Контроль арендной платы в США

В Соединенных Штатах под контролем арендной платы понимаются законы или постановления, которые устанавливают контроль над ценами на аренду жилого жилья в качестве потолка цен . ^{[ 1 ]} В более широком смысле «контроль арендной платы» описывает несколько типов контроля цен:

«строгие потолки цен», также известные как « замораживания арендной платы системы », или « абсолютный » контроль арендной платы или контроль « первого поколения », при котором вообще не допускается повышение арендной платы (арендная плата обычно замораживается по ставке, существовавшей на момент принятия закона). вступил в силу);
«контроль вакансий», также известный как « строгий » или « жесткий » контроль арендной платы, при котором цена аренды может расти, но продолжает регулироваться в период между арендами (новый арендатор платит почти ту же арендную плату, что и предыдущий арендатор); и
«отмена контроля над вакансиями», также известный как « аренда » или контроль арендной платы « второго поколения », который ограничивает рост цен во время аренды, но позволяет арендной плате повышаться до рыночного уровня между арендами (новые арендаторы платят арендную плату по рыночным ставкам, но повышение ограничено до тех пор, пока такими, какими они остаются). ^{[ 1 ]}

По состоянию на 2022 год в семи штатах ( Калифорния , Нью-Йорк , Нью-Джерси , Мэриленд , Мэн , Орегон и Миннесота ) и округе Колумбия есть населенные пункты, в которых действует та или иная форма контроля за арендной платой (для обычных построек, за исключением передвижных домов) . ). ^{[ 2 ]} Тридцать семь штатов либо запрещают, либо упреждают контроль над арендной платой, в то время как семь штатов разрешают своим городам вводить контроль над арендной платой, но ни один город не ввел его. ^{[ 3 ]}^{[ 4 ]} В населенных пунктах, где существует контроль арендной платы, он часто покрывает большой процент сдаваемого в аренду жилья в этом городе. Например, в Нью-Йорке по состоянию на 2017 год 45% арендуемых квартир имели «стабилизированную арендную плату», а 1% «арендную плату контролировали» (это разные юридические классификации в Нью-Йорке). ^{[ 5 ]} По состоянию на 2019 год в округе Колумбия арендная плата контролировалась около 36% арендуемых квартир. ^{[ 6 ]} В Сан-Франциско по состоянию на 2014 год около 75% всех арендуемых квартир контролировались. ^{[ 7 ]}^{: 1} а в Лос-Анджелесе в 2014 году арендная плата в 80% многоквартирных домов контролировалась. ^{[ 8 ]}^{: 1}

В 2019 году законодательный орган штата Орегон принял закон, который сделал штат первым в стране, принявшим общегосударственную политику контроля арендной платы. Этот новый закон ограничивает ежегодное повышение арендной платы уровнем инфляции плюс 7 процентов, включает в себя отмену контроля над вакансиями (рыночная ставка между арендами), освобождает от налога новое строительство на 15 лет и сохраняет в силе действующий государственный запрет на политику местного контроля арендной платы (преимущественное право на уровне штата). ^{[ 9 ]}^{: 1}^{[ 10 ]}^{: 1} В ноябре 2021 года избиратели в Сент-Поле, штат Миннесота , одобрили инициативу по контролю арендной платы , которая ограничивала годовое повышение арендной платы 3 процентами, включала контроль за вакансиями, а также не исключала новое строительство и не позволяла добавлять инфляцию к допустимому повышению ставок. ^{[ 11 ]}^{[ 12 ]} Это привело к сокращению на 80% количества запросов на новые разрешения на строительство многоквартирного жилья, в то время как в соседнем Миннеаполисе , где избиратели уполномочили городской совет разработать постановление о контроле за арендной платой, которое могло бы освободить от нового строительства, количество разрешений выросло на 70%. ^{[ 11 ]}^{[ 13 ]}

Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество сдаваемого в аренду жилья. ^{[ 14 ]}^{[ 15 ]}^{[ 16 ]}^{[ 17 ]}^{[ 18 ]}^{[ 19 ]}^{[ 20 ]}^{[ 21 ]} Другие наблюдатели считают, что контроль над арендной платой приносит пользу арендаторам, предотвращая чрезмерное повышение арендной платы и несправедливые выселения. Контроль за арендной платой может стабилизировать сообщество, способствуя преемственности, и может смягчить неравенство доходов . ^{[ 22 ]}^{[ 23 ]}^{[ 24 ]}

История

В Соединенных Штатах во время Первой мировой войны арендная плата «контролировалась» за счет сочетания общественного давления и усилий местных комитетов по борьбе со спекуляцией ренты. Между 1919 и 1924 годами ряд городов и штатов приняли законы о контроле за арендной платой и выселением. Современный контроль над арендной платой был впервые принят в ответ на Великую депрессию и дефицит жилья во времена Второй мировой войны. Из-за этого дефицита и общего национального экономического кризиса федеральное правительство призвало в 1942 году ввести экстренный контроль над ценами на потребительские товары и арендную плату. ^{[ 25 ]} Однако не все штаты решили реализовать эти законы о контроле за арендной платой.

Лишь в 1970-е годы, во время экономического спада, Ричард Никсон временно ввел общенациональный контроль над заработной платой и ценами для борьбы с гиперинфляцией, но это продолжалось недолго и в 1973 году начало постепенно сокращаться. Тем не менее, арендаторы, особенно в Беркли, продолжали организовываться. и внес стабилизацию арендной платы в избирательный бюллетень L972 от 6 июня 1973 года. Они победили, и Беркли стал первым городом в Калифорнии, в котором был установлен контроль над арендной платой после Второй мировой войны. ^{[ 25 ]} За ними последовали и другие города по всей стране, а некоторые до сих пор остаются в силе или были вновь введены в определенных городах с большим количеством арендаторов , таких как Нью-Йорк , Сан-Франциско , Лос-Анджелес , Вашингтон, округ Колумбия , и Окленд, Калифорния . Во многих небольших населенных пунктах также существует контроль арендной платы, особенно в калифорнийских городах Санта-Моника , Беркли и Западный Голливуд. ^{[ 26 ]} — наряду со многими небольшими городами Нью-Джерси . В начале 1990-х годов контроль над арендной платой в некоторых городах, таких как Бостон и Кембридж, штат Массачусетс , был отменен референдумами штатов . ^{[ 27 ]} Согласно исследованию Центра недвижимости Массачусетского технологического института, когда в Кембридже прекратился контроль над арендной платой, в городе произошло 20-процентное увеличение строительства новых зданий и рост стоимости недвижимости. ^{[ 28 ]}

История показывает, что эти правила постоянно меняются и адаптируются к таким ситуациям, как стихийные бедствия, экономические кризисы и пандемии. Эти изменения не всегда выглядят одинаково и различаются в зависимости от штата и города. Например, из-за COVID-19 в Окленде, штат Калифорния, был введен мораторий на предотвращение выселений, который закончился в феврале 2021 года. ^{[ 29 ]} В то время как в Массачусетсе мораторий на выселение закончился 17 октября 2020 года, и действовал мораторий CDC, который останавливал физическое выселение в тех случаях, когда арендаторы имели задолженность по арендной плате из-за болезни или потери работы до 31 декабря 2020 года. ^{[ 30 ]}

Нью-Йорк

В штате Нью-Йорк существует самая долгая история контроля над арендной платой , начиная с 1920 года. ^{[ 31 ]}^{[ 32 ]}^{[ 33 ]}^{[ 34 ]} В Нью-Йорке находится большинство квартир, на которые распространяется контроль арендной платы. Законы о контроле за арендной платой десятилетиями оставались в силе в Нью-Йорке из-за нехватки «приличного, доступного жилья». ^{[ 35 ]} Ухудшение ситуации на рынке аренды привело к принятию Закона о стабилизации арендной платы 1969 года, целью которого было увеличение количества сдаваемых в аренду квартир. Нынешняя система очень сложна, и большинство защищенных арендаторов – пожилые люди. ^{[ 36 ]} Уильям А. Мозес , основатель Программы улучшения жилищного фонда , торговой ассоциации, которая представляет владельцев более 4000 многоквартирных домов в Нью-Йорке, сказал в 1983 году, что контроль за арендной платой был «основной причиной ухудшения состояния района» и что, по крайней мере, Без него в Нью-Йорке было бы построено 300 000 квартир. Моисей утверждал, что землевладельцы не смогут содержать свою собственность, если им не будет разрешено собирать адекватную арендную плату. ^{[ 37 ]} Исследователь городского планирования Питер Маркузе сказал в 1983 году, что контроль за арендной платой не был причиной того, что некоторые арендодатели отказывались от своей недвижимости в Нью-Йорке, находящейся в нижнем ценовом сегменте рынка – вместо этого такой отказ был вызван неспособностью арендаторов с низкими доходами платить максимальную арендную плату, разрешенную законом. закон. ^{[ 37 ]} В 2019 году Нью-Йорк расширил контроль над арендной платой, включив в него другие муниципалитеты, благодаря принятию Закона о стабильности жилищного строительства и защите арендаторов от 2019 года. ^{[ 38 ]} С тех пор оппоненты утверждают, что новые правила контроля арендной платы препятствуют инвестициям в многоквартирную недвижимость в Нью-Йорке. ^{[ 39 ]} Законы Нью-Йорка о контроле за арендной платой также подверглись критике за то, что они непреднамеренно принесли пользу богатым арендаторам, которым в противном случае не потребовалась бы помощь в аренде. ^{[ 40 ]} Кроме того, опрос владельцев недвижимости, которые владеют или управляют квартирами со стабилизированной арендной платой в Нью-Йорке, показал, что регулирование арендной платы приведет к меньшему количеству несущественных улучшений и профилактическому обслуживанию в их зданиях. ^{[ 41 ]}

Калифорния

В Калифорнии муниципальное введение контроля за арендной платой последовало за высокой инфляцией 1970-х годов (вызвавшей постоянный рост арендной платы). ^{[ 42 ]}^{: 1} и Предложение 13 по всему штату 1979 года , которое установило ставку налога на имущество на уровне 1% и ограничило ежегодное повышение на уровне 2%. Возглавляя кампанию по принятию Предложения 13, калифорнийский политик Говард Джарвис пытался убедить арендаторов проголосовать за Предложение 13, утверждая, что арендодатели передадут арендаторам налоговую экономию; когда большинству из них это не удалось, это стало дополнительным мотивирующим фактором для контроля над арендной платой. ^{[ 42 ]}^{: 2}

В 1985 году Калифорния приняла Закон Эллиса , лишавший муниципалитеты права запрещать изъятие недвижимости из сдачи в аренду после того, как Верховный суд Калифорнии в деле Нэш против города Санта-Моника постановил, что муниципалитеты могут препятствовать тому, чтобы арендодатели «выходили из бизнеса» и отказывались от участия в аренде. свою недвижимость с рынка аренды. ^{[ 43 ]}

Законы о «жестком» или «контроле вакансий» о контроле за арендной платой действовали в пяти городах Калифорнии ( Западный Голливуд , Санта-Моника , Беркли , Восточный Пало-Альто и Котати ) в 1995 году, когда был принят AB 1164 (известный как Закон Коста-Хокинса об аренде жилья). ) упредили некоторые элементы муниципальных постановлений о контроле за арендной платой и устранили строгий контроль за арендной платой в Калифорнии (за исключением особых случаев, таких как парки передвижных домов ). ^{[ 44 ]}^{[ 45 ]}^{[ 46 ]}

В 2018 году инициатива в масштабе штата ( Предложение 10 ) попыталась отменить закон Коста-Хокинса, который, в случае его принятия, позволил бы городам и муниципалитетам вводить «сильные» системы или системы «контроля вакансий», а также позволял применять контроль арендной платы к зданиям. построен после 1995 года и позволял бы контролировать арендную плату в домах на одну семью. Все они в настоящее время запрещены Коста-Хокинсом. ^{[ 47 ]}^{: 1} Предложение провалилось с 59% против 41%. ^{[ 48 ]}^{[ 49 ]}

В 2019 году законодательный орган Калифорнии принял и губернатор подписал AB 1482, который установил ограничение арендной платы по всему штату на следующие 10 лет. ^{[ 50 ]} Закон о защите арендаторов 2019 года ограничивает годовое повышение арендной платы на уровне 5% плюс региональная инфляция. ^{[ 50 ]} Например, если бы законопроект вступил в силу в 2019 году, повышение арендной платы в Лос-Анджелесе было бы ограничено 8,3%, а в Сан-Франциско — 9%. ^{[ 50 ]} Повышение привязано к арендной ставке по состоянию на 15 марта 2019 года. ^{[ 50 ]} Новый закон не распространяется на здания, построенные в течение предыдущих 15 лет, или на дома на одну семью (если они не принадлежат корпорациям или институциональным инвесторам). ^{[ 50 ]} Он также включает требование об обосновании «уважительной причины» для выселения и сохраняет «отмену контроля над вакансиями», что означает, что арендная плата может увеличиться до рыночной ставки между арендаторами. ^{[ 50 ]}

В 2020 году Майкл Вайнштейн, основатель Фонда здравоохранения по борьбе со СПИДом (AHF) , спонсировал и профинансировал инициативу второго голосования, чтобы обеспечить больший контроль над арендной платой, поскольку он считал, что AB 1482 (выше) не обеспечивает достаточную защиту арендаторов, например ограничение арендной платы. увеличивается между арендаторами. ^{[ 50 ]} Калифорнийское предложение 21 2020 года , как и его предшественник Калифорнийское предложение 10 2018 года , финансировалось почти исключительно Фондом здравоохранения Вайнштейна по борьбе со СПИДом и провалилось с почти таким же отрывом. ^{[ 50 ]}^{[ 51 ]}^{[ 52 ]} AHF также поддерживает «Закон о справедливости для арендаторов», инициативу голосования 2024 года, которая расширит местный контроль над законами об аренде. ^{[ 53 ]}

Массачусетс

Контроль за арендной платой существовал в Массачусетсе в период с 1970 по 1994 год, когда он был отменен по инициативе голосования . По данным Национального бюро экономических исследований , количество сдаваемых в аренду квартир сократилось на 15%, а вероятность переезда арендаторов стала на 8-9% меньше из-за контроля над арендной платой. ^{[ 54 ]} Арендаторы заплатили за свои квартиры на 40% ниже рыночных ставок, а стоимость недвижимости снизилась на 45%. ^{[ 54 ]}

За время его существования в квартирах с контролируемой арендной платой проживали Рут Абрамс , судья Верховного судебного суда штата Массачусетс , и Фредерик, наследный принц Дании . ^{[ 55 ]} Его обвинили в смерти по крайней мере одного домовладельца из-за стресса, вызванного постановлением совета по контролю за арендной платой, которое требовало от него поднять весь свой дом, чтобы построить новую, законную квартиру в подвале. ^{[ 56 ]}^{[ 57 ]}^{[ 58 ]}

После отмены закона Генеральный суд Массачусетса принял закон, защищающий малообеспеченных арендаторов квартир с контролируемой арендной платой от выселения. ^{[ 59 ]} Только 9,4% арендаторов квартир с контролем арендной платы прошли отбор. ^{[ 59 ]}^{[ 60 ]}

Мобильные дома

В некоторых регионах законы о контроле за арендной платой чаще принимаются для передвижных домов . парков ^{[ 61 ]} Причины принятия этих законов включают в себя то, что жители владеют своими домами, одновременно арендуя землю, на которой расположен дом, высокую стоимость перемещения передвижных домов и потерю стоимости дома при его переезде. В Калифорнии, например, действует только 13 местных законов о контроле за арендной платой за квартиры, но более 100 местных законов о контроле за арендной платой за передвижные дома. ^{[ нужна ссылка ]} С 1991 года в Калифорнии не строилось ни одной новой стоянки для передвижных домов. ^{[ нужна ссылка ]}

Закон

Законы о контроле за арендной платой определяют, какие арендуемые объекты затронуты, и могут распространяться только на более крупные комплексы или объекты старше определенной даты. Чтобы не снижать стимулы к инвестициям в новый жилой фонд, законы о контроле за арендной платой часто освобождают от нового строительства. Например, Постановление Сан-Франциско о стабилизации арендной платы освобождает от налога все квартиры, построенные после 1979 года. ^{[ 62 ]} Штат Нью-Йорк обычно освобождает от налога квартиры, построенные после 1974 года в любой точке штата (хотя владельцы могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы). ^{[ 63 ]}

Частота и степень повышения арендной платы ограничены, как правило, уровнем инфляции, определяемым индексом потребительских цен США , или его долей. Сан-Франциско, например, разрешает ежегодное повышение арендной платы на 60% от ИПЦ, максимум до 7%. ^{[ 64 ]}

Законы о контроле за арендной платой часто применяются неизбираемыми советами по контролю за арендной платой. Должностные лица городского правительства назначают членов совета, что обеспечит смешанное количество арендаторов и владельцев недвижимости, чтобы сбалансировать их преимущества. Как указано в исследовании Гудмана, типичный совет по контролю за арендной платой в Нью-Йорке состоит из двух арендаторов, двух арендодателей и одного домовладельца. (Гилдерблум и Маркхэм, 1996). ^{[ 65 ]}

Федеральный закон

Регулирование арендной платы в Соединенных Штатах является проблемой для каждого штата. В 1921 году Верховный суд США рассмотрел дело Блок против Хирша. ^{[ 66 ]} Большинство постановило, что регулирование арендной платы в округе Колумбия в качестве временной чрезвычайной меры является конституционным, но вскоре после этого, в 1924 году, в деле Chastleton Corp против Синклера ^{[ 67 ]} тот же закон был единогласно отменен Верховным судом. После « Нового курса» 1930-х годов Верховный суд перестал вмешиваться в социальное и экономическое законодательство, и все большее число штатов приняло соответствующие правила. ^{[ нужна ссылка ]} В деле Фишер против города Беркли 1986 года ^{[ 68 ]} Верховный суд США постановил, что не существует несовместимости между контролем за арендной платой и Законом Шермана .

Государственное и местное право

Орегон и Калифорния — единственные штаты, в которых действуют законы о контроле за арендной платой на уровне штата, оба вступили в силу в 2019 году. ^{[ 69 ]}^{[ 50 ]} В шести штатах — Калифорнии , Нью-Йорке , Нью-Джерси , Мэн , Мэриленде и Миннесоте — есть населенные пункты, в которых действует та или иная форма контроля за арендной платой. ^{[ 70 ]}^{[ 71 ]} В округе Колумбия также действует контроль арендной платы за некоторые арендуемые помещения; Недвижимость, находящаяся в государственной собственности или при поддержке, недвижимость, построенная в 1978 году или позже, а также недвижимость, принадлежащая владельцу с менее чем пятью арендуемыми единицами, освобождаются от закона округа Колумбия о контроле за арендной платой. ^{[ 72 ]}

Тридцать семь штатов либо запрещают, либо упреждают контроль над арендной платой, в то время как восемь штатов разрешают своим городам вводить контроль над арендной платой, но ни один город не ввел его. ^{[ 3 ]}^{[ 4 ]}

По состоянию на 2019 год около 182 муниципалитетов США имеют контроль над арендной платой: 99 в Нью-Джерси, 63 в Нью-Йорке, 18 в Калифорнии, один в Мэриленде и Вашингтоне, округ Колумбия. ^{[ 70 ]} Пятью наиболее густонаселенными городами с контролем арендной платы являются Нью-Йорк ; Лос-Анджелес ; Сан-Франциско ; Окленд ; и Вашингтон, округ Колумбия ^{[ 70 ]} Единственный муниципалитет Мэриленда с контролем арендной платы — Такома-Парк . ^{[ 73 ]}

В 2012 году только 2% опрошенных экономистов считали, что контроль за арендной платой оказал положительное влияние на Нью-Йорк и Сан-Франциско; 81 процент не согласился. ^{[ 54 ]}

Влияние

Экономисты сходятся во мнении, что контроль за арендной платой снижает качество и количество жилья. ^{[ 14 ]}^{[ 74 ]}^{: 106}^{[ 75 ]}^{: 204}^{[ 76 ]}^{: 1} Обзор экономической литературы 2009 г. ^{[ 74 ]}^{: 106} Блэр Дженкинс обнаружил, что «экономисты достигли редкого консенсуса: контроль за арендной платой создает гораздо больше проблем, чем решает». ^{[ 74 ]}^{: 105} ^{[ 77 ]}^{: 1} ^{[ 78 ]}^{: 1} ^{[ 79 ]}^{: 1}

В анализе 2013 года совокупности экономических исследований по контролю за арендной платой, проведенном Питером Татианом из Института урбанизма ( аналитический центр назвал оба исследования «либеральными») ^{[ 80 ]} и «независимый» ^{[ 81 ]}^{[ 82 ]}), он заявил, что «вывод, по-видимому, заключается в том, что стабилизация арендной платы не обеспечивает хорошей защиты предполагаемых бенефициаров - бедных или уязвимых арендаторов - потому что адресность льгот очень бессистемна». и пришел к выводу, что: «Учитывая Согласно текущему исследованию, кажется, мало что можно сказать в пользу контроля над арендной платой». ^{[ 77 ]}^{: 1} ^{[ 83 ]}^{: 1} ^{[ 84 ]}^{: 1}

Два экономиста с противоположных сторон политического спектра, лауреат Нобелевской премии Пол Кругман (который идентифицирует себя как американский либерал или европейский социал-демократ ), ^{[ 85 ]} и Томас Соуэлл (который заявил, что « либертарианец » может лучше всего описать его взгляды) ^{[ 86 ]}^{: 1} оба критиковали регулирование арендной платы как плохую экономику, которая, несмотря на благие намерения, приводит к созданию меньшего количества жилья, повышает цены и усиливает упадок городов . ^{[ 76 ]}^{: 1} ^{[ 87 ]}^{: 4} ^{[ 86 ]}^{: 1} В 1946 году экономисты Милтон Фридман и Джордж Дж. Стиглер писали: «Поэтому потолок арендной платы приводит к бессистемному и произвольному распределению площадей, неэффективному использованию площадей, замедлению нового строительства и неопределенному сохранению потолков арендной платы или субсидированию нового строительства и будущая депрессия в жилом доме». ^{[ 88 ]}

Исторически существовало два типа контроля за арендной платой – контроль вакантных квартир (когда уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается арендатор в квартире или нет) и снятие контроля над вакансиями (когда уровень арендной платы контролируется только в то время, пока существующий арендатор остается в отделении). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа (законопроект Косты/Хокинса того года постепенно отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование 1990 года в Санта-Монике, штат Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более продолжительная стабильность). Однако эта политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых объектов сдачи в аренду. ^{[ 89 ]}

Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, в которых действуют положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными территориями соседних юрисдикций (два из которых допускали отмену контроля над вакансиями, включая Лос-Анджелес, а два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакансий имели более низкую арендную плату и более длительный срок аренды, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысить стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов, контролируемых вакансиями, было создано меньше новых объектов аренды. ^{[ 90 ]}

Исследование, в котором сравнивались эффекты местных мер по контролю за арендной платой (как контроль над вакансиями, так и отмена контроля над вакансиями) с другими мерами по управлению местным ростом в 490 городах и округах Калифорнии (включая все крупнейшие), показало, что контроль за арендной платой был сильнее, чем индивидуальные ограничения на землепользование ( но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества арендуемых квартир, построенных в период с 1980 по 1990 год. ^{[ 91 ]} Эти меры (как контроль над арендной платой, так и управление ростом) помогли перенести новое строительство из мегаполисов во внутренние районы штата, при этом особенно пострадали группы населения с низкими доходами и меньшинствами.

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли избирательную инициативу , которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в них небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города на тот момент). ^{[ 92 ]}^{: 7} ^{[ 93 ]}^{: 1} ^{[ 94 ]}^{: 1} В 2017 году из Стэнфорда экономики исследователь Ребекка Даймонд и другие опубликовали исследование, в котором изучалось влияние этого конкретного закона о контроле над арендной платой на арендуемые квартиры, которые были недавно контролируемы, по сравнению с квартирами аналогичного стиля (многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами), не находящимися под контролем арендной платы ( построенных после 1980 года), а также влияние этого закона на общий арендный фонд города и на общие цены на аренду в городе за период с 1995 по 2012 год. ^{[ 93 ]}^{[ 94 ]}^{[ 95 ]} ^{[ 96 ]}^{: 1} ^{[ 97 ]}^{: 1} ^{[ 98 ]} Они обнаружили, что, хотя законы о контроле за арендной платой в Сан-Франциско пошли на пользу арендаторам, у которых были квартиры с контролируемой арендной платой, это также привело к тому, что арендодатели удалили 30% квартир, участвующих в исследовании, с рынка аренды (путем преобразования в квартиры или TIC ), что привело к 15% снижению арендной платы. Общегородское снижение общего количества арендуемых квартир и увеличение общегородской арендной платы на 7%. ^{[ 92 ]}^: 1,44 ^{[ 93 ]} ^{[ 94 ]}^{: 1} ^{[ 95 ]}^{[ 96 ]} Авторы заявили, что «эта замена занимаемого собственниками и элитного нового сдаваемого в аренду жилья, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско, поскольку эти типы недвижимости обслуживают людей с более высокими доходами». ^{[ 92 ]}^: 3 ^{[ 93 ]} ^{[ 94 ]}^{: 1} ^{[ 95 ]}^{[ 96 ]} ^{[ 97 ]}^{: 1} Авторы также отметили, что «...принуждение арендодателей к страхованию от повышения арендной платы приводит к большим потерям арендаторов. Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, было бы более желательно предложить эту субсидию в форме государственного субсидии или налоговые льготы. Это устранит стимулы для арендодателей сокращать предложение жилья и может обеспечить домохозяйствам желаемую страховку». ^{[ 92 ]}^: 44 ^{[ 93 ]}^{: 1} ^{[ 94 ]}^{: 1} ^{[ 95 ]}^{: 1} ^{[ 96 ]}^{: 1} ^{[ 97 ]}^{: 1} ^{[ 98 ]}^{: 1}

Рынок аренды жилья страдает от информационной асимметрии и высоких транзакционных издержек . Обычно домовладелец располагает большим количеством информации о доме, чем может разумно обнаружить потенциальный арендатор. Более того, как только арендатор въедет, затраты на повторный переезд будут очень высокими. Недобросовестные арендодатели могут скрыть недостатки и, если арендатор пожалуется, пригрозить поднять арендную плату по окончании срока аренды . Благодаря контролю арендной платы арендаторы могут потребовать устранения скрытых дефектов, если они существуют, в соответствии с требованиями строительных норм и правил , не опасаясь ответного повышения арендной платы. Таким образом, контроль за арендной платой мог бы в некоторой степени компенсировать неэффективность рынка жилья. ^{[ 1 ]}^{: 1} ^{[ 99 ]} В старых зданиях контроль за арендной платой может расширить стимулы для ремонта отдельных квартир: арендаторы могут вкладывать собственный капитал и собственные деньги в улучшение своих домов, если они защищены от попыток арендодателей получить добавленную стоимость. ^{[ 100 ]}^{[ 101 ]}^{[ нужна ссылка ]} в то время как отмена контроля над вакансиями сохраняет финансовый стимул у арендодателей ремонтировать пустующие квартиры, поскольку позволяет им повторно сдавать в аренду по рыночной стоимости.

Согласно обзору нового исследования Ребекки Даймонд, проведенному в 2018 году, новое исследование показало, что контроль за арендной платой приносил пользу арендаторам в краткосрочной перспективе, но имел неблагоприятные последствия для арендаторов и стабильности района в долгосрочной перспективе, снижая доступность, увеличивая джентрификацию и создавая негативные последствия для арендаторов и стабильности района в долгосрочной перспективе. последствия для близлежащих районов. ^{[ 102 ]} Арендодатели часто реагировали на политику контроля арендной платы, переоборудуя арендованные помещения в здания, освобожденные от контроля арендной платы, или допуская снижение арендной платы. ^{[ 102 ]}

В рабочем документе NBER 2019 года, в котором оценивалась эффективность различных государственных политик доступности жилья, было обнаружено, что более целенаправленное регулирование арендной платы (в отношении самых нуждающихся домохозяйств) может способствовать повышению благосостояния. ^{[ 103 ]} В исследовании 2021 года была смоделирована политика контроля арендной платы и обнаружено, что она может повысить цены на жилье и сократить количество жилья, но что «хорошо продуманный контроль арендной платы может помочь политикам стабилизировать динамику рынка жилья, даже не создавая искажений на рынке жилья». ^{[ 104 ]}

Комментарий

В 2000 году обозреватель New York Times и экономист Принстонского университета Пол Кругман опубликовал часто цитируемую колонку о контроле за арендной платой. ^{[ 105 ]} Он писал: «Анализ контроля за арендной платой является одним из наиболее понимаемых вопросов во всей экономике и – во всяком случае среди экономистов – одним из наименее спорных. В 1992 году опрос Американской экономической ассоциации показал, что 93 процента ее членов согласны с этим. что «потолок арендной платы снижает качество и количество жилья».

В свете недавней законодательной деятельности и избирательных инициатив несколько редакций высказались по поводу контроля за арендной платой. В марте 2019 года газета Chicago Tribune отметила: ^{[ 106 ]} «Затраты на контроль арендной платы будут нестись по всему городу таким образом, что со временем положение Чикаго ухудшится. Даже для многих арендаторов». В сентябре 2019 года газета Washington Post утверждала: ^{[ 107 ]} «Законы о контроле арендной платы могут быть полезны для некоторых привилегированных бенефициаров, которые часто не являются теми людьми, которые действительно нуждаются в помощи. Но они плохи для многих других». В сентябре 2019 года Wall Street Journal написал: ^{[ 108 ]} «Экономисты всех мастей согласны с тем, что контроль за арендной платой не работает. Всего 2% полагают, что он имеет положительный эффект, согласно опросу IGM Forum, проведенному в 2012 году».

Защитники прав арендаторов утверждают, что контроль арендной платы необходим во времена долгосрочной нехватки жилья (см. Нехватка жилья в Калифорнии ), чтобы уменьшить человеческие страдания, вызванные повышением арендной платы, и бездомностью, которая возникает, когда людей, которые больше не могут позволить себе повышение арендной платы, выселяют. ^{[ 109 ]}^{: 1} Милтон Фридман утверждал, что контроль за арендной платой ограничивает права собственности владельцев недвижимости. ^{[ 88 ]} поскольку это ограничивает то, что они могут делать со своей собственностью, требуя подачи петиций и других предусмотренных законом процедур, прежде чем предпринимать действия против арендатора.

См. также

Люди

Дон А. Аллен , член Ассамблеи штата Калифорния и городского совета Лос-Анджелеса в 1940-х и 1950-х годах, призвал отменить контроль за арендной платой во время войны в Лос-Анджелесе.

Дальнейшее чтение

Бордерс, К. (1942), Чрезвычайный контроль за арендной платой

Уиллис, Джон (1950-09-01), «Краткая история законов о контроле за арендной платой» (PDF) , Cornell Law Review , vol. 36, нет. 1, стр. 54–94, ISSN 0010-8847 , получено 9 мая 2024 г.

Примечания

^ Перейти обратно: ^а ^б ^с Круз, Кристиан (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы» . Глобальный справочник по недвижимости. Архивировано из оригинала 27 февраля 2010 г. Проверено 05 августа 2018 г.
^ «Законы штата о контроле за арендной платой» . www.nmhc.org . Проверено 17 марта 2023 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б «Законы штата о контроле за арендной платой» . Национальный совет по многоквартирному жилью. 20 сентября 2019 г. Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. Проверено 10 февраля 2020 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б «Законы США о контроле за арендной платой в зависимости от штата» . rentprep.com. Архивировано из оригинала 18 сентября 2019 г. Проверено 18 сентября 2019 г.
^ Вайкман, Ч.Р., Джером, Дж.БР., Плейс, Р. Социодемография арендаторов со стабилизированной арендной платой. Департамент охраны и развития жилья Нью-Йорка, 2018 г.
^ «Примерно 36 процентов арендуемого жилья в округе Колумбия имеют стабилизированную арендную плату» . Политический центр округа Колумбия . 4 декабря 2019 года . Проверено 14 сентября 2022 г.
^ Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)» . ТехКранч . Архивировано из оригинала 30 апреля 2014 г. Проверено 4 декабря 2018 г.
^ Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). «LA Rent: Успешен ли контроль за арендной платой в Лос-Анджелесе?» . Общественное радио Южной Калифорнии . Архивировано из оригинала 13 сентября 2014 г. Проверено 4 декабря 2018 г.
^ Ингбер, Саша (27 февраля 2019 г.). «Орегон собирается принять первый законопроект о контроле за арендной платой в масштабе штата» . NPR.org . Архивировано из оригинала 06 марта 2019 г. Проверено 6 марта 2019 г.
^ Ньюс, Эллиот (28 февраля 2019 г.). «Губернатор штата Орегон Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле за арендной платой» . Орегон Live. Архивировано из оригинала 05 марта 2019 г. Проверено 6 марта 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Бричги, Кристиан (22 марта 2022 г.). «Самый противоречивый американский закон о контроле за арендной платой подвергается поспешным изменениям. Коллапс в новой строительной деятельности последовал за одобрением избирателями Сент-Пола строгого, расплывчато написанного постановления о контроле за арендной платой. Чиновники города и штата ломают голову над тем, как лучше всего исправить новый закон. " . Причина . Завтра городской совет Сент-Пола обсудит детали реализации Вопроса 1, краткого, принятого избирателями постановления, которое ограничивает годовое повышение арендной платы на уровне 3 процентов и не включает ни одного из типичных исключений или пособий для нового строительства, пустующих квартир или инфляции. . ... Политика Калифорнии и Орегона также включает ряд других исключений из законов о контроле за арендной платой на уровне штата. Они позволяют владельцам недвижимости в определенной степени добавлять инфляцию к допустимому повышению арендной платы. Они оба позволяют арендодателям повышать арендную плату между арендаторами настолько высоко, насколько они хотят, и имеют более высокие пределы повышения арендной платы: 5 процентов в Калифорнии и 7 процентов в Орегоне.
^ Галиото, Кэти (20 ноября 2021 г.). «Опасаясь резкого скачка, защитники арендаторов внимательно следят за арендной платой в Сент-Поле» . Звездная Трибьюн . Более 30 000 жителей Сент-Пола — около 53% избирателей — одобрили на референдуме в начале этого месяца постановление, которое ограничит годовое повышение арендной платы на уровне 3%. Городу еще предстоит разработать более тонкие моменты своей новой политики, которая считается одной из самых строгих мер контроля арендной платы в стране, поскольку она не позволяет арендодателям повышать арендную плату после выезда арендатора, не освобождает от налога новых арендаторов. строительства и не привязан к инфляции.
^ Каллаган, Питер (16 марта 2022 г.). «Комитет Сената Миннесоты вносит законопроект об отмене задним числом мер по контролю за арендной платой, принятых избирателями в Миннеаполисе, Сент-Пол» . МиннПост . Драхейм также привел статистические данные Бюро переписи населения, которые показывают, что количество запросов на получение разрешений на жилье в Сент-Поле упало на 80 процентов после проведения референдума. В Миннеаполисе, где еще не разработано постановление и где новые здания могут быть освобождены от ограничений, количество разрешений выросло на 68 процентов.
^ Перейти обратно: ^а ^б «Арендный контроль» . Форум Центра Кларка . Проверено 29 мая 2024 г.
^ Баумол, Уильям Дж; Блиндер, Алан С. (1994). Принципы и политика экономики (6-е изд.). Драйден Пресс. стр. 92–93, 379. ISBN. 0-03-098927-2 .
^ Кутер, Роберт; Улен, Томас (1997). Право и экономика 2-е издание . Аддисон-Уэсли. стр. 32–33.
^ Дэвид А. Бесанко; Рональд Р. Бротигам (2008). «10,5». Микроэкономика (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси : John Wiley & Sons. стр. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2 .
^ Б. Дуглас Бернхейм; Майкл Д. Уинстон (2008). Микроэкономика (1-е изд.). МакГроу-Хилл Ирвин. п. 565. ИСБН 978-0-07-290027-9 .
^ Догерти, Конор (12 октября 2018 г.). «Почему контроль арендной платы — это громоотвод» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 марта 2019 г. И тем не менее, экономисты как правого, так и левого толка практически единодушны в том, что контроль за арендной платой усугубляет жилищные проблемы в долгосрочной перспективе.
^ Мэнкью, Н. Грегори (2015). Принципы экономики . Бостон, Массачусетс: Cengage Learning. п. 31. ISBN 978-1-305-58512-6 .
^ Брандтс, Хорди; Бусом, Изабель; Лопес-Майан, Кристина; Панадес, Джудит (2022). «Изображения стоят многих слов: эффективность визуальной коммуникации в развенчании заблуждения о контроле за арендной платой» . Электронный журнал ССРН . дои : 10.2139/ssrn.4037381 . hdl : 2445/183641 . ISSN 1556-5068 . S2CID 247724304 .
^ Бартон, Стивен (15 апреля 2018 г.). «Стивен Бартон: Почему контроль арендной платы — это хорошо» . Страж Санта-Крус . Проверено 17 августа 2022 г.
^ Бартон, Стивен (3 июля 2018 г.). «Устойчивый рост арендной платы в районе Залива подогревает дебаты по поводу ноябрьских мер» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Проверено 17 августа 2022 г.
^ Уокер, Ричард (март 2016 г.). «Почему существует жилищный кризис?» . Ист Бэй Экспресс . Проверено 17 августа 2022 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б «История дебатов о контроле за арендной платой в Калифорнии» . Нет места лучше дома . Архивировано из оригинала 26 сентября 2020 г. Проверено 28 ноября 2020 г.
^ Калифорния, Департамент по делам потребителей, штат. «Книга арендодателей/арендаторов – Департамент по делам потребителей Калифорнии» . www.dca.ca.gov . Архивировано из оригинала 10 октября 2017 г. Проверено 6 февраля 2008 г. {{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )
^ Статистика выборов в Массачусетсе, 1994 год: Вопрос № 9 в избирательном бюллетене . [Бостон?]: Дивизия. 1994.
^ Поллаковски, Генри (май 2003 г.). «Контроль за арендной платой и инвестиции в жилье: данные дерегулирования в Кембридже, штат Массачусетс» (PDF) . Центр недвижимости MIT . Архивировано (PDF) оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ «Библиотека Муникода» . библиотека.municode.com . Архивировано из оригинала 09 марта 2021 г. Проверено 9 декабря 2020 г.
^ «Временная остановка выселений из жилых помещений в целях предотвращения дальнейшего распространения COVID-19» . Федеральный реестр . 04.09.2020. Архивировано из оригинала 09.12.2020 . Проверено 9 декабря 2020 г.
^ Фогельсон, Роберт Майкл (2013). Великие рентные войны: Нью-Йорк, 1917–1929 гг . Нью-Хейвен (Коннектикут): издательство Йельского университета. дои : 10.12987/Йель/9780300191721.001.0001 . ISBN 978-0-300-19172-1 .
^ Коллинз, Тимоти. «Введение в Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке и систему стабилизации арендной платы» . Архивировано из оригинала 28 сентября 2013 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ Коупленд, Сара Кэтрин (2000). «Долой домовладельцев»: активность арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг . Массачусетский технологический институт. Кафедра городских исследований и планирования (Диссертация). hdl : 1721.1/65254 .
^ Лоусон, Рональд (1 января 1986 г.). «Глава 2: Организации арендаторов города Нью-Йорка и жилищный кризис после Первой мировой войны». Движение арендаторов в Нью-Йорке, 1904–1984 гг . Интернет-архив. Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издательство Университета Рутгерса. ISBN 978-0-8135-1203-7 .
^ «История регулирования арендной платы» . www.tenant.net . Архивировано из оригинала 6 мая 2004 г. Проверено 15 апреля 2004 г.
^ «Информационный бюллетень по контролю за арендной платой» . Архивировано из оригинала 9 мая 2005 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Плакинс, Ава (31 января 1983 г.). «Плач помещика» . Нью-Йорк . Архивировано из оригинала 9 марта 2021 года . Проверено 25 февраля 2019 г.
^ «Законопроект Сената штата Нью-Йорк S6458» . Сенат штата Нью-Йорк . 11.06.2019. Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Совет, Редакция (19 июля 2019 г.). «Мнение | Зарплата за контроль над арендной платой» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Луи, Эррол (15 августа 2019 г.). «Законы об аренде — это благосостояние для богатых: пришло время Нью-Йорку серьезно поговорить о дорогостоящей системе жилищного регулирования» . nydailynews.com . Архивировано из оригинала 11 ноября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ РЭН (28 августа 2019 г.). «Владельцы сокращают расходы, увольняют рабочих, поскольку государственные правила аренды начинают кусаться» . Еженедельник недвижимости . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Форбс, Джим; Шеридан, Мэтью (1 июня 1999 г.). «Рождение контроля за арендной платой в Сан-Франциско» . Квартирная ассоциация Сан-Франциско. Архивировано из оригинала 20 июля 2008 г. Проверено 05 августа 2018 г.
^ «Нэш против города Санта-Моника (1984)» . Юстиа . 1984-10-25. Архивировано из оригинала 2 декабря 2015 г. Проверено 05 августа 2018 г.
^ «Текст счета AB1164» . Архивировано из оригинала 18 декабря 2014 г. Проверено 1 декабря 2007 г.
^ «Разделы 1954.50–1954.535 Гражданского кодекса Калифорнии» . Архивировано из оригинала 11 февраля 2012 г. Проверено 1 декабря 2007 г.
^ Питер Драйер (14 мая 1997 г.). «Дерегуляция арендной платы в Калифорнии и Массачусетсе: политика, политика и последствия - Часть II» . Архивировано из оригинала 22 октября 2007 года . Проверено 18 октября 2007 г.
^ Мерфи, Кэти (06 ноября 2018 г.). «Мера по контролю за арендной платой в Калифорнии провалилась» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 17 ноября 2018 г. Проверено 25 ноября 2018 г.
^ «Меры государственного голосования» (PDF) . Государственный секретарь Калифорнии . Архивировано (PDF) из оригинала 8 января 2019 г. Проверено 3 марта 2019 г. Штат Итого 4 949 543 7 251 443 Процент 40,6% 59,4%
^ «Предложение 10 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2018 г.)» . Архивировано из оригинала 25 февраля 2019 г. Проверено 4 марта 2019 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я Диллон, Лиам (08 октября 2019 г.). «Калифорния ограничит повышение арендной платы в соответствии с законопроектом, подписанным губернатором Гэвином Ньюсомом» . Лос-Анджелес Таймс .
^ «Предложение 10 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2018 г.)» . Баллотпедия . Проверено 31 июля 2020 г.
^ «Предложение 21 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2020 г.)» . Баллотпедия . Проверено 31 июля 2020 г.
^ Сифуэнтес, Кевин; Аш, Эндрю (28 июля 2023 г.). «Справедливость для арендаторов имеет право на участие в голосовании в Калифорнии в 2024 году» . Настоящая сделка . Проверено 23 марта 2024 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с Джойс, Том (13 января 2020 г.). «После того, как избиратели отвергли его, контроль над арендной платой снова на столе в Массачусетсе». НьюБостонПост.
^ « НЕДЕЛЯ» . Том. 46, нет. 20. Национальное обозрение. 24 октября 1994 г. с. 10-24.
^ Джейкоби, Джефф. «На кону вопроса 9: справедливость для владельцев собственности». Бостон Глобус . п. 15.
^ Льюис, Дайан (5 января 1990 г.). «Кембридж урегулирует дело о контроле за арендной платой» . Бостон Глобус . п. 36.
^ Чонг, Кертис Р. (7 ноября 1994 г.). «Гражданский спор, вопрос 9» . Гарвардский малиновый . Проверено 22 октября 2023 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Хавеманн, Джудит (19 сентября 1998 г.). «Массачусетс-Сити получает новую жизнь» . Вашингтон Пост . Проверено 23 октября 2023 г.
^ «Арендаторы, которым нужно было переехать, не могли претендовать на это» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.
^ Хирш, Вернер З. (1 сентября 1988 г.). «Расследование последствий контроля за арендной платой за парковку передвижных домов» . Журнал городской экономики . 24 (2): 212–226. дои : 10.1016/0094-1190(88)90039-3 . ISSN 0094-1190 . Архивировано из оригинала 09 марта 2021 г. Проверено 26 февраля 2021 г.
^ «Совет по аренде Сан-Франциско: информационный бюллетень 1 – Общая информация» .
^ «Информационный бюллетень № 1 – Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы» . Архивировано из оригинала 15 февраля 2008 г. Проверено 17 января 2008 г.
^ «ГОРОД И ОКРУГ САН-ФРАНЦИСКО СОВЕТ ПО СТАБИЛИЗАЦИИ ЖИЛОЙ АРЕНДНОЙ И АРБИТРАЖНЫЙ СОВЕТ, Раздел 1.12» . Проверено 29 марта 2015 г.
^ Гилдерблум, Джон И.; Маркхэм, Джон П. (2016). «Умеренный контроль за арендной платой: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал городских дел . 18 (4): 409–430. дои : 10.1111/j.1467-9906.1996.tb00388.x .
^ 256 США 135 (1921)
^ 264 США 543 (1924)
^ 475 США 260 (1986)
^ Эллиот Ньюс, Как работает первый в стране закон о контроле за арендной платой в Орегоне? Краткое руководство. Архивировано 11 декабря 2020 г. на сайте Wayback Machine , The Oregonian /OregonLive (6 марта 2019 г.).
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с Прасанна Раджасекаран, Марк Трескон и Соломон Грин, Контроль за арендной платой: что исследования говорят нам об эффективности местных действий? Архивировано 22 января 2021 г. в Wayback Machine , Urban Institute (январь 2019 г.).
^ «Законы штата о контроле за арендной платой» . www.nmhc.org . Проверено 15 июля 2022 г.
^ Питер А. Татиан и Эшли Уильямс, Отчет о контроле за арендной платой для округа Колумбия, подготовленный NeighborhoodInfo DC. Архивировано 1 января 2021 г. в Wayback Machine , Urban Institute (июнь 2011 г.).
^ Армандо Трулл, Арендная плата в здании парка Такома помогает стимулировать дебаты по поводу защиты арендаторов в Мэриленде. Архивировано 9 марта 2021 г. в Wayback Machine , WAMU (17 сентября 2015 г.).
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с Дженкинс, Блэр (1 января 2009 г.). «Контроль за арендной платой: согласны ли экономисты?» (PDF) . Американский институт экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 29 сентября 2017 г. Проверено 14 августа 2018 г.
^ Олстон, Ричард М.; Керл, младший; Воган, Майкл Б. (1 мая 1992 г.). «Существовал ли консенсус среди экономистов в 1990-е годы?» (PDF) . Американский экономический обзор . 82 (2): 203–209. JSTOR 2117401 . Архивировано (PDF) из оригинала 1 сентября 2006 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Расплаты. Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано из оригинала 6 апреля 2009 г. Проверено 10 августа 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Татьян, Питер (2 января 2013 г.). «Является ли контроль арендной платы хорошей политикой?» . Городской институт . Архивировано из оригинала 3 июля 2015 г. Проверено 19 августа 2018 г.
^ Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). «Какая ирония: американские города с контролируемой арендной платой наименее доступны по цене» . Форбс . Архивировано из оригинала 19 июля 2015 г. Проверено 11 сентября 2018 г.
^ Вальдес, Роджер (18 декабря 2017 г.). «Контроль за арендной платой не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят это попробовать» . Форбс . Архивировано из оригинала 23 декабря 2017 г. Проверено 13 сентября 2018 г.
^ Рич, Спенсер (12 июня 1988 г.). «Городской институт, ведущий либеральный аналитический центр, отмечает 20-летие» . Лос-Анджелес Таймс . Архивировано из оригинала 1 июля 2010 г. Проверено 20 августа 2018 г.
^ Коэн, Рик (12 декабря 2014 г.). «Внутренняя работа аналитических центров: Transparify дает нам хороший взгляд» . Некоммерческий ежеквартальный журнал . Архивировано из оригинала 31 мая 2016 г. Проверено 20 августа 2018 г. ... Городской институт и другие обычно считаются беспартийными или средними.
^ Маклин, Джим (20 ноября 2014 г.). «Больницы Канзаса продолжают кампанию за расширение Medicaid» . Канзасский институт здравоохранения. Архивировано из оригинала 16 декабря 2014 г. Проверено 20 августа 2018 г. ... беспартийный городской институт, ... .
^ Пендер, Кэтлин (10 сентября 2016 г.). «К ужасу экономистов, контроль над арендной платой распространяется на пригороды района Залива» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 8 октября 2016 г. Проверено 18 августа 2018 г.
^ Яффе, Эрик (9 апреля 2013 г.). «Некоторые люди будут делать сумасшедшие вещи ради квартиры в Нью-Йорке с контролируемой арендной платой» . Блумберг . СитиЛаб — Атлантика . Архивировано из оригинала 12 сентября 2018 г. Проверено 11 сентября 2018 г.
^ «Nobelpristagaren i ekonomi 2008: Пол Кругман». Архивировано 10 сентября 2013 г. в Wayback Machine , речь Пола Кругмана (получено 26 декабря 2008 г.).
^ Перейти обратно: ^а ^б Сохилл, Рэй (10 ноября 1999 г.). «Черные и правые — Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве чернокожих консерваторов» . Салон . Архивировано из оригинала 7 декабря 2011 г. Проверено 22 сентября 2018 г.
^ Соуэлл, Томас. 2008. Экономические факты и заблуждения. Основные книги, ISBN 0-465-00349-4 .
^ Перейти обратно: ^а ^б Фридман, Милтон Д. (21 февраля 2011 г.). «Крыши или потолки? Текущая жилищная проблема - Милтон Д. Фридман» . Архивировано из оригинала 9 марта 2021 года . Проверено 27 сентября 2011 г.
^ Левин, Нед; Григсби, Дж. Юджин; Хескин, Аллан Д. (1990). «Кому выгоден контроль за арендной платой? Влияние на арендаторов в Санта-Монике, Калифорния». Журнал Американской ассоциации планирования . 56 (2): 140–152. дои : 10.1080/01944369008975755 .
^ Хескин, Аллан Д.; Левин, Нед; Гаррет, Марк (2000). «Эффекты контроля вакансий: пространственный анализ четырех городов Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования . 66 (2): 162–176. дои : 10.1080/01944360008976096 . S2CID 153160869 .
^ Левин, Нед (1 ноября 1999 г.). «Влияние контроля местного роста на региональное жилищное строительство и перераспределение населения в Калифорнии». Городские исследования . 36 (12): 2047–2068. Бибкод : 1999UrbSt..36.2047L . дои : 10.1080/0042098992539 . S2CID 153734844 .
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (11 октября 2017 г.). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Мерфи, Кэти (2 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско», говорится в исследовании. В то время как в Калифорнии обсуждаются ограничения на арендную плату, экономисты делают предостережение» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 4 января 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Труонг, Кевин (9 ноября 2017 г.). «Контроль за арендную плату связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда» . Американские городские деловые журналы . Архивировано из оригинала 2 декабря 2018 г. Проверено 1 декабря 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Робертсон, Мишель (3 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, «подпитывает» джентрификацию Сан-Франциско, говорят экономисты из Стэнфорда» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 3 декабря 2017 г. Проверено 7 августа 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Дельгадильо, Натали (14 февраля 2018 г.). «Приносит ли контроль за арендной платой больше вреда, чем пользы? Новое исследование предполагает, что политика, направленная на снижение арендной платы, на самом деле в целом повышает ее, сокращает арендный фонд и способствует джентрификации» . Управление . Архивировано из оригинала 22 февраля 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б ^с Мисра, Танви (29 января 2018 г.). «Арендный контроль: расплата» . СитиЛаб . Архивировано из оригинала 01 февраля 2018 г. Проверено 30 ноября 2018 г.
^ Перейти обратно: ^а ^б Эндрюс, Эдмунд (2 февраля 2018 г.). «Победители и проигравшие в сфере контроля за арендной платой: в жарких городах арендная плата зашкаливает, и ведется поиск лучшего способа защитить арендаторов от вытеснения их домов» . Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано из оригинала 9 марта 2018 г. Проверено 11 декабря 2018 г.
^ Раесс, Паскаль; фон Унгерн-Штернберг, Томас (2002). «Модель регулирования на рынке арендного жилья». Региональная наука и экономика города . 32 (4): 475–500. дои : 10.1016/S0166-0462(01)00093-X .
^ Чапек, Стелла М (1992). Сообщество против товара: арендаторы и американский город . СУНИ Пресс. ISBN 9780791498439 . Архивировано из оригинала 09 марта 2021 г. Проверено 26 февраля 2021 г.
^ «Предыстория истории» . Арендаторы лофтов Нижнего Манхэттена. 01.01.2002. Архивировано из оригинала 29 июня 2012 г. Еще в середине 1960-х годов художники начали осваивать экономически депрессивную производственную зону нижнего Манхэттена, известную как Сохо, где они нашли доступные «сырые» или «как есть» помещения, достаточно большие, чтобы и жить, и работать (например, лофты). Владельцы коммерческой недвижимости, довольные получением арендной платы за эти часто заброшенные помещения, приветствовали и поощряли заселение своих зданий жилыми домами. Используя собственный капитал, художники отремонтировали свои арендованные лофты, превратив их в жилые/рабочие студии, установив сантехническое и электрическое оборудование, а также другие улучшения - как правило, за свой счет. Городские власти, которые также были рады стабилизации налоговой базы на недвижимость, закрыли глаза на тот факт, что ни одно из этих зданий не имело свидетельства о приеме на работу.
^ Перейти обратно: ^а ^б Даймонд, Ребекка (18 октября 2018 г.). «Что экономические данные говорят нам о последствиях контроля за арендной платой?» . Брукингс . Проверено 23 марта 2021 г.
^ «Исследование показывает пользу существующего десятилетиями подхода к доступному жилью. NewsRoom» . 3 апреля 2019 г. Архивировано из оригинала 07.11.2020 . Проверено 25 февраля 2021 г.
^ Шмитт, Ноэми; Вестерхофф, Франк (7 января 2021 г.). «Спекулятивные рынки жилья и контроль за арендной платой: выводы из нелинейной экономической динамики - Н. Шмитт, Ф. Вестерхофф» . Журнал экономического взаимодействия и координации . дои : 10.1007/s11403-020-00312-3 . S2CID 234298168 .
^ Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Мнение | Расчёты; Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Архивировано из оригинала 24 марта 2017 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Редакционная коллегия (5 марта 2019 г.). «Контроль за арендную плату принес бы пользу некоторым арендаторам, но лишил бы Чикаго жизненных сил» . chicagotribune.com . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Редакционная коллегия. «Мнение | Экономисты правы: контроль за арендной платой — это плохо» . Вашингтон Пост . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Совет, Редакция (29 сентября 2019 г.). «Мнение | Национальный контроль за арендной платой Берни» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.
^ Баутиста, Рафаэль (02 мая 2018 г.). «В Калифорнии контроль арендной платы необходим для защиты работающих семей» . Сан-Диего Юнион-Трибьюн . Архивировано из оригинала 3 мая 2018 г. Проверено 9 августа 2018 г.

Ссылки

Баар, Кеннет К. (1983). «Руководство по разработке законов о контроле за арендной платой: уроки десятилетия». Обзор закона Рутгерса, Vol. 35 № 4 (лето 1983 г.).
Баар, Кеннет К. (1992). «Право на продажу промышленного передвижного дома «Im» в помещении с контролируемой арендной платой в парке передвижных домов «Im»: действующее регулирование или неконституционное изъятие?» Городской юрист, Vol. 24 стр. 157–221.
Блок, Уолтер (2008). «Арендный контроль» . В Дэвиде Р. Хендерсоне (ред.). Краткая экономическая энциклопедия (2-е изд.). Библиотека экономики и свободы . ISBN 978-0-86597-665-8 . OCLC 237794267 .
Даунс, Энтони (1996). Переоценка контроля за арендной платой за жильё . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель, ISBN 0-87420-801-7 .
Фридман, Милтон и Джордж Дж. Стиглер (1946). Крыша или потолок? Текущая жилищная проблема . Ирвингтон-он-Гудзон, Нью-Йорк: Фонд экономического образования.
Гилдерблум, Джон И. , редактор (1981). Рентный контроль: справочник . Центр политических альтернатив; 3-е издание, 1 июня 1981 г. ISBN 0-938806-01-7 .
Китинг, Деннис, редактор (1998). Контроль за арендной платой: регулирование и рынок жилья . Центр исследований городской политики, ISBN 0-88285-159-4 .
Макдонаф, Кристина (2007). «Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы как формы регулирования и физического изъятия». Обзор законодательства по вопросам окружающей среды Бостонского колледжа, Vol. 34 стр. 361–85.
Нибанк, Пол Л., редактор (1986). Дебаты о контроле за арендной платой . Университет Северной Каролины Пресс, ISBN 0-8078-1670-1 .
Такер, Уильям (1991). Зонирование, контроль арендной платы и доступное жилье . ISBN 0-932790-78-X .
Тернер, Марджери Остин (1990). Влияние контроля над арендной платой на рынок жилья . Вашингтон, округ Колумбия: Издательство Urban Institute Press, ISBN 0-87766-443-9 .
Гилдерблум, Джон И.; Маркхэм, Джон П. (1996). «Умеренный контроль за арендной платой: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал городских дел . 18 (4): 409–430. дои : 10.1111/j.1467-9906.1996.tb00388.x .

Внешние ссылки

[GPG-1] Перейти обратно: ^а ^б ^с Круз, Кристиан (19 января 2009 г.). «Плюсы и минусы контроля арендной платы» . Глобальный справочник по недвижимости. Архивировано из оригинала 27 февраля 2010 г. Проверено 05 августа 2018 г.

[2] «Законы штата о контроле за арендной платой» . www.nmhc.org . Проверено 17 марта 2023 г.

[NMHC-3] Перейти обратно: ^а ^б «Законы штата о контроле за арендной платой» . Национальный совет по многоквартирному жилью. 20 сентября 2019 г. Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. Проверено 10 февраля 2020 г.

[rentprep_com-4] Перейти обратно: ^а ^б «Законы США о контроле за арендной платой в зависимости от штата» . rentprep.com. Архивировано из оригинала 18 сентября 2019 г. Проверено 18 сентября 2019 г.

[5] Вайкман, Ч.Р., Джером, Дж.БР., Плейс, Р. Социодемография арендаторов со стабилизированной арендной платой. Департамент охраны и развития жилья Нью-Йорка, 2018 г.

[6] «Примерно 36 процентов арендуемого жилья в округе Колумбия имеют стабилизированную арендную плату» . Политический центр округа Колумбия . 4 декабря 2019 года . Проверено 14 сентября 2022 г.

[SF_RC_percent-7] Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)» . ТехКранч . Архивировано из оригинала 30 апреля 2014 г. Проверено 4 декабря 2018 г.

[LA_RC_percent-8] Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). «LA Rent: Успешен ли контроль за арендной платой в Лос-Анджелесе?» . Общественное радио Южной Калифорнии . Архивировано из оригинала 13 сентября 2014 г. Проверено 4 декабря 2018 г.

[NPR_Oregon_RC-9] Ингбер, Саша (27 февраля 2019 г.). «Орегон собирается принять первый законопроект о контроле за арендной платой в масштабе штата» . NPR.org . Архивировано из оригинала 06 марта 2019 г. Проверено 6 марта 2019 г.

[OL_OR_RC-10] Ньюс, Эллиот (28 февраля 2019 г.). «Губернатор штата Орегон Кейт Браун подписывает первый в стране закон о контроле за арендной платой» . Орегон Live. Архивировано из оригинала 05 марта 2019 г. Проверено 6 марта 2019 г.

[Reason_2022-03-22-11] Перейти обратно: ^а ^б Бричги, Кристиан (22 марта 2022 г.). «Самый противоречивый американский закон о контроле за арендной платой подвергается поспешным изменениям. Коллапс в новой строительной деятельности последовал за одобрением избирателями Сент-Пола строгого, расплывчато написанного постановления о контроле за арендной платой. Чиновники города и штата ломают голову над тем, как лучше всего исправить новый закон. " . Причина . Завтра городской совет Сент-Пола обсудит детали реализации Вопроса 1, краткого, принятого избирателями постановления, которое ограничивает годовое повышение арендной платы на уровне 3 процентов и не включает ни одного из типичных исключений или пособий для нового строительства, пустующих квартир или инфляции. . ... Политика Калифорнии и Орегона также включает ряд других исключений из законов о контроле за арендной платой на уровне штата. Они позволяют владельцам недвижимости в определенной степени добавлять инфляцию к допустимому повышению арендной платы. Они оба позволяют арендодателям повышать арендную плату между арендаторами настолько высоко, насколько они хотят, и имеют более высокие пределы повышения арендной платы: 5 процентов в Калифорнии и 7 процентов в Орегоне.

[ST_2021-11-20-12] Галиото, Кэти (20 ноября 2021 г.). «Опасаясь резкого скачка, защитники арендаторов внимательно следят за арендной платой в Сент-Поле» . Звездная Трибьюн . Более 30 000 жителей Сент-Пола — около 53% избирателей — одобрили на референдуме в начале этого месяца постановление, которое ограничит годовое повышение арендной платы на уровне 3%. Городу еще предстоит разработать более тонкие моменты своей новой политики, которая считается одной из самых строгих мер контроля арендной платы в стране, поскольку она не позволяет арендодателям повышать арендную плату после выезда арендатора, не освобождает от налога новых арендаторов. строительства и не привязан к инфляции.

[MinnPost_2022-03-16-13] Каллаган, Питер (16 марта 2022 г.). «Комитет Сената Миннесоты вносит законопроект об отмене задним числом мер по контролю за арендной платой, принятых избирателями в Миннеаполисе, Сент-Пол» . МиннПост . Драхейм также привел статистические данные Бюро переписи населения, которые показывают, что количество запросов на получение разрешений на жилье в Сент-Поле упало на 80 процентов после проведения референдума. В Миннеаполисе, где еще не разработано постановление и где новые здания могут быть освобождены от ограничений, количество разрешений выросло на 68 процентов.

[:3-14] Перейти обратно: ^а ^б «Арендный контроль» . Форум Центра Кларка . Проверено 29 мая 2024 г.

[15] Баумол, Уильям Дж; Блиндер, Алан С. (1994). Принципы и политика экономики (6-е изд.). Драйден Пресс. стр. 92–93, 379. ISBN. 0-03-098927-2 .

[16] Кутер, Роберт; Улен, Томас (1997). Право и экономика 2-е издание . Аддисон-Уэсли. стр. 32–33.

[17] Дэвид А. Бесанко; Рональд Р. Бротигам (2008). «10,5». Микроэкономика (3-е изд.). Хобокен, Нью-Джерси : John Wiley & Sons. стр. 374–377. ISBN 978-0470-04924-2 .

[18] Б. Дуглас Бернхейм; Майкл Д. Уинстон (2008). Микроэкономика (1-е изд.). МакГроу-Хилл Ирвин. п. 565. ИСБН 978-0-07-290027-9 .

[lightning-rod-19] Догерти, Конор (12 октября 2018 г.). «Почему контроль арендной платы — это громоотвод» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 26 марта 2019 г. И тем не менее, экономисты как правого, так и левого толка практически единодушны в том, что контроль за арендной платой усугубляет жилищные проблемы в долгосрочной перспективе.

[20] Мэнкью, Н. Грегори (2015). Принципы экономики . Бостон, Массачусетс: Cengage Learning. п. 31. ISBN 978-1-305-58512-6 .

[21] Брандтс, Хорди; Бусом, Изабель; Лопес-Майан, Кристина; Панадес, Джудит (2022). «Изображения стоят многих слов: эффективность визуальной коммуникации в развенчании заблуждения о контроле за арендной платой» . Электронный журнал ССРН . дои : 10.2139/ssrn.4037381 . hdl : 2445/183641 . ISSN 1556-5068 . S2CID 247724304 .

[22] Бартон, Стивен (15 апреля 2018 г.). «Стивен Бартон: Почему контроль арендной платы — это хорошо» . Страж Санта-Крус . Проверено 17 августа 2022 г.

[23] Бартон, Стивен (3 июля 2018 г.). «Устойчивый рост арендной платы в районе Залива подогревает дебаты по поводу ноябрьских мер» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Проверено 17 августа 2022 г.

[24] Уокер, Ричард (март 2016 г.). «Почему существует жилищный кризис?» . Ист Бэй Экспресс . Проверено 17 августа 2022 г.

[:0-25] Перейти обратно: ^а ^б «История дебатов о контроле за арендной платой в Калифорнии» . Нет места лучше дома . Архивировано из оригинала 26 сентября 2020 г. Проверено 28 ноября 2020 г.

[dca.ca.gov-26] Калифорния, Департамент по делам потребителей, штат. «Книга арендодателей/арендаторов – Департамент по делам потребителей Калифорнии» . www.dca.ca.gov . Архивировано из оригинала 10 октября 2017 г. Проверено 6 февраля 2008 г. {{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )

[27] Статистика выборов в Массачусетсе, 1994 год: Вопрос № 9 в избирательном бюллетене . [Бостон?]: Дивизия. 1994.

[28] Поллаковски, Генри (май 2003 г.). «Контроль за арендной платой и инвестиции в жилье: данные дерегулирования в Кембридже, штат Массачусетс» (PDF) . Центр недвижимости MIT . Архивировано (PDF) оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[29] «Библиотека Муникода» . библиотека.municode.com . Архивировано из оригинала 09 марта 2021 г. Проверено 9 декабря 2020 г.

[30] «Временная остановка выселений из жилых помещений в целях предотвращения дальнейшего распространения COVID-19» . Федеральный реестр . 04.09.2020. Архивировано из оригинала 09.12.2020 . Проверено 9 декабря 2020 г.

[rent_wars-31] Фогельсон, Роберт Майкл (2013). Великие рентные войны: Нью-Йорк, 1917–1929 гг . Нью-Хейвен (Коннектикут): издательство Йельского университета. дои : 10.12987/Йель/9780300191721.001.0001 . ISBN 978-0-300-19172-1 .

[:2-32] Коллинз, Тимоти. «Введение в Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке и систему стабилизации арендной платы» . Архивировано из оригинала 28 сентября 2013 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[:12-33] Коупленд, Сара Кэтрин (2000). «Долой домовладельцев»: активность арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг . Массачусетский технологический институт. Кафедра городских исследований и планирования (Диссертация). hdl : 1721.1/65254 .

[:02-34] Лоусон, Рональд (1 января 1986 г.). «Глава 2: Организации арендаторов города Нью-Йорка и жилищный кризис после Первой мировой войны». Движение арендаторов в Нью-Йорке, 1904–1984 гг . Интернет-архив. Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издательство Университета Рутгерса. ISBN 978-0-8135-1203-7 .

[35] «История регулирования арендной платы» . www.tenant.net . Архивировано из оригинала 6 мая 2004 г. Проверено 15 апреля 2004 г.

[36] «Информационный бюллетень по контролю за арендной платой» . Архивировано из оригинала 9 мая 2005 г.

[Moses-37] Перейти обратно: ^а ^б Плакинс, Ава (31 января 1983 г.). «Плач помещика» . Нью-Йорк . Архивировано из оригинала 9 марта 2021 года . Проверено 25 февраля 2019 г.

[38] «Законопроект Сената штата Нью-Йорк S6458» . Сенат штата Нью-Йорк . 11.06.2019. Архивировано из оригинала 20 июля 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[39] Совет, Редакция (19 июля 2019 г.). «Мнение | Зарплата за контроль над арендной платой» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[40] Луи, Эррол (15 августа 2019 г.). «Законы об аренде — это благосостояние для богатых: пришло время Нью-Йорку серьезно поговорить о дорогостоящей системе жилищного регулирования» . nydailynews.com . Архивировано из оригинала 11 ноября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[41] РЭН (28 августа 2019 г.). «Владельцы сокращают расходы, увольняют рабочих, поскольку государственные правила аренды начинают кусаться» . Еженедельник недвижимости . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[Birth_of_RC_in_SF-42] Перейти обратно: ^а ^б Форбс, Джим; Шеридан, Мэтью (1 июня 1999 г.). «Рождение контроля за арендной платой в Сан-Франциско» . Квартирная ассоциация Сан-Франциско. Архивировано из оригинала 20 июля 2008 г. Проверено 05 августа 2018 г.

[Nash_v_CoSM-43] «Нэш против города Санта-Моника (1984)» . Юстиа . 1984-10-25. Архивировано из оригинала 2 декабря 2015 г. Проверено 05 августа 2018 г.

[44] «Текст счета AB1164» . Архивировано из оригинала 18 декабря 2014 г. Проверено 1 декабря 2007 г.

[45] «Разделы 1954.50–1954.535 Гражданского кодекса Калифорнии» . Архивировано из оригинала 11 февраля 2012 г. Проверено 1 декабря 2007 г.

[46] Питер Драйер (14 мая 1997 г.). «Дерегуляция арендной платы в Калифорнии и Массачусетсе: политика, политика и последствия - Часть II» . Архивировано из оригинала 22 октября 2007 года . Проверено 18 октября 2007 г.

[SJMN_RC_failed-47] Мерфи, Кэти (06 ноября 2018 г.). «Мера по контролю за арендной платой в Калифорнии провалилась» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 17 ноября 2018 г. Проверено 25 ноября 2018 г.

[CA_SOS_Prop10-48] «Меры государственного голосования» (PDF) . Государственный секретарь Калифорнии . Архивировано (PDF) из оригинала 8 января 2019 г. Проверено 3 марта 2019 г. Штат Итого 4 949 543 7 251 443 Процент 40,6% 59,4%

[49] «Предложение 10 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2018 г.)» . Архивировано из оригинала 25 февраля 2019 г. Проверено 4 марта 2019 г.

[LAT_2019-10-08-50] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я Диллон, Лиам (08 октября 2019 г.). «Калифорния ограничит повышение арендной платы в соответствии с законопроектом, подписанным губернатором Гэвином Ньюсомом» . Лос-Анджелес Таймс .

[51] «Предложение 10 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2018 г.)» . Баллотпедия . Проверено 31 июля 2020 г.

[52] «Предложение 21 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2020 г.)» . Баллотпедия . Проверено 31 июля 2020 г.

[53] Сифуэнтес, Кевин; Аш, Эндрю (28 июля 2023 г.). «Справедливость для арендаторов имеет право на участие в голосовании в Калифорнии в 2024 году» . Настоящая сделка . Проверено 23 марта 2024 г.

[once-54] Перейти обратно: ^а ^б ^с Джойс, Том (13 января 2020 г.). «После того, как избиратели отвергли его, контроль над арендной платой снова на столе в Массачусетсе». НьюБостонПост.

[week-55] « НЕДЕЛЯ» . Том. 46, нет. 20. Национальное обозрение. 24 октября 1994 г. с. 10-24.

[jeff-56] Джейкоби, Джефф. «На кону вопроса 9: справедливость для владельцев собственности». Бостон Глобус . п. 15.

[lewis-57] Льюис, Дайан (5 января 1990 г.). «Кембридж урегулирует дело о контроле за арендной платой» . Бостон Глобус . п. 36.

[chong-58] Чонг, Кертис Р. (7 ноября 1994 г.). «Гражданский спор, вопрос 9» . Гарвардский малиновый . Проверено 22 октября 2023 г.

[lease-59] Перейти обратно: ^а ^б Хавеманн, Джудит (19 сентября 1998 г.). «Массачусетс-Сити получает новую жизнь» . Вашингтон Пост . Проверено 23 октября 2023 г.

[move-60] «Арендаторы, которым нужно было переехать, не могли претендовать на это» . Массовые арендодатели, Inc. Проверено 3 января 2024 г.

[61] Хирш, Вернер З. (1 сентября 1988 г.). «Расследование последствий контроля за арендной платой за парковку передвижных домов» . Журнал городской экономики . 24 (2): 212–226. дои : 10.1016/0094-1190(88)90039-3 . ISSN 0094-1190 . Архивировано из оригинала 09 марта 2021 г. Проверено 26 февраля 2021 г.

[62] «Совет по аренде Сан-Франциско: информационный бюллетень 1 – Общая информация» .

[63] «Информационный бюллетень № 1 – Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы» . Архивировано из оригинала 15 февраля 2008 г. Проверено 17 января 2008 г.

[64] «ГОРОД И ОКРУГ САН-ФРАНЦИСКО СОВЕТ ПО СТАБИЛИЗАЦИИ ЖИЛОЙ АРЕНДНОЙ И АРБИТРАЖНЫЙ СОВЕТ, Раздел 1.12» . Проверено 29 марта 2015 г.

[65] Гилдерблум, Джон И.; Маркхэм, Джон П. (2016). «Умеренный контроль за арендной платой: шестьдесят городов за 20 лет». Журнал городских дел . 18 (4): 409–430. дои : 10.1111/j.1467-9906.1996.tb00388.x .

[66] 256 США 135 (1921)

[67] 264 США 543 (1924)

[68] 475 США 260 (1986)

[69] Эллиот Ньюс, Как работает первый в стране закон о контроле за арендной платой в Орегоне? Краткое руководство. Архивировано 11 декабря 2020 г. на сайте Wayback Machine , The Oregonian /OregonLive (6 марта 2019 г.).

[Rajasekaran-70] Перейти обратно: ^а ^б ^с Прасанна Раджасекаран, Марк Трескон и Соломон Грин, Контроль за арендной платой: что исследования говорят нам об эффективности местных действий? Архивировано 22 января 2021 г. в Wayback Machine , Urban Institute (январь 2019 г.).

[71] «Законы штата о контроле за арендной платой» . www.nmhc.org . Проверено 15 июля 2022 г.

[72] Питер А. Татиан и Эшли Уильямс, Отчет о контроле за арендной платой для округа Колумбия, подготовленный NeighborhoodInfo DC. Архивировано 1 января 2021 г. в Wayback Machine , Urban Institute (июнь 2011 г.).

[73] Армандо Трулл, Арендная плата в здании парка Такома помогает стимулировать дебаты по поводу защиты арендаторов в Мэриленде. Архивировано 9 марта 2021 г. в Wayback Machine , WAMU (17 сентября 2015 г.).

[2009_econ_lit_review-74] Перейти обратно: ^а ^б ^с Дженкинс, Блэр (1 января 2009 г.). «Контроль за арендной платой: согласны ли экономисты?» (PDF) . Американский институт экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 29 сентября 2017 г. Проверено 14 августа 2018 г.

[1992_poll-75] Олстон, Ричард М.; Керл, младший; Воган, Майкл Б. (1 мая 1992 г.). «Существовал ли консенсус среди экономистов в 1990-е годы?» (PDF) . Американский экономический обзор . 82 (2): 203–209. JSTOR 2117401 . Архивировано (PDF) из оригинала 1 сентября 2006 г.

[Krugman_NYT-76] Перейти обратно: ^а ^б Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Расплаты. Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано из оригинала 6 апреля 2009 г. Проверено 10 августа 2018 г.

[2012_Urban_Inst-77] Перейти обратно: ^а ^б Татьян, Питер (2 января 2013 г.). «Является ли контроль арендной платы хорошей политикой?» . Городской институт . Архивировано из оригинала 3 июля 2015 г. Проверено 19 августа 2018 г.

[Forbes_RC_cities-78] Бейер, Скотт (24 апреля 2015 г.). «Какая ирония: американские города с контролируемой арендной платой наименее доступны по цене» . Форбс . Архивировано из оригинала 19 июля 2015 г. Проверено 11 сентября 2018 г.

[Forbes_RC_Valdez-79] Вальдес, Роджер (18 декабря 2017 г.). «Контроль за арендной платой не помогает арендаторам: некоторые в штате Вашингтон все равно хотят это попробовать» . Форбс . Архивировано из оригинала 23 декабря 2017 г. Проверено 13 сентября 2018 г.

[LAT_UI_20th-80] Рич, Спенсер (12 июня 1988 г.). «Городской институт, ведущий либеральный аналитический центр, отмечает 20-летие» . Лос-Анджелес Таймс . Архивировано из оригинала 1 июля 2010 г. Проверено 20 августа 2018 г.

[nonprofitquarterly.org-81] Коэн, Рик (12 декабря 2014 г.). «Внутренняя работа аналитических центров: Transparify дает нам хороший взгляд» . Некоммерческий ежеквартальный журнал . Архивировано из оригинала 31 мая 2016 г. Проверено 20 августа 2018 г. ... Городской институт и другие обычно считаются беспартийными или средними.

[auto-82] Маклин, Джим (20 ноября 2014 г.). «Больницы Канзаса продолжают кампанию за расширение Medicaid» . Канзасский институт здравоохранения. Архивировано из оригинала 16 декабря 2014 г. Проверено 20 августа 2018 г. ... беспартийный городской институт, ... .

[SFChronicle_RC_1-83] Пендер, Кэтлин (10 сентября 2016 г.). «К ужасу экономистов, контроль над арендной платой распространяется на пригороды района Залива» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 8 октября 2016 г. Проверено 18 августа 2018 г.

[CityLab_RC_NYC-84] Яффе, Эрик (9 апреля 2013 г.). «Некоторые люди будут делать сумасшедшие вещи ради квартиры в Нью-Йорке с контролируемой арендной платой» . Блумберг . СитиЛаб — Атлантика . Архивировано из оригинала 12 сентября 2018 г. Проверено 11 сентября 2018 г.

[youtube.com-85] «Nobelpristagaren i ekonomi 2008: Пол Кругман». Архивировано 10 сентября 2013 г. в Wayback Machine , речь Пола Кругмана (получено 26 декабря 2008 г.).

[Sowell_Salon-86] Перейти обратно: ^а ^б Сохилл, Рэй (10 ноября 1999 г.). «Черные и правые — Томас Соуэлл говорит о высокомерии либеральных элит и одиночестве чернокожих консерваторов» . Салон . Архивировано из оригинала 7 декабря 2011 г. Проверено 22 сентября 2018 г.

[Sowell_EF&F-87] Соуэлл, Томас. 2008. Экономические факты и заблуждения. Основные книги, ISBN 0-465-00349-4 .

[autogenerated2-88] Перейти обратно: ^а ^б Фридман, Милтон Д. (21 февраля 2011 г.). «Крыши или потолки? Текущая жилищная проблема - Милтон Д. Фридман» . Архивировано из оригинала 9 марта 2021 года . Проверено 27 сентября 2011 г.

[89] Левин, Нед; Григсби, Дж. Юджин; Хескин, Аллан Д. (1990). «Кому выгоден контроль за арендной платой? Влияние на арендаторов в Санта-Монике, Калифорния». Журнал Американской ассоциации планирования . 56 (2): 140–152. дои : 10.1080/01944369008975755 .

[heskin-2000-vacancy-control-90] Хескин, Аллан Д.; Левин, Нед; Гаррет, Марк (2000). «Эффекты контроля вакансий: пространственный анализ четырех городов Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования . 66 (2): 162–176. дои : 10.1080/01944360008976096 . S2CID 153160869 .

[levine-1999-local-control-91] Левин, Нед (1 ноября 1999 г.). «Влияние контроля местного роста на региональное жилищное строительство и перераспределение населения в Калифорнии». Городские исследования . 36 (12): 2047–2068. Бибкод : 1999UrbSt..36.2047L . дои : 10.1080/0042098992539 . S2CID 153734844 .

[SF_RC_study_2017-92] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (11 октября 2017 г.). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.

[MN_RC-93] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Мерфи, Кэти (2 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско», говорится в исследовании. В то время как в Калифорнии обсуждаются ограничения на арендную плату, экономисты делают предостережение» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 4 января 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.

[BizJournal_RC-94] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д ^и Труонг, Кевин (9 ноября 2017 г.). «Контроль за арендную плату связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда» . Американские городские деловые журналы . Архивировано из оригинала 2 декабря 2018 г. Проверено 1 декабря 2018 г.

[SFGate_RC-95] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Робертсон, Мишель (3 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, «подпитывает» джентрификацию Сан-Франциско, говорят экономисты из Стэнфорда» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 3 декабря 2017 г. Проверено 7 августа 2018 г.

[Gov_RC-96] Перейти обратно: ^а ^б ^с ^д Дельгадильо, Натали (14 февраля 2018 г.). «Приносит ли контроль за арендной платой больше вреда, чем пользы? Новое исследование предполагает, что политика, направленная на снижение арендной платы, на самом деле в целом повышает ее, сокращает арендный фонд и способствует джентрификации» . Управление . Архивировано из оригинала 22 февраля 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.

[CityLab_RC-97] Перейти обратно: ^а ^б ^с Мисра, Танви (29 января 2018 г.). «Арендный контроль: расплата» . СитиЛаб . Архивировано из оригинала 01 февраля 2018 г. Проверено 30 ноября 2018 г.

[StanfordGSB_RC-98] Перейти обратно: ^а ^б Эндрюс, Эдмунд (2 февраля 2018 г.). «Победители и проигравшие в сфере контроля за арендной платой: в жарких городах арендная плата зашкаливает, и ведется поиск лучшего способа защитить арендаторов от вытеснения их домов» . Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано из оригинала 9 марта 2018 г. Проверено 11 декабря 2018 г.

[R_vU-S-99] Раесс, Паскаль; фон Унгерн-Штернберг, Томас (2002). «Модель регулирования на рынке арендного жилья». Региональная наука и экономика города . 32 (4): 475–500. дои : 10.1016/S0166-0462(01)00093-X .

[100] Чапек, Стелла М (1992). Сообщество против товара: арендаторы и американский город . СУНИ Пресс. ISBN 9780791498439 . Архивировано из оригинала 09 марта 2021 г. Проверено 26 февраля 2021 г.

[LMLT_history-101] «Предыстория истории» . Арендаторы лофтов Нижнего Манхэттена. 01.01.2002. Архивировано из оригинала 29 июня 2012 г. Еще в середине 1960-х годов художники начали осваивать экономически депрессивную производственную зону нижнего Манхэттена, известную как Сохо, где они нашли доступные «сырые» или «как есть» помещения, достаточно большие, чтобы и жить, и работать (например, лофты). Владельцы коммерческой недвижимости, довольные получением арендной платы за эти часто заброшенные помещения, приветствовали и поощряли заселение своих зданий жилыми домами. Используя собственный капитал, художники отремонтировали свои арендованные лофты, превратив их в жилые/рабочие студии, установив сантехническое и электрическое оборудование, а также другие улучшения - как правило, за свой счет. Городские власти, которые также были рады стабилизации налоговой базы на недвижимость, закрыли глаза на тот факт, что ни одно из этих зданий не имело свидетельства о приеме на работу.

[:1-102] Перейти обратно: ^а ^б Даймонд, Ребекка (18 октября 2018 г.). «Что экономические данные говорят нам о последствиях контроля за арендной платой?» . Брукингс . Проверено 23 марта 2021 г.

[103] «Исследование показывает пользу существующего десятилетиями подхода к доступному жилью. NewsRoom» . 3 апреля 2019 г. Архивировано из оригинала 07.11.2020 . Проверено 25 февраля 2021 г.

[104] Шмитт, Ноэми; Вестерхофф, Франк (7 января 2021 г.). «Спекулятивные рынки жилья и контроль за арендной платой: выводы из нелинейной экономической динамики - Н. Шмитт, Ф. Вестерхофф» . Журнал экономического взаимодействия и координации . дои : 10.1007/s11403-020-00312-3 . S2CID 234298168 .

[105] Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Мнение | Расчёты; Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Архивировано из оригинала 24 марта 2017 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[106] Редакционная коллегия (5 марта 2019 г.). «Контроль за арендную плату принес бы пользу некоторым арендаторам, но лишил бы Чикаго жизненных сил» . chicagotribune.com . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[107] Редакционная коллегия. «Мнение | Экономисты правы: контроль за арендной платой — это плохо» . Вашингтон Пост . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[108] Совет, Редакция (29 сентября 2019 г.). «Мнение | Национальный контроль за арендной платой Берни» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 21 октября 2019 г. Проверено 21 октября 2019 г.

[SD_RC_Tenant_Union-109] Баутиста, Рафаэль (02 мая 2018 г.). «В Калифорнии контроль арендной платы необходим для защиты работающих семей» . Сан-Диего Юнион-Трибьюн . Архивировано из оригинала 3 мая 2018 г. Проверено 9 августа 2018 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]

[ 26 ]

[ 27 ]

[ 28 ]

[ 29 ]

[ 30 ]

[ 31 ]

[ 32 ]

[ 33 ]

[ 34 ]

[ 35 ]

[ 36 ]

[ 37 ]

[ 38 ]

[ 39 ]

[ 40 ]

[ 41 ]

[ 42 ]

[ 43 ]

[ 44 ]

[ 45 ]

[ 46 ]

[ 47 ]

[ 48 ]

[ 49 ]

[ 50 ]

[ 51 ]

[ 52 ]

[ 53 ]

[ 54 ]

[ 55 ]

[ 56 ]

[ 57 ]

[ 58 ]

[ 59 ]

[ 60 ]

[ 61 ]

[ 62 ]

[ 63 ]

[ 64 ]

[ 65 ]

[ 66 ]

[ 67 ]

[ 68 ]

[ 69 ]

[ 70 ]

[ 71 ]

[ 72 ]

[ 73 ]

[ 74 ]

[ 75 ]

[ 76 ]

[ 77 ]

[ 78 ]

[ 79 ]

[ 80 ]

[ 81 ]

[ 82 ]

[ 83 ]

[ 84 ]

[ 85 ]

[ 86 ]

[ 87 ]

[ 88 ]

[ 89 ]

[ 90 ]

[ 91 ]

[ 92 ]

[ 93 ]

[ 94 ]

[ 95 ]

[ 96 ]

[ 97 ]

[ 98 ]

[ 99 ]

[ 100 ]

v т и Жилье в США по штатам или территориям
States	Alabama Alaska Arizona Arkansas California Colorado Connecticut Delaware Florida Georgia Hawaii Idaho Illinois Indiana Iowa Kansas Kentucky Louisiana Maine Maryland Massachusetts Michigan Minnesota Mississippi Missouri Montana Nebraska Nevada New Hampshire New Jersey New Mexico New York North Carolina North Dakota Ohio Oklahoma Oregon Pennsylvania Rhode Island South Carolina South Dakota Tennessee Texas Utah Vermont Virginia Washington West Virginia Wisconsin Wyoming
Non-states	American Samoa Guam Northern Mariana Islands Puerto Rico U.S. Virgin Islands Washington, D.C.
Related topics	Architecture Economy Eviction Home ownership Homelessness California San Francisco Bay Area Colorado Florida Housing discrimination Housing insecurity California San Francisco Silicon Valley Mortgage industry Organizations Policy Homestead Acts Right to housing Slum clearance Subsidized housing Racism Segregation Squatting Zoning Missing middle housing NIMBY Parking mandates Single-family zoning YIMBY movement