Закон о стабильности жилищного хозяйства и защите арендаторов 2019 г.

Закон о стабильности жилищного хозяйства и защите арендаторов 2019 г.
Закон о стабильности жилищного хозяйства и защите арендаторов 2019 г.
Законодательное собрание штата Нью-Йорк
Территориальная протяженность	Нью-Йорк (штат)
Прошел мимо	Законодательное собрание штата Нью-Йорк
Прошедший	14 июня 2019 г.
Подписано	Эндрю Куомо
Подписано	14 июня 2019 г.
	Статус: Действующее законодательство

Закон о стабильности жилья и защите арендаторов 2019 года ( HSTPA ) — это Нью-Йорк штата закон , который внес серьезные изменения в закон о арендодателях и арендаторах . ^{[ 1 ]}

История

После выборов 2018 года , на которых демократы взяли под свой контроль Сенат штата Нью-Йорк впервые за десятилетие и всего лишь в третий раз за 50 лет. ^{[ 2 ]} – начался процесс внесения изменений в закон о арендодателях и арендаторах. ^{[ 3 ]}^{[ 4 ]} В итоге появился пакет из девяти законопроектов, включающий большое количество предлагаемых изменений. ^{[ 5 ]}

11 июня 2019 года лидер большинства в Сенате штата Андреа Стюарт-Казинс и спикер Ассамблеи Карл Хисти объявили, что они достигли «знакового соглашения» по новым законам об аренде. ^{[ 6 ]} Обе палаты законодательного собрания штата Нью-Йорк приняли HSTPA 14 июня 2019 года, а позднее в тот же день губернатор Эндрю Куомо подписал закон HSTPA. ^{[ 1 ]}

Основные положения

По словам Шэрон Оттерман и Мэтью Хаага из The New York Times , HSTPA «ознаменовывает поворотный момент» для миллионов жителей Нью-Йорка, живущих в квартирах со стабилизированной арендной платой , «после постоянного ослабления защиты и потери десятков тысяч регулируемых квартир». ^{[ 7 ]}

Среди реформ HSTPA - ограничение залоговых депозитов до суммы арендной платы за один месяц, новые меры защиты от выселения , запреты на использование черных списков арендаторов , отмена контроля за вакансиями и дерегулирование высоких доходов, а также закрытие лазейки для использования владельцами. ^{[ 7 ]}^{[ 8 ]} Закон устанавливает новые ограничения на сумму, потраченную на капитальный ремонт (MCI) и ремонт отдельных квартир (IAI), которые могут быть возмещены за счет повышения арендной платы. ^{[ 9 ]}^{[ 10 ]} которые, по утверждению групп арендаторов, подвергались «обычным злоупотреблениям» со стороны арендодателей, стремившихся «завысить арендную плату и вытеснить арендаторов». ^{[ 6 ]} Срок рассмотрения претензий о завышении арендной платы был продлен с четырех до шести лет. ^{[ 11 ]}^{[ 12 ]}

HSTPA также ввело ряд новых мер защиты для жителей передвижных домов . ^{[ 13 ]} Кроме того, закон разрешает другим муниципалитетам Нью-Йорка устанавливать свои собственные правила арендной платы. ^{[ 10 ]} Кроме того, HSTPA – в отличие от своих предшественников, которые пришлось продлевать – является постоянным. ^{[ 13 ]}^{[ 14 ]}

Единственным крупным предложением, которое не было принято, был законопроект о выселении по «уважительной причине», который значительно затруднил бы домовладельцам выселение арендаторов из их квартир при отсутствии правонарушений со стороны арендаторов. ^{[ 8 ]}^{[ 14 ]}

Однако законы о регулировании арендной платы HSTPA не исключают все пути выхода зданий из-под регулирования. Владельцы зданий по-прежнему могут использовать снос, существенную реконструкцию, переоборудование в коммерческое использование и обратно, а также экономическую нецелесообразность для продолжения дерегулирования своих квартир. ^{[ 15 ]}^{[ 16 ]} Однако если арендодатель не может доказать существенную реабилитацию, его история арендной платы может рассматриваться как ненадежная, что удерживает его от отхода от регулирования. ^{[ 17 ]}

Реакция

Реакция на HSTPA разделилась. ^{[ 18 ]}^{[ 19 ]} Группы арендаторов приветствовали принятие законопроекта. ^{[ 11 ]}^{[ 19 ]} Между тем группы арендодателей обеспокоены тем, что некоторые из его положений подорвут их способность строить и обслуживать многоквартирные дома. ^{[ 18 ]}^{[ 20 ]}

Юридический вызов

15 июля 2019 года ряд арендодателей и групп арендодателей подали судебный иск против закона в Окружной суд США Восточного округа Нью-Йорка . ^{[ 21 ]} В 125- жалобе страничной ^{[ 21 ]} истцы утверждали, что Закон о стабилизации арендной платы – в редакции HSTPA – нарушил их права, предусмотренные Положением о надлежащей правовой процедуре Четырнадцатой поправки и Положением о сборах Пятой поправки . ^{[ 22 ]}^{[ 23 ]} Такой ускоренный путь к федеральному суду стал возможен после Верховного суда США решения по делу Ник против Тауншипа Скотта . ^{[ 24 ]} Иски были в основном отклонены Окружным судом, Апелляционным судом и Верховным судом. ^{[ 25 ]}

См. также

Статья 7A (Жилищный кодекс города Нью-Йорка)

Ссылки

^ Перейти обратно: ^а ^б Ван, Вивиан (14 июня 2019 г.). «Новые законы об аренде принимаются в Нью-Йорке: «Маятник качнулся» против арендодателей» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Ван, Вивиан (7 ноября 2018 г.). «Демократы берут под свой контроль Сенат Нью-Йорка впервые за десятилетие» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Тобиас, Джимми (30 мая 2019 г.). «В самом сердце рынка недвижимости жилищное движение приближается к победе» . Нация . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года. Стремление принять новые правила арендной платы происходит в политически удачное время для движения арендаторов. Во время выборов в масштабе штата в 2018 году множество левых кандидатов, многие из которых отвергли участие в избирательной кампании в сфере недвижимости, пришли к власти и усилили влияние прогрессистов Нью-Йорка, как раз в тот момент, когда демократы впервые восстановили контроль над Сенатом штата. за десятилетие.
^ Ферре-Садурни, Луис (17 апреля 2019 г.). «Арендаторы могут получить больше защиты в Нью-Йорке после десятилетий сражений. Вот почему» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г. В течение многих лет республиканцы контролировали Сенат штата и блокировали усилия демократов по ужесточению законов, затрагивающих около миллиона квартир с регулируемой арендной платой в городе. Но с вновь обретенной монополией на законодательный орган штата и особняк губернатора демократы не теряли времени даром, внося ряд законопроектов, направленных на защиту арендаторов.
^ Леннард, Наташа (14 мая 2019 г.). «По всей стране прогрессивисты настаивают на всеобщем контроле за арендной платой — и Нью-Йорк следующий» . Перехват . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б МакКинли, Джесси; Ферре-Садурни, Луис; Ван, Вивиан (11 июня 2019 г.). «Достигнута знаковая сделка по защите арендной платы для арендаторов в Нью-Йорке» The New York Times . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Оттерман, Шэрон; Хааг, Мэтью (12 июня 2019 г.). «Правила аренды в Нью-Йорке: как они повлияют на арендаторов и арендодателей» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Ферре-Садурни, Луис (21 июня 2019 г.). «Как новые законы об аренде в Нью-Йорке помогают всем арендаторам» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Раскин, Сэм (3 мая 2019 г.). «Арендаторы и арендодатели обсуждают законы Нью-Йорка об истекающей арендной плате на переполненных слушаниях Ассамблеи» . Обузданный . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Перейти обратно: ^а ^б Касакова, Софи (21 июня 2019 г.). «Неудивительно, что крупная недвижимость борется с новым законом об аренде Нью-Йорка» . СитиЛаб . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Перейти обратно: ^а ^б Слэттери, Денис (14 июня 2019 г.). «Нью-Йорк вводит пересмотр закона об арендной плате, поскольку арендодатели планируют судебный иск» . Нью-Йорк Дейли Ньюс . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Ким, Элизабет (13 июня 2019 г.). « Настоящие кардинальные перемены»: что арендаторам Нью-Йорка нужно знать о новой реформе арендной платы» . Готэмист . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Штейн, Сэмюэл (18 июня 2019 г.). «Арендаторы выиграли этот раунд» . Якобинец . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Перейти обратно: ^а ^б Чадха, Джанаки (12 июня 2019 г.). «Изменение арендной платы сигнализирует о «тектоническом сдвиге» власти рынка недвижимости в Олбани» . Политик . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ «Дерегуляция в соответствии с новым законодательством об аренде» .
^ https://rew-online.com/2019/07/legal-viewpoints-what-you-need-to-know-about-nyc%CA%BCs-new-rent-regulations/ ^{[ мертвая ссылка ]}
^ «Радкие реформы по борьбе с завышением арендной платы в соответствии с новыми законами об аренде» .
^ Перейти обратно: ^а ^б Ферре-Садурни, Луис; Чен, Стефанос (17 июня 2019 г.). «Влияние законов об аренде: рай для арендаторов или возвращение «Бронкса горит»?» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Розенберг, Зоя (14 июня 2019 г.). «Защитники арендаторов и инсайдеры в сфере недвижимости реагируют на реформу закона об аренде в Нью-Йорке» . Обузданный . Архивировано из оригинала 29 июня 2019 года.
^ Ферре-Садурни, Луис (17 апреля 2019 г.). «Арендаторы могут получить больше защиты в Нью-Йорке после десятилетий сражений. Вот почему» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Риччулли, Валерия (16 июля 2019 г.). «Группы арендодателей в иске заявляют, что законы об арендной плате «нарушают Конституцию США»» . Обузданный . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Ферре-Садурни, Луис (16 июля 2019 г.). «Арендодатели наносят ответный удар, требуя демонтажа системы регулирования арендной платы» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.
^ Аллин, Бобби (17 июля 2019 г.). «Арендодатели Нью-Йорка в новом федеральном иске называют законы о контроле за арендной платой «незаконным захватом»» . ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЯДЕРНЫЙ РЕАКТОР . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Бренцель, Кэтрин; Кромрей, Грузия (16 июля 2019 г.). «RSA и CHIP подали иск, оспаривающий новый закон об аренде в Нью-Йорке» . Настоящая сделка . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.
^ Липтак, Адам (2 октября 2023 г.). «Верховный суд отклонил оспаривание правил аренды в Нью-Йорке» . Нью-Йорк Таймс .

Внешние ссылки

Текст Закона о стабильности жилищного хозяйства и защите арендаторов на веб-сайте Сената штата Нью-Йорк.

[:0-1] Перейти обратно: ^а ^б Ван, Вивиан (14 июня 2019 г.). «Новые законы об аренде принимаются в Нью-Йорке: «Маятник качнулся» против арендодателей» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[2] Ван, Вивиан (7 ноября 2018 г.). «Демократы берут под свой контроль Сенат Нью-Йорка впервые за десятилетие» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[3] Тобиас, Джимми (30 мая 2019 г.). «В самом сердце рынка недвижимости жилищное движение приближается к победе» . Нация . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года. Стремление принять новые правила арендной платы происходит в политически удачное время для движения арендаторов. Во время выборов в масштабе штата в 2018 году множество левых кандидатов, многие из которых отвергли участие в избирательной кампании в сфере недвижимости, пришли к власти и усилили влияние прогрессистов Нью-Йорка, как раз в тот момент, когда демократы впервые восстановили контроль над Сенатом штата. за десятилетие.

[4] Ферре-Садурни, Луис (17 апреля 2019 г.). «Арендаторы могут получить больше защиты в Нью-Йорке после десятилетий сражений. Вот почему» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г. В течение многих лет республиканцы контролировали Сенат штата и блокировали усилия демократов по ужесточению законов, затрагивающих около миллиона квартир с регулируемой арендной платой в городе. Но с вновь обретенной монополией на законодательный орган штата и особняк губернатора демократы не теряли времени даром, внося ряд законопроектов, направленных на защиту арендаторов.

[5] Леннард, Наташа (14 мая 2019 г.). «По всей стране прогрессивисты настаивают на всеобщем контроле за арендной платой — и Нью-Йорк следующий» . Перехват . Проверено 20 июля 2019 г.

[:5-6] Перейти обратно: ^а ^б МакКинли, Джесси; Ферре-Садурни, Луис; Ван, Вивиан (11 июня 2019 г.). «Достигнута знаковая сделка по защите арендной платы для арендаторов в Нью-Йорке» The New York Times . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[:1-7] Перейти обратно: ^а ^б Оттерман, Шэрон; Хааг, Мэтью (12 июня 2019 г.). «Правила аренды в Нью-Йорке: как они повлияют на арендаторов и арендодателей» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[:6-8] Перейти обратно: ^а ^б Ферре-Садурни, Луис (21 июня 2019 г.). «Как новые законы об аренде в Нью-Йорке помогают всем арендаторам» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[9] Раскин, Сэм (3 мая 2019 г.). «Арендаторы и арендодатели обсуждают законы Нью-Йорка об истекающей арендной плате на переполненных слушаниях Ассамблеи» . Обузданный . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[:7-10] Перейти обратно: ^а ^б Касакова, Софи (21 июня 2019 г.). «Неудивительно, что крупная недвижимость борется с новым законом об аренде Нью-Йорка» . СитиЛаб . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[:8-11] Перейти обратно: ^а ^б Слэттери, Денис (14 июня 2019 г.). «Нью-Йорк вводит пересмотр закона об арендной плате, поскольку арендодатели планируют судебный иск» . Нью-Йорк Дейли Ньюс . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[12] Ким, Элизабет (13 июня 2019 г.). « Настоящие кардинальные перемены»: что арендаторам Нью-Йорка нужно знать о новой реформе арендной платы» . Готэмист . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года . Проверено 20 июля 2019 г.

[:3-13] Перейти обратно: ^а ^б Штейн, Сэмюэл (18 июня 2019 г.). «Арендаторы выиграли этот раунд» . Якобинец . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[:9-14] Перейти обратно: ^а ^б Чадха, Джанаки (12 июня 2019 г.). «Изменение арендной платы сигнализирует о «тектоническом сдвиге» власти рынка недвижимости в Олбани» . Политик . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[15] «Дерегуляция в соответствии с новым законодательством об аренде» .

[16] ttps://rew-online.com/2019/07/legal-viewpoints-what-you-need-to-know-about-nyc%CA%BCs-new-rent-regulations/ ^{[ мертвая ссылка ]}

[17] «Радкие реформы по борьбе с завышением арендной платы в соответствии с новыми законами об аренде» .

[:2-18] Перейти обратно: ^а ^б Ферре-Садурни, Луис; Чен, Стефанос (17 июня 2019 г.). «Влияние законов об аренде: рай для арендаторов или возвращение «Бронкса горит»?» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[:10-19] Перейти обратно: ^а ^б Розенберг, Зоя (14 июня 2019 г.). «Защитники арендаторов и инсайдеры в сфере недвижимости реагируют на реформу закона об аренде в Нью-Йорке» . Обузданный . Архивировано из оригинала 29 июня 2019 года.

[20] Ферре-Садурни, Луис (17 апреля 2019 г.). «Арендаторы могут получить больше защиты в Нью-Йорке после десятилетий сражений. Вот почему» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[:4-21] Перейти обратно: ^а ^б Риччулли, Валерия (16 июля 2019 г.). «Группы арендодателей в иске заявляют, что законы об арендной плате «нарушают Конституцию США»» . Обузданный . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[22] Ферре-Садурни, Луис (16 июля 2019 г.). «Арендодатели наносят ответный удар, требуя демонтажа системы регулирования арендной платы» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 июля 2019 г.

[23] Аллин, Бобби (17 июля 2019 г.). «Арендодатели Нью-Йорка в новом федеральном иске называют законы о контроле за арендной платой «незаконным захватом»» . ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЯДЕРНЫЙ РЕАКТОР . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[24] Бренцель, Кэтрин; Кромрей, Грузия (16 июля 2019 г.). «RSA и CHIP подали иск, оспаривающий новый закон об аренде в Нью-Йорке» . Настоящая сделка . Архивировано из оригинала 20 июля 2019 года.

[25] Липтак, Адам (2 октября 2023 г.). «Верховный суд отклонил оспаривание правил аренды в Нью-Йорке» . Нью-Йорк Таймс .

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]