Закон Эллиса
Закон Эллиса (Глава 12.75 Кодекса правительства Калифорнии) [1] - это закон штата Калифорния 1985 года, который позволяет домовладельцам выселять жильцов, чтобы они «вышли из арендного бизнеса», несмотря на желание местных органов власти заставить их продолжать предоставлять арендуемое жилье.
Законодательный орган принял Закон Эллиса в ответ на Верховного суда Калифорнии решение по делу Нэш против города Санта-Моника. [2] (1984) 37 Кал. 3d 97, который постановил, что муниципалитеты могут помешать арендодателям выселить своих арендаторов и «выйти из бизнеса», чтобы вывести свою собственность с рынка аренды. [3] : 1
Краткое содержание
[ редактировать ]Закон Эллиса запрещает действия местных органов власти, например, городов, которые вынуждают владельцев жилой недвижимости продолжать предлагать жилье в аренду или в аренду до тех пор, пока владелец недвижимости намеревается вывести недвижимость с рынка аренды. Закон не ограничивает постановления, регулирующие арендодателей, продолжающих сдавать жилье в аренду. Например, постановление может запретить арендодателю выселить арендатора и затем сдать жилье другому арендатору.
Чтобы воспользоваться Законом Эллиса, домовладелец должен прекратить аренду всех жилых помещений и снять все «жилые помещения», что примерно означает все «квартиры, сдаваемые в аренду». Арендодатель не может, например, прекратить аренду квартир с более низкой, контролируемой арендной платой и одновременно поддерживать рыночную ставку аренды.
Местным организациям разрешено налагать различные ограничения на возможность арендодателя выйти из бизнеса. Например, города могут потребовать от арендодателей подать «уведомление о намерении отказаться» и предоставить городу информацию об аренде (например, имена арендаторов, даты начала аренды и ставки аренды). Города могут потребовать выплаты помощи в переезде «для смягчения любого негативного воздействия на перемещенных лиц» или продления даты прекращения аренды со стандартных 120 дней до полного года с начала процесса вывода, если арендаторы заявляют, что они не менее 62 или инвалид. [4]
Город также может ввести ограничения на сдачу объекта в аренду в будущем. Может потребоваться, чтобы, если арендодатель предлагает изъятые квартиры в аренду в течение десяти лет с момента вывода, квартира должна быть предложена перемещенному арендатору(ам), и что, если квартира предлагается в течение первых пяти лет, она должна быть предложена перемещенному арендатору(ам) по прежней арендной ставке. [5]
Закон требует, чтобы арендодатели действовали «добросовестно, чтобы навсегда снять квартиру с рынка аренды» при выводе недвижимости с рынка аренды. Семья из Лос-Анджелеса успешно подала в суд на домовладельца и в суде присяжных выиграла право остаться в аренде, поскольку продемонстрировала, что домовладелец действовал недобросовестно. [6]
История
[ редактировать ]Закон Эллиса назван в честь сенатора штата-республиканца (1981–1988) Джеймса «Джима» Л. Эллиса, бывшего представителя Сан-Диего.
Законодательное собрание Калифорнии приняло Закон Эллиса в ответ на Верховного суда Калифорнии решение по делу Нэш против города Санта-Моника. [2] что муниципалитеты могут помешать арендодателям выселить своих арендаторов и «выйти из бизнеса», чтобы вывести свою собственность с рынка аренды. [3] : 1
Выполнение
[ редактировать ]Реализация законодательных актов различается в зависимости от города, поэтому в каждой юрисдикции существуют разные требования:
San Francisco
[ редактировать ]Сан-Франциско требует компенсации, [7] который увеличивается вместе с индексом потребительских цен . [8] По состоянию на 2019 год он составлял 6985,23 доллара на арендатора, плюс дополнительные 4656,81 доллара на арендатора с ограниченными возможностями или пожилого возраста, максимальная сумма которых составляла 20 955,68 доллара за единицу. [9]
В 2014 и 2015 годах супервайзер Сан-Франциско Дэвид Кампос разработал два законопроекта, призванные попытаться увеличить выплаты при переезде, чтобы обеспечить двухлетние субсидии по рыночным ставкам для перемещенных арендаторов. [10] Первая попытка в 2014 году с неограниченной общей суммой выплаты и отсутствием требования расходования денег на переезд была признана федеральным судом неконституционным нарушением прав собственности. [11] : 1 [12] : 1 [13] [14] В 2015 году второй законодательный акт представлял собой урезанную версию закона 2014 года, который на этот раз ограничивал переезд максимальной суммой в 50 000 долларов США на одного арендатора и требовал, чтобы эти деньги были потрачены на переезд. [15] : 1 Этот закон был отменен судом штата, поскольку он «устанавливал непомерно высокую цену за право арендодателя выйти с рынка аренды». [15] : 1 [16] : 1
Поправка к Закону Эллиса для округа Сан-Франциско была предложена в 2014 году Законодательным собранием штата Калифорния, SB1439. [17] В случае принятия SB 1439 владельцам недвижимости, подавшим заявление о выселении Эллиса, пришлось бы подождать пять лет, прежде чем сделать это с другим зданием. [18] Мера не прошла. [19]
Санта-Моника
[ редактировать ]Санта-Моника требует, чтобы владелец получил разрешение на повторное заселение, прежде чем здание можно будет использовать для каких-либо целей после выселения по Закону Эллиса. [20]
Лос-Анджелес
[ редактировать ]Лос-Анджелес применяет положения о контроле над арендной платой к объектам, построенным на том же участке до пяти лет спустя. [21] : 1
Приложение
[ редактировать ]Если изъятые жилые единицы больше не могут быть сданы в аренду, владельцы недвижимости, ссылаясь на Закон Эллиса, часто продают квартиры как отдельные единицы совместной аренды («TIC»). Некоторые города, такие как Сан-Франциско, налагают строгие ограничения на изъятую собственность (например, предотвращение преобразования кондоминиумов или добавления дополнительных жилых единиц). [22] : 1 ). Тем не менее, решение Первого окружного апелляционного суда от 2016 года оставило в силе оспаривание постановления Сан-Франциско, запрещающего «слияния» квартир в соответствии с Законом Эллиса, и установило, что закон штата занимает область существенного контроля за выселением «для владельцев, пытающихся изъять квартиры из сдаваемого в аренду жилья. рынок» и предположил, что Закон Эллиса может налагать ограничения на «штрафы» после выхода, которые призваны препятствовать использованию этого права в соответствии с законодательством штата.
Критика и ответ
[ редактировать ]Группы арендаторов в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе утверждают, что арендодатели Калифорнии обычно злоупотребляют Законом Эллиса, «чтобы обойти контроль над арендной платой». [23] [24] и заработать в периоды пиковой нагрузки на рынке жилья [25] управляя недвижимостью со стабилизированной арендной платой до тех пор, пока она не освободится, когда они могут снести здания, чтобы построить дорогие кондоминиумы, сдать в аренду недавно освобожденные квартиры по самой высокой рыночной арендной плате или перепродать здания по гораздо более высоким ценам, чем они купили, как только они больше не будут обременены стоимостью наличие долгосрочных арендаторов со стабилизированной арендной платой.
В 2014 году сенатор штата Марк Лено представил законопроект SB 1439, который запрещает арендодателям использовать Закон Эллиса в течение пяти лет после покупки недвижимости. Salesforce, Twilio, а также такие технологические компании, как Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade и Xoom, выступили в поддержку SB 1439. [26]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Кодекс правительства Калифорнии, глава 12.75» .
- ^ Перейти обратно: а б Nash v. City of Santa Monica , 37 Cal. 3d 97 (1984).
- ^ Перейти обратно: а б Грин, Мэтью (08 ноября 2013 г.). «Познакомьтесь с Законом Эллиса, законом, приводящим к многочисленным выселениям в Сан-Франциско» . ККЭД . Архивировано из оригинала 21 июня 2019 г. Проверено 21 июня 2019 г.
- ^ «Кодекс Калифорнии, GOV 7060.4» . leginfo.legislature.ca.gov . Проверено 20 июня 2024 г.
- ^ «Кодекс Калифорнии, GOV 7060.2» . leginfo.legislature.ca.gov . Проверено 20 июня 2024 г.
- ^ «Они боролись с выселением по Закону Эллиса и победили. Теперь они единственные, кто остался в историческом здании» . Лос-Анджелес Таймс . 06.12.2023 . Проверено 26 февраля 2024 г.
- ^ «Раздел 37.9A Права арендатора при определенных перемещениях в соответствии с разделом 37.9(a)(13) | Совет по аренде» . sfrb.org . Совет по аренде Сан-Франциско . Проверено 2 июня 2019 г.
§37.9A(a)(3): «…плата за переезд выплачивается арендаторам следующим образом:»
- ^ «Раздел 37.9A Права арендатора при определенных перемещениях в соответствии с разделом 37.9(a)(13) | Совет по аренде» . sfrb.org . Совет по аренде Сан-Франциско . Проверено 2 июня 2019 г.
§37.9A(a)(3)(D): «… ежегодно увеличивается со скоростью… индекса потребительских цен…»
- ^ «Платежи за переезд для арендаторов, выселенных в соответствии с Законом Эллиса» (PDF) . sfrb.org . Совет по аренде Сан-Франциско . Проверено 2 июня 2019 г.
- ^ «Верховный суд Калифорнии отменяет поправку к постановлению об увеличении выплат арендаторам при выселении из Эллиса» . sfrb.org . Совет по аренде Сан-Франциско . Проверено 2 июня 2019 г.
- ^ Тейлор, Барбара (22 октября 2014 г.). «Прокурор города Сан-Франциско обжалует постановление апелляционного суда об отмене выплат по Закону Эллиса о переселении» . Новости CBS . Архивировано из оригинала 27 октября 2014 г. Проверено 15 апреля 2019 г.
- ^ Кендалл, Мариса (30 ноября 2018 г.). «Защита арендаторов в Нью-Окленде подверглась нападкам в суде: иск направлен на прекращение выплат арендаторам по переселению» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 3 декабря 2018 г. Проверено 15 апреля 2019 г.
- ^ «Закон о выплатах по Закону Кампоса Эллиса признан недействительным федеральным судьей» . sfexaminer.com . Ревизор Сан-Франциско. 22 октября 2014 года . Проверено 2 июня 2019 г.
- ^ «Судья отменяет еще один закон о выплате за выселение в Сан-Франциско» . sfexaminer.com . Ревизор Сан-Франциско. 6 октября 2015 г. Проверено 2 июня 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Апелляционный суд отменил закон Сан-Франциско о выплатах арендаторам за переселение» . Новости CBS . 22 марта 2017 г. Архивировано из оригинала 23 марта 2017 г. Проверено 15 апреля 2019 г.
- ^ Макдермид, Райли (23 марта 2017 г.). «Суд отменяет закон Сан-Франциско, определяющий, сколько арендодатели должны платить за переселение арендаторов» . Сан-Франциско Бизнес Таймс . Бизнесжурналы . Архивировано из оригинала 20 июня 2017 г. Проверено 15 апреля 2019 г.
- ^ «Текст законопроекта – SB-1439 Жилая недвижимость: изъятие жилых помещений» .
- ^ Мелоди Гутьеррес (30 мая 2014 г.). «Законопроект о реформе Закона Сан-Франциско Эллиса принят в Сенате штата» . СФГейт .
- ^ «Информация о законодательстве Калифорнии» . Законодательная информация Калифорнии . Правительство ЦА . Проверено 28 июля 2016 г.
- ^ «Жильцы вместе: арендодатели арестованы городской оперативной группой» . Архивировано из оригинала 1 декабря 2010 г.
- ^ «Контроль за аренду заменяемых квартир оставлен в силе» . Отчет о планировании и развитии Калифорнии . 13 мая 2009 г. Архивировано из оригинала 20 июня 2016 г. Проверено 27 июня 2019 г.
- ^ Гудман, Джастин (19 сентября 2016 г.). «Обновление законодательства Сан-Франциско (2016 г.): Постановление о дополнительных жилых помещениях предусматривает дополнительный жилищный фонд в существующих помещениях» . Коста-Хокинс.com . Архивировано из оригинала 10 октября 2016 г. Проверено 27 июня 2019 г.
- ^ «Выселенные жители обещают следить за строительством» . 14 мая 2015 г.
- ^ Проект картирования против выселения. «Выселения по Закону Эллиса - проект по составлению карт против выселения» .
- ^ Общественное радио Южной Калифорнии (24 апреля 2015 г.). «Выселения по Закону Эллиса в Лос-Анджелесе растут» . Общественное радио Южной Калифорнии .
- ^ «Salesforce и некоторые другие технологические компании борются за то, чтобы заблокировать выселение из Сан-Франциско — San Francisco Business Times» . Архивировано из оригинала 22 апреля 2014 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]- Выселения по Закону Эллиса в Сан-Франциско Выселения по Закону Эллиса в соответствии с Постановлением об аренде Сан-Франциско (Сан-Франциско, Калифорния)