлежала монарху. Земельные поместья предоставлялись лордам, которые, в свою очередь, раздавали собственность арендаторам. Арендаторы и лорды имели обязательства по труду, военной службе и уплате налогов перед теми, кто стоял выше по цепочке, и, в конечном итоге, перед Короной. Большая часть крестьянства была привязана к своим хозяевам. Крепостные , крестьяне или рабы , которые в 1086 году могли составлять до 88% населения. по закону были обязаны работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих Лордов. Но кроме того, даже те, кого считали свободными людьми, были фактически ограничены в своей свободе из-за ограниченных возможностей приобретения собственности. Закон о общинах 1236 года позволил лорду поместья ограждать любую помещичью землю, которая ранее была общей, а Вестминстерский статут 1285 года формализовал систему наследования , так что земля переходила только к наследникам землевладельца. Статут Quia Emptores Terrarum 1290 разрешал отчуждение земли только путем замены правообладателя, что останавливало создание новых субарендаторов. Гражданские свободы Великой хартии вольностей 1215 года и ее переиздания в 1297 году предназначались только для баронов и лордов, в то время как подавляющее большинство людей были бедными, порабощенными и лишенными собственности.

Разрушение крепостного права

Основная статья: Крепостное право

«...поскольку грех был первоначальной причиной рабства, то должно быть так, что, когда весь этот мир был во грехе, тогда весь этот мир также находился в рабстве и рабстве . Но с наступлением Периода Благодати, Бог постановил, что одни люди должны быть более высокого ранга, чем другие, и иметь над ними власть, другие должны быть более низкими и подчиняться своему господину, но все они должным образом служили в своем сословии и в своем звании. И поэтому в некоторых странах, там, где можно купить рабов , если их можно убедить стать христианами, их отпускают на свободу. И, конечно, можно сказать, что господин и его слуги каждый что-то должен друг другу».

Дж. Чосер , Кентерберийские рассказы (1400) Рассказ пастора , §68

Феодализм не всегда был частью английского общества, а не был положительно навязан монархами до нормандского вторжения. Однако с 1348 года все изменилось, когда Черная смерть прокатилась по Европе, убив треть населения. Такие люди, как поэт Джеффри Чосер, считали подчинение частью естественного социального порядка, установленного Богом. Но если помещики сами пережили чуму, то крестьянский труд на земле стал очень скудным. По иронии судьбы, выжившие крестьяне имели большую экономическую власть, предъявляя претензии или торгуя о заработной плате. Феодализм начал разрушаться. Во-первых, крепостные могли подвергнуться «замене», при которой помещик просто соглашался принимать от арендаторов денежную ренту вместо отработок. Это не означало самой свободы, но отказ от принудительного труда и натуральных выплат помещикам означал сокрытие открытых доказательств раболепия. В спорах королевские суды все больше склонялись к признанию крестьян свободными. Во-вторых, посредством акта освобождения лорды могли добровольно предоставить свободу, и после чумы это все чаще делалось, если крепостной или его родственник вносил денежную выплату. В-третьих, общее право гласило, что если крепостной проживет на свободной земле, например, в уставном городе или королевской земле, в течение года и дня, он станет свободным. Дворянство и король отреагировали на растущую переговорную силу крестьянства, установив заработную плату. и жестоко подавлять любые восстания, такие как Крестьянское восстание в 1381 году. Однако эта комбинация факторов медленно, но верно привела к тому, что к 1485 году лишь один процент населения остался в рабстве. Формальное подчинение все чаще рассматривалось как социальный шрам. В 1523 году судья Энтони Фицгерберт писал, что оставшаяся часть рабов представляла собой «величайшее неудобство, от которого сейчас страдает закон».

Феодальные владения

Ко времени норманнского завоевания в Англии существовали элементы феодализма от правления англосаксонского и датского королей до такой степени, что его можно было легко ввести в полной мере. Норманнское завоевание не привело к немедленному изменению аллодиального владения на феодальное, а завершило объединение территориальной и личной зависимости в уже подготовленном к этому состоянии общества. Nulle terre sans seigneur — одна из фундаментальных аксиом феодализма. Могло быть сколько угодно вторжений и подчинений месне-лордам , но цепочка сеньоров была полной, и в конечном итоге зависела от короля как верховного сеньора. Земля не принадлежала свободным владельцам, выполнявшим перед государством только необходимые милиционные повинности, а принадлежала королю благодаря рыцарской службе . стала Фольклорная земля королевской землей; солдат был помещиком, а не помещик был солдатом. Свободные владельцы, как правило, становились арендаторами лорда, а поселок терялся в поместье . По закону общинная земля стала отходами поместья, пользование которой зависело от предполагаемого дара лорда. С другой стороны, вся Англия не стала поместной; Конфликт между городком и поместьем привел к компромиссу, результат которого влияет на землевладение в Англии и по сей день. Но это был компромисс, во многом выгодный привилегированному классу, поскольку в Англии более, чем в любой другой стране, земельное право является законом дворянства , а не народа. Одна из причин этого заключается в том, что, поскольку Англия никогда не была настолько полностью феодальной, как некоторые европейские континентальные государства, бремя феодализма не ощущалось так сильно и привело к меньшему движению за реформы.

Земля, конфискованная Завоевателем, была передана им в собственность рыцарей, принадлежащих королю, а не месне-лорду, как в европейском континентальном феодализме. В 1086 году на совете Солсбери все землевладельцы присягнули на верность короне. В период расцвета феодализма жители Англии были либо свободны, либо несвободны. Свободные жители владели своими землями либо на основе свободного владения, либо на основе владения, которое первоначально было владением несвободного жителя, но было прикреплено к земле, находившейся во владении свободного человека. Свободное владение представляло собой либо военное владение, называемое также владением в рыцарстве , либо сокадж (включая бургаж и мелкое сержантство ), либо франкальмоин , посредством которого церковные корпорации обычно владели своей землей. Несвободные жители назывались в « Книге судного дня» серви , котарии или бордарии, а позже нативи или виллани, причем последнее имя применялось как к свободным людям, так и к крепостным. Все они находились в более или менее зависимом состоянии. Все свободные должности существуют и в настоящее время, хотя, как выяснится позже, военные должности свелись к неважным и исключительным срокам пребывания в должности старшего сержанта. Несвободные владения в определенной степени были представлены право собственности в последующие века до окончательной отмены в 1925 году.

Самым важным различием между военными и общественными должностями был способ происхождения. Независимо от того, было ли феодальное бенефис изначально наследственным или нет, во время Завоевания оно определенно стало таковым и перешло к старшему сыну. Это сразу же применимо в Англии к землям, находящимся в собственности рыцарей, в том, что касается столичного феодального владения. Передача земель сокаджа или земель, отличных от столичного феодального владения, в течение некоторого времени следовала старому правилу происхождения, существовавшему до завоевания. Таким образом, в так называемых «Законах Генриха I » земли, кроме столичного феодального владения и некоторых земель сокаджа, были разделены между всеми сыновьями поровну. Но ко времени Генри де Брактона порядок наследования земель, принадлежавших рыцарской службе, настолько преобладал, что, если не было никаких доказательств в любом случае, предполагалось происхождение старшего сына. все еще сохраняются пережитки старого обычая В случае с молотком . На военного арендатора распространялись феодальные повинности , от которых арендатор в сокаже был освобожден. Эти дополнительные сборы и обязательства часто были угнетающими. Отчуждение земель по завещанию, за исключением нескольких привилегированных округов, стало невозможным; отчуждение inter vivos сдерживалось в одну сторону в интересах наследника, в другую — в интересах сеньора. Во времена Гланвилля арендатор имел большее право отчуждения земли, которую он купил, чем земли, которую он унаследовал. Но ко времени Брактона наследник утратил какой-либо интерес к любой земле. Лорды добились большего успеха. вольностей установила Великая хартия , что свободный человек не должен отдавать или продавать столько своей земли, чтобы оставлять сумму, недостаточную для оказания услуг своему господину. Несмотря на это положение, права лордов постоянно ограничивались субинфеодацией до принятия Статута Quia Emptores. Отчуждение главным арендатором без лицензии было основанием для конфискации до 1327 года. короны когда штраф был заменен.

Влияние местных обычаев на земельное право, должно быть, ослабло после того, как Генрих II установил округи судей Королевского суда. Юрисдикция судебных разбирательств, касающихся фригольда, была отнята у лордских судов в 1392 году.

Общее право , касающееся недвижимости, в основном приняло свой нынешний вид ко времени правления Генриха III . Изменения, произошедшие с этой даты, были вызваны главным образом действиями справедливости и законодательства, причем последнее иногда интерпретировалось судами в манере, весьма отличной от намерений парламента. Наиболее важное влияние акционерного капитала было оказано в ипотеке и трастах, в доктрине исполнения контрактов, касающихся недвижимости, а также в освобождении от конфискации за нарушение завета конкретного .

Средневековая транспортировка

Правление Эдуарда I примечательно тремя основными законами, принятыми в интересах высших лордов. 1279 года Статут Мортмэйна ( 7 Эдв. 1 ) был первым из длинной серии, направленной против приобретения земли религиозными и благотворительными корпорациями. В 1285 году статут De Donis Conditionalibus ( 13 Edw. 1. c. 1) запрещал отчуждение поместий, дарованных человеку и наследникам его тела, которые до принятия статута обычно становились сразу же отчуждаемыми при рождении наследника, и так что лорд потерял свою конфискацию . Статут Quia Emptores ( 18 Edw. 1. c. 1) сохранял те права сеньоров, которые до этого времени могли быть побеждены субинфеодацией, предписывая, что при любом отчуждении земель отчуждаемый должен удерживать их у одного и того же сеньора. гонорара в качестве отчуждателя. С 1290 года стало невозможно создать поместье за ​​плату, простое в собственности месне-лорда, или зарезервировать арендную плату при предоставлении поместья за плату (кроме случаев, когда это было в форме арендной платы), или создать новая усадьба. Однако статут не связывает корону. Практический эффект закона заключался в том, чтобы сделать передачу земли впредь скорее коммерческой, а не феодальной сделкой. Элегитный приказ был введен Вестминстерским статутом II в 1285 году как средство защиты интересов кредиторов в отношении недвижимости. Однако последующие законы существенно изменили его.

С 1290 года до правления Генриха VIII не существовало закона первостепенной важности, касающегося недвижимости. Правление Генриха VIII, как и правления Эдуарда I, ознаменовано тремя актами, последствия которых продолжаются и по сей день. Наиболее продолжительное влияние в законодательстве оказал Закон о пользовании , призванный предотвратить тайну продажи земли. В качестве необходимого продолжения Положение о регистрации требовало, чтобы все сделки и продажи земли были должным образом зарегистрированы. Сделка и продажа представляли собой форму справедливой передачи, которая в некоторых целях заменила практику общего права . Это распространялось только на наследственное имущество, а не на сроки. Непредвиденным эффектом Закона 1535 года о регистрации сделок с землей и т. д. ( 27 Hen. 8. c. 16) стало установление в качестве обычной формы передачи до 1841 года передачи в аренду и выпуск. Использование стало законным имуществом в соответствии с Статутом использования и, следовательно, больше не подлежит разделению, Статутом о завещаниях ( 32 Hen. 8. c. 1) (поясняется Законом о завещаниях 1542 г.). ) ( 34 и 35 Быт. 8. ок. 5) были приняты, чтобы исправить это неудобство. По крайней мере, до 1911 года он оставался законом в отношении завещаний, составленных до 1838 года.

Реформация

После падения феодализма и сокращения числа крепостных крестьян закон рассматривал все больше и больше людей как формально свободных от помещика. Однако де-факто свобода людей по-прежнему была ограничена, поскольку они сами не имели собственности.

Корпуса

Основные статьи: Законы об огораживаниях и общие земли

«... можно сказать, что ваши овцы, которые по своей природе кротки и легко содержатся в порядке, теперь пожирают людей и нелюдей, не только деревни, но и города; ибо везде, где овцы любой почвы дают более мягкую и шерсть более богатая, чем обычно, там знать и дворяне, и даже те святые мужи, аббаты, недовольные старой рентой, которую приносили их фермы, и не думая, что они, живя вольготно, не приносят никакой пользы обществу, решают приносить вред вместо пользы. Они останавливают развитие сельского хозяйства, разрушают дома и города, оставляют за собой только церкви и огораживают территории, чтобы они могли поселить в них своих овец».

Т Море , Утопия (1516)

Все больше землевладельцев ограждали пастбища, которые были открыты для использования простыми людьми, и разрушали дома людей, особенно для овцеводства . Корона и лорды-канцлеры, такие как сэр Томас Мор , в некоторой степени выступали против этого, приняв ряд законов против огораживания от 1489 года. Они требовали, чтобы все разрушенные дома были восстановлены, но в противном случае половина дополнительной прибыли пошла бы Короне. . Сама Корона заявила о своем неотъемлемом праве на любые ценные металлы, найденные на суше в 1568 году. а людям, имевшим менее четырех акров земли, было запрещено строить дома Законом о возведении коттеджей 1588 года . Окончательный формальный конец феодального землевладения в Англии наступил только после Гражданской войны в Англии . Когда монархия была восстановлена, парламент гарантировал Законом об отмене землевладений 1660 года , что обязательства помещиков по службе и военному обеспечению были заменены денежными выплатами и ежегодными платежами, финансируемыми за счет налогов .

Изменения в капитале

мог Канцлерский суд бы смягчить несправедливость строгих норм общего права о собственности, если бы лорд-канцлер счел это справедливым . Судебные системы были объединены Законами о судебной власти 1873–1875 годов.

В тот же период, несмотря на важные изменения в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общего права и судами справедливости . Суды общего права ( Суд по общим делам и Суд королевской скамьи ) строго подходили к правилам права собственности на землю и к тому, сколько людей могут иметь законные интересы в земле. Однако король имел право рассматривать петиции и отменять дела общего права. Он делегировал рассмотрение петиций своему лорду-канцлеру , чья должность переросла в суд. Во время крестовых походов землевладельцы, отправлявшиеся воевать, передавали титул человеку, которому они доверяли, чтобы можно было оказывать и получать феодальные услуги. Но некоторые из тех, кто выжил, вернулись только для того, чтобы обнаружить, что люди, которым они доверили, отказываются передать титул обратно. Они добивались справедливости у лорда-канцлера , и его канцлерский суд определил, что истинное «использование» или «выгода» от земли не принадлежит лицу, владеющему титулом (или феоффи , владевшему сейсином ). В отличие от судей общего права, канцлер считал, что cestui que use , то есть собственником акций , может быть другое лицо, если этого требует добрая совесть. Это признание раскола в английском праве между законным и справедливым владельцем, между тем, кто контролирует титул, и тем, в чьих интересах будет использоваться земля, стало началом трастового права . Это было также полезно среди монахов -францисканцев , которые передавали право собственности на землю другим, поскольку им не разрешалось владеть собственностью из-за обета бедности . Использование или трасты также использовались, чтобы избежать уплаты феодальных пошлин. Если человек умирал, закон гласил, что домовладелец имел право на деньги до того, как земля перешла к наследнику, а также на всю собственность в соответствии с доктриной выкупа , если наследников не было. Передача права собственности группе людей для общего пользования могла бы гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что, если один человек умрет, его можно будет заменить, и маловероятно, что все умрут одновременно. Король Генрих VIII увидел, что это лишает Корону доходов, и поэтому в Статуте о пользовании 1535 года он попытался запретить их, оговорив, что вся земля фактически принадлежит cestui que use . Однако, когда Генриха VIII не стало, Канцлерский суд постановил, что у него нет никаких требований в отношении аренды земли. Более того, примат справедливости над общим правом был подтвержден при поддержке короля Якова I в 1615 году в деле графа Оксфорда . Институт использования продолжался, поскольку новые источники доходов от торговой деятельности в Новом Свете уменьшили зависимость Короны от феодальных пошлин. К началу 1700-х годов использование было оформлено в траст: В тех случаях, когда земля была передана в собственность доверительному управляющему в пользу другого лица, канцелярские суды признавали бенефициара истинным владельцем собственного капитала .

Во время правления Елизаветы Закон о мошеннических перевозках 1571 г. ( 13 Элиз. 1. c. 5) и Закон о мошеннических перевозках 1584 г. ( 27 Элиз. 1. c. 4) предотвращали мошеннические перевозки по отношению ко всем сторонам и добровольные перевозки по отношению к последующим покупателям. за ценное внимание. В начале правления Карла II Закон 1660 года об отмене землевладений превратил большинство феодальных владений в владения свободным и общим владением и отменил феодальные явления. Закон о мошенничестве содержал положения о том, что некоторые договоры аренды и переуступки, а также все соглашения и трасты, касающиеся земли, должны заключаться в письменной форме. Земельные реестры Миддлсекса Йоркшира и . датируются периодом правления Анны Завещания (дарения по завещанию) земли на благотворительные цели были запрещены Законом о благотворительном пользовании 1735 г. ( 9 Геор. 2. c. 36). В следующее правление был принят первый общий Закон об огорожении , Закон об огорожении (объединении) 1801 года ( 41 Geo. 3. (UK) c. 109). Во время правления Вильгельма IV штрафы и взыскания были отменены и заменены более простыми способами перевозки. и в законы о наследстве и приданом были внесены поправки.

Промышленная революция

«Как только вся земля какой-либо страны становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где они никогда не сеяли, и требуют ренту даже за ее естественные продукты. Древесина леса, трава поле и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только хлопот по их сбору, приходят даже к нему, чтобы назначить за них дополнительную цену, которую он должен затем заплатить. лицензию на их сбор; и он должен отдать землевладельцу часть того, что собирает или производит его труд. Эта часть, или, что то же самое, цена этой части, составляет земельную ренту... ."

Адам Смит , Богатство народов (1776), Книга I, глава 6.

В XVIII веке право недвижимости по большей части зашло в тупик в законодательстве, но принципы продолжали развиваться в судах справедливости, особенно при лорде Ноттингеме (с 1673 по 1682 год), лорде Кинге (1725–1733), лорде Хардвике. (1737–1756), лорд Хенли (1757–1766) и лорд Элдон (1801–1827). По мере расширения национальной и глобальной торговли росла власть нового денежного класса бизнесменов, а вместе с ней уменьшалось экономическое и политическое значение земли. Философ-моралист и отец экономики Адам Смит отразил эти изменения, утверждая в «Богатстве народов» , что положение землевладельцев позволяет им получать ренту от других в обмен на очень небольшую плату.

Либеральные реформы

В XIX веке растущее либеральное движение за реформы привело к трем основным результатам.

Передача и регистрация

Во-первых, усиливалось давление с целью лишить земельную аристократию привилегий. Это включало мнение о том, что вся земля должна быть внесена в реестр, чтобы облегчить ее продажу. Закон о передаче земли 1875 года ( 38 и 39 Vict. c. 87) ввел добровольную систему, но она не была принята. После всеобщих выборов 1906 года новый канцлер казначейства Дэвид Ллойд Джордж в своем народном бюджете 1909 года ввел налог на землю, чтобы вынудить ее выйти на рынок. Это спровоцировало конституционный кризис, поскольку наследственная Палата лордов наложила на него вето, вынудив провести новые выборы. Но либеральное правительство было возвращено и отменило право вето лордов в Парламентском акте 1911 года ( 1 и 2 Geo. 5. c. 13). К тому времени реформы регистрации земли были второстепенным политическим вопросом, и против них действительно выступали только адвокаты, получавшие значительные гонорары за передачу прав собственности. В конце концов, Закон о регистрации земли 1925 года ( 15 и 16 Geo. 5. c. 21) потребовал, чтобы любые операции с собственностью влекли за собой обязательную регистрацию.

Во времена правления Виктории существовало огромное количество законов, касающихся недвижимости практически во всех мыслимых аспектах. Непосредственным началом правления стоит Закон о завещаниях 1837 года ( 7 завещаний 4 и 1 победа ок. 26). Передача недвижимости была упрощена Законом о недвижимости 1845 года ( 8 и 9 Виктория, ст. 106). и Законом о передаче 1881 года ( 44 и 45 Vict. c. 41) и Законом о передаче 1882 года ( 45 и 46 Vict. c. 39). Дополнительные полномочия по работе с оседлыми поместьями были даны Законом об оседлых поместьях 1856 года ( 19 и 20 Vict. ок . 120 г.), позже Законом об оседлых поместьях 1877 г. ( 40 и 41 вик. ок. 18) и Законом о заселенных землях 1882 г. ( 45 и 46 вик. ок. 38). Пошлина за наследство впервые была взимана с фригольдов в 1853 году. Строгость Закона о Мортмейне 1735 года ( 9 Geo. 2. c. 36) была смягчена в пользу подарков и продаж различным общественным учреждениям, таким как школы, парки. и музеи в соответствии с Законом о Мортмейне и благотворительных целях 1888 года ( 51 и 52 Победа, ок. 42). Срок исковой давности был сокращен для большинства целей с двадцати до двенадцати лет Законом об ограничении недвижимости 1874 года ( 37 и 38 Vict. c. 57). Было принято несколько законов, касающихся предоставления избирательных прав и замены прав собственности, а также сохранения достояний и открытых пространств. Закон о натурализации 1870 года ( 33 и 34 Vict. c. 14) позволил иностранцам владеть и передавать землю в Англии. Закон о конфискации 1870 года ( 33 и 34 Vict. c. 23) отменил конфискацию недвижимости в случае осуждения за уголовное преступление. Закон о сельскохозяйственных владениях 1883 года ( 46 и 47 Vict. c. 61) и Закон о сельскохозяйственных владениях 1900 года ( 63 и 64 Vict. c. 50), а также другие законы предоставили арендатору аренды в рамках этих законов общее право на компенсацию. для улучшений заменил уведомление о выезде за год на ранее необходимое уведомление за шесть месяцев, расширил право арендатора на оборудование и ограничил количество страданий. По Закон о наследстве без завещания 1884 года ( 47 и 48 Vict. c. 71) закон о вымогательстве был распространен на бестелесное наследственное имущество и справедливое имущество. Другие вопросы, регулируемые законодательством XIX века, передача земли, регистрация, ипотека, раздел, экскамбион , приспособления, изъятие земли в исполнение, декларация о праве собственности и распределение.

Закон о собственности 1925 года ( 15 и 16 Geo. 5. c. 20) составляет основу современного английского земельного права. Он сократил количество поместий, признанных по общему праву, до двух (безусловное владение и аренда). Это также облегчило передачу прав на землю.

Судебная реформа

Во-вторых, Канцелярский суд , хотя и смягчал мелкие строгости общего права собственности, считался громоздким и загадочным. Он был подвергнут насмешкам в таких книгах, как « Чарльза Диккенса » Холодный дом и его вымышленном случае с Джарндисом и Джарндисом , вопрос о наследстве или спор, который никто не понимал, тянулся на протяжении нескольких поколений и закончился затратами, пожирающими имущество, находившееся в канцелярии (главным образом для сохранности). ). Во многом это произошло потому, что было только два судьи, применяющих справедливые принципы, поэтому с 1873 по 1875 год суды общего права и суды справедливости были объединены в одну иерархию. В соответствии с Законом о Верховном суде 1875 года ( 38 и 39 Vict. c. 77) в случае конфликта будут превалировать принципы справедливости.

Политическая реформа

В-третьих, в большинстве графств и районов возможность голосовать за членов парламента была привязана к владению землей. Начиная с Закона о Великой реформе 1832 года , Закона о реформе 1867 года и Закона о народном представительстве 1918 года , связь между собственностью и правом голоса постепенно уменьшалась, а затем упразднялась. Вместе с Законом о парламенте 1911 года появилась более демократическая конституция, хотя только в 1928 году возрастной ценз для мужчин и женщин стал равным, и только в 1948 году было введено двойное голосование и дополнительные избирательные округа для студентов Оксфордского и Кембриджского университетов. и Лондон были удалены. К концу Первой мировой войны власть старой земельной аристократии была в значительной степени сломлена.

Современное земельное право

После обеих мировых войн землепользование и жилищное строительство все чаще попадали в сферу общественной собственности и регулирования, при этом новые муниципальные дома , права арендаторов и права собственности на землю признавались через вклад в семейную жизнь.

В двадцатом веке, после реформ 1925 года, земельное право приобрело все более социальный характер. Во-первых, благодаря Закону о жилье 1919 года и политике послевоенного правительства по строительству « домов, достойных героев », местные органы власти строили и обслуживали все больше и больше домов. В сфере частного жилья были введены новые права арендаторов по отношению к их домовладельцам, с некоторыми гарантиями владения и регулирования арендной платы , что стало нарушением неограниченной « свободы договора ». Закон о жилье 1980 года позволил предоставить избирательные права, введя « право на покупку » муниципального дома, сопровождаемое жесткой политикой сокращения государственного финансирования социального жилья, которое росло по мере того, как бетонные многоэтажные дома и другие формы дешевого строительства подвергались резкой критике как со стороны социалистов, так и капиталистов. . Права краткосрочных арендаторов (арендаторов) и ограничения по арендной плате были сокращены, сопровождаясь установлением для аренды стандартной шестимесячной утвержденной формы аренды, процедурой выселения и введением устоявшегося определения понятия «пригодность для проживания» в соответствии с законодательством. Закон о арендодателях и арендаторах 1985 года и Закон о защите от выселения 1977 года .

Во-вторых, недвижимость все чаще использовалась в качестве источника финансирования бизнеса, а также стала источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционных фондов недвижимости . Этот факт привел к изменениям на рынке регулирования ипотеки, в то время как растущий финансовый интерес к земле имел тенденцию противоречить семейной жизни. По мере того, как Великобритания приближалась к гендерному равенству , женщины в той же мере, что и мужчины, вносили свой вклад в покупку домов, а также в воспитание семей и детей. В 1970 году в деле «Петтит против Петтита » лорд Диплок заметил, что «более широкая занятость замужних женщин в промышленности, торговле и профессиональных сферах, а также появление компаний, владеющих недвижимостью, особенно компаний, занимающихся недвижимостью, заложенной в пользу строительного общества». «владение, демократия » вынудили суды признать вклад в домашнюю и семейную жизнь потенциально порождающим имущественные интересы. Однако, если банки пытались вернуть себе дома у людей, не выполнивших обязательств по выплате ипотечных кредитов, перед судами стоял выбор: отдавать ли предпочтение этим экономическим интересам социальным ценностям. Членство Соединенного Королевства в Европейской конвенции по правам человека означало, что статья 8 о праве на частную и семейную жизнь может изменить право банков или арендодателей выселять людей, особенно там, где на карту поставлены стабильность и воспитание детей. хотя к началу XXI века прецедентное право оставалось осторожным.

В-третьих, землепользование в целом подчинялось всеобъемлющей нормативной базе. Старые общие законы между соседями, о сервитутах , договорах , неудобствах и посягательствах , были в значительной степени затмлены местными и демократически определенными законами о планировании. экологическое регулирование и основы использования сельскохозяйственных ресурсов.

Закон о регистрации земли 2002 года заменил предыдущее законодательство, регулирующее регистрацию земли . По состоянию на 2008 год , Закон вместе с Правилами регистрации земли, регулирует роль и практику Земельного кадастра Ее Величества .

См. также

• Английское земельное право
• Английское право собственности
• Юридическая история завещаний
• Закон о праве собственности 1925 года

Источники

Статьи

• Э. П. Чейни, «Исчезновение английского крепостного права» (1900) 15 (57) English Historical Review 20
• Ее Величество Кэссиди, «Появление свободного трудового договора в Англии» (1928) 18(2) American Economic Review 201
• М. Р. Коэн, «Собственность и суверенитет» (1927) 13 Cornell LQ 8
• Предложение, «Истоки законов о праве собственности 1910–25 годов» (1977) 40 (5) Modern Law Review 505

Книги

• Абрам, Социальная Англия в пятнадцатом веке (1909)
• Н. Денхольм-Янг, сеньорская администрация в Англии (Рутледж, 1963)
• Фицгерберт , Сюрендж ( 1546 г. )
• Ж. Фруассар , Хроники Фруассара (1385 г.) в переводе Г. К. Маколея (1895 г.)
• У.С. Холдсворт , История английского права (1923), том 4
• Джон Хадсон , Земля, закон и светлость в англо-нормандской Англии (изд. OUP в мягкой обложке, 1997 г.) ISBN   0-19-820688-7
• Д.Д. МакГарри, Средневековая история и цивилизация (1976)
• Ф. В. Мейтленд , Акции (1936)
• Дж. Мартин, Modern Equity (17-е изд. 2005 г.)
• Т Море , Утопия (1516)
• П. Виноградов , Вилландж в Англии ( Кларендон, 1892 )
• Ф. Поллок, Земельные законы (Freeman Press) ISBN   1-4067-2805-5
• Симпсон, История земельного права (2-е изд. OUP, 1986 г.)