Розничный лизинг
Договор розничной аренды — это юридический документ, определяющий условия, на которых одна сторона соглашается арендовать недвижимость у другой стороны. Аренда гарантирует арендатору (арендатору) использование актива и гарантирует арендодателю (владельцу недвижимости) регулярные платежи от арендатора в течение определенного количества месяцев или лет. И арендатор, и арендодатель должны соблюдать условия договора, чтобы договор аренды оставался в силе.
Коммерческий лизинг
[ редактировать ]Коммерческая аренда представляет собой соглашение между владельцем недвижимости и лицом, желающим начать какой-либо бизнес на этой земле. Розничная аренда – это разновидность коммерческой аренды помещений, которые полностью или преимущественно используются для розничной торговли. Эти договоры аренды обеспечивают дополнительную защиту в соответствии с законом, поэтому важно выбрать, в какой тип аренды заключает бизнес. Юристы по лизингу являются специалистами в области лизинга и могут получить юридическую консультацию при заключении договора аренды. Владение коммерческой недвижимостью также означает, что компания также должна ею управлять, а бизнес может быть не готов к этому. Новым предприятиям обычно приходится отдавать предпочтение коммерческой аренде, а не владению недвижимостью, поскольку у них часто нет средств, необходимых для покупки адекватных площадей для бизнеса.
Определения
[ редактировать ]Договор коммерческой аренды также называют арендой коммерческой недвижимости , коммерческой недвижимости, деловых, промышленных и офисных помещений. [ 1 ] Лицо, владеющее сдаваемой в аренду недвижимостью, называется арендодателем или арендодателем. [ 2 ] Арендатор или арендатор использует и сдает в аренду имущество, принадлежащее арендодателю, и предоставляет ему денежную компенсацию. [ 2 ]
Различия между договором аренды жилого и коммерческого жилья
[ редактировать ]Аренда коммерческой недвижимости отличается от аренды жилого помещения. Аренда жилых помещений предназначена для арендаторов, которые ищут недвижимость для сдачи в аренду для проживания, а коммерческая аренда предназначена для использования в коммерческих целях. [ 2 ] Как правило, при коммерческой аренде арендатор имеет меньшую защиту по сравнению с арендой жилого помещения. [ 2 ] Правительство предполагает, что арендаторы, участвующие в деловых соглашениях, более осведомлены и могут лучше договориться о приятном для себя соглашении, что дает каждой стороне больше возможностей для переговоров. [ 2 ] Согласно законодательству штата, договоры аренды жилья в большинстве случаев предусматривают дополнительные меры защиты для арендатора. [ 3 ] Арендодателя и арендатора может представлять опытный юрист, что не является обычным явлением при аренде жилья. [ 4 ] Кроме того, коммерческая аренда, как правило, предполагает более значительную сумму денег. [ 4 ]
Еще одно отличие коммерческой аренды заключается в том, что она более договорная. [ 4 ] При аренде жилья арендатору предоставляется договор аренды практически без возможности согласовывать условия. [ 4 ] Коммерческие арендодатели нередко используют этот подход, но большинство из них готовы обсуждать условия. [ 4 ]
Коммерческая аренда в среднем длится дольше, чем аренда жилья, примерно на десять-двенадцать лет. [ 4 ] Срок аренды офисных помещений обычно составляет пять лет с возможностью продления или продления срока аренды. [ 4 ]
Роль брокера
[ редактировать ]В отличие от договоров аренды жилья, в договорах коммерческой аренды нередко участвует брокер по коммерческой недвижимости. [ 5 ] Брокер часто работает на арендодателя за комиссионные. [ 5 ] Сумма этой комиссии основана на соглашении, которое они могут заключить с арендатором в отношении таких условий, как арендная плата и площадь в квадратных футах. [ 5 ] Учитывая эту информацию, известно, что брокер несет ответственность перед арендодателем, а не перед арендатором. [ 5 ] Тем не менее, арендатор может нанять собственного независимого брокера, который поможет ему в поиске коммерческой недвижимости для аренды. [ 5 ] Это дополнение повлияет на разделение комиссионных брокеров, поскольку тогда они будут распределять их между группой из четырех человек, а не между двумя отдельными лицами. [ 5 ]
У найма брокера в качестве арендодателя есть несколько преимуществ и недостатков. Использование брокера может предоставить домовладельцу доступ к брокерской сети с членами сообщества, помочь им понять сложные законы о налогообложении и зонировании, вести переговоры с покупателями и т. д. [ 5 ] Недостаток заключается в том, что брокерам по недвижимости обычно платят комиссионные. [ 5 ] Это может привести к тому, что они отдадут предпочтение более дорогой недвижимости. [ 5 ] Однако этому поведению можно противодействовать с помощью компенсации фиксированной платы, а не комиссии. [ 5 ]
Гарантия пригодности для проживания
Владелец коммерческой недвижимости не обязан обеспечивать пригодность помещения для проживания, за исключением наличия отопления и горячей воды в дополнение к другим кодексам или законам. [ 6 ] Жилое помещение должно быть безопасным, чистым и находиться в приличном состоянии. [ 6 ] Однако арендодатель при коммерческой аренде не обязан содержать помещения или помещения общего пользования. [ 6 ] Большая часть этой ответственности передается арендатору, который, скорее всего, воспользуется помещением «как есть». [ 6 ]
Положение об аренде
[ редактировать ]В коммерческих соглашениях арендная плата также может быть намного выше, чем в жилищных соглашениях, поскольку не существует потолка, до которого они могут подниматься. [ 6 ] Жилая недвижимость находится под более строгим контролем. [ 6 ] Это еще одна причина, по которой арендатору может быть полезна помощь юриста в переговорах с арендодателем. [ 6 ]
Некоторые потенциальные арендаторы или арендодатели знакомятся с подобными различиями, чтобы лучше понять закон, прежде чем впервые заключать договор аренды.
Виды соглашений
[ редактировать ]Не существует универсального стандартного договора аренды коммерческой недвижимости. Каждый бизнес индивидуален, как и его владельцы, поэтому у каждого свои потребности. [ 3 ] Ниже приведены примеры различных типов договоров аренды, в которых, скорее всего, окажутся стороны:
В этом типе соглашения арендодатель не берет на себя никаких эксплуатационных расходов, связанных с коммерческой недвижимостью. [ 7 ] Вместо этого арендатор берет на себя стоимость базовой арендной платы, а также процент от стоимости недвижимости в зависимости от объема занимаемой недвижимости. [ 8 ] Double Net и Triple Net — это два варианта этого типа соглашения. [ 8 ]
Аренда с полным комплексом услуг
[ редактировать ]В этом типе соглашения арендатор выплачивает арендодателю одну единовременную сумму в обмен на различные услуги. [ 8 ] Эти услуги различаются, но обычно включают коммунальные услуги, техническое обслуживание, охрану и уборку. [ 8 ] Этот договор аренды также часто используется в офисных зданиях с более чем одним арендатором. [ 8 ]
Валовая аренда
[ редактировать ]В этом типе соглашения арендодатель получает валовую арендную плату от арендатора, который также несет ответственность за оплату собственных коммунальных услуг. [ 8 ] Остальные расходы на недвижимость оплачивает арендодатель. Однако в некоторых случаях арендатор несет ответственность за участие в расходах, связанных с недвижимостью, если они превышают определенную сумму. [ 8 ] Вот варианты этой валовой аренды:
Аренда квартиры
[ редактировать ]Это соглашение представляет собой разновидность брутто-аренды, при которой арендатор платит фиксированную цену в течение установленного периода времени. Это соглашение часто используется малым бизнесом. [ 8 ]
Шаг аренды
[ редактировать ]Это соглашение также является разновидностью брутто-аренды. В этом договоре учитывается рост расходов, покрываемых арендодателем, за счет увеличения базовой арендной платы арендатора каждый период. [ 8 ]
Процентная аренда
[ редактировать ]В этом типе соглашения процент от валового дохода арендатора, полученного от ведения бизнеса, может потребоваться в качестве выплаты арендодателю. Кроме того, часть арендодателей может также требовать уплаты базовой арендной платы каждый период. [ 8 ] То, что считается валовым доходом, может варьироваться в зависимости от договора аренды, при этом расчете вычитаются некоторые статьи, такие как налог с продаж или возвращенная продукция. [ 8 ]
Переговоры
[ редактировать ]В большинстве случаев условия договора аренды коммерческой недвижимости являются предметом переговоров между арендатором и арендодателем. [ 8 ] Однако существует несколько факторов, влияющих на то, насколько могут быть согласованы различные условия. [ 8 ]
Улучшения арендованного имущества
[ редактировать ]В этом разделе договора аренды подробно описывается, какой ремонт недвижимости будет покрыт арендатором или арендодателем. [ 8 ] Это может включать в себя такие улучшения, как потолочная плитка или системы безопасности. [ 8 ] В этом разделе также будет подробно описано, когда будет выполнено каждое улучшение, кем и по какой цене. [ 8 ] Эти вещи могут зависеть от продолжительности аренды и количества площадей, которые арендатор занимает во время своего пребывания. [ 8 ]
Срок аренды
[ редактировать ]Согласованное количество времени, в течение которого жилец будет пользоваться арендованной недвижимостью, обычно может быть согласовано путем переговоров. [ 8 ] Арендодатели обычно выступают за более длительные сроки аренды, а арендаторы - за более короткие или средние сроки, каждый из которых предлагает арендатору и арендодателю разные преимущества или недостатки. [ 8 ]
Эксклюзивность
[ редактировать ]Этот раздел обычно не включается в базовый договор деловой аренды, но арендатор может запросить его. [ 8 ] Это не позволяет арендодателю сдавать в аренду дополнительную недвижимость для использования другим предприятием, занимающимся продажей аналогичного продукта или услуги. [ 8 ]
Использование помещений
[ редактировать ]В этом пункте подробно указано, какие хозяйственные операции разрешены или запрещены арендатору при занятии арендованного помещения. [ 8 ] Этот пункт часто отдает предпочтение арендаторам, уже присутствующим в помещениях, принадлежащих арендодателю, поскольку он может помочь устранить дополнительную конкуренцию между существующими арендаторами. [ 8 ]
Переговорная сила
[ редактировать ]Степень переговорной силы, которую сторона имеет во время переговоров по договору коммерческой аренды, может варьироваться в зависимости от размера рычагов, которыми она обладает. [ 8 ] Сюда может входить «доля вакантных площадей в соответствующем географическом регионе, престижность арендуемого помещения, состав арендаторов, бизнес и отрасль арендатора, а также экономическая репутация арендатора». [ 8 ] Авторитетные или влиятельные арендаторы могут быть полезны арендодателю, которому нужно заполнить несколько свободных объектов недвижимости, поскольку этот арендатор может привлечь в этот район других. [ 8 ] То же самое можно сказать и о ценном месте. [ 8 ]
Прекращение действия
[ редактировать ]Договоры аренды могут включать терминологию, дающую арендодателю законное право прекратить пребывание арендатора, если он продаст, снесет или отремонтирует свое здание. [ 6 ] Однако арендодатель обязан уведомить арендатора. [ 6 ]
Изменения
[ редактировать ]Во многих помещениях требуется разрешение, прежде чем арендатор сможет внести изменения в помещение. [ 6 ] Это может быть что-то простое, например, украшения. [ 6 ] Поэтому выбор, предпочтения и разделение обязанностей должны быть четко указаны в соглашении, чтобы избежать путаницы и юридических проблем. [ 9 ]
Субаренда
[ редактировать ]Разрешение арендодателя также может потребоваться для тех, кто желает сдать свое помещение в субаренду, даже для тех, кто хочет взять на себя управление бизнесом. [ 6 ] Арендатор может потребовать добавления в соглашение специальной формулировки, не позволяющей арендодателю препятствовать переуступке по уважительной причине. [ 6 ]
Другие соображения
[ редактировать ]Существуют различные факторы, которые владелец малого бизнеса может учитывать, прежде чем принять решение о заключении договора аренды или покупке недвижимости для своего бизнеса. [ 8 ] SBA составило список некоторых из этих факторов, которые следует принять во внимание: [ 8 ] Эксплуатационные требования, капитальные ресурсы и потребности, гибкость финансирования и оплаты, стоимость перепродажи, оборудование и налоги.
Другие общие положения настоящего договора аренды, которые добавляются и согласовываются, могут включать: часы работы, ремонт и определенное пространство, подлежащее сдаче в аренду. [ 8 ]
субординации Положение о и ненарушении порядка
[ редактировать ]Этот пункт используется в коммерческой аренде для определения прав между арендатором, арендодателем и третьей стороной. [ 10 ] Оно состоит из трех частей: подчинение, подчинение и невозмущение. [ 10 ] Обстоятельства, при которых этот пункт вступает в силу, очень распространены.
Подчинение
[ редактировать ]Этот первый пункт больше всего влияет на арендатора. [ 10 ] Это перемещает интересы арендатора или арендатора на младшую позицию над третьей стороной. [ 10 ] Эта позиция вступает в силу, если арендодатель решает использовать здание в качестве залога. [ 10 ] Это может поставить арендатора в невыгодное положение, поскольку дает арендодателю возможность расторгнуть договор аренды, если на здание наложено взыскание. [ 10 ]
Не-беспокойство
[ редактировать ]Учитывая условия раздела о подчинении, этот пункт о ненарушении дает арендатору большую защиту. [ 10 ] Это позволяет им продолжать работать в этом помещении до тех пор, пока они производят платежи, подчиняют свои интересы и соглашаются признать нового арендодателя, если имущество будет продано или лишено права выкупа. [ 10 ] Если арендатор не включил этот пункт, он может подвергнуться риску потери бизнеса и притока новых расходов из-за изменения местоположения в случае прекращения аренды. [ 10 ]
Наконец, оговорка о привлечении к ответственности затрагивает отношения между арендатором и новым владельцем. [ 10 ] Как упоминалось ранее, арендатор должен признать и принять нового арендодателя. Это означает, что они примут на себя все права и обязанности предыдущего арендодателя, перечисленные и согласованные в договоре аренды с арендатором. [ 10 ]
Альтернативы коммерческого лизинга
[ редактировать ]В некоторых случаях коммерческая аренда может не подойти предпринимателю. В этом случае они могут рассмотреть альтернативы, вот некоторые из наиболее распространенных:
Коворкинг
[ редактировать ]Эта альтернатива распространена среди технологических стартапов. [ 11 ] Они предлагают множество условий, которые, как правило, являются краткосрочными, а не долгосрочными вариантами. [ 11 ]
Они также предлагают краткосрочные варианты рабочего пространства, примерно на два-три года. [ 11 ] Подобные помещения похожи на коммерческую аренду в том смысле, что они открыты для различных видов бизнеса, но некоторые помещения внутри здания являются общими. [ 11 ]
Они предлагают владельцам бизнеса возможность работать без обязательств по коммерческой аренде. [ 11 ] Однако для этого по-прежнему требуются необходимые лицензии, разрешения и соблюдение нормативных требований. [ 11 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Составьте бесплатный договор коммерческой аренды» . Юридическое Депо . Проверено 18 декабря 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и «Часто задаваемые вопросы по договору коммерческой аренды – США» . www.lawdepot.com . Проверено 18 декабря 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б Берсон, Брайан (2012). «Среда коммерческого лизинга» . Качество . 51:14 – через ProQuest.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г Богарт, Дэниел (2008). «Добросовестность и честность в сфере коммерческого лизинга: правильная доктрина в неправильной сделке» . Обзор закона Джона Маршалла . 41 .
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж «Брокер коммерческой недвижимости» . Институт корпоративных финансов . Проверено 18 декабря 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м Общество юридической помощи. «Коммерческая аренда: стратегии аренды в трудные времена… или в любое время» (PDF) . Услуги для малого бизнеса Нью-Йорка .
- ^ «Определение АРЕНДЫ» . www.merriam-webster.com . Проверено 18 декабря 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м н тот п д р с т в v В х и С аа аб и объявление "Арендовать" . Энциклопедия . 2020.
- ^ «Полное руководство по улучшению коммерческих арендаторов» . АрендаНедвижимости . Проверено 13 января 2024 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к Ли, ДжинА; JD «Соглашения о подчинении, ненарушении и привлечении внимания (SNDA)» . www.alllaw.com . Проверено 18 декабря 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж «Виды коммерческих помещений | Малый бизнес» . www.smallbusiness.wa.gov.au . Проверено 18 декабря 2020 г.