Закон о праве собственности (различные положения) 1989 года
 | |
| Длинное название | Закон о внесении новых положений в отношении сделок и их исполнения, а также договоров о продаже или ином отчуждении прав на землю; и отменить верховенство закона, известное как правило в деле Бэйн против Фотергилла . |
|---|---|
| Цитирование | 1989 г. 34 |
| Территориальная протяженность | Англия и Уэльс |
| Даты | |
| Королевское согласие | 27 июля 1989 г. |
| Начало | 27 сентября 1989 г. (частично) 31 июля 1990 г. (оставшаяся часть) [ 1 ] |
Статус: Изменено | |
| Текст закона в первоначально принятом виде | |
| Текст Закона о законе о собственности (различные положения) 1989 года, действующего на сегодняшний день (включая любые поправки) на территории Соединенного Королевства, с сайтаlegal.gov.uk . | |
Закон о собственности (различные положения) 1989 года (c. 34) — это Соединенного Королевства парламентский акт , который внес ряд существенных изменений в английский закон о собственности .
Характер реформ
[ редактировать ]Закон ввел несколько отдельных реформ:
- Нормы общего права, регулирующие форму и доставку документа, были отменены и заменены требованиями, которые:
- Контракты на продажу или иное отчуждение доли в земле должны быть заключены в письменной форме и должны включать все согласованные условия в «один документ или, в случае обмена контрактами, в каждый». [ 3 ] Раздел 2 частично гласит:
- (1) Договор купли-продажи или иного распоряжения земельной долей может быть заключен только в письменной форме и только путем включения всех условий, о которых стороны прямо договорились, в один документ, а при обмене договорами - в каждый из них.
- (2) Условия могут быть включены в документ либо путем изложения в нем, либо путем ссылки на какой-либо другой документ.
- (3) Документ, включающий условия, или, в случае обмена контрактами, один из документов, включающих их (но не обязательно один и тот же), должен быть подписан каждой стороной контракта или от ее имени. [ 3 ]
- Верховенство закона, известное как правило в деле Бейн против Фотергилла. [ 4 ] (когда в иске о нарушении договора купли-продажи земли из-за отказа от права собственности без мошенничества истец может возместить свои расходы, но не косвенные убытки за потерю выгоды от сделки) был отменен. [ 5 ] На зарегистрированной земле после принятия Закона о регистрации земли 2002 года такие действия больше не происходят из-за гарантии правового титула Земельного кадастра , если продавцом/передающим лицом не было совершено или не способствовало мошенничеству. В отношении незарегистрированной земли (менее 16% земли) политика заключается в том, что, как и в других областях права, покупатель/получатель земли, имеющий право на хорошее право собственности, должен получать компенсацию по усмотрению суда с учетом конкретных обязательных прецедентных решений. без такого абсолютного запрета на возмещение ущерба.
Последующая судебная практика
[ редактировать ]Срок действия исполнения по Меркурию
[ редактировать ]Статья 1(3) Закона предусматривает, что:
Документ действительно оформлен как акт, совершенный физическим лицом, если и только если:
- (а) подписано:
- (i) им в присутствии свидетеля, удостоверяющего подпись; или
- (ii) по его указанию и в его присутствии, а также в присутствии двух свидетелей, каждый из которых удостоверяет подпись; и
- (b) оно вручено им или лицом, уполномоченным на это от его имени, в качестве документа.
В своем решении 2008 года по Mercury Tax Group делу Высокий суд Англии и Уэльса выразил in obiter , что повторное использование страниц с подписями из более ранних проектов сделало рассматриваемые соглашения недействительными как сделки в соответствии с Законом. [ 6 ] В совокупности с предыдущей судебной практикой по исполнению документов в Апелляционном суде Англии и Уэльса , [ 7 ] Общество юристов Англии и Уэльса выпустило руководство относительно того, какие шаги необходимы для законного оформления актов и других документов, оформленных в форме электронных или виртуальных подписей или закрытий:
| Тип документа | Вариант 1. Вернуть весь документ PDF/Word плюс страницу с подписью. | Вариант 2. Вернуть только страницу с подписью. | Вариант 3. Предварительно подписанные страницы для подписи. |
|---|---|---|---|
| Дела | Да | Нет | Нет |
| Контракты на недвижимость | Да | Нет | Нет |
| Гарантии (отдельные или содержащиеся в простых контрактах) | Да | Да | Да |
| Простые контракты (не включающие ничего из вышеперечисленного) | Да | Да | Да |
Земельные контракты
[ редактировать ]Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законных владений или прав на землю, а не документов, передающих такое имущество или интересы. [ 10 ]
отметил Апелляционный суд , какие виды соглашений подпадают под действие Закона или выходят за его рамки:
... Раздел 2 касается контрактов на создание или продажу законных владений или прав на землю, а не документов, которые фактически создают или передают такое имущество или права. Таким образом, договор о передаче права собственности или аренды в будущем, договор о предоставлении аренды в будущем или договор об ипотеке в будущем — все это находится в пределах досягаемости этого раздела, при условии, конечно, конечного предмета это земля. Однако фактическая передача, передача или переуступка, фактическая аренда или фактическая ипотека вообще не подпадают под действие раздела 2. [ 11 ]
Требование «единого документа» строго соблюдается: лорд-судья Раймер отметил в деле Кей и Анор против Моррис Хоумс (Уэст-Мидлендс) Лтд. (2012 г.) в отношении раздела 2(1), что:
... Его действие беспощадно. Подписанный надлежащим образом документ, представляющий собой договор о продаже или ином отчуждении доли в земле, на самом деле не будет считаться действительным договором, если он не будет включать все явно согласованные условия продажи или иного отчуждения. Если это не удастся, сделайте это, оно будет аннулировано... [ 12 ]
Суд дал указания относительно обстоятельств, при которых договор на землю может быть расторгнут согласно ст. 2: [ 13 ]
- Сторона, стремящаяся избежать этого, должна указать термин, о котором стороны прямо договорились, которого нет в одном подписанном документе или в обмене на него.
- Недостаточно просто доказать, что земельный договор является частью более крупной сделки, на которую распространяются другие прямо согласованные условия, отсутствующие в земельном договоре.
- Прямо согласованный срок должен, если раздел 2 требует его включения в единый документ, быть условием продажи земли, а не условием какого-либо одновременного контракта (будь то продажа движимого имущества или предоставление услуги), который происходит одновременно с земельным договором и является частью одной коммерческой сделки.
- Статья 2(1) не запрещает сторонам структурировать сделку, например, по продаже всех активов компании, таким образом, чтобы продажа земли рассматривалась в другом документе, чем продажа акций, незавершенное производство или деловая репутация, за исключением случаев, когда продажа земли обусловлена продажей других активов.
Собственный эстоппель
[ редактировать ]С. 2 Закона отменен s. 40 Закона о собственности 1925 года , тем самым отменяя справедливую доктрину частичного исполнения в отношении распоряжения интересами в земле, которая была рекомендована Юридической комиссией Англии и Уэльса . [ 14 ] Хотя Комиссия считала, что справедливые доктрины эстоппеля по векселю и имущественного эстоппеля по-прежнему будут доступны для предоставления судебной защиты, [ 15 ] Палата лордов впоследствии провела [ 16 ] что такого облегчения не было. Как заявил в своей речи лорд Скотт Фоскотский :
29.... имущественный эстоппель не может быть использован в целях обеспечения исполнения соглашения, которое статут объявил недействительным. Положение о том, что собственник земли может быть лишен права утверждать, что договор недействителен из-за несоблюдения требований раздела 2, на мой взгляд, неприемлемо. Это утверждение не более чем то, что предусмотрено законом. Справедливость, конечно, не может противоречить уставу....
Это отражает наблюдение о том, что «доктрина эстоппеля не может быть использована для придания действительности сделки, которую законодательный орган принял на основании общей государственной политики, должна быть недействительной». [ 17 ] на которое ссылался Апелляционный суд в других делах по данному делу. [ 18 ] [ 19 ] Конструктивное средство правовой защиты доверия , которое доступно в соответствии с s. Однако статья 2(5) Закона действует на основе принципов, отличных от принципов возражения, что может привести к проблемам в применении и исполнении. [ 20 ] Академическая дискуссия предполагает, что возражение по-прежнему может быть доступно в ситуациях, выходящих за рамки ст. 2 на своих условиях. [ 21 ]
Дальнейшее чтение
[ редактировать ]- Акты и условное депонирование (Закон № 163) (PDF) . Юридическая комиссия . 1987. ISBN 0-10-200188-X .
- Формальности договоров купли-продажи земли и т. д. (Закон № 164) (PDF) . Юридическая комиссия . 1987. ISBN 0-10-200288-6 .
- Передача земли – Правило по делу Бэйн против Фотергилла (Рабочий документ № 98) (PDF) . Юридическая комиссия . 1986. ISBN 0-11-730179-5 .
- Шарлотта Грум (2011). «Прямо через уверенность и с другой стороны: раздел 2 Закона о праве собственности (разные положения) 1989 года и эстоппель собственности» (PDF) . Обзор студенческого права Саутгемптона . 1 (1). Университет Саутгемптона : 105–110. Архивировано из оригинала (PDF) 1 августа 2014 года . Проверено 24 февраля 2014 г.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Закон о праве собственности (разные положения) 1989 г. (вступление в силу) Приказ 1990 г.» , законодательный орган.gov.uk , Национальный архив , SI 1990/1175
- ^ с. 1
- ^ Jump up to: а б Законодательство Великобритании, Закон о праве собственности (различные положения) 1989 г., раздел 2 , по состоянию на 9 мая 2024 г.
- ^ Бейн против Фотергилла , (1874) LR 7 HL 158
- ^ с. 3
- ^ Mercury Tax Group Ltd и Анор, Р. (по заявлению) против комиссаров налоговой, таможенной и налоговой службы Ее Величества [2008] EWHC 2721 (Администратор) , пп. 40
- ^ Koenigsblatt v. Sweet , [1923] 2 Ch 314
- ^ «Оформление документов виртуальными средствами» . Общество юристов Англии и Уэльса . 16 февраля 2010 года. Архивировано из оригинала 6 марта 2014 года . Проверено 23 февраля 2014 г.
- ^ Джереми Леви. «Практические последствия решения Меркурия (об исполнении документов при виртуальном подписании/закрытии)» . Бейкер и Маккензи . Архивировано из оригинала 5 марта 2014 года . Проверено 23 февраля 2014 г.
- ^ Джон де Ваал, королевский адвокат. «Когда земельный договор не является земельным договором? s2 LPMPA 1989 на практике» . Хардвик.
- ^ Helden v Strathmore Ltd [2011] EWCA Civ 542 at para. 27 (11 May 2011)
- ^ Кей и Анор против Morris Homes (West Midlands) Ltd [2012] EWCA Civ 900 , пункт. 9 (11 июля 2012 г.)
- ^ North Eastern Properties Ltd против Coleman & Anor [2010] EWCA Civ 277 , пункт. 46 (19 марта 2010 г.)
- ^ Юридическая комиссия LC 164 1987 , пар. 4.13.
- ^ Юридическая комиссия LC 164 1987 , пар. 5.1–5.5.
- ^ Yeoman's Row Management Ltd & Anor v Cobbe [2008] UKHL 55 (30 July 2008)
- ^ Законы Англии Холсбери (4-е изд., том 16, параграф 962)
- ^ Яксли против Готтса и Анора [1999] EWCA Civ 3006 , [2000] Глава 162 (24 июня 1999 г.), Кинане против Маки-Конте [2005] EWCA Civ 45 (1 февраля 2005 г.)
- ^ Жених 2011 , с. 107.
- ^ Жених 2011 , с. 108.
- ^ Жених 2011 , с. 109.