Коэффициент покрытия обслуживания долга

Коэффициент покрытия долга ( DSCR ), также известный как «коэффициент покрытия долга» (DCR), представляет собой финансовый показатель, используемый для оценки способности предприятия генерировать достаточно денежных средств для покрытия своих обязательств по обслуживанию долга , таких как проценты, основная сумма долга и аренда. платежи. DSCR рассчитывается путем деления операционного дохода на общую сумму погашения долга.

Более высокий DSCR указывает на то, что компания имеет большую способность обслуживать свои долги. Банки и кредиторы часто используют минимальный коэффициент DSCR в качестве условия ковенантов, и его нарушение иногда можно рассматривать как дефолт .

Использование

В корпоративных финансах DSCR относится к сумме денежного потока, доступного для погашения годовых процентов и выплат основной суммы долга, включая выплаты в фонд погашения.

В личных финансах DSCR относится к коэффициенту, используемому банковскими кредитными специалистами при определении способности обслуживать долг.

В финансировании коммерческой недвижимости DSCR является основным показателем, позволяющим определить, сможет ли недвижимость погасить свой долг на основе денежного потока. В конце 1990-х и начале 2000-х банки обычно требовали DSCR не ниже 1,2. но более агрессивные банки согласились бы на более низкие коэффициенты - рискованная практика, которая способствовала финансовому кризису 2007–2010 годов . DSCR больше 1 означает, что (теоретически, согласно банковским стандартам и допущениям) предприятие генерирует достаточный денежный поток для погашения своих долговых обязательств. DSCR ниже 1,0 указывает на то, что денежных потоков недостаточно для покрытия платежей по кредиту. В некоторых отраслях, где используется проектное финансирование без права регресса, обычно используется резервный счет обслуживания долга (DSRA), чтобы обеспечить возможность погашения кредита даже в периоды с DSCR<1,0.

Расчет

В целом он рассчитывается по формуле:

ДСКР = ⁠ Чистая операционная прибыль / обслуживание долга ⁠

где:

Чистая операционная прибыль = Скоррект. EBITDA = (Валовой операционный доход) − (Операционные расходы)

Обслуживание долга = (Погашение основной суммы долга) + (Выплаты процентов) + (Арендные платежи)

Чтобы рассчитать коэффициент покрытия долга предприятия, сначала необходимо определить чистый операционный доход предприятия (NOI). NOI — это разница между валовым доходом и операционными расходами. NOI предназначен для отражения истинного дохода организации или деятельности без финансирования или до него. Таким образом, затраты на финансирование (например, проценты по кредитам), подоходный налог владельцев/инвесторов, капитальные затраты и амортизация не включаются в операционные расходы.

Обслуживание долга – это затраты и платежи, связанные с финансированием. Проценты и арендные платежи представляют собой реальные затраты, возникающие в результате получения кредитов или заимствования активов. Выплата основной суммы кредита не меняет чистую акционерную/ликвидационную стоимость предприятия; однако это уменьшает денежные средства, обрабатываемые предприятием (в обмен на уменьшение обязательств по кредиту или увеличение собственного капитала в активе). Таким образом, учитывая выплаты основной суммы долга, DSCR отражает ситуацию с денежными потоками предприятия.

Например, если коэффициент покрытия долга объекта недвижимости меньше единицы, дохода, который генерирует недвижимость, недостаточно для покрытия выплат по ипотеке и операционных расходов объекта недвижимости . Недвижимость с коэффициентом покрытия долга 0,8 приносит доход, достаточный только для оплаты 80 процентов ежегодных выплат по долгу. Однако, если коэффициент покрытия долга объекта недвижимости превышает 1, он действительно генерирует достаточный доход для покрытия ежегодных платежей по долгу. Например, недвижимость с коэффициентом покрытия долга 1,5 генерирует достаточный доход для оплаты всех ежегодных долговых расходов, всех операционных расходов и фактически генерирует на пятьдесят процентов больше дохода, чем требуется для оплаты этих счетов.

В сфере коммерческой недвижимости минимальный DSCR, установленный кредиторами, составляет 1,25, что означает, что чистый операционный доход объекта недвижимости (NOI) на 25% превышает годовое обслуживание долга.

DSCR меньше 1 будет означать отрицательный денежный поток. DSCR менее 1, скажем, 0,95, будет означать, что чистого операционного дохода достаточно только для покрытия 95% годовых выплат по долгу. Например, в контексте личных финансов это будет означать, что заемщику придется ежемесячно вникать в свои личные средства, чтобы поддерживать проект на плаву. Как правило, кредиторы не одобряют отрицательный денежный поток, но некоторые допускают его, если у заемщика сильный внешний доход.

Обычно большинство коммерческих банков требуют коэффициент 1,15–1,35. × ( ⁠ NOI / ежегодное обслуживание долга ⁠ ) для обеспечения постоянного денежного потока, достаточного для покрытия платежей по кредиту.

Пример

Допустим, г-н Джонс рассматривает инвестиционную недвижимость с чистым операционным доходом в размере 36 000 долларов США и годовым обслуживанием долга в размере 30 000 долларов США . Коэффициент покрытия долга для этой недвижимости будет равен 1,2, и г-н Джонс будет знать, что недвижимость приносит на 20 процентов больше, чем требуется для выплаты ежегодного платежа по ипотеке.

Коэффициент покрытия обслуживания долга также обычно используется для оценки качества обслуживания долга. портфеля ипотечных кредитов. Например, 19 июня 2008 года популярный Американское рейтинговое агентство Standard & Poors сообщило, что снизило свой кредитный рейтинг. рейтинг по нескольким классам объединенной коммерческой ипотеки сертификаты, первоначально выданные Bank of America. Рейтинговое агентство заявила в пресс-релизе, что понизила кредитные рейтинги четыре сертификата в Bank of America Commercial Mortgage Inc. Серия 2005–1, в которой говорится, что понижение рейтингов «отражает кредит ухудшение состояния бассейна». Далее они заявляют, что это Понижение рейтинга произошло в результате того, что восемь конкретных кредитов в пул имеет покрытие обслуживания долга (DSC) ниже 1,0x или ниже единицы. раз.

Коэффициент покрытия обслуживания долга является полезным индикатором финансовой устойчивости. Standard & Poors сообщило, что по состоянию на 10 июня 2008 года общий пул состоял из 135 кредитов с совокупным трастовым балансом в 2,052 миллиарда долларов . Они указывают, что на эту дату было восемь кредитов с DSC ниже, чем 1,0х. Это означает, что чистые средства, поступающие от аренды коммерческая недвижимость не покрывает расходы по ипотеке. Сейчас, поскольку изначально никто не выдавал бы такой кредит, финансовый аналитик или информированный инвестор будет искать информацию о том, что Скорость износа DSC была. Вы хотите знать, не не только то, чем является DSC в конкретный момент времени, но и то, как многое изменилось с момента последней оценки кредита. Об этом сообщает пресс-релиз S&P. В нем указывается, что из восьми кредитов, находящихся «под водой», у них средний баланс $10,1 миллионов, а среднее снижение DSC на 38% с тех пор, как кредиты были выпущены.

И это еще не все. Поскольку всего в стране имеется 135 кредитов. бассейне, и только восемь из них находятся под водой, с DSC меньше 1, возникает очевидный вопрос: какова общая сумма DSC весь пул из 135 кредитов? Пресс-релиз Standard and Poors предоставляет это число, указывающее, что средневзвешенное значение DSC для всего пула 1,76 × . Опять же, сейчас это всего лишь снимок. Ключевой вопрос, на который DSC может помочь вам ответить: лучше это или хуже с тех пор, как все кредиты в пуле были впервые сделал? В пресс-релизе S&P также говорится об этом, объясняя что первоначальный средневзвешенный DSC для всего пула из 135 кредиты составили 1,66 × .

Таким образом, коэффициент DSC (покрытие обслуживания долга) дает возможность оценить финансовое качество и связанный с ним уровень риска этого пула кредитов и показывает неожиданный результат: несмотря на то, что некоторые кредиты имеют DSC ниже 1, общий показатель DSC ниже 1. всего пула улучшилось с 1,66 × до 1,76 × . Это примерно то, что как должен выглядеть хороший кредитный портфель, при этом DSC улучшается время, когда кредиты выплачиваются, и небольшой процент, в этом случай 6%, коэффициенты DSC ниже одного раза, что позволяет предположить, что по этим кредитам впереди могут возникнуть проблемы.

И, конечно же, только потому, что DSCR для некоторых кредитов меньше 1, это не обязательно означает, что они объявят дефолт.

Метод резерва до налогообложения

Налоги на прибыль представляют особую проблему для расчета и интерпретации DSCR. Хотя теоретически DSCR представляет собой отношение денежного потока, доступного для обслуживания долга, к необходимому обслуживанию долга, на практике – поскольку проценты являются расходами, не облагаемыми налогом, а основная сумма долга – нет, не существует единого показателя, отражающего сумму денежных средств, полученных от операции, которые полностью доступны для обслуживания долга и являются единственными денежными средствами, доступными для обслуживания долга.

В то время как прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) является подходящим показателем способности компании производить платежи только по процентам (при условии, что ожидаемое изменение в оборотном капитале равно нулю), EBIDA (без буквы «T») является более соответствующий показатель способности компании производить необходимые выплаты по основной сумме долга. Игнорирование этих различий может привести к тому, что значения DSCR будут завышать или занижать возможности компании по обслуживанию долга. Метод резервов до налогообложения обеспечивает единый коэффициент, который надежно отражает общую способность обслуживания долга с учетом этих проблем.

Коэффициент покрытия долга, рассчитанный с использованием метода резервов до налогообложения, отвечает на следующий вопрос: во сколько раз EBITDA компании превышала ее критическое значение EBITDA, где критическая EBITDA – это та, которая просто покрывает ее

Процентные обязательства + Основные обязательства + Налоговые расходы при условии минимально достаточного дохода + Другие необходимые расходы, не учитываемые как бухгалтерские расходы, такие как дивиденды и капитальные затраты .

Расчет DSCR по методу резерва до налогообложения:

⁠ EBITDA / (Проценты) + (Резерв на расходы после налогообложения) ⁠ ,

где Резерв до уплаты налогов на расходы после уплаты налогов – это сумма денежных средств до уплаты налогов, которая должна быть отложена для покрытия необходимых расходов после уплаты налогов, т.е.

CPLTD + (Нефинансированные капитальные затраты) + Дивиденды.

Резерв можно рассчитать следующим образом:

Если (амортизация неденежных расходов) + (истощение) + (амортизация) > (расходы после налогообложения), то

(Резерв до уплаты налогов для расходов после уплаты налогов) = (Расходы после уплаты налогов)

Например, если расходы компании после уплаты налогов состоят из CPLTD в размере 90 миллионов долларов США и 10 миллионов долларов США нефинансируемых капитальных вложений в размере , а ее неденежные расходы составляют 100 миллионов долларов США , тогда компания может использовать приток денежных средств в размере 100 миллионов долларов США от операционной деятельности на расходы после уплаты налогов, не уплачивая налогов на этот приток денежных средств в размере 100 миллионов долларов США . В этом случае денежные средства до уплаты налогов, которые заемщик должен отложить на расходы после уплаты налогов, составят просто 100 миллионов долларов .

Если (расходы после уплаты налогов) > (неденежные расходы), то

(Резерв на расходы после уплаты налогов) = (Неденежные расходы) + ⁠ (расходы после уплаты налогов) − (неденежные расходы) / 1 − (ставка налога на прибыль) ⁠

Например, если расходы после уплаты налогов состоят из CPLTD в размере 100 миллионов долларов США , а неденежные расходы составляют 50 миллионов долларов США , то заемщик может применить 50 миллионов долларов США приток денежных средств в размере . от операций непосредственно против расходов в размере 50 миллионов долларов США после уплаты налогов без уплаты налогов на этот приток в 50 миллионов долларов США , но компания должна отложить 77 миллионов долларов США. (при условии, что ставка подоходного налога составляет 35%), чтобы покрыть оставшиеся 50 миллионов долларов расходов после уплаты налогов. Резерв этой компании до уплаты налогов на расходы после уплаты налогов = 50 миллионов долларов США + 77 миллионов долларов США = 127 миллионов долларов США .

См. также

• ОООР
• Операционный рычаг
• Проектное финансирование