Размышление

Газумпинг происходит, когда продавец (особенно недвижимости) принимает устное предложение (обещание купить) недвижимость от одного потенциального покупателя, но затем принимает более высокое предложение от кого-то другого. Это также может относиться к тому, что продавец поднимает запрашиваемую цену или просит больше денег в последнюю минуту после того, как ранее устно согласился на более низкую цену. В любом случае первоначальный покупатель оказывается в затруднительном положении: ему приходится либо предложить более высокую цену, либо потерять покупку. ^{[ 1 ]} Термин «газумпинг» чаще всего используется в Великобритании и Ирландии, хотя аналогичную практику можно встретить и в некоторых других юрисдикциях.

Англия и Уэльс

В условиях роста цен на недвижимость на британском рынке жилой недвижимости в конце 1980-х годов газуминг стал обычным явлением в Англии и Уэльсе , поскольку предложение покупателя не является юридически обязывающим даже после принятия предложения продавцом. Контракт на продажу земли должен быть заключен в письменной форме, это требование английского законодательства , которое восходит к Статуту о мошенничестве 1677 года и повторяется в статье 2 Закона о собственности (различные положения) 1989 года . Первоначально это требование было направлено на поощрение добросовестности и уверенности в сделках с землей, а также на предотвращение нечестности .

Когда владелец принимает предложение по недвижимости, покупатель, как правило, еще не заказал обследование здания и у покупателя еще не было возможности провести рекомендованные юридические проверки. Предложение о покупке делается «в соответствии с контрактом», и, таким образом, до тех пор, пока не будут обменены письменными контрактами, любая из сторон может отказаться от него в любое время. На завершение формальностей может уйти до 10–12 недель, и если в этот период продавец соблазнится более высоким предложением, покупатель будет разочарован и останется без средств. Запрашиваемая цена не влияет на то, будет ли недвижимость «оценена», но влияет на местоположение: это чаще встречается в Лондоне и на северо-востоке. ^{[ 2 ]} Принятие любого предложения вместо предыдущего называется газумпингом.

Когда цены на недвижимость падают, практика газификации становится редкой. Термин « газундеринг » был придуман для обозначения противоположной практики, когда покупатель ждет, пока все будут готовы обменяться контрактами, прежде чем снизить предложение на недвижимость, что грозит крахом всей цепочки продаж домов, ожидая завершения сделки. « Газангинг » описывает аналогичную ситуацию, когда продавец полностью отказывается от продажи, ожидая получить лучшую запрашиваемую цену или предложение, как только ситуация на рынке улучшится.

Этот термин может быть производным от идишского слова «гезумф». ^{[ 3 ]} то есть завышать цену или обманывать.

Шотландия

Законодательство и практика Шотландии делают проблему пристального внимания редкостью в Шотландии. В шотландской системе передачи собственности покупатели либо проходят обследование перед тем, как сделать предложение адвокату продавца, либо делают предложение «подлежащее обследованию». Продавцы обычно устанавливают дату окончания подачи письменных предложений, а затем письменно подтверждают принятие выбранного предложения. Соглашение становится обязательным, когда адвокат продавца представляет подписанное письменное согласие на предложение покупателя. Если продавец попытается принять более высокую цену после того, как контракты были юридически оформлены письменным предложением и акцептом, его адвокат откажется действовать от его имени, поскольку это, согласно кодексу практики Общества юристов Шотландии , будет профессиональным проступком. . Как и в Англии, все контракты на продажу земли должны быть подтверждены в письменной форме и подписаны каждой стороной или от ее имени. В Шотландии адвокаты сторон подписывают от их имени, в отличие от Англии, где покупатель и продавец подписывают контракт, который создается в виде дубликатов, а затем дубликаты обмениваются для заключения обязывающего контракта. Часто ошибочно утверждают, что газумпинг является редкостью в Шотландии, поскольку говорят, что устное соглашение о сделке с недвижимостью имеет юридическую силу; хотя закон о контрактах отличается от закона в Англии, такая редкость объясняется другой системой передачи собственности.

Однако в Шотландии агент по недвижимости, действующий от имени продавца, может инициировать иную форму газуминга. После того, как наступила дата окончания подачи письменных предложений и агент по недвижимости устно принял выбранное предложение, он может попытаться спровоцировать торговую войну между успешным покупателем и соперником, который может быть вымышленным, в попытаться увеличить предложение, сделанное каждой стороной. В таких обстоятельствах у успешного покупателя мало возможностей обратиться за помощью, который, несмотря на устное уведомление о том, что его предложение было принято, затем устно информируется о том, что его предложение было отклонено в пользу более высокой цены. Такие ситуации возникают только на ранней стадии процесса передачи, до письменного принятия предложения со стороны адвоката продавца. Часто они являются результатом юридического требования со стороны агентов по недвижимости информировать продавца о любом более высоком предложении, полученном до письменного подтверждения устно принятого предложения, включая предложения, полученные после даты закрытия сделки.

В Шотландии газандеринг возможен, если у покупателя недостаточно активов, чтобы на него можно было подать в суд, но это не распространено.

Соединенные Штаты

Термин gazumping не используется в Соединенных Штатах. В каждом штате действуют разные законы и традиции, но покупатели обычно делают письменное предложение, которое, если оно принято (подписано) продавцом, в большинстве мест является обязательным для продавца. Это известно как контракт «купли-продажи», который может иметь условия. Контракты на покупку жилья в США обычно содержат пункт о проверке — короткий период, в течение которого покупатель может осмотреть недвижимость и отказаться от контракта с полным возвратом задатка, если недвижимость не пройдет проверку покупателя. Продавец, однако, не может, за исключением некоторых штатов, отказаться от сделки в течение периода проверки. Нью-Джерси — один из штатов, где у продавца есть период «юридической проверки», в течение которого он может отказаться от принятого контракта.

Газундеринг

«Газундеринг» — это когда потенциальный покупатель (особенно недвижимости) предлагает купить недвижимость по согласованной цене, но впоследствии угрожает отозвать предложение, если продавец не согласится на более низкую цену. Это происходит при двух обстоятельствах:

На падающем рынке, где стоимость недвижимости значительно упала в период между первоначальным соглашением и ожидаемой датой продажи.
Непосредственно перед подписанием официальных контрактов, когда покупатель считает, что позиция продавца слаба (обычно такая практика считается неэтичной). Продавец может оказаться в слабой позиции, взяв на себя другие обязательства, такие как цепочка, и будет очень неохотно отказываться от них. ^{[ 4 ]}^{[ 5 ]}^{[ 6 ]}

См. также

Реторговля

Ссылки

^ «Руководство по покупке дома: анализ и другие проблемы» . home.co.uk. Проверено 31 марта 2010 г.
^ «Газумпинг» . эмоов . эмоов. 20 ноября 2018 г.
^ «Газумп» . Оксфордский словарь через Lexico. Архивировано из оригинала 13 ноября 2020 года . Проверено 28 сентября 2020 г.
^ «Что такое газендеринг и как его избежать» .
^ «Что означает Газундер?» .
^ Определение «GAZUNDERING | в Кембриджском словаре английского языка» . Словарь.cambridge.org. 25 мая 2022 г. Проверено 31 мая 2022 г.

Внешние ссылки

TheMoveChannel — Что такое газумпинг?
The Observer|Gazumping покоряет Британию
Определение газумпинга и способы защиты от газумпинга
The Guardian|Созерцание и созерцание
Покупатели изучают - Jenman Real Estate, AU

[1] «Руководство по покупке дома: анализ и другие проблемы» . home.co.uk. Проверено 31 марта 2010 г.

[2] «Газумпинг» . эмоов . эмоов. 20 ноября 2018 г.

[3] «Газумп» . Оксфордский словарь через Lexico. Архивировано из оригинала 13 ноября 2020 года . Проверено 28 сентября 2020 г.

[4] «Что такое газендеринг и как его избежать» .

[5] «Что означает Газундер?» .

[6] Определение «GAZUNDERING | в Кембриджском словаре английского языка» . Словарь.cambridge.org. 25 мая 2022 г. Проверено 31 мая 2022 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]