Коэффициент площади пола

Коэффициент площади этажа ( FAR ) — это отношение здания общей площади (общая площадь) к размеру участка земли, на котором оно построено. Его часто используют в качестве одного из нормативов городского планирования наряду с соотношением площади здания к земле. ^[1] Эти термины могут также относиться к ограничениям, налагаемым на такое соотношение посредством зонирования . FAR включает все площади этажей, но безразличен к их пространственному распределению на участке, тогда как коэффициент покрытия здания (или охват участка) измеряет площадь здания на участке, но безразличен к высоте здания.

Записано в виде формулы FAR = ⁠ общая площадь / площадь участка ⁠ .

Более низкие максимально разрешенные коэффициенты площади связаны с более низкой стоимостью земли и меньшей плотностью застройки. ^[2] Строгие ограничения на соотношение площадей приводят к снижению предложения жилья. ^[3]

Терминология

Коэффициент площади пола иногда называют коэффициентом площади пола ( FSR ), индексом площади пола ( FSI ), коэффициентом участка или коэффициентом участка .

Разница между FAR и FSI заключается в том, что первый представляет собой соотношение, а второй — индекс. Индексные числа — это значения, выраженные в процентах от одного базового показателя. Таким образом, FAR, равный 1,5, переводится как FSI, равный 150%.

Региональные вариации

Термины, наиболее часто используемые для этого измерения, варьируются от одной страны или региона к другой.

В Австралии соотношение площади помещений (FSR) используется в Новом Южном Уэльсе. ^[4] и соотношение участков в Западной Австралии . ^[5]

Во Франции коэффициент занятости солей используется (COS).

В Германии номер площади используется (GFZ). Не путать с базовым номером площади (GRZ), который представляет собой коэффициент покрытия территории.

В Индии индекс площади пола (FSI) и коэффициент площади пола (FAR). используются ^[6]

В Соединенном Королевстве и Гонконге как соотношение участков , так и соотношение участков . используются ^[7]^[8]

термины «коэффициент площади» и «валовая доля участка» В Сингапуре чаще используются (GPR).

В США и Канаде коэффициент площади пола (FSR) и коэффициент площади пола (FAR). используются ^[9]

Коэффициенты использования используются как мера плотности разрабатываемого участка. Высокий FAR указывает на плотную конструкцию. Коэффициент рассчитывается путем деления площади здания на площадь участка в тех же единицах измерения.

История

Одной из целей постановления о зонировании Нью-Йорка 1916 года было предотвратить перекрытие высотными зданиями слишком большого количества света и воздуха. Постановление о зонировании 1916 года было направлено на контроль размера зданий путем регулирования требований к высоте и наклону башен. В 1961 году в пересмотренном постановлении о зонировании была введена концепция соотношения площади помещений (FAR). Здания, построенные до 1961 года, часто имеют FAR, которые сегодня были бы недостижимы, например, Эмпайр-Стейт-Билдинг , у которого FAR равен 25, а это означает, что оно приносит значительно большую арендную плату, чем могло бы надеяться на более новое здание на той же земле. ^[10]

Назначение и использование

Коэффициент площади этажа (FAR) можно использовать при зонировании для ограничения плотности города . Хотя это напрямую ограничивает плотность застройки, оно также косвенно ограничивает количество людей, которые могут вместить здание, не контролируя внешнюю форму здания.

Например, если участок должен соответствовать FAR 0,1, то общая площадь всех этажей во всех зданиях на участке должна составлять не более одной десятой площади самого участка. Другими словами, если площадь участка составляла 10 000 кв. футов, то общая площадь всех этажей во всех зданиях не должна превышать 1 000 кв. футов.

Архитектор может спланировать либо одноэтажное здание, занимающее всю допустимую площадь одного этажа, либо многоэтажное здание , которое возвышается над плоскостью земли, но которое, следовательно, должно занимать меньшую площадь, чем одноэтажное здание. этажное здание такой же общей площади. Объединение горизонтальных и вертикальных ограничений в одну фигуру позволяет обеспечить некоторую гибкость при проектировании здания , одновременно обеспечивая жесткое ограничение хотя бы на одну меру общего размера. Одним из преимуществ фиксации этого параметра по сравнению с другими, такими как высота, ширина или длина, является то, что площадь пола хорошо коррелирует с другими факторами, имеющими отношение к регулированию зонирования, такими как общее количество парковочных мест, которые потребуются для офисного здания , общее количество квартир, которые могут быть доступны для жилого использования, общая нагрузка на муниципальные службы и т. д. Количество этих вещей, как правило, является постоянным для данной общей площади, независимо от того, как эта площадь распределяется по горизонтали и вертикали. Таким образом, многие юрисдикции сочли ненужным включать жесткие ограничения по высоте при расчете соотношения площади пола. ^{[ нужна ссылка ]}

Общие исключения из общего расчета площади в квадратных футах для определения коэффициента площади пола (FAR) включают незанятые площади, такие как этажи с механическим оборудованием, подвалы, используемые исключительно для парковки, лестничные башни, шахты лифтов и гаражи.

Япония

Япония широко применяет соотношение площадей в системе зонирования с 1970 года. ^{[ нужна ссылка ]}

Индия

В Индии используются FAR и FSI. Нормы FAR варьируются от города к городу и обычно составляют от 1,3 до 3,25. В Мумбаи 1,33 является нормой, но более высокий FSI разрешен вдоль железнодорожной линии метро и в таких районах трущоб, как Дхарави . В Бангалоре улицы шириной 40 футов допускают только FAR 1,75, а улицы шириной 100 футов допускают 3,25 FAR. ^{[ нужна ссылка ]}

Влияние на стоимость земли

FAR оказывает большое влияние на стоимость земли. Более высокий допустимый FAR приводит к более высокой стоимости земли.

Исследование 2022 года показало, что более низкий максимально разрешенный FAR в Нью-Йорке привел к снижению стоимости земли и снижению плотности населения. ^[2]

Критика

Андрес Дуани и др. (2000) примечание: ^[11]

Отказ от соотношения площадей (рыночных сил) является противоположностью стремления сообщества к чему-то большему, чем просто сумма его частей.
FAR, плохой предсказатель физической формы, не должен использоваться, когда цель состоит в сохранении и улучшении характера района; тогда как традиционные стандарты проектирования (высота, покрытие участка и отступы или линии застройки) позволяют любому делать достаточно точные прогнозы, распознавать нарушения и чувствовать себя в безопасности при принятии инвестиционных решений.
Если FAR небрежно сочетается с традиционными неудачами, собранные лоты имеют значительное преимущество перед отдельными лотами, что отрицательно сказывается на мелкозернистости городов и разнообразии собственности.
FAR не учитывает факторы, влияющие на окружающую среду, такие как новые здания, выбросы парниковых газов, потребление энергии и последствия для местных экосистем. ^[12]

Разъяснение второй критики Дуани в отношении «покрытия земельных участков»: если населенные пункты стремятся регулировать плотность за счет соотношения площади этажей, логическим следствием является поощрение строительства обширных одноэтажных зданий с меньшим количеством зеленых насаждений, поскольку одноэтажное строительство обходится дешевле, чем многоэтажное. из расчета на квадратный фут. С другой стороны, если плотность регулируется коэффициентом покрытия здания (так называемым покрытием участка или покрытием участка ^[13]) тогда зеленые насаждения удастся сохранить и многоэтажное строительство станет финансово выгодным. Этот результат продемонстрирован на иллюстрации, сравнивающей FAR и BCR.

Сноски

^ Пещеры, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 269.
^ Jump up to: ^а ^б Мун, Бёнгеор; Ан, Сунгин (2022). «Последствия регулирования FAR в модели долговременного строительства с реконструкцией: пример Нью-Йорка» . Региональная наука и экономика города . 95 : 103775. doi : 10.1016/j.regsciurbeco.2022.103775 . ISSN 0166-0462 . S2CID 247425125 . Архивировано из оригинала 29 апреля 2024 г. Проверено 16 марта 2022 г.
^ Брюкнер, Ян К.; Кожа, Дэвид; Зересеро, Мигель (2024). «Объединение рынков недвижимости: регулируемая высота зданий в Нью-Йорке» . Журнал городской экономики . 143 . дои : 10.1016/j.jue.2024.103683 . ISSN 0094-1190 .
↑ Департамент планирования Нового Южного Уэльса. Архивировано 17 февраля 2011 г. на Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.
↑ Краткое руководство по городскому планированию в городе Южный Перт. Архивировано 22 апреля 2016 г. в Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.
^ Кешари, Яш (25 апреля 2023 г.). «Коэффициент площади пола или индекс площади пола в деталях» . РЕРА QnA . Архивировано из оригинала 24 апреля 2023 г. Проверено 25 апреля 2023 г.
↑ Университет Данди: Городское и региональное планирование. Архивировано 7 ноября 2016 г. в Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.
^ [1] Архивировано 25 декабря 2017 г. на Wayback Machine [2] Архивировано 4 января 2018 г. на Wayback Machine.
^ «Зонирование Нью-Йорка — Глоссарий» . nyc.gov . Архивировано из оригинала 22 июля 2015 года . Проверено 31 июля 2015 г.
^ Уиллис, Кэрол (1992). Уорд, Дэвид; Зунц, Оливье (ред.). «Форма следует за финансами: Эмпайр Стейт Билдинг» . Пейзаж современности: Очерки Нью-Йорка, 1900-1940 : 181. Архивировано из оригинала 11 января 2018 г. Проверено 1 февраля 2017 г.
^ Дуани, Андрес; Платер-Зиберк, Элизабет; Спек, Джефф (2000). Пригородная нация: рост разрастания и упадок американской мечты . Нью-Йорк, США: North Point Press. ISBN 978-0865477506 .
^ Кешари, Яш (25 апреля 2023 г.). «Полное руководство по индексу площади и соотношению площади пола» . РЭРА Вопросы и ответы . Архивировано из оригинала 24 апреля 2023 г. Проверено 25 апреля 2023 г.
^ «Коэффициент покрытия сайта» . Архивировано из оригинала 29 апреля 2024 года . Проверено 4 сентября 2020 г.

Ссылки

Мериам, Дуайт (2004). Полное руководство по зонированию . МакГроу-Хилл. ISBN 0-07-144379-7
Берч, Евгения Л. (2009). «Читатель городского и регионального планирования». Рутледж. ISBN 0-415-31997-8

Внешние ссылки

[1] Пещеры, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 269.

[:0-2] Jump up to: ^а ^б Мун, Бёнгеор; Ан, Сунгин (2022). «Последствия регулирования FAR в модели долговременного строительства с реконструкцией: пример Нью-Йорка» . Региональная наука и экономика города . 95 : 103775. doi : 10.1016/j.regsciurbeco.2022.103775 . ISSN 0166-0462 . S2CID 247425125 . Архивировано из оригинала 29 апреля 2024 г. Проверено 16 марта 2022 г.

[3] Брюкнер, Ян К.; Кожа, Дэвид; Зересеро, Мигель (2024). «Объединение рынков недвижимости: регулируемая высота зданий в Нью-Йорке» . Журнал городской экономики . 143 . дои : 10.1016/j.jue.2024.103683 . ISSN 0094-1190 .

[4] Департамент планирования Нового Южного Уэльса. Архивировано 17 февраля 2011 г. на Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.

[5] Краткое руководство по городскому планированию в городе Южный Перт. Архивировано 22 апреля 2016 г. в Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.

[6] Кешари, Яш (25 апреля 2023 г.). «Коэффициент площади пола или индекс площади пола в деталях» . РЕРА QnA . Архивировано из оригинала 24 апреля 2023 г. Проверено 25 апреля 2023 г.

[7] Университет Данди: Городское и региональное планирование. Архивировано 7 ноября 2016 г. в Wayback Machine , получено 19 августа 2010 г.

[8] [1] Архивировано 25 декабря 2017 г. на Wayback Machine [2] Архивировано 4 января 2018 г. на Wayback Machine.

[9] «Зонирование Нью-Йорка — Глоссарий» . nyc.gov . Архивировано из оригинала 22 июля 2015 года . Проверено 31 июля 2015 г.

[10] Уиллис, Кэрол (1992). Уорд, Дэвид; Зунц, Оливье (ред.). «Форма следует за финансами: Эмпайр Стейт Билдинг» . Пейзаж современности: Очерки Нью-Йорка, 1900-1940 : 181. Архивировано из оригинала 11 января 2018 г. Проверено 1 февраля 2017 г.

[11] Дуани, Андрес; Платер-Зиберк, Элизабет; Спек, Джефф (2000). Пригородная нация: рост разрастания и упадок американской мечты . Нью-Йорк, США: North Point Press. ISBN 978-0865477506 .

[12] Кешари, Яш (25 апреля 2023 г.). «Полное руководство по индексу площади и соотношению площади пола» . РЭРА Вопросы и ответы . Архивировано из оригинала 24 апреля 2023 г. Проверено 25 апреля 2023 г.

[13] «Коэффициент покрытия сайта» . Архивировано из оригинала 29 апреля 2024 года . Проверено 4 сентября 2020 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]