Общая зона
 | Примеры и перспективы в этой статье касаются главным образом Глобального Севера и не отражают мировую точку зрения на этот вопрос . ( Июль 2023 г. ) |
Общая площадь в законодательстве о недвижимости или недвижимости - это «площадь, доступная для использования более чем одним человеком...». [1] Помещениями общего пользования признаются те, которые доступны для общего пользования всем жильцам, (или) группам жильцов и их приглашенным. [2] [3] В Техасе и других частях Соединенных Штатов это «территория внутри жилого комплекса, принадлежащая всем жильцам или общей управленческой структуре, которая взимает с каждого арендатора плату за содержание и содержание». [4] [5]
Места общего пользования часто существуют в квартирах , закрытых комплексах , кондоминиумах , кооперативах и торговых центрах . [6]
В любой ситуации, когда существует общая аренда , все арендаторы совместно владеют общими территориями, а это означает, что ни один отдельный владелец не обладает большим контролем над землей, чем любой другой владелец. [7]
Это отличается от общинной земли или общей земли , используемой в английском праве, которая принадлежит одному лицу, но может использоваться группой лиц.
Примеры
[ редактировать ]Примеры мест общего пользования включают в себя:
- лобби, [3] [8]
- коридоры, [3] [8]
- лестницы, [3] [1]
- автостоянки, места, пандусы и другие подобные места, [9]
- стиральные машины или прачечная, [9] [10]
- крыша многоквартирного дома, [11]
- лифты, [3]
- туалеты в вестибюле, [3] [8]
- подъездные пути, [1] и
- складские помещения. [1]
- гостиные
- кухни
- фитнес-центр
- зоны отдыха
- клубный дом
Прецедентное право
[ редактировать ]В деле Мэриленд против Гаррисона Верховный суд США установил, что полиция может входить в общественные помещения при исполнении ордера на обыск . [12] [13] Кроме того, в деле «Иллинойс против Родригеса» Верховный суд США постановил, что «въезд без ордера действителен, если он основан на согласии третьей стороны, которая, по обоснованному мнению полиции на момент въезда, обладает общей властью над помещениями, но кто на самом деле этого не делает». [14] Кроме того, суд постановил:
человек, который разрешает другим иметь «совместный доступ или контроль для большинства целей… принимает на себя риск того, что [такие лица] могут разрешить обыск в местах общего пользования». [15] 415 США, 171, н. 7; см. также Frazier v. Cupp , 394 US 731, 740 (1969) (постановление о том, что ответчик, который оставил спортивную сумку в чужом доме и разрешил совместное использование сумки, «предполагал риск того, что [человек] позволит кому-то другому заглянуть внутрь» "). Как ясно показывает проведенный Судом анализ предположения о риске , согласие третьей стороны ограничивает способность человека оспаривать разумность обыска только потому, что это лицо добровольно отказалось от части своих ожиданий конфиденциальности, разделив доступ или контроль над своей собственностью с другим лицом. человек.
— [16]
Общежития
[ редактировать ]В общежитиях колледжей и университетов места общего пользования — это помещения в общежитии, предназначенные для использования всеми проживающими в них студентами. Чтобы нарисовать фрески, улучшить сантехнику или иным образом изменить общую зону, возможно, придется получить разрешение от директора жилого дома. [17] По закону арендатор ничего не может сделать, если он не одобряет обстановку, украшения и т. д. в местах общего пользования, если только это напрямую не мешает инвалидности. Все, что касается религии или убеждений, подпадает под действие Закона о справедливом жилищном обеспечении. Единственный способ контролировать места общего пользования в этом отношении – это если возникла серьезная угроза. Государственные университеты имеют право запрещать использование мест общего пользования, если они считают это целесообразным (будь то отделка, меблировка или физическое использование). Коммерческое жилье может лишь до некоторой степени ограничить эти вещи. Они не могут юридически контролировать каждый аспект использования территорий общего пользования из-за вышеупомянутых законов о справедливом жилищном обеспечении.
Бизнес-пространства
[ редактировать ]Общая зона также применяется к таким организациям, как торговые центры и торговые центры, в которых работают несколько предприятий. [5] Зачастую бизнес-парки, торговые центры и другие объекты, объединяющие несколько компаний, имеют общую зону. Это может быть любой из примеров, перечисленных выше, или это может быть «комната отдыха». Эти зоны, как правило, расположены в центре и предназначены для использования всеми участвующими предприятиями. Могут быть оговорены правила поведения в местах общего пользования, а также наличие мест общего пользования. Предприятия также могут иметь общие помещения внутри себя. Обычно предприятия с местами общего пользования имеют свои собственные правила, соответствующие типу бизнеса, политике и видению компании.
Налогообложение недвижимости мест общего пользования
[ редактировать ]Штаты различаются по тому, как они облагают налогом общие помещения для целей налога на недвижимость. Это может зависеть от того, квартира это или кооператив. Например, штат Аризона оцениваются облагает фиксированным налогом «жилые помещения общего пользования» в жилищных комплексах, но общие помещения кондоминиумов и полей для гольфа отдельно. [18]
Условия с различными типами мест общего пользования
[ редактировать ]В зависимости от типа помещений общего пользования (т.е. деловых, жилых, государственных) при их использовании необходимо соблюдать определенные меры предосторожности. [ нужна ссылка ] Некоторые требуют аренды, некоторые требуют контрактов, а некоторые требуют только устного залога. Например, компании могут использовать общие зоны в магазине, который принимает продавцов разного происхождения. В договоре аренды или контракте подразумевается, что они будут делить помещения с разными поставщиками. Что касается квартир, застройщик может иметь два разных типа мест общего пользования. Один будет находиться на договоре, другой – в аренде. Квартиры, которые сдаются поштучно (т.е. обычное жилье), подписываются одним лицом. Один человек по закону решает, как использовать общую зону, если у него когда-нибудь появится сосед по комнате в будущем. Если жилой комплекс сдается в аренду по спальням, существует пункт или параграф, подробно описывающий, как пространство должно использоваться одинаково всеми арендаторами. Наконец, есть государственные и подмандатные места общего пользования. Форты и базы, государственные учреждения и даже тюрьмы имеют помещения общего пользования. В договоре аренды нет соглашения о том, как следует использовать эти площади. Существуют разные виды мест общего пользования, и все они имеют разные правила и положения. Если что-то произойдет в этих областях, у них всех будут разные судебные разбирательства. [ нужна ссылка ]
Фактор потерь
[ редактировать ]В коммерческой недвижимости в США коэффициент потерь здания — это процент площади здания, разделяемой арендаторами, или площади, отведенной под общие части здания, используемый для расчета разницы между чистой (полезной) и общей (подлежащей оплате) площадью. области . [19]
Эта часть помещения считается «потерянной», поскольку ее нельзя сдавать в аренду напрямую, а расходы на содержание и эксплуатацию должны покрываться за счет других арендуемых площадей. [20]
Коэффициент потерь часто путают с коэффициентом нагрузки , но формулы для каждого термина различаются. [21]
Коэффициент потерь рассчитывается следующим образом:
Ассоциация владельцев и менеджеров зданий установила стандарт совместно с Американским национальным институтом стандартов ANSI/BOMA Z65.1-2010 для измерения площади пола и расчета общей арендуемой площади и коэффициента потерь. [22]
См. также
[ редактировать ]- Плата за содержание мест общего пользования
- Общая земля , также известная как «общественная земля»
- Общее право
- Общее право
- Общая зона путешествий
- Кондоминиум
- Куртильяж
- Широкая неделя
- Фактор потерь (недвижимость)
- Резервы для развития общих интересов
Ссылки
[ редактировать ]- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д «Глоссарий St. George.com» . Архивировано из оригинала 30 апреля 2008 г. Проверено 6 мая 2008 г.
- ^ «Веб-сайт Fx Realty» . Архивировано из оригинала 14 мая 2008 г. Проверено 6 мая 2008 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж kwcondo. Архивировано 24 июля 2008 г. в Wayback Machine.
- ^ «Веб-сайт гордости Техаса» . Архивировано из оригинала 4 мая 2008 г. Проверено 6 мая 2008 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б Общая зона . Laws.com получено с сайта Real-estate.laws.com, по состоянию на 28 ноября 2012 г.
- ^ «Закон и юридическое определение арендодателя-арендатора о местах общего пользования» . Definitions.uslegal.com . Проверено 12 марта 2009 г.
- ↑ Веб-сайт города Дэвис. Архивировано 25 июля 2011 г. в Wayback Machine.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с Трейси, Уильям, «Понимание общих и полезных зон», найдено на веб-сайте Building Area Measurement LLC, по состоянию на 8 мая 2008 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б United Housing Foundation, Inc. против Формана , 421 US 837, 856 (1975), найдено на сайте Findlaw.com . По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ^ Веб-сайт Ассоциации многоквартирных прачечных (MLA). Архивировано 31 марта 2008 г. в Wayback Machine . По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ^ Шпиц, Х. Мэй (15 августа 2005 г.). «Арендодатель должен содержать помещения общего пользования в здании» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 16 декабря 2017 г.
- ^ «Нам нетрудно прийти к выводу, что вход офицеров в общую зону третьего этажа был законным; у них был ордер на вход в эти помещения, и их сопровождал МакУэбб, который предоставил ключ, который они использовали, чтобы открыть дверь, дающую доступ. Если офицеры знали или должны были знать, что на третьем этаже находятся две квартиры, прежде чем они вошли в жилые помещения на третьем этаже, и, следовательно, знали об ошибке в ордере, они были бы вынуждены ограничить обыск квартирой Маквебба». Мэриленд против Гаррисона , 480 US 79, 87 (1987), находится на веб-сайте Findlaw.com . По состоянию на 6 мая 2008 г.
- ^ См. также Ракас против Иллинойса , 439 US 128 (1978), несогласие судьи Байрона Уайта , особое мнение, сноска 11, со ссылкой на Соединенные Штаты против Мэтлока , 415 US 164, 169 и 171 n. 7 (1974 г.) («Власть, оправдывающая согласие третьей стороны, не опирается на право собственности с сопутствующими ему историческими и юридическими тонкостями... а скорее опирается на взаимное использование собственности лицами, обычно имеющими совместный доступ». или контроля для большинства целей, так что разумно признать, что любой из сожителей имеет право разрешить проверку по своему усмотрению и что другие приняли на себя риск того, что один из их числа может разрешить проведение проверки в общей зоне. подлежат обыску»), найденный на Findlaw.com . По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ^ Иллинойс против Родригеса , 497 US 177, 179 (1990), найдено на Findlaw.com . По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ^ Здесь также цитируются Соединенные Штаты против Мэтлока , 415 US 164, 171 n. 7 (1974)
- ^ Иллинойс против Родригеса , 497 US 177, 194 (1990), найдено на Findlaw.com . По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ^ Аппалачский государственный университет, веб-сайт Департамента жилищного строительства и проживания (Бун, Северная Каролина) [ постоянная мертвая ссылка ] . (Документ в формате PDF.) По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ↑ Департамент доходов штата Аризона, Отдел налога на имущество, Руководство, Жилые помещения общего пользования, 31 марта 2000 г., со ссылкой на разделы 42-13401 и последующие пересмотренного закона штата Аризона, найдено на веб-сайте округа Пинал, штат Аризона . Архивировано 6 января 2009 г. на сайте Wayback. Машина . (pdf-документ). По состоянию на 8 мая 2008 г.
- ^ Инвестиции в недвижимость и финансы . Арнольд, Мэриленд : Ассоциация владельцев и менеджеров зданий . стр. G16.
- ^ «Как рассчитывается коэффициент потерь?... и ответы на другие вопросы» . Реальная сделка онлайн . Korangy Publishing Inc. Архивировано из оригинала 7 декабря 2011 года . Проверено 5 декабря 2011 г.
- ^ «Глоссарий терминов, связанных с квадратными метрами» . ООО «Измерение площади здания» . Проверено 13 мая 2013 г.
- ^ «Офисные здания: стандартные методы измерения и расчета арендной площади (2010)» . Ассоциация собственников и управляющих зданиями . 2010. Архивировано из оригинала 14 апреля 2010 г.
