Отдел жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк

Отдел жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк
Обзор отдела
Руководители подразделений	Рут-Энн Виснаускас, комиссар ; Бетси Мэллоу, исполнительный заместитель комиссара ;
Материнское агентство	Обновление домов и сообществ (HCR) ; Исполнительный отдел ;
Ключевой документ	Закон о государственном жилье ;
Веб-сайт	Официальный сайт

Отдел жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк ( DHCR ) является агентством правительства штата Нью-Йорк. ^{[ 1 ]} отвечает за управление программами жилищного и общественного развития для содействия доступному жилью, возрождению сообществ и экономическому росту. Его основные функции включают надзор за регулированием арендной платы через Государственное управление по управлению арендной платой (ORA), управление программами доступного жилья, предоставление финансовой помощи для строительства и восстановления жилья, поддержку инициатив развития сообщества, обеспечение соблюдения законов о справедливом жилье и управление программой помощи в утеплении. . DHCR подвергся критике со стороны групп по защите прав арендаторов за неспособность контролировать свои собственные программы и огромные задержки в расследовании случаев незаконного дерегулирования из-за большого количества невыполненных работ. ^{[ 2 ]}^{[ 3 ]}^{[ 4 ]}

Жилищное регулирование

Через свое Управление по управлению арендной платой (ORA) DHCR отвечает за исполнение и обеспечение соблюдения законов о стабилизации арендной платы и контроле над арендной платой в городе Нью-Йорке и других юрисдикциях по всему штату. Это включает в себя рассмотрение и утверждение повышения арендной платы, рассмотрение жалоб арендаторов, расследование нарушений, внесение исправлений и наложение штрафов на арендодателей, которые не соблюдают требования. Что касается этой ответственности, DHCR подвергается широкой критике за неспособность контролировать повышение арендной платы/незаконное дерегулирование, наказывать арендодателей, которые нарушают закон в отношении повышения арендной платы, а также за последующее создание обширного списка нерассмотренных дел, о которых сообщили арендаторы. ^{[ 2 ]}^{[ 3 ]}^{[ 4 ]} Помимо правил арендной платы, DHCR также отвечает за обеспечение соблюдения кодексов содержания жилья, выступает посредником в спорах между арендодателями и арендаторами и обеспечивает соблюдение арендодателями требований к жилью .

Программы развития

DHCR управляет различными программами, направленными на развитие, восстановление и сохранение доступного жилья в штате. Однако были случаи, когда DHCR не контролировал эти программы (например, Жилищную программу Митчелла-Ламы ), при этом возникали этические проблемы из-за финансовой выгоды сотрудников DHCR от средств налогоплательщиков, несмотря на неспособность обеспечить соблюдение правил программы. ^{[ 3 ]} Другие программы включают федеральную налоговую льготу на жилье для малоимущих и налоговую льготу на жилье для малоимущих штатов, которая предлагает налоговые льготы для поощрения частных инвестиций в доступное жилье; федеральная программа инвестиционного партнерства HOME HTFC , которая предлагает средства для жилищных проектов , ориентированных на семьи с низкими доходами; для малоимущих штатов и Целевой фонд жилья HTFC . , который предоставляет финансовую поддержку для строительства и восстановления доступных возможностей аренды и домовладения HTFC получает кадровую и административную поддержку от DHCR.

DHCR также реализует инициативы по развитию сообществ, направленные на содействие экономическому росту и оживлению сообществ. Ключевые программы включают программу New York Main Street, которая предоставляет финансовую помощь и техническую поддержку, чтобы помочь сообществам оживить традиционные главные улицы и центральные районы, а также федеральную программу грантов на развитие сообщества , которая предлагает средства местным органам власти, некоммерческим организациям и общественным организациям. базирующиеся организации для проектов, которые улучшают общественную инфраструктуру, поддерживают местный бизнес и создают рабочие места. Государственный фонд жилищного развития предоставляет кредиты некоммерческим организациям для развития проектов жилищного строительства для малообеспеченных слоев населения.

Другие программы включают Программу помощи в аренде жилья в сельской местности для проектов, финансируемых за счет ипотечных кредитов в рамках Программы 515 Службы сельского жилья Министерства сельского хозяйства США , а также Программу помощи в утеплении, помогающую снизить затраты на отопление/охлаждение.

История

Закон о государственном жилищном строительстве 1926 года создал Государственный жилищный совет. ^{[ 5 ]}^{[ 6 ]} Закон был принят в 1927 году для создания Жилищного бюро. ^{[ 7 ]} Статья XVIII о жилье была добавлена в Конституцию Нью-Йорка с 1 января 1939 года. ^{[ 8 ]} Разделение жилья было продолжено в 1939 году с принятием Закона о государственном жилищном строительстве . ^{[ 9 ]}^{[ 10 ]} «Обновление сообщества» было добавлено в 1961 году. ^{[ 11 ]} Временная государственная комиссия по аренде жилья была включена в состав DHCR как Управление по управлению арендной платой в 1964 году. ^{[ 12 ]}

Надзор и критика

У DHCR возникали серьезные проблемы с надзором, и на протяжении многих лет он подвергался критике, особенно в отношении его роли в регулировании и обеспечении соблюдения законов о стабилизации арендной платы. ^{[ 3 ]} Арендаторы и правозащитные группы часто указывали на ряд ошибок и системных проблем, которые отрицательно повлияли на арендаторов Нью-Йорка.

Неадекватное соблюдение законов об аренде

Одной из основных критических замечаний в адрес DHCR является неадекватное соблюдение законов о стабилизации арендной платы. Арендаторы сообщали о многочисленных случаях, когда арендодатели незаконно повышали арендную плату или не поддерживали свою недвижимость в хорошем состоянии, однако сталкивались с минимальными последствиями со стороны DHCR. Эта предполагаемая снисходительность привела к тому, что некоторые арендодатели осмелились пренебречь правилами, не опасаясь серьезных последствий. ^{[ 13 ]} В 2007 году проверка, проведенная Генеральным инспектором штата Нью-Йорк, выявила существенные недостатки в надзоре DHCR за Жилищной программой Митчелла-Ламы . В отчете установлено, что DHCR не смог обеспечить соблюдение правил отбора арендаторов и правил финансового управления, позволил неквалифицированным заявителям получать квартиры и позволил жилищным компаниям обходить правила, касающиеся распределения квартир и финансовой отчетности. Кроме того, от программы выиграли сами сотрудники DHCR, что вызывает обеспокоенность по поводу конфликта интересов. ^{[ 3 ]}

«Генеральный инспектор штата Кристина Хаманн сегодня опубликовала результаты углубленной проверки, проведенной ее офисом, в результате которой был сделан вывод о том, что Управление жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк осуществляло мониторинг программы доступного жилья Митчелл-Ламы и соблюдение собственных правил было недостаточным на широкий масштаб.
В отчете IG «Углубленный обзор надзора Отдела жилищного и общественного обновления за программой Митчелл-Лама» описываются результаты проверки, которая выявила фундаментальные недостатки в надзоре DHCR над программой Митчелл-Лама в течение январского периода. С 2003 г. по октябрь 2006 г. Офис IG начал проверку в ответ на многочисленные жалобы жителей и других лиц, которые указывали на системные проблемы в надзорной роли DHCR.

Генеральный инспектор Хаманн заявил: «Вместо того, чтобы гарантировать целостность программы, DHCR, из-за своих собственных недостатков, позволил жилищным компаниям игнорировать правила, касающиеся распределения квартир, финансовой отчетности и заключения контрактов. Глубокие и системные провалы DHCR привели к увеличению сборов с арендаторов и выделению квартир неквалифицированным заявителям за счет тех, кто имеет законное право на эти же квартиры».
(Управление Генерального инспектора штата Нью-Йорк, 19 сентября 2007 г.) ^{[ 3 ]}

Задержки в рассмотрении дела

Агентство также подвергалось критике за значительные задержки в рассмотрении жалоб арендаторов и случаев завышения арендной платы. Эти задержки могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет, оставляя арендаторов в длительных периодах неопределенности и финансового напряжения. Наличие накопившихся дел часто приводит к задержке правосудия, когда арендаторы продолжают переплачивать арендную плату или живут в некачественных условиях, ожидая действий DHCR. ^{[ 14 ]}^{[ 15 ]} Примером может служить рассмотрение арендодателем заявления о дерегулировании в 2016 году, которое было отклонено в 2019 году из-за поправок к законам о дерегулировании высокой арендной платы и высоких доходов в соответствии с Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года . Арендодатель своевременно подал заявку на дерегулирование, но медленная обработка заявления DHCR привела к трехлетней задержке перед увольнением, в результате чего дело осталось нерешенным. ^{[ 4 ]} Кроме того, арендаторы, требующие возмещения завышенной арендной платы (право, расширенное законодательными реформами 2019 года), также сталкиваются со значительными задержками. Разрешение этих дел может занять до трех лет, причем часто проходит два года, прежде чем дела передаются одному из ограниченного числа экспертов по аренде в DHCR. Эти задержки не только продлевают финансовый стресс для арендаторов, но и могут привести к тому, что они согласятся на менее выгодные расчеты с арендодателями. Значительные задержки в рассмотрении дел DHCR ставят под угрозу эффективность законов о защите арендаторов и подчеркивают необходимость улучшения работы агентства для обеспечения своевременного и справедливого разрешения дел, связанных с жильем. Критики DHCR говорят, что большое количество нерассмотренных дел свидетельствует о прямом влиянии того, что DHCR не контролирует отчетность арендодателей по арендной плате, что наносит необратимый ущерб доступному жилью в Нью-Йорке и серьезный финансовый ущерб частным лицам. ^{[ 4 ]}^{[ 2 ]}

Этические проблемы в отношении невыполненных дел и финансирования

Отставание в DHCR вызвало серьезные этические проблемы. Основная роль агентства включает обеспечение соблюдения правил арендной платы и мониторинг отчетности по арендной плате, но невыполнение этих обязанностей привело к значительному отложению дел. Это вызвало длительные финансовые и эмоциональные страдания арендаторов, требующих возмещения завышенной арендной платы и других проблем. Несмотря на увеличение финансирования налогоплательщиков, направленного на решение этих проблем, DHCR с трудом добился существенного прогресса. Эта ситуация предполагает потенциальное неэффективное управление средствами и поднимает вопросы об подотчетности и прозрачности агентства. Критики утверждают, что неэффективность деятельности DHCR и продолжающиеся задержки в рассмотрении дел подрывают доверие к способности агентства эффективно защищать права арендаторов. Этические проблемы усугубляются случаями, когда арендодатели занимались мошенническими действиями, такими как незаконное повышение арендной платы или дерегулирование квартир без надлежащего надзора. ^{[ 16 ]}^{[ 17 ]}^{[ 18 ]}

Отсутствие прозрачности

Еще одним важным предметом разногласий является отсутствие прозрачности со стороны DHCR. Арендаторы и адвокаты утверждают, что процессы и решения агентства часто непрозрачны, что затрудняет арендаторам понимание своих прав или статуса их жалоб. Такое отсутствие ясности может отбить у арендаторов желание предъявлять законные претензии и подрывает доверие к способности агентства защитить права арендаторов . ^{[ 15 ]}

Влияние на арендаторов

Совокупный эффект неудач DHCR оказался глубоким для арендаторов Нью-Йорка. Многие арендаторы испытали значительные финансовые трудности из-за неконтролируемого завышения арендной платы и расходов, связанных с проживанием в плохо обслуживаемом жилье. Кроме того, психологические потери от длительных судебных баталий и неопределенности в отношении неразрешенных жалоб могут быть серьезными. Эти системные проблемы привели к созданию условий, в которых арендаторы чувствуют себя уязвимыми и незащищенными, что подрывает общую стабильность и доступность жилья в Нью-Йорке. ^{[ 13 ]}

Ссылки

^ Закон о государственном жилье § 10 и след.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с «Арендаторы, требующие возмещения завышенной суммы, сталкиваются с огромными задержками | Himmelstein McConnell Gribben & Joseph LLP» . Адвокат по правам арендаторов Манхэттена и представительству интересов . 2021-02-22 . Проверено 1 августа 2024 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж «Проведенная генеральным инспектором штата проверка показала, что DHCR не смог контролировать программу Митчелл-Ламы» . Канцелярия генерального инспектора . Проверено 1 августа 2024 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д «Суд считает, что DHCR проявил халатность в связи с несвоевременной обработкой заявления о дерегулировании в 2016 году» . www.landlordvtenant.com . Проверено 1 августа 2024 г.
^ «Государственный жилищный закон» . Законы Нью-Йорка . Том. 149-я сессия. : II. 1926. стр. 1507–1521. hdl : 2027/uc1.a0001859735 . ISSN 0892-287X . Глава 823, принятая 10 мая 1926 года, вступает в силу немедленно.
^ Исполнительный департамент штата Нью-Йорк (10 мая 1926 г.), Bill Jackets штата Нью-Йорк - L-1926-CH-0823 , Библиотека штата Нью-Йорк , получено 24 апреля 2023 г.
^ «Государственный жилищный закон» . Законы Нью-Йорка . Том. 150-я сессия. : I-II. 1927. стр. 41–56. hdl : 2027/uc1.b4378095 . ISSN 0892-287X . Глава 35, принятая 17 февраля 1927 года, вступает в силу немедленно.
↑ Предложено Конституционным съездом 1938 года и одобрено референдумом 8 ноября 1938 года.
^ «Жилищное право» . Законы Нью-Йорка . Том. 162-я сессия. : II. 1939. С. 1978–2039. hdl : 2027/uc1.b4378105 . ISSN 0892-287X . Глава 808, принята 8 июня 1939 г., вступила в силу 1 июля 1939 г.
^ Исполнительный департамент штата Нью-Йорк (8 июня 1939 г.), Куртки для векселей штата Нью-Йорк - L-1939-CH-0808 , Библиотека штата Нью-Йорк , получено 24 апреля 2023 г.
^ «Глава 398» . Законы Нью-Йорка . Том. 184-я сессия. : I. 1961. С. 1398–1399. hdl : 2027/uc1.a0001834654 . ISSN 0892-287X . Глава 398, принятая 11 апреля 1961 года, вступает в силу немедленно.
^ «Глава 244» . Законы Нью-Йорка . Том. 187-я сессия. : I. 1964. С. 1039–1041. hdl : 2027/uc1.a0001834720 . ISSN 0892-287X . Глава 244, принята 29 марта 1964 г., вступила в силу 1 июля 1964 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Комри, Лерой; Лю, Джон; Рамос, Джессика; Стависки, Тоби Энн; Ким, Рон (10 июля 2024 г.). «Это агентство штата Нью-Йорк разрешает незаконное повышение арендной платы» . Нью-Йорк Дейли Ньюс . Архивировано из оригинала 16 июля 2024 г. Проверено 31 июля 2024 г.
^ Веласкес, Хосефа (30 сентября 2019 г.). «Новый закон об арендной плате приводит к потоку невыполненных претензий арендаторов о завышении цен» . Город . Проверено 31 июля 2024 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Фишер, Янон (20 октября 2022 г.). «Завышена плата за аренду в здании, регулируемом в Нью-Йорке? Имеется 3400 невыполненных жалоб» . Готэмист . Проверено 31 июля 2024 г.
^ Рабия, Сэм (23 декабря 2022 г.). «Квартиры исчезают из системы регулирования арендной платы в Нью-Йорке, и остаются вопросы о том, как это сделать» . ГОРОД — Новости Нью-Йорка . Проверено 1 августа 2024 г.
^ «Губернатор Хоукул объявляет об урегулировании спора на сумму 514 000 долларов против арендодателя Манхэттена, который завысил арендную плату и нарушил законы об аренде | NYSenate.gov» . www.nysenate.gov . Проверено 1 августа 2024 г.
^ «DHCR принимает существенные поправки к положениям, регулирующим аренду» . Белкин · Бёрден · Goldman, LLP . Проверено 1 августа 2024 г.

Дальнейшее чтение

Внешние ссылки

обновления домов и сообществ штата Нью-Йорк Официальный сайт
Отдел обновления жилья и сообществ в Кодексах, правилах и положениях штата Нью-Йорк (NYCRR)
Закон о государственном жилищном строительстве с поправками, внесенными в Сводные законы
Закон о финансировании частного жилищного строительства с поправками, внесенными в Сводные законы

[1] Закон о государственном жилье § 10 и след.

[:2-2] Перейти обратно: ^а ^б ^с «Арендаторы, требующие возмещения завышенной суммы, сталкиваются с огромными задержками | Himmelstein McConnell Gribben & Joseph LLP» . Адвокат по правам арендаторов Манхэттена и представительству интересов . 2021-02-22 . Проверено 1 августа 2024 г.

[:1-3] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж «Проведенная генеральным инспектором штата проверка показала, что DHCR не смог контролировать программу Митчелл-Ламы» . Канцелярия генерального инспектора . Проверено 1 августа 2024 г.

[:0-4] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д «Суд считает, что DHCR проявил халатность в связи с несвоевременной обработкой заявления о дерегулировании в 2016 году» . www.landlordvtenant.com . Проверено 1 августа 2024 г.

[5] «Государственный жилищный закон» . Законы Нью-Йорка . Том. 149-я сессия. : II. 1926. стр. 1507–1521. hdl : 2027/uc1.a0001859735 . ISSN 0892-287X . Глава 823, принятая 10 мая 1926 года, вступает в силу немедленно.

[6] Исполнительный департамент штата Нью-Йорк (10 мая 1926 г.), Bill Jackets штата Нью-Йорк - L-1926-CH-0823 , Библиотека штата Нью-Йорк , получено 24 апреля 2023 г.

[7] «Государственный жилищный закон» . Законы Нью-Йорка . Том. 150-я сессия. : I-II. 1927. стр. 41–56. hdl : 2027/uc1.b4378095 . ISSN 0892-287X . Глава 35, принятая 17 февраля 1927 года, вступает в силу немедленно.

[8] Предложено Конституционным съездом 1938 года и одобрено референдумом 8 ноября 1938 года.

[9] «Жилищное право» . Законы Нью-Йорка . Том. 162-я сессия. : II. 1939. С. 1978–2039. hdl : 2027/uc1.b4378105 . ISSN 0892-287X . Глава 808, принята 8 июня 1939 г., вступила в силу 1 июля 1939 г.

[10] Исполнительный департамент штата Нью-Йорк (8 июня 1939 г.), Куртки для векселей штата Нью-Йорк - L-1939-CH-0808 , Библиотека штата Нью-Йорк , получено 24 апреля 2023 г.

[11] «Глава 398» . Законы Нью-Йорка . Том. 184-я сессия. : I. 1961. С. 1398–1399. hdl : 2027/uc1.a0001834654 . ISSN 0892-287X . Глава 398, принятая 11 апреля 1961 года, вступает в силу немедленно.

[12] «Глава 244» . Законы Нью-Йорка . Том. 187-я сессия. : I. 1964. С. 1039–1041. hdl : 2027/uc1.a0001834720 . ISSN 0892-287X . Глава 244, принята 29 марта 1964 г., вступила в силу 1 июля 1964 г.

[City1-13] Перейти обратно: ^а ^б Комри, Лерой; Лю, Джон; Рамос, Джессика; Стависки, Тоби Энн; Ким, Рон (10 июля 2024 г.). «Это агентство штата Нью-Йорк разрешает незаконное повышение арендной платы» . Нью-Йорк Дейли Ньюс . Архивировано из оригинала 16 июля 2024 г. Проверено 31 июля 2024 г.

[City2-14] Веласкес, Хосефа (30 сентября 2019 г.). «Новый закон об арендной плате приводит к потоку невыполненных претензий арендаторов о завышении цен» . Город . Проверено 31 июля 2024 г.

[City3-15] Перейти обратно: ^а ^б Фишер, Янон (20 октября 2022 г.). «Завышена плата за аренду в здании, регулируемом в Нью-Йорке? Имеется 3400 невыполненных жалоб» . Готэмист . Проверено 31 июля 2024 г.

[16] Рабия, Сэм (23 декабря 2022 г.). «Квартиры исчезают из системы регулирования арендной платы в Нью-Йорке, и остаются вопросы о том, как это сделать» . ГОРОД — Новости Нью-Йорка . Проверено 1 августа 2024 г.

[17] «Губернатор Хоукул объявляет об урегулировании спора на сумму 514 000 долларов против арендодателя Манхэттена, который завысил арендную плату и нарушил законы об аренде | NYSenate.gov» . www.nysenate.gov . Проверено 1 августа 2024 г.

[18] «DHCR принимает существенные поправки к положениям, регулирующим аренду» . Белкин · Бёрден · Goldman, LLP . Проверено 1 августа 2024 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]