Чистая аренда

В сфере коммерческой недвижимости , особенно в Соединенных Штатах, чистая аренда требует от арендатора оплаты, в дополнение к арендной плате , некоторых или всех расходов на недвижимость, которые обычно оплачивает владелец недвижимости (известный как «арендодатель»). или «арендодатель»). ^[1] К ним относятся такие расходы, как налоги на недвижимость , страхование , техническое обслуживание, ремонт и эксплуатацию , коммунальные услуги и другие статьи. ^[2]^[1] Эти расходы часто делятся на «три сети»: налоги на недвижимость, страхование и техническое обслуживание. На американском языке договор аренды, при котором все три из этих расходов оплачиваются арендатором, известен как тройная чистая аренда , NNN Lease или для краткости тройной N , иногда обозначаемый NNN .

Термин «чистая аренда» отличается от термина « валовая аренда ». При чистой аренде владелец недвижимости получает «чистую» арендную плату после оплаты расходов, которые должны быть перенесены на арендаторов. При валовой аренде арендатор платит брутто-арендную плату, которую арендодатель может использовать для оплаты расходов или любым другим способом по своему усмотрению. Валовая аренда, как правило, предполагает более высокую арендную плату для возмещения некоторых из этих расходов в рамках арендной платы, а не через чистое соглашение.

Точные статьи, которые должен оплатить арендатор, обычно указываются в письменном договоре аренды . Для объектов недвижимости, которые сдаются в аренду более чем одним арендатором, например, торгового центра , расходы, которые перекладываются на арендаторов, обычно распределяются пропорционально между арендаторами в зависимости от размера (квадратных футов) площади, занимаемой каждым арендатором. Существует множество вариантов, с возможностью контролировать любые годовые изменения в сборах и тому подобное.

Виды чистой аренды

В сфере коммерческой недвижимости существуют стандартные названия для различных наборов затрат, передаваемых арендатору при чистой аренде.

Единая чистая аренда

При единой чистой аренде (иногда сокращается до Net или N) арендатор или арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество . Обычно они встречаются нечасто. ^{[ нужна ссылка ]}

Двойная чистая аренда

При двойной чистой аренде (Net-Net или NN) арендатор или арендатор несет ответственность за уплату налога на имущество и страхование здания. Арендодатель или арендодатель несет ответственность за любые расходы, понесенные на структурный ремонт и содержание мест общего пользования.

Тройная чистая аренда

Тройная чистая аренда (triple-Net или NNN) — это договор аренды недвижимости, по которому арендатор или арендатор соглашается платить все налоги на недвижимость, страхование зданий и техническое обслуживание (три «сети») недвижимости в дополнение к любым обычные платежи, которые положены по договору (аренда, коммунальные услуги и т.д.). При такой аренде арендатор или арендатор несет ответственность за все расходы, связанные с ремонтом и обслуживанием любой зоны общего пользования (также известной как CAM — Common Area Maintenance ). Плата за CAM обычно оговаривается заранее и представляет собой фиксированную сумму в долларах за квадратный фут.

Эта форма аренды чаще всего используется для коммерческих отдельно стоящих зданий. Тем не менее, он также использовался в объектах недвижимости, сдаваемых в аренду на одну семью.

Обязательная аренда

Договор аренды под залог (также называемый «абсолютной тройной чистой арендой», «истинной тройной чистой арендой», «адской или паводковой арендой» или «абсолютной чистой чистой арендой») является наиболее крайним вариантом тройной чистой аренды. где арендатор несет все мыслимые риски, связанные с недвижимостью. Примечательно, что эти дополнительные риски включают обязательства по восстановлению после аварии, независимо от достаточности страховых поступлений, а также по выплате арендной платы после частичного или полного списания. Эти договоры аренды не могут быть расторгнуты арендатором, а снижение арендной платы не допускается. Идея состоит в том, чтобы сделать ренту абсолютно чистой при любых обстоятельствах, эквивалентной обязательствам по облигациям : отсюда и прозвище «ад или паводок». Примером такого типа аренды может быть соглашение об обратной аренде , при котором розничный торговец сдает в аренду здание, которым он раньше владел, и продолжает управлять магазином. ^[3]

Договоры аренды под залог обычно используются в так называемых кредитных арендных сделках с арендаторами, где основным фактором стоимости является не столько недвижимость, сколько непрерывный денежный поток от «кредитного» арендатора, обычно имеющего инвестиционный рейтинг. Поскольку инвестиции в аренду под облигации предлагают такой низкий риск, более высокие ставки инвестиций могут указывать на восстановление не только рынка облигаций , но и всего рынка недвижимости . ^[4]

Аренда земли

«Аренда земли» — это еще один вариант чистой аренды. По договору аренды земли землевладелец сдает землю в аренду арендатору, что дает арендатору возможность построить здание. В этом случае арендатор будет иметь право аренды на имущество. При аренде земли арендатор обычно платит за те же предметы, за которые он платит по договору тройной чистой аренды или залоговой аренды. Как правило, право собственности на здание возвращается к землевладельцу после заключения договора аренды. ^[5]

Экономика

Как правило, здания, в которых арендодатели используют тройную чистую аренду (NNN), представляют собой «инвестиции в акционерный капитал», а не «инвестиции в денежный поток». Например, владелец профинансирует значительную часть покупной цены недвижимости и выплатит полученную ипотеку из ежемесячной арендной платы, причитающейся арендатору. Обычно у владельца остается небольшая сумма в качестве ежемесячной прибыли (положительный денежный поток), но больший инвестиционный выигрыш достигается за счет налоговых щитов, предоставляемых владельцу за счет использования кредитного плеча или заемного капитала. Полученная в результате недвижимость затем продается после периода формирования собственного капитала, обычно пятилетнего – типичного срока коммерческой ипотеки.

Ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б Хелевиц, Джеффри А. (2015). Основное право в сфере недвижимости и собственности для юристов (5-е изд.). Нью-Йорк: Уолтерс Клювер. п. 203. ИСБН 978-1-4548-5122-6 .
^ Принципы и практика недвижимости Нью-Джерси, 6-е изд. Фрэнка В. Коваца, DREI.
^ Inc., Юридическая служба США. «Закон о облигационной аренде и юридическое определение - USLegal, Inc» . Definitions.uslegal.com . {{cite web}}: |last= имеет общее имя ( справка )
^ Наполи, Мишель. Рынок CTL вернулся (nd): н. стр. Калкаин.com. Форум недвижимости, октябрь 2009 г. Интернет.
^ http://www.investopedia.com/terms/g/ground-lease.asp Аренда земли | Инвестопедия

[Helewitz-1] Перейти обратно: ^а ^б Хелевиц, Джеффри А. (2015). Основное право в сфере недвижимости и собственности для юристов (5-е изд.). Нью-Йорк: Уолтерс Клювер. п. 203. ИСБН 978-1-4548-5122-6 .

[2] Принципы и практика недвижимости Нью-Джерси, 6-е изд. Фрэнка В. Коваца, DREI.

[3] Inc., Юридическая служба США. «Закон о облигационной аренде и юридическое определение - USLegal, Inc» . Definitions.uslegal.com . {{cite web}}: |last= имеет общее имя ( справка )

[4] Наполи, Мишель. Рынок CTL вернулся (nd): н. стр. Калкаин.com. Форум недвижимости, октябрь 2009 г. Интернет.

[5] ttp://www.investopedia.com/terms/g/ground-lease.asp Аренда земли | Инвестопедия

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]