Дефицит финансирования

Гэп-финансирование – это термин, который в основном связан с ипотечными кредитами или на недвижимость кредитами , такими как бридж-кредит . Это промежуточный кредит, предоставляемый для финансирования разницы между минимальным кредитом и максимальным постоянным кредитом в соответствии с обязательством.

Обзор

Более конкретно, гэп-финансирование представляет собой субординированное временное финансирование, выплачиваемое, когда первый залогодержатель выплачивает полную сумму, причитающуюся по первому ипотечному кредиту. Это нормально в ситуации, связанной с постоянным «кредитом «минимального потолка», когда заемщик не отвечает требованиям по арендной плате, и первый залогодержатель финансирует только минимальную сумму, соглашаясь профинансировать остаток в случае, если арендная плата Требование будет выполнено в установленный срок. В этом случае дефицитным кредитором часто является кредитор строительства. Если кредитор до начала строительства согласился предоставить временный кредит, документом, который связывает вместе строительный кредит, временный кредит и постоянный кредит, является соглашение о покупке-продаже. В это соглашение включено специальное положение, предусматривающее, что, если удержание арендной платы постоянным кредитором не выполнено на момент окончательного закрытия, кредитор строительства соглашается выплатить в одновременную дату закрытия средства, равные сумме, удержанной постоянный кредитор в соответствии со своими обязательствами. Эти резервные фонды обычно подтверждаются векселем, обеспеченным младшим предметом ипотеки и подчиненным во всех отношениях постоянной кредитной документации. В документах о разрыве обычно недвусмысленно указывается, что в случае, если требование об арендной плате не будет выполнено в течение периода выплаты арендной платы, постоянный кредитор по-прежнему сохраняет за собой право по требованию выкупить вексель о разрыве и снять с учета любую вторую ипотеку, принадлежащую кредитору. кредитор строительства. Заемщик обычно передает кредитору строительства все средства, которые в противном случае подлежали бы выплате заемщику в случае выполнения требований по арендной плате, при этом кредитор строительства соглашается передать заемщику все средства, которые подлежали бы выплате в соответствии с арендной платой. требование ролла в тот момент, когда задолженность по кредиту полностью оплачена. Кроме того, постоянный кредитор обычно требует, чтобы временный кредитор и заемщик согласились, что никакие средства не будут выплачиваться по документам о разрыве, за исключением случаев закрытия постоянного кредита.

Обычно требования постоянного кредитора к арендной плате включают период, который длится от одного до трех лет. Однако вексель на промежуточный кредит должен быть основан на возможности того, что требование по арендной плате может быть не выполнено, а условия должны включать период на четыре-пять лет после периода требования по арендной плате, с достаточно высокой процентная ставка, чтобы побудить застройщика рефинансировать всякий раз, когда это становится возможным. Что касается амортизации основного долга, некоторые кредиторы не требуют ее, в то время как другие требуют либо частичной амортизации, либо амортизации в той степени, в которой существует чистый денежный поток, который будет получен от проекта.

Из-за своего прежнего положения в качестве кредитора строительства кредитор обычно имеет достаточные рычаги воздействия на постоянного кредитора, чтобы получить адекватные положения об уведомлении и период права на исправление ситуации от постоянного кредитора.

Гэп-финансирование также может использоваться при кредитовании на покупку/реабилитацию, чтобы заполнить «разрыв» между первоначальным взносом заемщика и суммой, предоставленной первым держателем залога или кредитором на реабилитацию. Обычно кредиторы, занимающиеся реабилитацией, идут только на 65-70% ARV (стоимость после ремонта), поэтому, если заемщик вносит в сделку 10%, спонсор, финансирующий разрыв, предоставит остальные 20-25% и возьмет на себя залоговое удержание на второй позиции и часто часть прибыли.