ННН аренда
При аренде коммерческой недвижимости в США арендатор, а не арендодатель, обычно несет ответственность за налоги на недвижимость, ее техническое обслуживание и страхование. При « чистой аренде » помимо базовой арендной платы арендатор или арендатор несет ответственность за оплату некоторых или всех возмещаемых расходов, связанных с владением недвижимостью. Поскольку арендная плата, полученная по договору чистой аренды, является «чистой» после того, как расходы передаются арендаторам для оплаты, арендная плата, как правило, оказывается ниже, чем арендная плата, взимаемая по « брутто-аренда ».
Типы чистой аренды включают одинарную , двойную и тройную чистую аренду, в зависимости от количества включенных в нее объектов. Термин «чистая аренда» часто используется как сокращение для любого из этих соглашений. Тремя наиболее распространенными расходами, которые возмещаются, являются налоги на недвижимость , страхование и техническое обслуживание , которые часто называют «тремя сетями». [ 1 ] Тройная чистая аренда, включающая три чистые сети, особенно распространена и часто письменно сокращается как « аренда NNN », но по-прежнему произносится как «тройная чистая аренда». [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]
Вариации
[ редактировать ]Чистая аренда с одним арендатором
[ редактировать ]Арендованные инвестиции NNN обычно сдаются в аренду одному арендатору и поэтому называются STNL или чистой арендой с одним арендатором. Однако инвестиция в аренду NNN может иметь двух или более арендаторов, и она не будет считаться инвестицией STNL. Примером этого может быть Starbucks и MetroPCS , которые делят здание по двум отдельным договорам аренды NNN, или торговый центр, где все арендаторы заключены в один договор аренды NNN. Оба примера будут считаться арендованными инвестициями NNN; однако они не будут STNL. В таких сделках NNN риск неисполнения обязательств распространяется на более чем одного арендатора (например, если Starbucks или MetroPCS обанкротятся, другой арендатор продолжит платить арендную плату, причитающуюся по договору аренды NNN). Такие сделки могут понравиться инвесторам, стремящимся распределить риск , хотя при этом теряется простота получения одного чека за арендную плату от одного арендатора.
Двойная чистая аренда
[ редактировать ]Еще одним вариантом аренды NNN является аренда NN, или «чистая-чистая» аренда, которая произносится как «двойная чистая», где «чистыми» суммами обычно являются налог на имущество и страхование. [ 1 ] Двойная чистая аренда, как и тройная чистая аренда, обычно, хотя и не всегда, представляет собой договор с одним арендатором. Однако арендодатель несет некоторые дополнительные финансовые обязательства по содержанию. Термин «чистая аренда» широко используется в сфере чистой аренды и часто используется при упоминании тройной или двойной чистой аренды; [ нужна ссылка ] однако существует определенное различие между тройной и двойной чистой арендой, хотя некоторые брокеры ошибочно используют термин «чистая аренда» для описания обеих. Инвестиции в аренду с двойной чистой стоимостью обычно торгуются по немного более высокой ставке CAP , чем инвестиции в аренду с тройной чистой стоимостью, из-за расходов на техническое обслуживание, за которые несет ответственность арендодатель. Совершенно новый NN предлагает долгосрочные гарантии застройщика на крышу, а иногда и на конструкцию, которая может быть привлекательной для инвесторов, ищущих более высокую прибыль. [ 5 ] [ 6 ]
Риск
[ редактировать ]Самый большой риск, связанный с арендой NNN, заключается в том, что арендатор прекращает аренду или не продлевает ее, что может привести к убыткам. Существует несколько факторов, используемых для определения рискованности аренды, включая оставшийся срок аренды и кредитоспособность арендатора. [ 7 ]
В одном из вариантов договора аренды NNN, « облигационной аренде NNN » (иногда называемой «арендой с истинной тройной сеткой» или «ареной с абсолютной тройной сеткой»), арендатор не может расторгнуть договор аренды или требовать какого-либо снижения арендной платы ни при каких обстоятельствах. положение, которое снижает часть риска для арендодателя. [ 8 ]
Преимущества
[ редактировать ]ННН аренда
[ редактировать ]Инвесторы могут получить выгоду от аренды недвижимости NNN различными способами. При аренде NNN арендаторы берут на себя ответственность за основные расходы, такие как отопление, вентиляция и ремонт крыши, что позволяет арендодателю снизить эксплуатационные расходы. Обычно в договорах аренды NNN действуют более низкие ставки арендной платы за квадратный фут, что увеличивает число арендаторов, когда арендодатель готов сдать недвижимость в аренду. Для конкретных арендаторов арендодатели часто вносят изменения в договоры аренды, обеспечивая большую гибкость и более эффективное удержание арендаторов. [ 9 ]
Абсолютная чистая аренда
[ редактировать ]Большинство инвесторов на сегодняшнем рынке чистой аренды предпочитают действительно пассивные инвестиции; [ нужна ссылка ] поэтому абсолютная чистая аренда является требованием для многих из этих инвесторов. Инвесторы предпочитают держать эти активы в долгосрочной перспективе, а это означает, что, вероятно, существует некоторый износ, а также крыша, которую в какой-то момент необходимо будет заменить. При абсолютно чистой аренде риск расходов, связанных с содержанием здания, ложится исключительно на арендатора, что позволяет арендодателю получить 100% пассивные инвестиции. [ 9 ]
АТС ННН 1031
[ редактировать ]В своей простейшей форме обмен 1031 — это стратегия отсрочки уплаты налогов для сделок с недвижимостью, при которой владелец недвижимости или инвестор продает одну недвижимость и покупает другую в течение определенного периода времени. Однако сделка должна квалифицироваться как обмен «аналогичного вида». [ 10 ]
Компоненты и стоимость аренды с одним арендатором
[ редактировать ]Стоимость чистых инвестиций в аренду определяется стоимостью недвижимости, стоимостью арендатора в кредит и стоимостью самой аренды.
- При стандартной аренде NNN арендодатель владеет землей и зданием, одновременно собирая арендную плату с арендатора. Если арендатор решит уйти или арендодатель решит, что ему или ей нужен другой арендатор по истечении срока аренды, он или она по-прежнему будут владеть зданием и землей. Планируемое развитие района, а также текущие и будущие демографические тенденции влияют на стоимость недвижимости. При определении стоимости недвижимости также следует учитывать стоимость физического здания.
- Вторым определяющим фактором стоимости является качество кредитного арендатора. Обычно это определяется текущим кредитным рейтингом арендатора и прошлыми финансовыми отчетами. Большинство инвесторов используют кредитные рейтинги Standard and Poor's . Чтобы квалифицироваться как арендатор инвестиционного уровня, компания должна иметь рейтинг аренды BBB- по версии Standard and Poor's. Недвижимость, сдаваемая в аренду кредитными арендаторами, пользуется наибольшим спросом и, следовательно, имеет более низкую ставку капитализации, чем арендаторы неинвестиционного уровня. [ 11 ]
- Третьим фактором, определяющим стоимость, является сама аренда. Аренда NNN более ценна, чем аренда NN, поскольку арендодатель несет ответственность за некоторые расходы при двойной чистой аренде. Продолжительность аренды также является определяющим фактором стоимости (например, 20 лет гарантированного дохода будут стоить больше 10 или 15 лет). Щедрое повышение арендной платы, также известное как повышение арендной платы, увеличивает стоимость аренды и защищает арендодателя от инфляции. В некоторых договорах аренды также предусмотрена процентная надбавка к арендной плате, если валовой объем продаж арендатора достигает определенного CAP. Большинство договоров аренды предоставляют арендатору возможность продления договора с несколькими краткосрочными вариантами, что ставит арендодателя в более слабое положение, когда приходит время продлевать договор аренды. Если текущая арендная плата по договору аренды ниже рыночной, у арендодателя есть возможность потребовать более высокую арендную плату по истечении срока аренды.
Чистое планирование аренды как инвестиционный инструмент
[ редактировать ]Инвестиции в аренду NNN, по сути, представляют собой защищенные от инфляции облигации, гарантированные кредитным арендатором, а не государством или местным муниципалитетом . Арендатор производит ежемесячные платежи арендодателю, в то время как недвижимость (и часто предусмотренное договором аренды повышение арендной платы) обеспечивает инвестору защиту от инфляции. Инвестиции в лизинг NNN предоставляют такие же налоговые преимущества , как и освобожденные от налогов муниципальные облигации, но не вынуждают инвестора соглашаться на более низкую доходность. [ 12 ] Если бы инвесторы купили облигацию на вторичном рынке и продали ее с прибылью несколько лет спустя, им пришлось бы платить налог на прирост капитала с прибыли независимо от того, освобождена ли облигация от подоходного налога. Это не относится к инвестированию в аренду NNN, поскольку, хотя они структурированы как облигации, они по-прежнему считаются инвестициями в недвижимость и, следовательно, могут амортизироваться таким же образом, как и коммерческая недвижимость, приносящая аналогичный доход. Налоги на доходы, которые они генерируют, могут быть уменьшены или отсрочены в течение срока службы актива. Инвесторы, конечно, должны платить налоги с возмещенной амортизации при продаже недвижимости; однако этого можно обойти, воспользовавшись обменом 1031 и купив аналогичную недвижимость. [ 13 ] [ 14 ] Арендованные инвестиции NNN также подлежат финансированию, что позволяет инвестору использовать кредит своего арендатора, а также создавать не облагаемые налогом процентные платежи. [ 15 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Перейти обратно: а б Уорд, Сьюзен. «Следует ли вашему бизнесу арендовать или купить коммерческое помещение?» . Баланс - Малый бизнес . Проверено 15 июля 2021 г.
- ^ Гренадер, Стивен Р. (2003), Равновесный анализ аренды недвижимости (PDF) , Стэнфордский университет
- ^ Биршенк, Летти М., Курт Р. и Уильям К. (март 1999 г.). «Выделение тройной чистой аренды» . Журнал коммерческой инвестиционной недвижимости .
{{cite journal}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ) - ^ Чен, Джеймс. «Тройная чистая аренда (NNN)» . Инвестопедия . Проверено 15 июля 2021 г.
- ^ «NNN Brokers USA Commercial Real Estate закрывает арендованный в Лос-Анджелесе Taco Bell стоимостью 1 450 000 долларов и 1031 обменивает продавца на NN O'Reilly's» . ПРВеб . Архивировано из оригинала 1 мая 2010 года.
- ^ «Общее чистое арендованное предложение в долларах США — увеличение на 3% в 11 году — предельная ставка 6,95%» . Рынок ННН . 5 января 2015 года . Проверено 15 июля 2021 г.
- ^ МакКуин (8 мая 2010 г.). «Наживаясь на буме недвижимости» . Уолл Стрит Джорнал . Проверено 9 мая 2024 г.
- ^ Гарвер, Грегори. «Что такое тройная чистая арендованная инвестиция (лизинг NNN)?» . Брокеры США . Архивировано из оригинала 21 декабря 2013 года.
{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ) - ^ Перейти обратно: а б «Преимущества тройной чистой аренды - консультанты по аренде KW Net» . 19 июля 2014 года . Проверено 15 сентября 2015 г.
- ^ «Обмены Triple Net 1031 — NNN Properties» . Обмены Triple Net 1031 — NNN Properties .
- ^ Недвижимость ННН | КукCRE
- ^ «Облигации муниципальные» . www.investor.gov . Комиссия по ценным бумагам и биржам США . Проверено 15 июля 2021 г.
- ^ Аналогичные обмены в соответствии с разделом 1031 Кодекса IRC
- ^ «Что такое обмен 1031?» . Блог Triple Net Property . Архивировано из оригинала 6 января 2015 года.
{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ) - ^ Блог NNN по арендованным инвестициям