Ипотечная индустрия Дании

Ипотечная предоставляет заемщикам гибкие и прозрачные кредиты на условиях , индустрия Дании приближенных к условиям финансирования игроков рынка капитала. ^{[ нужна ссылка ]} Одновременно с этим обеспеченные ипотечные облигации ^[1] передача рыночного риска от банка-эмитента ипотечного кредита инвесторам облигаций. Наконец, строгие правила оценки имущества, управление кредитным риском со стороны ипотечных банков и жесткие правила, включая так называемый «принцип баланса», также исторически защищали ипотечные облигации от риска дефолта. ^[2] Высокая концентрация промышленности и автоматические стабилизаторы также играют роль в поддержании стабильности. ^[3]

В Дании ипотечные банки являются единственными финансовыми учреждениями, которым разрешено выдавать кредиты под залог недвижимости путем выпуска покрытых ипотечных облигаций ( датский : Realkreditobligationer ). Сфера деятельности, разрешенной ипотечным банкам, ограничивается выдачей и обслуживанием ипотечных кредитов, их финансированием исключительно за счет выпуска ипотечных облигаций, а также деятельностью, считающейся сопутствующей. По состоянию на 2007 год на датском ипотечном рынке действовало восемь ипотечных банков, некоторые из которых связаны с коммерческими банками. ^[2]

Общий

«Принцип баланса»

Датский Закон об ипотечном кредите устанавливает строгие правила соответствия между активами (например, ипотечными кредитами) и обязательствами (например, ипотечными облигациями) ипотечных кредитных учреждений. Каждый новый кредит в принципе финансируется за счет выпуска новых ипотечных облигаций равного размера и с идентичными характеристиками денежного потока и срока погашения, что называется принципом баланса или, в ^[4] принцип сбалансированной книги (с. 29). Доходы от продажи облигаций передаются заемщику, а выплаты процентов и основной суммы долга передаются непосредственно инвесторам, владеющим ипотечными облигациями. Кроме того, Закон об ипотечном кредитовании устанавливает строгие правила кредитования, которые различаются в зависимости от типа финансируемого имущества. Максимальное соотношение кредита к стоимости (LTV) и сроки кредитования устанавливаются для каждой категории недвижимости. Хотя для всех категорий недвижимости максимальный срок кредитования может достигать 30 лет, максимальные лимиты кредитования существенно различаются в зависимости от характера заложенного имущества. Для домов, занимаемых собственниками, сдаваемой в аренду недвижимости, кооперативных домов и жилищных проектов ипотечные кредиты могут составлять до 80 процентов стоимости недвижимости. Напротив, максимальные коэффициенты LTV ограничены 70 процентами для сельскохозяйственной недвижимости, 60 процентами для коммерческой недвижимости и вторичного жилья и 40 процентами для незастроенных объектов. ^[2]

Первый датский Закон об ипотеке был принят в 1850 году, учредив новые ипотечные кредитные учреждения, которые были преобразованы в (некоммерческие) ассоциации. Кредиты под залог недвижимости финансируются путем последовательного выпуска облигаций. Первоначально заемщики несли солидарную ответственность по обязательствам соответствующего пула ипотечных кредитов. После этого система продолжала развиваться, особенно в начале 1970-х годов, когда ипотечное финансирование было упрощено и стандартизировано. Последний крупный раунд реформ состоялся в 1989 году, когда коммерческим банкам, среди прочего, было разрешено владеть ипотечными кредитными учреждениями. После 2001 года большая часть ипотечных облигаций была выпущена без солидарной ответственности заемщиков. ^[2]

Регистрация недвижимости и выдача кредита

Система ипотеки зависит от эффективной регистрации имущественных единиц и прав на землю. Кадастр , , поддерживаемый Национальной службой обследования и кадастра ^[5] идентифицирует каждый земельный участок и единицу недвижимости. Идентификация используется другими национальными информационными системами. ^[6] Земельный регистрационный суд занимается регистрацией прав на землю, ипотечных кредитов и других платежей. Ипотечные банки выдают кредит только при условии регистрации ипотечного договора, но без какого-либо другого обеспечения. Кроме того, заемщик не проходит очень детальную проверку кредитоспособности; залогом по кредиту является имущество, а не заемщик. Детали процесса оформления ипотечного кредита описаны на английском языке. ^[7] Муниципалитеты Дании поддерживают информационные системы, регистрирующие, среди прочего, зонирование, детали строительства зданий и налогооблагаемую стоимость, а налоговые органы поддерживают систему массовой оценки . Обе последние системы обновляются посредством обязательного аннулирования документов, подтверждающих право собственности, собранных через муниципалитеты. ^[8]

Потеря права выкупа

В случае неуплаты залогодателем своих ипотечных обязательств ипотечный банк может выставить имущество на вынужденную продажу. Принудительные продажи – этоосуществляется исполнительными судами ( Fogedretten ), которые являются частью обычной судебной системы. Ипотекодержатели будут застрахованы в порядке очередности, и хотя непокрытые ипотечные кредиты будут удалены из Земельной книги, залогодержатели сохранят свое (непокрытое) требование к заемщику в качестве личного требования. Обычно проходит не более шести месяцев с момента, когда заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту, до момента принудительной продажи. ^[2] В отличие от, скажем, Франции, где лишение права выкупа может занять несколько лет.

Человеческие издержки, связанные с превращением семьи в улицу, смягчаются за счет социального жилья. Общий жилищный фонд Дании составляет 2,5 миллиона единиц жилья, из которых 19 процентов принадлежат ассоциациям социального жилья. Ассоциации субсидируются правительством и муниципалитетами в виде снижения процентов, погашения ипотечных кредитов и гарантий по кредитам. Кроме того, жильцы, как и в случае с другим арендуемым жильем, получают индивидуальные субсидии на аренду в зависимости от дохода, размера домохозяйства и размера квартиры. Люди, остро нуждающиеся в жилье, могут обратиться за помощью к муниципалитету, если у них нет возможности самостоятельно решить жилищную проблему. ^[9] Потеря права выкупа упоминается как причина среди других причин, например, развода, ср. страница 59 в ^[10]

98% датских ипотечных кредитов секьюритизированы в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , и продаются инициаторами ипотечных кредитов .

Бизнес

Прохождение процесса

Ипотечные банки, которые получают данные заявок и проверяют документацию и оценки инициаторов, предлагающих ипотечные кредиты.
Каждый ипотечный банк каждый день выпускает новые облигации стоимостью один цент каждая в существующий пул облигаций в сумме, эквивалентной новым кредитам, которые он выдает в этот день. Финансовый менеджер ипотечного института решает, когда продавать новые облигации на вторичном рынке, поскольку они идентичны другим облигациям той же серии.
В случае повышения или падения процентных ставок новый пул облигаций может быть запущен по ставке, на ½ процента отличающейся от ставки его предшественника, но доходность будет эквивалентной.
Цены на облигации торгуются и котируются в конце дня, а также существуют междневные цены. Сумма денежных средств, передаваемых ипотечным институтом инициатору (заемщику), зависит от количества выпущенных облигаций и их котировки за предыдущий день.
Каждый раз, когда остаток кредита уменьшается, эквивалентное количество облигаций определяется посредством лотереи и конвертируется в другую облигацию также с номинальной стоимостью в один цент (которая будет конвертирована по номиналу в наличные деньги в следующую дату платежа). Это, а также тот факт, что первоначально выпущенные облигации равны полной сумме кредита, обеспечивают соблюдение принципа баланса.
Предоплата по кредиту может быть произведена наличными с некоторыми требованиями предварительного уведомления, чтобы рынок облигаций мог предвидеть, что произойдет. По сути, заранее заключается договор о том, что представленные денежные средства будут использованы для предоплаты в следующую дату платежа.
Кредиты также могут быть досрочно погашены с использованием облигаций. Эти облигации можно приобрести со скидкой, если они там торгуются, и получить кредит досрочного погашения по номиналу. Досрочное погашение кредита облигациями требует предъявления облигаций из серии, по которой был профинансирован кредит. Инвесторы в облигации вообще не считают досрочное погашение кредита облигациями предоплатой, поскольку облигации, исключенные из-за досрочного погашения, не включают в себя какие-либо облигации, принадлежащие инвестору.

Затраты

В исследовании, опубликованном Европейской экономической комиссией ООН, сравнивались системы ипотечного кредитования Германии, США и Дании. Немецкие Bausparkassen сообщили о номинальных процентных ставках примерно в 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Кроме того, они взимают административные и сервисные сборы (около 1,5 процента от суммы кредита). В Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой на рынке жилья начинались с двузначных цифр в 1980-х годах и (по состоянию на 2004 год) достигли примерно 6 процентов в год. Однако валовые затраты по займам существенно превышают номинальную процентную ставку и за последние 30 лет составили 10,46 процента. В Дании, как и на рынке капитала США, процентные ставки упали до 6 процентов в год. Плата за риск и администрирование составляет 0,5 процента от непогашенной задолженности. Кроме того, взимается комиссия за приобретение, которая составляет один процент от основной суммы, п. 46 дюймов. ^[4]

См. также

Ссылки

Внешние ссылки

«Датский ипотечный рынок. Есть ли причины следовать датской модели по мере развития жилищного финансирования?» . Банк международных расчетов . Ежеквартальный обзор БМР . Март 2004 г., стр. 95–109.
«Мнение Wall Street Journal: Дания предлагает модельный ипотечный рынок» . Джордж Сорос . Уолл Стрит Джорнал . 10 октября 2008 г.
О датской системе ипотечного кредитования

[1] Жилищное финансирование на мировом финансовом рынке, Публикации CGFS № 26, январь 2006 г.; Вставка 3

[imf-2] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Международный валютный фонд: Датский ипотечный рынок — сравнительный анализ, Страновой отчет МВФ № 07/123, март 2007 г.

[3] Майкл Симкович, Конкуренция и кризис в секьюритизации ипотеки

[unece-4] Перейти обратно: ^а ^б Системы жилищного финансирования для стран с переходной экономикой – принципы и примеры. Организация Объединенных Наций, Нью-Йорк и Женева, 2005 г.

[5] «Форсайд» .

[6] «Земельный суд» . www.domstol.dk . Архивировано из оригинала 10 июня 2007 г.

[7] Формирование собственности в странах Северной Европы — Дания. Национальное обследование и кадастр (2008) 111–114.

[8] Регистрация собственности в странах Северной Европы (Регистрация собственности в странах Северной Европы). Карты и земельный кадастр. 2006 г.

[9] «Хедвиг Вестергаард (2002 г.) Датская жилищная система, политические тенденции и исследования. Документ подготовлен для семинара ENHR «Доступное жилье», декабрь 2002 г., Дублин, Ирландия. 10 страниц» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 19 июля 2011 г. Проверено 15 октября 2008 г.

[10] Министерство социальных дел (2006) Будущее государственного жилищного сектора. Архивировано 30 октября 2007 г. на archive.today. ISBN 87-7546-510-8

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]