Дом в многоквартирном доме
Дом в многоквартирном доме ( ЖМО ), [1] или дом с несколькими жильцами — это британский английский термин, обозначающий жилую недвижимость, в которой существуют «общие помещения», которые используются несколькими семьями .
Большинство больничных касс были разделены на более крупные дома, спроектированные для одной семьи и проживавшие там. В некоторых жилищных законах проводится различие между зданиями, сдаваемыми в основном в долгосрочную аренду, и теми, в которых большинство жильцов являются краткосрочными арендаторами.
Определение больничной кассы берет свое начало в законодательстве о пожарной безопасности после серии широко разрекламированных предотвратимых смертей в переполненных зданиях.
Дизайн
[ редактировать ]В больничных кассах ванные комнаты и кухни/ кухни обычно обозначаются как помещения общего пользования, используемые всеми жильцами, но по договору общие помещения могут также включать лестничные клетки, сады и лестничные площадки. Дома могут быть разделены на отдельные квартиры , спальни или простые жилые помещения. [2]
Соответствующие законодательству больничные кассы характеризуются более высоким уровнем противопожарной защиты после серии смертей в переполненных домах. По данным Кампании за права на ночлег, в период с 1985 по 1991 год в результате пожаров в многоквартирных домах (HMO) погибало три человека в неделю. [3]
История
[ редактировать ]ОПЗ были в основном определены Законом о жилье 1985 года как «...дом, в котором проживают лица, не составляющие единого домохозяйства». [4] Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 года расширил это определение, включив в него любую часть здания, которая:
- «[обычно] не будет рассматриваться как дом» и
- «изначально был построен или впоследствии приспособлен для проживания одного домохозяйства» [5]
Законы 1985 и 1989 годов были заменены Законом о жилье 2004 года . [6] который установил более полное и сложное определение [7] а также ввело требование о обязательном лицензировании некоторых больничных касс (см. ниже).
Закон о жилье 1985 года был консолидирующим актом. Определение HMO в разделе 345 HA85 взято из раздела 129 (1) Закона о жилье 1974 года .
Закон о жилье 2004 года ввел обязательное лицензирование для крупных больничных касс, которые были определены в Законе как объекты недвижимости с пятью или более арендаторами, образующими более одного домохозяйства, которые совместно используют такие помещения, как кухня, ванная комната и/или туалет, расположенные на трех или более этажах.
1 октября 2018 г. Приказ 2018 г. о лицензировании многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия). [8] внесли поправки в определение крупной больничной кассы в Законе 2004 года, отменив требование «3 или более этажей». Тем не менее, из измененной классификации были исключены специально построенные квартиры в блоке из трех и более таких квартир.
Помимо законодательного определения ОПЗ, требующих обязательной лицензии, местные власти имеют право вводить утвержденные схемы лицензирования, которые включают в себя более мелкие ОПЗ в качестве лицензируемых. Обычно они рассчитаны на трех или более арендаторов, образующих более одного домохозяйства.
Раздел 257 ОПЗ
[ редактировать ]Закон о жилье 2004 года (HA) ввел классификацию ОПЗ в соответствии со статьей 257 этого Закона, которая включает в себя автономные квартиры в переоборудованном многоквартирном доме, где:
- переоборудование не соответствовало строительным нормам 1991 года.
- менее двух третей автономных квартир проживают собственники
Эта классификация помогает поставить здания с неадекватными правилами пожарной безопасности и безопасности под контроль режимов проверки местных органов власти (LA). ОПЗ согласно Разделу 257 часто прямо включаются в схемы дополнительного лицензирования ОПЗ штата Лос-Анджелес. [9]
Муниципальный налог
[ редактировать ]Положения о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года дают другое определение HMO, которое используется исключительно для определения муниципальных налоговых обязательств. Обычно арендодатель обязан платить муниципальный налог от имени арендаторов. [10]
Стоимость для арендаторов
[ редактировать ]Жилые помещения в HMO часто меньше, но обычно дешевле, чем квартира с одной спальней. Договоры HMO часто включают в себя большую часть счетов за коммунальные услуги вместе с арендной платой. Это связано с тем, что арендодателям сложно справедливо распределить стоимость счетов между каждым арендатором, и это также более привлекательно для потенциальных арендаторов. [11]
Лицензирование
[ редактировать ]Лицензирование HMO было впервые введено в Шотландии в 2000 году. [12] Чтобы получить лицензию по этой схеме, недвижимость должна соответствовать определенным стандартам, таким как наличие детекторов дыма и противопожарных дверей. [13] Эти положения были включены в ответ на фатальный пожар в студенческой квартире в Глазго, где не было работающих детекторов дыма и металлических решеток, предотвращающих побег через окно. [14]
Впоследствии схемы ОПЗ были введены в других частях Великобритании, хотя юридическое определение того, что представляет собой ОПЗ, различается в Шотландии, Северной Ирландии, Англии и Уэльсе.
Как правило, в Соединенном Королевстве ОПЗ имеет следующие характеристики:
- там проживают не менее трех арендаторов, образующих более одного домохозяйства и
- Туалет, ванная комната или кухня являются общими для жильцов.
Определения того, что представляет собой ОПЗ и домашнее хозяйство, изложены в законе каждой правовой юрисдикции. [15] [16] [17]
Англия и Уэльс
[ редактировать ]Дом является крупной ОПЗ, если применимы все следующие условия: [18]
- там проживают не менее пяти жильцов, образующих более одного домохозяйства
- туалет, ванная комната или кухня являются общими для жильцов.
До 1 октября 2018 года действовал дополнительный критерий, согласно которому здание должно быть трехэтажным и более. [1] Владельцы крупных больничных касс должны подать заявку на получение лицензии и соблюдать определенные стандарты и обязательства. [15] [19]
Больничным кассам не требуется лицензия, если они управляются или принадлежат жилищной ассоциации или кооперативу, совету, институту дальнейшего образования или поставщику жилья для студентов, службе здравоохранения, полиции или пожарной охраны. [19]
Если указание статьи 4 местные органы власти применили , требуется разрешение на планировку для изменения использования жилого дома на размещение ОПЗ в обозначенной зоне. Обычно это делается для защиты жилищного состава в определенных районах города; например, в Ньюкасле-апон-Тайне директивы статьи 4 вступили в силу в некоторых частях Хитона, Джесмонда, Южного Госфорта, Сэндифорда и Спитал-Тангес. [20] [21]
Местные власти
[ редактировать ]В Англии и Уэльсе местные власти управляют и обеспечивают лицензирование больничных касс.
В зависимости от региона власти они обладают некоторыми или всеми из следующих полномочий:
- минимальный размер недвижимости, требующей лицензии [19] [22]
- лицензионный сбор и
- условия лицензии. [19]
Штрафы в Англии и Уэльсе
[ редактировать ]Неподача заявления на получение или соблюдение условий лицензии для больничной кассы является уголовным преступлением. Арендаторы могут иметь возможность получить до 12 месяцев арендной платы от нелицензионного арендодателя HMO. После принятия Закона о жилье и планировании 2016 года (HaPA) арендаторы могут подать заявление о погашении арендной платы (RRO) непосредственно против арендодателя, не дожидаясь, пока совет сначала возбудит уголовное дело (ситуация согласно Закону о жилье 2004 года (HA)). [23] Некоторым арендаторам удалось получить арендную плату от владельцев нелицензированных больничных касс. [24]
Северная Ирландия
[ редактировать ]Северная Ирландия является отдельной юридической юрисдикцией в Великобритании, и все больничные кассы должны быть зарегистрированы и соблюдать определенные стандарты и обязательства. [25] В Северной Ирландии недвижимость считается ОПЗ, если в ней проживают три или более человека, эти люди образуют как минимум три отдельные семьи или домохозяйства и по крайней мере один человек платит определенную арендную плату за проживание в собственности. [26] Новые правила вступили в силу в апреле 2019 года, и новая схема лицензирования, управляемая местными советами, заменила схему централизованной регистрации. [27] Арендодатели должны пройти проверку на пригодность и порядочность, введены фиксированные штрафы. Менеджеры больничных касс должны соблюдать Кодекс практики. [27]
Шотландия
[ редактировать ]Шотландия является отдельной юридической юрисдикцией в составе Великобритании, и все больничные кассы должны быть зарегистрированы и соответствовать определенным стандартам и обязательствам. [28] HMO в Шотландии — это недвижимость, которой пользуются три или более арендаторов, не являющихся членами одной семьи или домохозяйства. [29] Арендодатель должен быть «подходящим и надлежащим человеком», и для проверки собственности проводятся ежегодные проверки (Закон 2006 года). [17] Общежития и общежития для студентов или медсестер считаются в Шотландии ОПЗ, и правительство Шотландии рассматривает возможность расширения определения ОПЗ. [29] [30] По состоянию на конец марта 2019 года действовало более 15 600 лицензий, 87% из них приходилось на четыре крупных города и местные власти Файфа (Абердин, Данди, Эдинбург и Глазго). На Эдинбург приходится почти две из пяти лицензий на HMO в Шотландии из-за более высокой арендной платы, большого количества студентов, аренды жилья для туристов и совместного использования молодых специалистов. [31]
инвестиции в ОПЗ
[ редактировать ]ОПЗ популярны среди инвесторов, сдающих в аренду , поскольку считается, что они имеют более высокий потенциал получения дохода, чем обычная или «ванильная» недвижимость, сдаваемая в аренду. Разделив один объект недвижимости на несколько квартир, каждое из которых сдается в аренду по отдельным договорам аренды , арендодатели также могут снизить риск потери доходов из-за задолженности по арендной плате или аннулирования аренды. Хотя ОПЗ могут приносить более высокий доход, инвестиции в ОПЗ, по крайней мере, в строго регулируемой Шотландии, влекут за собой значительно более высокие первоначальные затраты по сравнению с обычной недвижимостью, сдаваемой в аренду, из-за значительных затрат на лицензирование, проверки безопасности и сертификаты, противопожарную защиту, сигнализацию, столярные изделия и другие необходимые восстановительные работы. [32]
Споры
[ редактировать ]Некоторые утверждают, что инвестиции в ОПЗ необходимы из-за недостаточного предложения жилья в Великобритании, в то время как другие утверждают, что они эксплуатируют это. [33]
Финансы
[ редактировать ]Из-за дополнительных юридических требований, предъявляемых к владельцам больничных касс, многие ипотечные кредиторы отказываются финансировать недвижимость больничных касс. Это привело к появлению специализированного ипотечного рынка HMO, обслуживаемого меньшим количеством кредиторов. Поскольку выбор продуктов уже, к ипотечным заемщикам HMO часто применяются более строгие критерии. Часто им нужны более крупные денежные депозиты, поскольку среднее соотношение кредита к стоимости немного ниже, чем для обычной ипотеки с возможностью сдачи в аренду, а минимальная стоимость недвижимости, как правило, выше. От заемщиков, финансирующих нелицензированные ОПЗ, также могут потребовать доказать, что их местные органы власти не намерены лицензировать недвижимость в будущем. Ипотечные кредиторы HMO также обычно взимают оговорки в отношении различных аспектов собственности, включая количество разрешенных комнат, тип договора аренды и тип замков, установленных на внутренних и внешних дверях. [34]
См. также
[ редактировать ]- Общежития (они могут иметь схожие характеристики с больничными кассами)
- Ночлег для больниц в других странах
- Студенческое жилье
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Перейти обратно: а б «Руководство по HMO от GetRentBack.org» . Помощь арендаторам в возврате арендной платы .
- ^ «Низшая ступенька жилищной лестницы?» . Новости Би-би-си . Новости Би-би-си. 20 октября 2015 г. Проверено 20 октября 2015 г.
- ^ «Из архива...» Внутри жилья . Проверено 28 октября 2019 г.
- ^ Закон о жилье 1985 г., с. 345 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
- ^ Закон о местном самоуправлении и жилищном строительстве 1989 г., с. 165(1)(c) , Sch. 9 пункт. 44 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
- ^ Закон о жилье 2004 г., с. 266 , Щ. 16 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
- ^ Закон о жилье 2004 г., сс. 254–260 . Законодательство.gov. Проверено 30 марта 2015 г.
- ^ «Приказ 2018 года о лицензировании многоквартирных домов (предписанное описание) (Англия)» .
- ^ «С257 ОПЗ: руководство для арендодателей» . Плоское правосудие: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
- ^ «Несете ли вы ответственность за уплату муниципального налога?» . Голос арендаторов . Проверено 28 октября 2019 г.
- ^ Шепперсон, Тесса (9 января 2014 г.). «Соглашения об аренде Тессы - по которым арендодатель оплачивает счета» . Блог по арендному праву . Проверено 22 октября 2015 г.
- ^ «Закон о гражданском правительстве (Шотландия) 1982 года (лицензирование многоквартирных домов) Приказ 2000 года» . Управление информации государственного сектора . Проверено 10 января 2010 г.
- ^ «Многоквартирные дома: Руководство для арендаторов» . Правительство Шотландии . Проверено 10 января 2010 г.
- ^ «Студенты приветствуют ужесточение контроля над арендодателями» . Новости Би-би-си . 30 сентября 1999 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Дома в многоквартирном доме» .
- ^ «Новый режим больничной кассы в Северной Ирландии – определение больничной кассы» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Лицензирование многоквартирного жилья: законодательное руководство для местных властей Шотландии» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ «Приказ о прописанном описании 2018 года» .
- ^ Перейти обратно: а б с д «Права и обязанности в совместном доме» .
- ^ «Дома в многоквартирном доме» . Городской совет Ньюкасла . Проверено 9 февраля 2018 г.
- ^ «Хитон (больницы и квартиры в Тайнсайде)» . Жилые районы Ньюкасла . 28 декабря 2012 г. Проверено 9 февраля 2018 г.
- ^ «Новые правила защищают арендаторов больничной кассы в Саутгемптоне, проживающих несколько человек» .
- ^ «Верните арендную плату» . Плоское правосудие: помощь арендаторам в возврате арендной платы .
- ^ О'Нил, Лорен (2 апреля 2019 г.). «Мы поговорили с легендами, которые подали в суд на своего домовладельца и выиграли» . Порок . Проверено 4 ноября 2019 г.
- ^ «Зарегистрировать дом по совместительству (Северная Ирландия)» .
- ^ «Новое определение ОПЗ» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Новый режим больничной кассы в Северной Ирландии» . Жилищный совет НИ . 01.04.2019 . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ «Дом в многоквартирном доме (Шотландия)» .
- ^ Перейти обратно: а б «Дома в многоквартирном доме (ЖМК)» . Приют Шотландия . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ «Многоквартирные дома (ЖМК): консультации по добавлению новых категорий в определение ЖОК» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ «Жилищная статистика 2019: краткий обзор основных тенденций» . Правительство Шотландии . Проверено 14 ноября 2019 г.
- ^ «Общая стоимость инвестиций в ОПЗ в Эдинбурге | Эдинбургский центр сдачи в аренду | Агенты по сдаче в аренду в Эдинбурге | Управление недвижимостью | Специалисты по ОПЗ» . Проверено 13 января 2021 г.
- ^ Дайсон, Р. Покупка для сдачи в аренду: создание кроватей с доходом в 20 процентов — это всего лишь реакция на рынок . Телеграф. 25 июля 2014 г.
- ^ . Коммерческий траст. 18 марта 2015 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]- Лицензирование HMO в Англии и Уэльсе в Департаменте по делам сообществ и местного самоуправления
- Лицензирование HMO в Северной Ирландии Жилищные права Северной Ирландии
- Многоквартирные дома при правительстве Шотландии.
- Многоквартирные дома в Shelter England.
- Многоквартирные дома (HMO) в Shelter Scotland.