Контроль арендной платы в Массачусетсе
Контроль за арендной платой в Массачусетсе был средством ограничения суммы арендной платы, взимаемой за жилье. Было три случая введения контроля за арендной платой: после Первой мировой войны, после Второй мировой войны и между 1970 и 1994 годами.
Ранние попытки
В 1920 году, когда войска возвращались домой с Первой мировой войны и наступил экономический спад, на рынке аренды жилья в штате было тесно. [1] Большой и Генеральный суд Массачусетса принял несколько законов для решения этой ситуации. [1] Это включало ограничение повышения арендной платы до уровня не более 25% в год. [1] [2] Государственный анализ показал, что некоторые арендодатели обходят ограничения, выгоняя арендаторов и повышая арендную плату следующему арендатору. [1] Другие начали повышать арендную плату на максимально разрешенную сумму - 25%. [1] Срок действия закона истек через три года. [1] [2]
В ответ на дефицит времен Великой депрессии и Второй мировой войны Конгресс в 1942 году ввел экстренный контроль над ценами на потребительские товары и арендную плату. [3] [1] [2] Срок действия федеральной политики истек в 1953 году, но Массачусетс продолжал действовать до 1955 года, когда губернатор Кристиан Гертер наложил вето на продление. [1]
в 1960-е и 1970- Усыновление годы е
История контроля над арендной платой в Массачусетсе и по всей стране «рисует последовательную картину рыночных искажений и непреднамеренных, часто несправедливых последствий». [4]
и усыновление Законодательное муниципальное
В 1969 году город Бостон запросил и получил возможность установить контроль над арендной платой. [1] В 1970 году государство санкционировало контроль арендной платы в муниципалитетах с населением более 50 000 человек, что потенциально затронуло более 40 населенных пунктов. [1] [2] Эту работу возглавила группа Гарвардского университета . аспирантов [5]
Линн, Сомервилл, Бруклин и Кембридж, когда представилась такая возможность, ввели контроль над арендной платой. [2] Местные советы в этих общинах одобряли или не одобряли повышение арендной платы за каждую квартиру, находящуюся под их юрисдикцией. [6] Советы по контролю за арендной платой обладали исполнительной, законодательной и судебной властью. [7] Они принимали новые законы, вводили в действие новые законы и судили, были ли их законы нарушены. [7]
Арендодатели не могли без разрешения повышать арендную плату даже за базовый ремонт и содержание, а вместо этого должны были представлять подробные запросы и предложения, доказывающие, что работы были выполнены с использованием самых дешевых материалов. [6] Арендодателям придется платить за ремонт или заменять сломанную технику, а затем представлять квитанции в советы по контролю за арендной платой, которые не обязаны утверждать повышение для возмещения затрат. [7]
количества арендуемых Упадок городов и уменьшение квартир
По данным Национального бюро экономических исследований , количество сдаваемых в аренду квартир сократилось на 15%, а вероятность переезда арендаторов стала на 8-9% меньше из-за контроля над арендной платой. [8] [9]
Арендаторы заплатили за свои квартиры на 40% ниже рыночных ставок, а стоимость недвижимости снизилась на 45%. [8] Поскольку они не могли окупить свои затраты, строительство новых зданий не поощрялось, а базовое обслуживание существующих зданий было отменено. [6] [4] Недвижимость, находившаяся под контролем арендной платы, пришла в упадок и негативно повлияла на стоимость недвижимости вокруг них. [1]
В 1985 году мэр Бостона Рэй Флинн приказал обследовать все заколоченные здания в Бостоне. [7] К тому времени, когда в Бостоне прекратился контроль за арендной платой, в этом городе было более 10 000 свободных квартир. [7]
Перераспределение государственной помощи [ править ]
Поскольку они пришли в упадок и поскольку недвижимость, приносящая меньший доход, менее ценна, им была присвоена более низкая оценка. [10] Муниципалитеты потеряли налоговые поступления из-за более низких взносов. [10] Из-за более низких налоговых поступлений государственная помощь общинам с контролем арендной платы увеличилась, что вынудило общины без контроля арендной платы субсидировать тех, у кого он был. [10] [11]
Квартиры с контролируемой рентой достались богатым [ править ]
Не было никаких требований о том, чтобы квартиры с регулируемой арендной платой сдавались в аренду арендаторам с низкими доходами, и по крайней мере 20 процентов всех квартир с регулируемой арендной платой проживали богатые. [9] [4] В подавляющем большинстве проживают люди со средним и высоким доходом. [9] В независимом исследовании, проведенном среди 2/3 квартир с контролируемой арендной платой в Кембридже в 1988 году, 246 домохозяйств возглавлялись врачами, 298 - юристами, 265 - архитекторами, 259 - профессорами и 220 - инженерами. Со студентами было 2650 человек, в том числе с аспирантами 1503 человека. [9]
Включены те, кто проживал в квартирах с контролируемой арендной платой.
- Рут Абрамс , судья Верховного судебного суда штата Массачусетс . [5] [9]
- Кеннет Ривз , мэр Кембриджа, штат Массачусетс, на момент отмены контроля за арендной платой в Массачусетсе, жил в той же квартире с контролируемой арендной платой, в которой он жил, будучи студентом Гарварда в 1973 году. [5] [9]
- Фредерик, наследный принц Дании , жил в квартире с контролируемой арендной платой в Кембридже, когда был студентом Гарварда, но уехал, как только эта история была напечатана в газетах. [5] [12] [9]
Расовые различия [ править ]
Несмотря на то, что они составляют 25% населения Кембриджа, только в 12% квартир с контролируемой арендной платой в Кембридже проживают цветные люди. [9]
климата изменения Ухудшение
Арендодателям не разрешалось взимать с арендаторов фактическую стоимость счетов за отопление и охлаждение. [6] В одном здании в Кембридже совет по контролю за арендной платой установил в 1979 году норму в размере 1038 галлонов печного топлива в год. [6] К 1983 году, когда совет по контролю арендной платы разрешил повышение арендной платы с учетом увеличения количества нефти, арендаторы сжигали 4730 галлонов нефти в год. [6] За эти четыре года было сожжено дополнительно 12 000 галлонов нефти и в атмосферу было выброшено 122 тонны углекислого газа. [6]
Отменить [ править ]
Города [ править ]
В 1974 году подавляющее большинство избирателей Линна отменили контроль над арендной платой. [8] Соммервилль отменил свой закон в 1979 году. [8]
Бостон начал вывод квартир из-под контроля в 1974 году, позволив обнулить арендную плату при въезде новых арендаторов и ослабив другие меры контроля. [1] [8] Бруклин начал вывод подразделений из-под контроля в 1991 году. [8]
По всему штату [ править ]
Контроль за арендной платой был отменен в 1994 году по инициативе голосования. [13] [5] [8] [1] В то время меры по контролю арендной платы действовали только в Бостоне, Кембридже и Бруклине. [13] [8] Только в Кембридже существовала полноценная система. [8]
Многие считали попытку отмены трудной, поскольку зачастую от контроля над арендной платой выигрывали не только бедные и пожилые люди, но и средний класс и даже богатые арендаторы. [12] Оппозиция оспорила 73 769 подписей под петицией, собранных сторонниками отмены закона для внесения этой меры в избирательный бюллетень. [12] В конце концов, у сторонников отмены оказалось на 34 человека больше, чем требовалось. [12]
Сторонники отмены утверждали, что это удерживало арендную плату на искусственно низком уровне, затрудняло аренду недвижимости и затрудняло ее ремонт и улучшение. [14] Противники утверждали, что это удерживает цены от слишком быстрого роста на ограниченном рынке. [14]
После голосования Генеральный суд Массачусетса принял закон, защищающий малообеспеченных арендаторов квартир с контролируемой арендной платой от выселения. [12] Только 9,4% арендаторов квартир с контролем арендной платы прошли отбор. [12] [9]
на Влияние Кембридж
В течение четырех лет после отмены закона в Кембридже, где «городская форма контроля за арендной платой была необычайно строгой», наблюдался рост нового жилья и строительства на 50%, а налоговые поступления от разрешений на строительство утроились. [12]
Стоимость недвижимости в Кембридже увеличилась примерно на 7,8 миллиарда долларов за десятилетие после отмены закона. [10] Примерно четверть этого увеличения, 1,8 миллиарда долларов (3 миллиарда долларов в долларах 2024 года), была связана с отменой контроля над арендной платой. [10]
На момент его отмены около 40% всей недвижимости Кембриджа находились под контролем арендной платы. [10] Стоимость их недвижимости росла быстрее, чем недвижимость, не контролируемая арендной платой, как и недвижимость вокруг них. [15]
решения Кембриджские
Bologna[editБолонья
В 1984 году Винсент Болонья, сицилийский иммигрант и ветеран ВМС США, купил ветхий заброшенный дом в Кембридже. [16] Он сам отремонтировал здание, вывез 55 грузовиков мусора и восстановил здание, в том числе устранив все 60 нарушений кодекса. [16]
Он превратил здание в дом на две семьи и перевез свою семью в заднюю квартиру площадью 800 квадратных футов. [16] Он сдал парадную квартиру доктору. Крени и Мари Стоу, психиатр, и ее дочь, студентка Гарвардской школы права. [16] [5] Стоусы сдают комнаты в своей квартире в субаренду. [16]
Кембриджский совет по контролю за арендной платой постановил, что, поскольку этот объект когда-то был ночлежкой, хотя он и действовал как таковой незаконно, в нарушение местных законов о зонировании, на него распространяется контроль арендной платы. [16] Из-за этого они постановили, что Болонья завышала цену Стоузам, совокупный доход которых в 1986 году составил 110 000 долларов в год. [16]
Совет приказал Болонье превратить дом обратно в ночлежку и снизить арендную плату, которую он взимал со Стоу, на 1000 долларов в месяц. [16] Затем Стоусы подали в суд на Болонью о ретроактивном завышении цен, а также тройном возмещении ущерба и судебных издержках. [16] [8] Их адвокат посоветовал им не платить арендную плату, поскольку у Болоньи не было достаточно активов, чтобы выплатить более 100 000 долларов в качестве гонораров и возмещения ущерба. [16] В результате семья Болонья столкнулась с потерей права выкупа и банкротством. [16] Они также потеряли еще одну принадлежащую им арендуемую недвижимость, потому что не могли справиться с растущими юридическими счетами, не получая при этом арендную плату от Стоу в течение пяти лет. [17] [8]
Затем Кембриджский совет по зонированию отказался разрешить Болгоне превратить дом обратно в ночлежку, поскольку это нарушило законы о зонировании. [16] Болонье и его семье было приказано жить в квартире с одной спальней в переоборудованном гараже. [16] [5] [14]
Кафлин [ править ]
Городское постановление требовало, чтобы совет по контролю арендной платы выдал разрешение, позволяющее исключить одно или несколько квартир с контролируемой арендной платой из-под контроля арендной платы, прежде чем город сможет выдать разрешение на снос. [18] В январе 1989 года владельцы дома 189-191 по Хэмпшир-стрит сообщили Апелляционному совету по строительным нормам штата, что их здание в его нынешнем состоянии опасно и что они не могут позволить себе его ремонт. [18] Вместо этого они попросили разрешения снести его. [18] В июле совет штата согласился и обязал Кембридж выдать разрешение. [18] Затем городские власти подали на владельцев в суд, чтобы помешать им снести дом и выселить квартиры с контролируемой арендной платой. [18]
МакАдамс [ править ]
Кембридж запретил любой квартире оставаться свободной более 120 дней. [19] Нарушителей закона ждал штраф в размере 500 долларов в день и тюремное заключение. [19]
Из-за низкой арендной платы, которую получал владелец Джон МакАдамс, он не смог отремонтировать несколько своих квартир на Бродвее, чтобы сделать их пригодными для проживания. [19] Он показал совету по контролю за арендной платой, что сделать их законно пригодными для проживания будет стоить более 45 000 долларов. [19] Совет разрешил Макадамсу получать за квартиры от 144 до 192 долларов в месяц. [19]
Когда они оставались вакантными более 120 дней, против него были возбуждены уголовные дела и выдан ордер на его арест. [19] Затем четыре семьи переехали в квартиры без ведома и согласия Макадамса. [19] Мэр Элис Вольф заявила, что признает, что сквоттеры в квартирах являются «незаконным действием», но поддержала скваттеров и посетила их в квартирах. [19]
Петрилло [ править ]
Питер и Хелен Петрилло владели домом на три семьи в Кембридже. [20] Они жили в одной квартире, вторую сдали брату Хелен, а третью — другому арендатору. [20] Когда дом их дочери сгорел, Петрилло переехали в подвал, чтобы отдать свою квартиру дочери, ее мужу и троим детям. [21] [22] [14]
Совет по контролю за арендной платой постановил, что теперь это четырехквартирное здание и, следовательно, подлежит контролю за арендной платой. [21] Они приказали Петрилло снизить арендную плату арендаторам и возместить им ущерб. [21]
Кроме того, поскольку потолок подвала был слишком низким, правление приказало Петрилло поднять весь дом за свой счет, чтобы создать законную квартиру. [17] Совет отклонил просьбу разрешить восстановление подвала до прежнего незавершенного состояния. [17] Через три дня после решения совета Питер умер от сердечного приступа. [21] [20] [14] [8] По словам Хелен, «сердечный приступ Питера стал результатом стресса, вызванного слушаниями. Это было для него слишком тяжело». [14]
Тарвезян [ править ]
В 1990 году Джордж Тарвезян владел шестиквартирным домом с контролируемой арендной платой, который был «явно в плохом состоянии» на Проспект-стрит. [23] Он собирался продать ее некоммерческой организации, когда судья признал его виновным в незаконной сдаче нескольких квартир в аренду и обязал его либо продать недвижимость, либо немедленно сдать ее в аренду. [23] В то время два «Юнайтеда» были арендованы, а в третьем находился скваттер. [23] В некоммерческой организации заявили, что здание нуждается в восстановлении кишечника, и оценили, что это будет стоить 50 000 долларов за единицу. [23]
Тарвезян отсидел шесть месяцев в тюрьме и был оштрафован на 3000 долларов. [24]
Другое [ править ]
Хун Лу, для которой английский был вторым языком, не смогла адекватно представить себя, когда предстала перед комиссией по контролю за арендной платой. [24] Они приказали ей снять комнату за 250 долларов, что значительно ниже арендной платы в 450 долларов, взимаемой соседней YMCA. [24] Она была вынуждена занять деньги, чтобы оплатить счета. [24]
Когда в 1990 году Роберте Даулинг потребовалось более 120 дней, чтобы снять пустующую квартиру, ее оштрафовали на 25 000 долларов. [24]
Эмиль и Донна Яворски изначально жили в принадлежащей им квартире, но позже переехали. [24] Комиссия по контролю за арендной платой признала их виновными в том, что они не проживают в собственном доме, прежде чем Яворски подали заявление об изменении адреса. [24]
Владельцы не должны были покупать кондоминиум с контролируемой арендной платой, а затем жить в нем самостоятельно. [24] Несколько владельцев квартир протестовали на заседаниях городского совета с мешками на головах, чтобы защитить свою личность и предотвратить их арест. [24]
восстановить контроль над арендной Попытки платой
В период с 2012 по 2024 год рост средней валовой арендной платы в Массачусетсе рос почти на 30% быстрее, чем средний доход домохозяйства по всему Содружеству. [4] В Массачусетсе один из самых низких темпов строительства нового жилья в стране. [4] В ответ некоторые призвали вернуться к контролю над арендной платой, чтобы предотвратить выселение арендаторов и облагораживание кварталов. [4] Однако среди экономистов существует «общее согласие» в том, что введение контроля за арендной платой не решит кризис доступного жилья, с которым сталкивается государство. [4] Левоцентристский институт Брукингса обнаружил, что «хотя контроль за арендной платой, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные побочные эффекты для окружающих районов». [25]
Представитель штата Майк Коннолли предлагал в Палате представителей Массачусетса законопроекты о восстановлении контроля над арендной платой. в течение многих лет безуспешно [13] [8] В 2020 году Коннолли предложил меру по контролю за арендной платой в качестве поправки к законопроекту об экономическом развитии в Палате представителей; это провалилось 22–136. [13] В 2023 году он в последнюю минуту предпринял попытку восстановить контроль над арендной платой посредством избирательной инициативы на выборах в Массачусетсе в 2024 году . [13] Он приостановил кампанию несколько месяцев спустя, когда он собрал только 10 000 из 75 000 подписей, необходимых для включения его в бюллетень. [26]
Мэр Мишель Ву предложила восстановить контроль за арендной платой в Бостоне. [1] Ее предложение подверглось критике как со стороны сообщества риэлторов, которое выступает против любой формы контроля за арендной платой, так и со стороны сторонников контроля за арендной платой за то, что они не зашли достаточно далеко. [1] В 2023 году Совет по недвижимости Бостона начал кампанию против меры Ву, заявив, что она будет препятствовать жилищному строительству в городе и регионе, где уже наблюдается острая нехватка жилья, затруднит обслуживание недвижимости и нанесет ущерб налоговым поступлениям. [1]
Вест Стокбридж [ править ]
Специальный закон штата, принятый в 2013 году, наделяет Совет избранных жителей Западного Стокбриджа , действующий в качестве Совета по контролю за арендной платой, полномочиями регулировать арендную плату в трейлерных парках. [27] [28]
См. также [ править ]
Ссылки [ править ]
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м н тот п Арсено, Марк; Страйкер, Ребекка (17 декабря 2023 г.). «БОСТОНСКОЕ ЗДАНИЕ, РАССЕЯННЫЕ ДУШИ И ВОЗВРАТ АРЕНДНОГО КОНТРОЛЯ» . Бостон Глобус .
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и «Рентный контроль был введен в 1920 году» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
- ^ «История дебатов о контроле за арендной платой в Калифорнии» . Нет места лучше дома . Архивировано из оригинала 26 сентября 2020 г. Проверено 28 ноября 2020 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г Пейзер, Джеймс (2 апреля 2024 г.). «Помогает ли контроль за арендной платой или вредит поиску доступного жилья?» . Маяк общего благосостояния . Проверено 17 апреля 2024 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г « НЕДЕЛЯ» . Том. 46, нет. 20. Национальное обозрение. 24 октября 1994 г. стр. 10–24.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г «Комитеты по контролю за арендой прекратили благоустройство и капитальный ремонт» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и «Обслуживание зданий пошло под откос» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м Джойс, Том (13 января 2020 г.). «После того, как избиратели отвергли его, контроль над арендной платой снова на столе в Массачусетсе». НьюБостонПост.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г час я «Арендаторы, которым нужно было переехать, не могли претендовать на это» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж «Города потеряли налоговые поступления» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
- ^ Кваттроки, Дуг (17 декабря 2023 г.). «Вишневый контроль за арендной платой в Бостоне может стоить вашему городу одного или двух учителей» . Банкир и торговец . Проверено 3 января 2023 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г Хавеманн, Джудит (19 сентября 1998 г.). «Массачусетс-Сити получает новую жизнь» . Вашингтон Пост . Проверено 23 октября 2023 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и Лисински, Крис (3 августа 2023 г.). «Представитель Кембриджа предлагает внести контроль над арендной платой в избирательные бюллетени штата» . Общее богатство . Проверено 22 октября 2023 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж Чонг, Кертис Р. (7 ноября 1994 г.). «Гражданский спор, вопрос 9» . Гарвардский малиновый . Проверено 22 октября 2023 г.
- ^ Автор, Дэвид Х.; Палмер, Кристофер Дж.; Патхак, Параг А. (июнь 2014 г.). «Побочные эффекты на рынке жилья: данные об окончании контроля за арендной платой в Кембридже, штат Массачусетс» . Журнал политической экономии . 122 (3): 661–717. дои : 10.1086/675536 . JSTOR 10.1086/675536 .
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м Инглиш, Белла (1 июля 1992 г.). «Закон об аренде устанавливает слишком высокую цену». Бостон Глобус . п. Метро 1.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с «Условия аренды в Массачусетсе под контролем арендной платы: ретроспектива» . Ассоциация арендодателей Массачусетса. 7 января 2021 г. . Проверено 22 октября 2023 г.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и Страуд, Эллен (3 января 1991 г.). «Дело об аренде настраивает государство против совета по аренде по вопросу сноса». Кембриджская хроника . стр. 1, 2.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г час Страуд, Эллен (5 июля 1990 г.). «Противодействие незаконным вакансиям». Кембриджская хроника . стр. 1, 7.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с Льюис, Дайан (5 января 1990 г.). «Кембридж урегулирует дело о контроле за арендной платой» . Бостон Глобус . п. 36.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д Джейкоби, Джефф. «На кону вопроса 9: справедливость для владельцев собственности». Бостон Глобус . п. 15.
- ^ Петрилло, Хелен (7 февраля 1995 г.). «А как насчет потерь для пожилых домовладельцев?». Бостон Глобус . п. 18.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д «Судья приказывает домовладельцу продать». Кембриджская хроника . 6 декабря 1990 г. с. 8.
- ↑ Перейти обратно: Перейти обратно: а б с д и ж г час я «Доступное жилье и его поставщики исчезли» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
- ^ Даймонд, Ребекка (18 октября 2018 г.). «Что экономические данные говорят нам о последствиях контроля за арендной платой?» . Брукингский институт . Проверено 17 апреля 2024 г.
- ^ Карлок, Кэтрин (11 ноября 2023 г.). «Коннолли приостанавливает кампанию по включению контроля над арендной платой в избирательные бюллетени по всему штату» . Бостон Глобус . Проверено 11 ноября 2023 г.
- ^ «АКТ, ПРЕДУСМАТРИВАЮЩИЙ УСТАНОВЛЕНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ ПРАВИЛАМИ АРЕНДЫ И КОНТРОЛЬ ЗА ВЫСЕЛЕНИЯМИ В ПЕРЕДВИЖНЫХ ДОМАХ В ГОРОДЕ ЗАПАДНЫЙ СТОКБРИДЖ» . Содружество Массачусетс . Проверено 22 февраля 2024 г.
- ^ Беллоу, Хизер (22 февраля 2024 г.). «Трейлерный парк в Вест-Стокбридже подает петицию о повышении ежемесячной арендной платы в размере 241 доллара на 230 процентов. Арендаторы сопротивляются» . Беркширский орел . Проверено 22 февраля 2024 г.