Доступное жилье в США
Термин « доступное жилье » относится к жилью, которое считается экономически доступным для отдельных лиц и семей, чей семейный доход падает на уровне или ниже среднего дохода по региону (AMI), оцениваемого национальными или местными органами власти с помощью официально признанного индекса доступности жилья . [ 3 ] Однако в США этот термин в основном используется для обозначения единиц жилья, которые юридически ограничены (обычно в течение не менее 30 лет) домохозяйствами, считающимися низкими доходами (80% AMI), очень низкими доходами (50% AMI). ) и крайне низкий доход (30% ОИМ). Эти квартиры чаще всего строятся некоммерческими «застройщиками доступного жилья», которые используют сочетание частных денег и государственных субсидий. Коммерческие застройщики при строительстве проектов по рыночным ценам могут включать в себя несколько «доступных» квартир (часто 10–30%), если это требуется в рамках мандата городского инклюзивного зонирования .
На протяжении более шести десятилетий жилье неизменно было самой крупной статьей расходов в финансовом плане средней американской семьи. На протяжении значительной части этой эпохи расходы на жилье опережали рост доходов, особенно это затрагивало тех, кто арендует свое жилье. [ 4 ] После Великой рецессии 2008 года произошло существенное снижение уровня владения жильем, что привело к увеличению случаев потери права выкупа и коротких продаж. Это, в свою очередь, привело к увеличению числа частных лиц и семей, решивших арендовать дома, что привело к увеличению расходов на аренду. [ 5 ]
Национальная жилищная коалиция с низкими доходами (NLIHC) опубликовала свой годовой отчет «Вне досягаемости: высокая стоимость жилья» в июне 2023 года. В этом отчете подчеркивается неравенство между доходами людей и стоимостью скромного арендуемого жилья в США. арендная плата в сочетании с окончанием программ поддержки в эпоху пандемии COVID-19 усиливают финансовую нестабильность для арендаторов с низкими доходами. Ключевой показатель отчета, «Жилищная заработная плата», показывает почасовой заработок, необходимый работникам, занятым полный рабочий день, чтобы позволить себе арендовать дома на справедливом рынке, не превышая 30% их доходов. В национальном масштабе заработная плата за жилье в 2023 году составит 28,58 долларов в час для скромного дома с двумя спальнями и 23,67 долларов в час для дома с одной спальней. Результаты подчеркивают, что жилье остается недоступным для работников разных типов должностей и уровней дохода. Шестьдесят процентов работников зарабатывают меньше почасовой оплаты, необходимой для дома с двумя спальнями, и почти 50% зарабатывают меньше, чем заработная плата за жилье с одной спальней. [ 6 ]
Некоторые из основных проблем, которые приводят к необходимости доступного жилья, - это бездомность , кризис доступности жилья, [ 7 ] и историческая жилищная дискриминация цветных людей. Сообщаемые эффекты доступного жилья варьируются от улучшения показателей здравоохранения и образования до сокращения бездомности. [ 8 ] Для решения различных аспектов жилищной политики в Соединенных Штатах был предпринят ряд законодательных шагов, в том числе Национальный жилищный закон 1934 года . [ 9 ] Жилищный закон 1937 года , [ 10 ] Жилищный закон 1949 года , [ 11 ] и Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года . [ 12 ] В совокупности эти законы представляют собой развитие федеральной жилищной политики: от облегчения ипотечного страхования и создания вариантов государственного жилья до подчеркивания важности возможностей доступного и справедливого жилья, а также борьбы с дискриминацией и продвижения справедливой жилищной практики. Правительственная политика и программы, такие как субсидирование жилья , налоговые льготы и инклюзивное зонирование , в сочетании с инновационными решениями, такими как защита арендаторов, застройка со смешанным доходом и программы домовладения , внесли свой вклад в формирование ландшафта доступного жилья в Соединенных Штатах.
Жилищная дискриминация и равенство
[ редактировать ]Бездомность
[ редактировать ]
Центральное место в общественном дискурсе о доступности жилья занимает дискуссия о защите интересов бездомных и бездомных. Эволюция бездомности в США характеризовалась значительными изменениями не только в предполагаемых решениях, но и в постепенной политизации обеспечения бездомных и перемещенных лиц в масштабах штата. Бездомность впервые стала национальной проблемой в начале 1870-х годов, хотя первоначально этот термин относился к «странствующим «бродягам», путешествующим по стране в поисках работы». [ 13 ] приписывая решение проблемы бездомности решению проблемы занятости и трудоустройства, а не доступному и доступному жилью.
Появление « разоблачающей » журналистики, возглавляемой журналистами, ориентированными на реформы, в начале 1900-х годов Прогрессивной эпохи, которые были сосредоточены на разоблачении коррупции и «реальности американского народа» перед общественностью, помогло пролить новый свет на проблему бездомности и перемещения населения. . Особого внимания заслуживают работы датского фотожурналиста Якоба Рииса , наиболее известного по серии « Как живёт другая половина ». Фотоработы Рииса раскрыли плачевные условия жизни тех, кто обитает в трущобах и многоквартирных домах США, привлекая больше внимания общественности к проблеме бездомности. [ 14 ] Это осознание помогло начать «современную эру» жилищного движения, поскольку защитники и борцы за гражданские права пытались решить проблему нехватки доступного жилья, усиливающейся рецессии и продолжающейся джентрификации городских территорий. [ 15 ]
Опыт бездомности у людей, одновременно страдающих тяжелыми психическими расстройствами , часто неразрывно связан с расширенным «институциональным контуром». [ 16 ] призван служить решением жилищной нестабильности. В исследовании 1995 года, в ходе которого были опрошены претенденты на приют для бездомных, признанные тяжело психически больными в округе Вестчестер, штат Нью-Йорк , исследователи обнаружили, что приюты функционировали как «часть более расширенной институциональной схемы, как временный источник временного жилья, как суррогат исчерпанной поддержки со стороны родственников и случайный ресурс в по сути кочевой жизни». [ 16 ] Такое сохранение краткосрочных мер противодействия бездомности, в то время как приоритет отдается долгосрочным вариантам стабильного и надлежащего жилья, поднимает вопрос о том, полностью ли удовлетворяют приюты и существующие институциональные модели потребности психически больных клиентов, которые были перемещены или остались без жилья. .
Учитывая существующую зависимость от общественных приютов для размещения психически больных клиентов, укрепление жилья как общественной потребности также сочетается с деинституционализацией психических заболеваний, которые ранее лечились в местах лишения свободы и убежища. [ 17 ] Подъем движения за гражданские права в 1960-х годах привел к увеличению количества публичных требований удаления тяжело психически больных пациентов из «прискорбной среды», увековеченной психиатрическими больницами, приютами и т.п. Правовые ограничения на институционализацию указывают на возложение ответственности за уход на в значительной степени децентрализованную систему психиатрической помощи.
Красная черта
[ редактировать ]После Великой депрессии и последовавшей за ней волны лишений права выкупа домов федеральное правительство создало новые организации, чтобы сделать доступные ипотечные кредиты более доступными. В число этих агентств входили Корпорация ссуд домовладельцев (HOLC) и Федеральное жилищное управление (FHA). HOLC и FHA провели обширные исследования районов с целью оценки их инвестиционного риска. Эта практика известна как « красная черта », при которой учитывается расовый состав жителей. [ 18 ]
«Красная черта» привела к систематическому отказу в различных услугах, особенно в ипотечных кредитах , страховании и других финансовых услугах, людям в определенных районах на основании их расового или этнического состава. Эта практика оказала долгосрочное влияние на доступность жилья и доступ к домовладению для общин меньшинств в Соединенных Штатах. «Красная линия» получила широкое распространение в 1930-х годах и продолжалась несколько десятилетий, но была официально запрещена с принятием Закона о справедливом жилищном обеспечении в 1968 году и Закона о реинвестировании сообществ в 1977 году. [ 19 ] Дискриминационная практика «красной черты», используемая правительствами, чрезвычайно затруднила накопление богатства жителям «красной черты» . [ 20 ]
Хотя «красная черта» больше не является официальной практикой, ее наследие продолжает влиять на модели жилищной дискриминации, неравенство в уровне домовладения и доступе к жилью и общественным ресурсам для меньшинств. [ 21 ] 2023 год за В отчете Национальной коалиции по жилищному строительству для малоимущих подчеркивается существенное неравенство в стоимости жилья для цветных людей, особенно цветных женщин. Ключевой показатель отчета, «Жилищная заработная плата», показывает почасовой заработок, необходимый работникам, занятым полный рабочий день, чтобы позволить себе арендовать дома на справедливом рынке, не превышая 30% их доходов. В национальном масштабе, в то время как средняя заработная плата белого работника, работающего полный рабочий день, превышает заработную плату за однокомнатное жилье на 2,23 доллара, чернокожие и латиноамериканские работники, занятые полный рабочий день, отстают примерно на 0,73 и 1,84 доллара соответственно. Неравенство усугубляется среди цветных женщин: чернокожие и латиноамериканские работницы получают среднюю заработную плату на 3,96 и 5,47 доллара меньше, чем заработная плата за жилье с одной спальней соответственно. [ 6 ]
Кроме того, экологическое исследование, опубликованное SSM – Population Health в 2021 году, выявило сильную корреляцию между прошлыми случаями введения «красной черты» и продолжающимися случаями дискриминационной практики кредитования в округе Милуоки . В частности, исследователи выявили прямую связь между «красной чертой» и неблагоприятными последствиями для психического и физического здоровья жителей города. Наблюдаемая закономерность усиления кредитной дискриминации, соответствующей ухудшению здоровья, указывает на то, что структурный расизм , очевидный в историческом и современном сокращении инвестиций в кредитование, служит предиктором плохих показателей здоровья в глубоко сегрегированных районах Милуоки. [ 22 ]
Государственная политика и программы
[ редактировать ]Субсидируемое жилье
[ редактировать ]Были приняты различные правительственные меры и программы для устранения причин и последствий доступного жилья. Одной из таких правительственных программ является Программа ваучеров на выбор жилья по Разделу 8 , которую Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) использует для предоставления ваучеров на помощь в аренде домохозяйствам с низкими доходами, имеющим на это право. Программа предлагает финансовую помощь домохозяйствам с годовым валовым доходом, не превышающим 50% HUD критериев среднего дохода . HUD требует, чтобы 75% вновь зачисленных домохозяйств имели доход на уровне или ниже 30% среднего дохода региона. Право на получение помощи учитывает различные факторы, такие как доход семьи, размер, состав, статус гражданства, активы и основные расходы, такие как здравоохранение и уход за детьми. [ 23 ] В Соединенных Штатах широко принятым стандартом для определения домохозяйств с чрезвычайно низкими доходами является либо доход на уровне или ниже федерального уровня бедности , либо 30% медианного дохода по региону (AMI), в зависимости от того, что выше. [ 24 ]
Эмпирическое исследование, направленное на оценку влияния субсидируемого государством жилья на снижение уровня бездомности, пришло к выводу, что эти жилищные инициативы не уделяли эффективного приоритета лицам, подвергающимся наибольшему риску стать бездомными. [ 25 ] Следовательно, простое расширение текущих жилищных программ, находящихся под управлением HUD, вряд ли приведет к значительному сокращению числа бездомных. В этом исследовании, опубликованном в Журнале политического анализа и управления, предлагается внести изменения в Раздела 8 программы . Он предлагает реструктурировать эти программы путем уменьшения субсидий для каждой группы доходов, исключения лиц с относительно более высокими доходами из критериев отбора и перераспределения полученных сбережений для предоставления субсидий наиболее экономически обездоленным людям, которые сталкиваются со значительно более высоким риском бездомности. [ 25 ]
Хотя субсидируемое жилье часто предназначено для сокращения бездомности , было показано, что осуществление надзора в субсидируемом жилье усиливает последствия бедности. [ 26 ] Анализ, основанный на углубленных интервью с 67 чернокожими матерями с низкими доходами, живущими в субсидируемом жилье в Хьюстоне, штат Техас, показал, что владельцы недвижимости и арендодатели часто непропорционально следят за арендаторами из числа меньшинств. Наблюдение, которое эти матери описывают в своих домах, приводит к отсутствию конфиденциальности в доме, увеличивает вероятность выселения и усугубляет их финансовые трудности. [ 26 ]
Инклюзивное зонирование
[ редактировать ]Правительство Соединенных Штатов использует различные правила инклюзивного зонирования , чтобы требовать или стимулировать застройщиков включать определенный процент единиц доступного жилья в новые жилые комплексы. [ 27 ] Стимулы включают бонусы за плотность, налоговые льготы, освобождение от сборов и программы отсрочки. [ 28 ] Политика инклюзивного зонирования направлена на содействие социально-экономическому разнообразию внутри сообществ и обеспечение интеграции доступного жилья в районы с разными уровнями доходов. [ 29 ]
Инклюзивная жилищная политика изначально была разработана для противодействия воздействию практики « исключительного зонирования », которая усиливала экономическую и расовую сегрегацию . Такая инклюзивная политика использует частный рынок , часто позволяя создавать новые доступные по цене жилые дома без сильной зависимости от государственного финансирования. Поскольку создание доступных квартир в рамках политики инклюзивного зонирования зависит от строительства жилья по рыночным ценам, оно наиболее эффективно в районах с активным строительством или ожидаемым новым строительством, где вероятно создание значительного количества доступных домов. [ 30 ]
Одной из программ инклюзивного зонирования, введенной правительством Соединенных Штатов для поощрения развития и восстановления доступного арендуемого жилья, является программа налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC). В рамках этой программы застройщики получают налоговые льготы в обмен на согласие сдавать часть своих квартир арендаторам с низкими доходами по сниженным ставкам. [ 31 ] Право на получение этих налоговых льгот требует, чтобы предлагаемая застройка включала либо новое строительство, либо существенную реконструкцию жилых единиц. Конкретная сумма кредитов, которые может получить застройка, зависит от общих амортизируемых капитальных улучшений и доступного финансирования, которое государство должно покрыть всю стоимость разработки. [ 32 ]
LIHTC субсидирование , созданный в 1986 году, представляет собой революционный отход от типичной структуры жилищных программ, ориентированных на предложение, которые в первую очередь опирались на жилья для малообеспеченных слоев населения. По состоянию на 2010 год этот инновационный подход позволил построить 1,5 миллиона единиц жилья для малоимущих. [ 33 ] Однако, хотя LIHTC расширился и стал предоставлять самое новое доступное жилье в Соединенных Штатах, программа вызвала много критики и призывов к ее отмене.
Одна из таких критических замечаний заключается в том, что эффективность программы LIHTC в обеспечении доступным жильем зависит от мотивации различных участников рынка. В настоящее время крупные корпорации являются основными инвесторами в кредиты LIH , и на их стимулы может влиять не только сама программа LIHTC , но и связанные с ней программы, такие как Закона о реинвестировании сообществ (CRA). нормативные обязательства [ 33 ]
Что касается преимуществ программы LIHTC , анализ 2011 года, опубликованный в журнале Housing Policy Debate, показал, что увеличение использования налоговых льгот связано со снижением расовой сегрегации в мегаполисах . [ 34 ] Это означает, что проекты LIHTC не приводят к усилению сегрегации даже в районах с повышенным уровнем бедности.
Инновационные решения и общественные инициативы
[ редактировать ]Защита арендаторов
[ редактировать ]Защита арендаторов – это правовые меры и положения, призванные защитить права и интересы арендаторов на рынке арендуемого жилья. [ 35 ] Примером защиты арендаторов является регулирование арендной платы , которое включает политику контроля арендной платы и политики стабилизации арендной платы. Обе эти меры защиты используются для регулирования и ограничения суммы, на которую арендодатели могут повышать арендную плату для арендаторов определенных объектов недвижимости; однако они имеют разное происхождение и руководящие принципы. [ 36 ]
Контроль арендной платы позволяет арендодателям повышать арендную плату с такими ограничениями, как годовой предел повышения и верхний предел, известный как «максимальная базовая арендная плата», периодически корректируемый для приведения в соответствие с эксплуатационными расходами. [ 36 ] Оценка влияния контроля арендной платы на его способность способствовать стабильности для лиц, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, показала преимущественно положительные результаты. Тем не менее, данные о его эффективности в расширении экономических возможностей или уменьшении расового неравенства неубедительны. [ 37 ]
Законы о стабилизации арендной платы ограничивают рост арендной платы, но они, как правило, менее строгие, чем контроль над арендной платой. Эти законы включают права на продление аренды и ограничения на ежегодное повышение арендной платы, которая пересчитывается каждый год. [ 37 ] Несмотря на различия, стабилизация арендной платы стала более распространенной, чем контроль арендной платы. Например, в Нью-Йорке в 2021 году было 16 400 квартир с контролируемой арендной платой по сравнению с 1 048 860 квартир со стабилизированной арендной платой. [ 37 ]
Законы о выселении по справедливой причине также защищают арендаторов, поскольку они не позволяют арендодателям выселять арендаторов без уважительных причин, таких как неуплата арендной платы или нарушение правил аренды. [ 38 ] Примерно 44 миллиона домохозяйств, что составляет около трети всех домохозяйств в Соединенных Штатах, являются арендаторами. Ежегодно около 2,7 миллиона домов, снимающих жилье, сталкиваются с потенциальным выселением в судебном порядке. [ 39 ] 2006–2015 годов, Данные, связывающие судебные протоколы о выселении с опросом американского сообщества показывают значительное несоответствие: несмотря на то, что чернокожие американцы составляют в среднем 18,6% всех арендаторов, они составляют 51,1% тех, кто находится под угрозой выселения, и 43,4% тех, кто фактически выселен. Напротив, хотя белые американцы составляют более половины всех арендаторов (50,5%), они составляют лишь 26,3% тех, кому грозит выселение, и 32,0% выселенных. [ 39 ] Законы о выселении по справедливой причине особенно важны в тех случаях, когда определенные группы, такие как чернокожие американцы в данном случае, сталкиваются с более высоким риском выселения, несмотря на то, что они составляют меньший процент арендатора жилья.
Жилища со смешанным доходом
[ редактировать ]
Одним из инновационных решений обеспечения доступности жилья является застройка для людей со смешанным доходом , то есть жилищные проекты, включающие сочетание квартир с различными уровнями арендной платы или цен, предназначенные для создания социально-экономически разнообразных сообществ. [ 40 ] Эти резиденции могут быть смешаны в одном коридоре, размещены в разных зданиях или расположены на отдельных этажах или крыльях одного здания. Кроме того, городские кварталы или районы могут считаться странами со смешанным доходом, если они включают в себя множество вариантов жилья, доступных для людей с разными доходами. [ 41 ]
Термин «смешанный доход» варьируется в зависимости от региона, отражая различные соотношения доступных квартир и квартир по рыночным ценам, а также разные уровни доходов, определяющие доступность таких проектов. Различные программы субсидирования, такие как налоговые льготы на жилье для малоимущих и ваучеры на основе проектов, часто объединяются для удовлетворения потребностей домохозяйств с низкими доходами в зависимости от конкретного сообщества и типа жилищной помощи. [ 42 ]
Было показано, что выделение большего количества квартир для жителей с более высоким доходом в помещениях со смешанным доходом улучшает обслуживание и удобства, способствуя экономическому разнообразию, конкурируя с застройками по рыночным ценам. [ 43 ] Однако исследования ставят под сомнение предположение о том, что интеграция домохозяйств с низким и высоким доходом значительно укрепляет социальные связи в рамках этих событий, указывая на ограниченное взаимодействие между группами доходов и отсутствие существенных изменений в экономическом статусе семей, получающих помощь в получении жилья. [ 44 ]
Инициативы по доступному жилью по городам
[ редактировать ]Сан-Диего
[ редактировать ]Жилищный кризис в Сан-Диего во многом вызван нехваткой жилья. По данным Управления жилищного строительства и городского развития , общие расходы на жилье являются доступными, если они соответствуют или ниже 30% годового дохода. [ 45 ] По данным опроса американского сообщества, проведенного в 2016 году, 54,8% арендаторов в Сан-Диего ежемесячно платят 30% или более своего дохода на оплату аренды и жилья. [ 46 ] Даже при наличии примерно 84 000 пустующих единиц жилья, [ 47 ] значительное количество людей предпочитают жить за пределами округов, где стоимость жилья ниже. Около двадцати процентов рабочих Сан-Диего живут за пределами округа, особенно в округе Риверсайд , где средняя стоимость дома может быть на 195 400 долларов дешевле. [ 48 ] Однако там, где стоимость жилья может быть ниже, этим работникам теперь приходится дольше ездить на работу. Сочетание расходов на жилье и транспортных расходов означает, что около 45% населения, работающего в Сан-Диего, сталкиваются с бедностью. [ 49 ]
Бездомность является огромной проблемой, также связанной с отсутствием доступного жилья. Региональная целевая группа Сан-Диего по делам бездомных насчитала 4912 бездомных только в городе Сан-Диего и 8576 бездомных в регионе Сан-Диего . [ 50 ] Было сделано множество предложений по решению этой проблемы. В 2018 году Калифорния проголосовала за Предложение 10, которое отменит правила штата о контроле за арендной платой и позволит местным юрисдикциям устанавливать свою собственную политику. Предложение 10 не прошло. [ 51 ] Совсем недавно, в марте 2019 года, городской совет Сан-Диего проголосовал и утвердил реформу стандартов парковки в жилых домах рядом с общественным транспортом с целью снизить расходы на жилье, связанные с обязательными парковочными местами, и облегчить движение транспорта, поощряя жителей пользоваться общественным транспортом . [ 52 ]
Инициативы
[ редактировать ]Департамента жилищного строительства и городского развития Программы Раздела 8 помогают гражданам с низкими доходами найти жилье, выплачивая разницу между рыночной ценой дома и 30% дохода арендатора. [ 53 ] По данным Жилищной комиссии Сан-Диего, ваучеры на жилье по Разделу 8 являются крупнейшей программой доступного жилья в городе, благодаря которой в 2014–2015 финансовом году было заполнено 14 698 домов. [ 54 ] Жилищная комиссия Сан-Диего в настоящее время владеет 2221 единицей доступного жилья и планирует увеличить это число в будущем, чтобы удовлетворить растущий спрос. [ 55 ]
В 2009 году Жилищная комиссия Сан-Диего реализовала финансовый план, согласно которому было создано еще 810 единиц доступного арендуемого жилья за счет использования собственного капитала принадлежащей ей недвижимости. Преобразование принадлежащих городу зданий в доступное жилье для малоимущих стало возможным благодаря соглашению, заключенному с Департаментом жилищного строительства и городского развития в сентябре 2007 года. Стоимость аренды и доступность этих квартир для жителей останутся неизменными, поскольку город ввел положения, которые сделают их доступными как минимум на 55 лет. Кроме того, из-за опасений, что люди, нуждающиеся в этих жилых единицах, могут быть вытеснены, эти квартиры доступны только жителям с пределом дохода в 80% от медианного уровня Сан-Диего . [ 56 ]
В 2017 году новый жилой дом «Атмосфера» в центре Сан-Диего привлек внимание, когда объявил, что будет предлагать 205 квартир жителям с низкими доходами. [ 57 ] Жители платят свою часть арендной платы посредством ваучеров по Разделу 8 , и многие квартиры доступны только семьям, которые зарабатывают 30% или меньше среднего дохода города. [ 58 ] Новый жилищный проект был направлен на предоставление жилья с низкой арендной платой для жителей, которые работают в центре города, но не могут жить рядом со своим местом работы из-за высоких затрат. [ 57 ]
В 2021 году план губернатора Ньюсома по возвращению Калифорнии стоимостью 110 миллиардов долларов, который включал принятие сенатских законопроектов 8, 9 и 10, был попыткой помочь смягчить нынешний жилищный кризис. Расширяя жилищное строительство, избегая при этом перемещения существующих арендаторов и расширяя доступ к зонированию для многоквартирных домов, эти законопроекты направлены на увеличение государственного обеспечения и содействие развитию более плотной застройки. [ 59 ] Идея Плана возвращения Калифорнии заключается в том, чтобы увеличить предложение жилья в Калифорнии путем устранения барьеров для многоквартирных домов и дополнительных жилых помещений . [ 59 ]
San Francisco
[ редактировать ]Доступное жилье и бездомность в районе залива Сан-Франциско представляют собой постоянную часть общественного обсуждения, особенно с учетом того, что население района залива увеличилось и теперь составляет около 20% населения штата Калифорния - ожидается, что население региона увеличится с 7,2 миллиона человек. до 9,3 миллиона к 2040 году. [ 60 ] Крупные города, включая Лос-Анджелес и Сан-Франциско, часто отмечают рост числа бездомных в результате сокращения предложения жилья , в то время как ограничения доступного жилья также усугубляются проблемами джентрификации и « красной линии» , растущим разрастанием жилых домов в жилых сообществах и распространенностью жилищного пузыря , который поддерживает стабильно высокие цены на аренду. [ 61 ] В то время как местные органы управления, такие как Совет по корректировке зонирования (ZAB), работали над реформированием такой политики, как зонирование на одну семью, в попытке улучшить доступность жилья, растущее бездомное население в районе залива также указывает на недостатки в решении проблемы пересечения бездомности с проблемами психических заболеваний , настроений против бездомных и расовой дискриминации .
Нью-Йорк
[ редактировать ]В Нью-Йорке не хватает доступного жилья, что приводит к перенаселенности и бездомности. Нью-Йорк ежегодно привлекает тысячи новых жителей, а цены на жилье продолжают расти. Поиск доступного жилья затрагивает большую часть населения города, включая семьи с низким, средним и даже средним доходом. [ 62 ] С 1970 года доходы оставались относительно неизменными, в то время как арендная плата для жителей Нью-Йорка выросла почти вдвое . [ 62 ] Следовательно, 48,7% домовладельцев тратят более 30% своего дохода на аренду. [ 62 ] Несколько федеральных и государственных инициатив были направлены на решение этой проблемы, но не смогли обеспечить достаточное количество доступного, инклюзивного и устойчивого жилья для жителей Нью-Йорка. Спрос на доступное жилье в Нью-Йорке остается высоким: в 2016 году было подано 2,5 миллиона заявок на 2600 доступных доступных квартир. [ 63 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Кайсен, Ронда (25 января 2024 г.). «Больше арендаторов, чем когда-либо прежде, обременены арендной платой, которую они платят» . Нью-Йорк Таймс .
Согласно новому отчету Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, половина всех арендаторов в Соединенных Штатах тратит более 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги, больше, чем когда-либо в истории.
- ^ Арендное жилье в Америке, 2024 г., данные Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета.
- ^ Бхатта, Басудеб (2010). Анализ роста и разрастания городов на основе данных дистанционного зондирования . Достижения географической информатики. Берлин Гейдельберг: Springer. ISBN 978-3-642-05298-9 .
- ^ Паттилло, Мэри (2013). «Жилье: товар против права» . Ежегодный обзор социологии . 39 : 509–531. doi : 10.1146/annurev-soc-071312-145611 . ISSN 0360-0572 . JSTOR 43049647 .
- ^ Роэ, Уильям М. (04 мая 2017 г.). «Преодоление кризиса доступности жилья» . Дебаты по жилищной политике . 27 (3): 490–494. дои : 10.1080/10511482.2017.1298214 . ISSN 1051-1482 . S2CID 157724490 .
- ^ Jump up to: а б Вне досягаемости: высокая стоимость жизни . Национальная жилищная коалиция для малоимущих. 14 июня 2023 г.
- ^ Фриман, Лэнс; Шуец, Дженни (2017). «Производство доступного жилья на развивающихся рынках: что работает?» . Городской пейзаж . 19 (1): 217–236. ISSN 1936-007X . JSTOR 26328307 .
- ^ «Проблема трущоб: глобальный доклад о населенных пунктах, 2003 г.» . Обзоры выбора в Интернете . 41 (11): 41–6602–41-6602. 01 июля 2004 г. дои : 10.5860/выбор.41-6602 . hdl : 2099/1595 . ISSN 0009-4978 .
- ^ Готэм, Кевин Фокс (2000). «Расизация и государство: Закон о жилье 1934 года и создание Федеральной жилищной администрации» . Социологические перспективы . 43 (2): 291–317. дои : 10.2307/1389798 . ISSN 0731-1214 . JSTOR 1389798 . S2CID 144457751 .
- ^ Харнер, Пол Э. (1987). «Подразумеваемые частные права на действия в соответствии с Законом США о жилье 1937 года» . Юридический журнал герцога . 1987 (5): 915–944. дои : 10.2307/1372694 . JSTOR 1372694 .
- ^ «Положения Жилищного закона 1949 года» . Ежемесячный обзор труда . 69 (2): 155–159. 1949. ISSN 0098-1818 . JSTOR 41831843 .
- ^ Мэсси, Дуглас С. (2015). «Наследие Закона о справедливом жилищном обеспечении 1968 года» . Социологический форум . 30 (С1): 571–588. дои : 10.1111/socf.12178 . ISSN 0884-8971 . JSTOR 43654407 . ПМЦ 4808815 . ПМИД 27034538 .
- ^ «Постоянное вспомогательное жилье: оценка данных об улучшении показателей здоровья среди людей, испытывающих хроническую бездомность». NCBI, Национальные академии наук, техники и медицины, 11 июля 2018 г.
- ^ Риис, Джейкоб А. и др. «Джейкоб Риис: Раскрытие того, как живет другая половина» Рииса и реформ». Риис и реформа – Джейкоб Риис: Раскрытие того, «как живет другая половина» | Выставки – Библиотека Конгресса, 14 апреля 2016 г., www.loc.gov/exhibits/jacob-riis/riis-and-reform.html.
- ^ «Эволюция бездомности на протяжении всей истории». Новости ABC7, Новости ABC, 9 ноября 2020 г., abc7amarillo.com/features/invisible/the-evolution-of-homeless-throughout-history.
- ^ Jump up to: а б Доктор философии Ким Хоппер и др. «Бездомность, тяжелые психические заболевания и институциональная схема». Психиатрические службы, том. 48, нет. 5 мая 1997 г., стр. 659–665., два : 10.1176/ps.48.5.659 .
- ^ Йоханна, Дэниел. «Деинституционализация людей с психическими заболеваниями: причины и последствия». Журнал этики | Американская медицинская ассоциация, Американская медицинская ассоциация, 1 октября 2013 г., Journalofethics.ama-assn.org/article/deinstitutionalization-people-mental-illness-causes-and-consequences/2013-10.
- ^ Своп, Кэролайн Б.; Эрнандес, Диана; Кушинг, Лара Дж. (2022). «Взаимосвязь исторического изменения с современными последствиями для окружающей среды и здоровья населения: обзорный обзор и концептуальная модель» . Журнал городского здоровья . 99 (6): 959–983. дои : 10.1007/s11524-022-00665-z . ISSN 1099-3460 . ПМЦ 9342590 . ПМИД 35915192 .
- ^ Ловетт, Лаура Л. (2020). «Евгеническое жилье: красная черта, репродуктивное регулирование и развитие пригородов в Соединенных Штатах» . WSQ: Ежеквартальный журнал женских исследований . 48 (1–2): 67–83. дои : 10.1353/wsq.2020.0019 . ISSN 1934-1520 . S2CID 219466684 .
- ^ Корвер-Гленн, Элизабет (2018). «Усугубление неравенства: как расовые стереотипы и дискриминация накапливаются на этапах обмена жильем» . Американский социологический обзор . 83 (4): 627–656. дои : 10.1177/0003122418781774 . ISSN 0003-1224 . JSTOR 48588563 . S2CID 149810113 .
- ^ Миллс, Элисон (27 марта 2018 г.). «Цвет закона: забытая история того, как наше правительство разделило Америку» . Журнал планирования Беркли . 29 (1). дои : 10.5070/bp329138440 . ISSN 1047-5192 .
- ^ Линч, Эмили Э.; Малко, Лоррейн Халинка; Лоран, Сара Э.; Ричардсон, Джейсон; Митчелл, Брюс С.; Мейер, Хелен CS (2021). «Наследие структурного расизма: связь между исторической красной чертой, текущим ипотечным кредитованием и здоровьем» . SSM – Здоровье населения . 14 : 100793. doi : 10.1016/j.ssmph.2021.100793 . ПМК 8099638 . ПМИД 33997243 .
- ^ «Ваучер на выбор жилья по Разделу 8 Жилищной программы – TDHCA» . www.tdhca.state.tx.us .
- ^ Маллах, Алан (02 апреля 2020 г.). «Обзор книги «Введение в жилье (второе издание)» под редакцией Кэтрин Б. Анакер, Эндрю Т. Карсвелла, Сары Д. Кирби и Кеннета Р. Трембле» . Международный журнал жилищной политики . 20 (2): 302–307. дои : 10.1080/19491247.2020.1749416 . ISSN 1949-1247 . S2CID 219060930 .
- ^ Jump up to: а б Рано, Дирк В. (1998). «Роль субсидированного жилья в сокращении бездомности: эмпирическое исследование с использованием микроданных» . Журнал политического анализа и управления . 17 (4): 687–696. doi : 10.1002/(SICI)1520-6688(199823)17:4<687::AID-PAM5>3.0.CO;2-M . ISSN 0276-8739 . JSTOR 3325719 .
- ^ Jump up to: а б Хьюз, Кейси С. (03 декабря 2020 г.). «Дом, но не дом: как надзор за субсидируемым жильем усугубляет бедность и усиливает маргинализацию» . Социальные силы . 100 (1): 293–315. дои : 10.1093/sf/soaa108 . ISSN 0037-7732 .
- ^ Хуан, Юцинь; Рен, Цзяньюй (13 января 2022 г.). «Движение к инклюзивной жилищной политике?: Доступ мигрантов к субсидируемому жилью в городах Китая» . Дебаты по жилищной политике . 32 (4–5): 579–606. дои : 10.1080/10511482.2021.1996430 . ISSN 1051-1482 . S2CID 245942802 .
- ^ Шуец, Дж.; Мельцер, Р. (2012), «Инклюзивное зонирование для поддержки доступного жилья» , Международная энциклопедия жилья и жилья , Elsevier, стр. 32–36, doi : 10.1016/b978-0-08-047163-1.00242-3 , ISBN 9780080471716 , получено 14 декабря 2021 г.
- ^ Якобус, Рик (2019). Инклюзивное жилье: создание и поддержание равноправных сообществ (Отчет). Линкольнский институт земельной политики.
- ^ «Инклюзивное зонирование» . Местные жилищные решения .
- ^ Левинер, Сагит (2004). «Доступное жилье и роль программы налоговых льгот на жилье для малоимущих: современная оценка» . Налоговый юрист . 57 (4): 869–904. ISSN 0040-005X . JSTOR 20772495 .
- ^ «Часто задаваемые вопросы о жилищных налоговых льготах» . www.tdhca.state.tx.us .
- ^ Jump up to: а б Десаи, Михир; Дхармапала, Дхаммика; Сингхал, Моника (2010). «Налоговые льготы для доступного жилья: налоговая льгота на жилье для малоимущих» . Налоговая политика и экономика . 24 (1): 181–205. дои : 10.1086/649832 . ISSN 0892-8649 . S2CID 167657010 .
- ^ Хорн, Керен М.; О'Риган, Кэтрин М. (2011). «Налоговые льготы на жилье для малоимущих и расовая сегрегация» . Дебаты по жилищной политике . 21 (3): 443–473. дои : 10.1080/10511482.2011.591536 . ISSN 1051-1482 . S2CID 154635214 .
- ^ Тах, Лаура; Эмори, Эллисон Дуайер (2017). «Реконструкция государственного жилищного строительства, изменение микрорайонов и реструктуризация городского неравенства» . Американский журнал социологии . 123 (3): 686–739. дои : 10.1086/695468 . ISSN 0002-9602 . S2CID 149298544 .
- ^ Jump up to: а б «Часто задаваемые вопросы по контролю за арендной платой – Совет по рекомендациям по аренде» . rentguidelinesboard.cityofnewyork.us .
- ^ Jump up to: а б с Раджасекаран, Прасанна; Трескон, Марк; Грин, Соломон (январь 2019 г.). «Контроль за арендную плату: что исследования говорят нам об эффективности местных действий?». От исследования к лаборатории действий .
- ^ Джексон, Томас (01 декабря 2017 г.). «Выселенные: бедность и прибыль в американском городе» . Журнал американской истории . 104 (3): 820–822. дои : 10.1093/jahist/jax411 . ISSN 0021-8723 .
- ^ Jump up to: а б Грец, Ник; Гершенсон, Карл; Хепберн, Питер; Портер, Соня Р.; Сэндлер, Даниэль Х.; Десмонд, Мэтью (10 октября 2023 г.). «Всеобъемлющий демографический профиль выселенного населения США» . Труды Национальной академии наук . 120 (41): e2305860120. дои : 10.1073/pnas.2305860120 . ISSN 0027-8424 . ПМЦ 10576155 . ПМИД 37782792 .
- ^ Фрейзер, Джеймс С.; Часкин, Роберт Дж.; Базуин, Джошуа Теодор (2013). «Как заставить районы со смешанным доходом работать на домохозяйства с низкими доходами» . Городской пейзаж . 15 (2): 83–100. ISSN 1936-007X . JSTOR 41959112 .
- ^ «Развитие жилищного строительства для смешанных семей» . Местные жилищные решения .
- ^ Лаура, Тах; Пендалл, Рольф; Дериан, Александра (январь 2014 г.). «Обоснование смешивания доходов в разных масштабах, тенденции, политика, практика и исследования для более инклюзивных районов и мегаполисов». Городской институт .
- ^ Брофи, Пол С.; Смит, Ронда Н. (1997). «Жилье для людей со смешанным доходом: факторы успеха». Городской пейзаж: журнал политического развития и исследований . 3 (2).
- ^ Леви, Дайан К.; Макдейд, Зак; Бертумен, Кэсси (2013). «Жизнь со смешанным доходом: ожидаемые и реализованные преимущества для домохозяйств с низкими доходами». Городской пейзаж: журнал политического развития и исследований . 15 (2).
- ^ Хамиди, Сима; Юинг, Рид; Ренне, Джон (3 мая 2016 г.). «Насколько доступно доступное жилье HUD?» . Дебаты по жилищной политике . 26 (3): 437–455. дои : 10.1080/10511482.2015.1123753 . S2CID 73663740 .
- ^ «ACS 2016 (оценка на 1 год)» . Социальный обозреватель . Проверено 6 марта 2019 г.
- ^ Бюро переписи населения США. «Избранные характеристики жилья, 5-летние оценки исследования американского сообщества в 2013–2017 гг.» . Американский фактоискатель . Архивировано из оригинала 14 февраля 2020 г. Проверено 6 марта 2019 г.
- ^ Служба, Городские новости (18 апреля 2018 г.). «Округ Сан-Диего изучит варианты доступного жилья» . Общественные СМИ КПБС . Проверено 6 марта 2019 г.
- ^ «Возобновление борьбы за американскую мечту: опрос работников Калифорнии, проведенный PRRI в 2018 году» . ПРРИ . 28 августа 2018 года . Проверено 6 марта 2019 г.
- ^ Региональная оперативная группа по бездомным (17 мая 2018 г.). «Годовой отчет WeAllCount за 2018 год, округ Сан-Диего» .
- ^ «Предложение 10 | Официальное информационное руководство для избирателей | Государственный секретарь Калифорнии» . www.voterguide.sos.ca.gov . Проверено 6 марта 2019 г.
- ^ «Реформа парковки мэра Фолконера получила одобрение городского совета» (пресс-релиз). Город Сан-Диего. 4 марта 2019 г.
- ^ Хамиди, Сима; Юинг, Рид; Ренне, Джон. «Насколько доступно доступное жилье HUD?» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 16 мая 2017 г. Проверено 3 ноября 2018 г.
- ^ «Помощь в аренде жилищной комиссии Сан-Диего» . Жилищная комиссия Сан-Диего. Архивировано из оригинала 16 июня 2018 г. Проверено 3 ноября 2018 г.
- ^ «Программы доступного жилья» . Жилищная комиссия Сан-Диего.
- ^ «Создание доступного жилья» . Жилищная комиссия Сан-Диего. Архивировано из оригинала 14 июня 2018 г. Проверено 3 ноября 2018 г.
- ^ Jump up to: а б Мольнар, Филипп. «Жизнь в центре Сан-Диего с балконом — за 525 долларов в месяц» . Сан-Диего Юнион Трибьюн .
- ^ «Новая атмосфера в Сан-Диего» . Корпорация вспомогательного жилья. 25 марта 2015 г. Проверено 28 ноября 2017 г.
- ^ Jump up to: а б «Губернатор Ньюсом подписывает исторический закон, направленный на увеличение предложения жилья в Калифорнии и борьбу с жилищным кризисом» . Губернатор Калифорнии . 16 сентября 2021 г. Проверено 14 декабря 2021 г.
- ^ «Район залива в 2040 году» (PDF) . mtc.ca.gov . Столичная транспортная комиссия . Проверено 19 апреля 2022 г.
- ^ «История бездомности в Соединенных Штатах». Постоянное поддерживающее жилье: оценка доказательств улучшения показателей здоровья среди людей, испытывающих хроническую бездомность. Национальная медицинская библиотека США, 11 июля 2018 г., www.ncbi.nlm.nih.gov/books/NBK519584/.
- ^ Jump up to: а б с «Субсидируемое жилье штата Нью-Йорк: 2011 г.». Нью-Йорк: Центр Фурмана по недвижимости и городской политике , Институт доступного жилья.
- ^ Эрин Дуркин. В этом году более 2,5 миллионов человек подали заявки всего на 2600 единиц доступного жилья , New York Daily News , 11 мая 2016 г.