Исключительное зонирование

Информацию о географических регионах, где власти запрещают определенные виды деятельности, см. в разделе «Зона отчуждения» .

Исключительное зонирование — это использование постановлений о зонировании для исключения определенных типов землепользования из данного сообщества, особенно для регулирования расового и экономического разнообразия. В Соединенных Штатах постановления об исключительном зонировании являются стандартными почти для всех сообществ. Исключительное зонирование было введено в начале 1900-х годов, как правило, для предотвращения переселения расовых и этнических меньшинств в районы среднего и высшего класса. Муниципалитеты используют зонирование, чтобы ограничить предложение доступного жилья, например, запрещая строительство многоквартирных жилых домов или устанавливая требования к минимальному размеру участка. переезд групп с постановления повышают расходы Эти делая менее доходами вероятным , . низкими заявки на новое жилье также поднимают цены до уровня, недоступного для людей с низкими доходами.

Политика исключительного землепользования усугубляет социальную сегрегацию, препятствуя любой расовой и экономической интеграции , уменьшает общее предложение жилья в регионе и повышает цены на жилье. Кроме того, регионы с сильной экономической сегрегацией направляют учащихся с низкими доходами в школы с более низкими показателями, тем самым вызывая различия в успеваемости. Комплексное исследование, проведенное в 2008 году, показало, что более 80% юрисдикций Соединенных Штатов предъявляют к своим жителям те или иные требования к минимальному размеру участка. Эти постановления продолжают усиливать дискриминационную жилищную практику на всей территории Соединенных Штатов.

История

Соединенные Штаты

Основная статья: Зонирование на одну семью

На рубеже 20-го века быстрая иммиграция и урбанизация в Соединенных Штатах изменили страну. Граждане среднего и высшего класса сталкиваются с большим разнообразием, чем раньше, и многие города начали внедрять первую политику запретного зонирования. В 1908 году Лос-Анджелес принял первое общегородское постановление о зонировании, призванное защитить жилые районы от промышленных помех. Однако известный градостроитель Йель Рабин заметил: «То, что началось как средство улучшения испорченной физической среды, в которой люди жили и работали», превратилось в «механизм защиты ценностей собственности и исключения нежелательных лиц». В 1910 году Балтимор принял первое постановление о расовом зонировании, и эта практика быстро распространилась. Многие ранние постановления прямо запрещали расовым и этническим меньшинствам проживать в общинах до тех пор, пока в 1917 году явное расовое зонирование не было объявлено неконституционным. Менее явно этнические, но все же исключающие постановления продолжали набирать популярность по всей стране. Несмотря на сопротивление со стороны исключенных народов и активистов, эти постановления по-прежнему широко используются по всей стране.

Расширение использования запретительного зонирования в конечном итоге заставило Министерство торговли США решить эту проблему с помощью Стандартного закона штата о разрешении зонирования в 1922 году. Закон установил институциональную основу для постановлений о зонировании и делегировал полномочия по землепользованию местным властям для сохранения благосостояния общества и предоставил рекомендации по правильному использованию правил. В свете этих событий Верховный суд рассмотрел вопрос о конституционности зонирования в знаковом деле 1926 года « Деревня Евклид, штат Огайо, против компании Ambler Realty Co». Суд в конечном итоге признал зонирование как приемлемое средство общественного регулирования. После этого решения количество муниципалитетов, в которых действовало законодательство о зонировании, увеличилось с 368 в 1925 году до более 1000 в 1930 году.

После окончания Второй мировой войны и последующего процесса субурбанизации страны политика исключающего зонирования стала более сложной, строгой и распространенной, поскольку жители пригородов пытались более эффективно защитить свои новые сообщества. Многие люди бежали из городов и их нежелательных элементов в поисках своей пригородной утопии. Они опасались, что, если их не остановить, те самые городские элементы, от которых они сбежали, последуют за ними в пригороды. Таким образом, представители среднего класса и богатые белые, составлявшие большинство жителей пригородов, чаще применяли меры, предотвращающие интеграцию иммигрантов и меньшинств. В результате вновь обретенного протекционизма резидентов число юрисдикций с такими постановлениями увеличилось до более чем 5200 к 1968 году.

Зажиточные белые в основном населяли пригороды, но оставшиеся жители города, в основном обедневшие меньшинства, столкнулись с серьезными препятствиями на пути к богатству. Многие объясняли свое бедственное положение изгнанием из пригородов. В ответ в 1970-х годах в Верховный суд был передан ряд дел об исключительном зонировании, которые в конечном итоге определили судьбу этой тактики. Верховный суд почти всегда принимал сторону сторонников запретительного зонирования, что фактически останавливало любое движение за реформу зонирования. Способность меньшинств и других исключенных групп населения оспаривать запретительное зонирование стала по существу несуществующей, что позволило неустанно продолжать эту политику.

Правовая база

Описание

Американские суды исторически больше всего ценили права собственности личности . Однако в последнее время забота об общем благосостоянии общества стала преобладать, что оправдывает большинство мер по исключительному зонированию. Сообществам предоставляется свобода принимать политику в соответствии с целями общественного благосостояния даже в том случае, если они ущемляют права собственности конкретного человека. Суды также регулярно выносят решения так, будто муниципальные регулирующие полномочия исходят из их роли агентов местных семей, а не правительства. Регулирование приравнивалось к своего рода «рыночной силе», а не к «государственной силе», что позволяло политике обойти многие вопросы обоснования, необходимые для принятия государственной политики. Например, им не нужно было доказывать, что их политика приносит пользу благополучию общества в целом. Скорее, они могли просто принимать правила на том единственном основании, что это была их прерогатива как агентов рынка, независимо от каких-либо неблагоприятных последствий для других. Таким образом, механизмам исключения было позволено сохраниться, поскольку жалобы на негативное воздействие на исключенное население в конечном итоге стали недействительными и неактуальными.

История болезни

Бьюкенен против Уорли, 1917 г.: Постановление города Луисвилля, запрещающее продажу собственности афроамериканцам, было передано в суд. В конечном итоге было объявлено, что такое расовое зонирование является неконституционным и нарушает свободу заключения договоров . В результате постановления больше не могли открыто отвергать определенные типы людей, а теперь были вынуждены прибегать к более тонким средствам исключения.

Деревня Евклид, штат Огайо против компании Ambler Realty Co. 1926: Компания Ambler Realty обвинила деревню Евклид в лишении их свободы из-за запрета на промышленное использование. Запрет на деятельность промышленности снизил стоимость земли компании с 10 000 долларов до 2 500 долларов за акр и подорвал право компании распоряжаться своей собственностью. Судебные чиновники, однако, встали на сторону деревни и поддержали постановление на том основании, что это было справедливое и разумное делегирование полицейской власти штата. Муниципальные власти, постановил суд, имеют право регулировать общественную собственность, если это отражает интересы ее избирателей. Это знаковое решение заложит конституционную основу для всей будущей политики запретного зонирования.

Бель Терре и др. против Бораса и др. 1974 : Группа из шести студентов колледжа, не связанных между собой родственниками, живущих вместе, оспорила постановление о районе, которое ограничивало проживание в одной единице не более чем двумя неродственными лицами. Дело отличалось от дела Евклида тем, что здесь не рассматривалось ни использование жилой земли, ни тип строения. Скорее, речь шла о конституционности прямого регулирования занятости. В конце концов суд санкционировал подобные постановления. По логике суда, стремление сообщества к однородности было самооправдательным, пока не было явной классовой или расовой дискриминации. Их решение основывалось на том мнении, что определение семьи на территории приемлемо, пока существует рациональная основа для такого определения. Отмена таких законодательных решений не является прерогативой судьи. В постановлении по делу подразумевается разрешение на применение правил запретительного зонирования с целью сохранения идентичности в контексте семейного состава. Таким образом, учитывая предыдущее решение о деревне Евклид, муниципалитетам теперь было предоставлено право законодательно определять как внешние характеристики собственности, так и внутренние характеристики жителей.

Варт против Селдина, 1975 г.: Лица с низкими доходами и некоммерческая жилищная организация подали в суд на пригород штата Нью-Йорк, утверждая, что принципы изоляции сообщества увеличили их стоимость жилья. В конечном итоге суд заявил, что любой ущерб является обобщенным следствием экономики недвижимости, а не конкретным результатом правил пригорода. Таким образом, поскольку повышенные расходы на жилье не могли быть напрямую связаны с определенной политикой исключения, суд вынес решение в пользу постановления о пригороде. Конкретное законодательство не будет нести ответственность за какие-либо всеобъемлющие последствия, которые оно могло оказать. Таким образом, механизмы исключения могут расширяться без угрозы судебных исков со стороны групп населения, которым отказали.

Примеры

Ограничения на предложение жилья

См. Также: Зонирование на одну семью.

Муниципалитеты часто вводят контроль за плотностью застройки на землях, пригодных для застройки, с намерением ограничить количество людей, которые будут жить на их конкретной территории. Этот процесс лишает определенным группам доступа к соседям, ограничивая предложение доступного жилья. Подобные опасения могут проявляться в мерах, запрещающих строительство многоквартирных жилых домов, ограничивающих количество людей на единицу земли и устанавливающих требования к размеру земельного участка. Большинство пустующих земель особенно перезонировано, поскольку на них действуют чрезмерные правила, препятствующие строительству меньшего по размеру и более доступного жилья. Например, в пригороде Нью-Йорка округа Фэрфилд, штат Коннектикут, 89% земли отведено под жилую зону площадью более одного акра. Этот тип регулирования обеспечивает достаточно низкую плотность жилищной застройки. Такие постановления могут в совокупности увеличить затраты от 2 до 250% в зависимости от их масштаба. Из-за таких высоких затрат группы с низкими доходами фактически отрезаны от жилищного рынка сообщества.

В некоторых местах, таких как Портленд, штат Орегон , расположение в историческом районе может затруднить снос зданий или строительство новых; получение статуса может быть запрошено в соответствии с пожеланиями владельцев, чтобы предотвратить увеличение предложения жилья в районе, даже если отдельные постройки не являются историческими.

Прямое увеличение затрат

Еще одним средством, с помощью которого запретительное зонирование и связанные с ним постановления способствуют изоляции определенных групп, является прямое возложение расходов на жителей сообщества. В 1970-х годах муниципалитеты приняли меры, предписывающие застройщикам повысить ответственность за предоставление и поддержание многих основных ресурсов района, таких как школы, парки и другие сопутствующие услуги. Застройщики несут дополнительные расходы по этим вышеупомянутым обязательствам, которые затем перекладываются на потребителей в виде гонораров или финансовых залогов . Например, во многих новых застройках взимается ежемесячная плата за отдых для финансирования общественных объектов. Кроме того, ограничительные правила зонирования сделали процесс утверждения строительства более трудным и обширным. Возросшая бюрократия и бюрократическая волокита привели к тому, что застройщики теперь сталкиваются с множеством сборов за изменение (землепользование) , разрешение на строительство , свидетельство о вводе в эксплуатацию , судебные издержки, специальные разрешения и заявки на плановую застройку. Сборы не только уменьшают прибыль застройщиков, но и удлиняют процесс разработки, что еще больше истощает ресурсы компании. Как и в случае с потребностями в ресурсах сообщества, эти дополнительные расходы неизбежно ложатся на плечи покупателей жилья. Все эти сборы накапливаются и повышают цены за единицу продукции до уровня, недоступного для людей с низкими доходами.

Мотивации

Фискальный

Стоимость объекта может снизиться. Согласно одному исследованию платного доступа, проведенному Робертом Серверо и Майклом Дунканом в 2004 году и касающемуся округа Санта-Клара, штат Калифорния, рост стоимости недвижимости и налоговых поступлений стал результатом расистской и классовой практики исключения. Как следует из одного исследования платного доступа, проведенного Уильямом Богартом в 1993 году, чтобы увеличить свои собственные денежные активы, люди из высшего сословия принимают правила, запрещающие доступ к соседям для определенных групп.

Внешние эффекты плотности

Гарантия более низкой плотности населения, обеспечиваемая исключительным зонированием, исключает некоторые потенциальные вредные последствия, связанные с увеличением плотности населения . Увеличение количества людей в сообществе может привести к увеличению пробок на дорогах, что может ухудшить качество жизни коренных жителей. Увеличение численности населения может привести к нагрузке на потенциально ограниченные или уязвимые ресурсы окружающей среды, такие как вода или воздух, если городская форма спроектирована с учетом автомобильной зависимости.

Исключение

Некоторые жители пригородов также поддерживают политику исключающего зонирования, руководствуясь простой мотивацией исключения непохожих групп, независимо от каких-либо негативных последствий, которые они могут вызвать. Некоторые исследователи частично объясняют такую ​​политику классовыми или расовыми предрассудками , поскольку люди часто предпочитают жить в однородных сообществах людей, похожих на них самих. Другие утверждают, что раса — это всего лишь показатель и что высшие классы и белые создают стереотипы в отношении районов в целом, в которых проживают определенные группы, а не отдельных членов группы конкретно. Такие районы подвергаются стигматизации из-за их предполагаемой связи с высоким уровнем преступности, низким качеством образования и низкой стоимостью собственности. Кроме того, приезд разнородных жителей может иметь серьезные политические последствия. Если в сообщество войдет достаточное количество людей с низкими доходами, которые обычно отличаются по политической идеологии, то они могут получить достаточно политической власти, чтобы затмить традиционный контингент. Таким образом, первоначальный электорат политически подчинен в том самом сообществе, в котором они раньше пользовались властью. Таким образом, белые и высшие классы отвлекают эти группы из-за их неподходящих характеристик, предполагаемой связи с негативными качествами соседей и угрозы общественной политике.

Эффекты

Расовая/экономическая стратификация

Расовый состав территории Чикаго (перепись 2010 г.)

Инициативы по исключительному зонированию сокращают присутствие как арендуемого жилья, так и этнических меньшинств в пострадавшем сообществе. Несмотря на постановления федерального суда, запрещающие вопиющую расовую и экономическую дискриминацию , многие из этих менее удачливых групп столкнулись с систематическими препятствиями, препятствующими доступу в районы с более высокими доходами. Исследования показали, что юрисдикции с более высокими доходами и преимущественно белым населением обычно принимают более строгие правила землепользования. В результате группы меньшинств и малоимущих по сути оказались заперты в жестко сегрегированных районах. Сегрегация по месту жительства оставалась постоянной с 1960-х по 1990-е годы, несмотря на прогресс в области гражданских прав, в первую очередь из-за препятствий политики, которая отправляет определенные группы в менее регулируемые районы. Соответственно, преобладание политики исключения землепользования усугубляет социальную сегрегацию, препятствуя любой расовой и экономической интеграции.

Ограничительные с точки зрения экономической эффективности правила, ограничивающие плотность населения, также уменьшают общее предложение жилья в регионе. С уменьшением жилищного фонда рыночный спрос на жилье усиливается, что приводит к росту цен. Наряду с сокращением общего предложения, требование строительства отдельных домов на одну семью также увеличивает стоимость индивидуального жилья, поскольку домовладельцы должны индивидуально учитывать многие улучшения земли (такие как тротуары, улицы, водопроводные и канализационные линии), которые в противном случае могли бы быть разделены между большим количеством жителей, как в более плотные сообщества. Исследования, проведенные в Мэриленде и округе Колумбия, показывают, что более высокая плотность населения снижает затраты на установку воды и канализации на душу населения на 50%, а на прокладку/содержание дорог на 67%. Более того, застройщики и домовладельцы должны реализовать дорогостоящие жилищные функции, чтобы соответствовать требованиям юрисдикционного зонирования. Например, требования по отступлению (землепользованию) , которые обычно используются на всей территории Соединенных Штатов, увеличивают общие затраты на единицу продукции на 6,1–7,8%.

Все факторы землепользования способствуют повышению цен на жилье по сравнению с менее регулируемыми сообществами. В общинах, специально применяющих ограничительные постановления, стоимость жилья выше, как и в соседних районах. Исключительное зонирование влияет на общий региональный рынок жилья, сокращая общее предложение квартир. Поскольку свободных квартир становится меньше, спрос на них будет расти, что приведет к удорожанию жилья по всему региону. В конечном итоге дополнительная конкуренция и связанные с этим издержки накапливаются, в результате чего на региональных рынках со строго регулируемым жильем арендная плата на 17% выше, а цены на жилье на 51% выше, чем в регионах со снисходительным управлением. Таким образом, жилищное регулирование, очевидно, оказывает существенное влияние как на расходы на жилье в конкретном сообществе, так и в регионе в целом.

Образование

Доказано, что образование жизненно важно для благосостояния человека, поскольку оно может способствовать более высоким доходам, улучшению показателей на рынке труда, более высокому социальному статусу, расширению участия в жизни общества и улучшению здоровья. Наряду с индивидуальными преимуществами, уровень образования в Соединенных Штатах также может способствовать большему региональному и национальному экономическому процветанию, поскольку образованное население может лучше адаптироваться к глобальным экономическим тенденциям и условиям. Тем не менее, существует резкое неравенство в образовании между различными группами: средний учащийся с низким доходом посещает школу, которая набирает 42-й процентиль на государственных экзаменах, в то время как средний учащийся со средним и высоким доходом посещает школу, которая набирает 61-й процентиль на государственных экзаменах. экзамены. Огромные различия в достижениях не могут быть объяснены путем предположения о наследственных групповых различиях, поскольку эмпирические исследования показали, что простых генетических контрастов недостаточно для объяснения различий в образовании. Скорее, факторы окружающей среды, влияющие на качество школ, также способствуют успеваемости.

Регионы с сильной экономической сегрегацией, которая, как отмечалось ранее, частично связана с зонированием отчуждения, также имеют наибольшие разрывы в результатах тестов между учащимися с низкими доходами и другими учащимися. Учащиеся с низкими доходами оказываются в ловушке неадекватного школьного образования, поскольку их экономические условия ограничивают доступ к высокоэффективным школам и образованию. В 100 крупнейших мегаполисах США стоимость жилья в 2,4 раза выше для единиц, отнесенных к государственным школам с более высокими показателями, чем к школам с более низкими показателями успеваемости. Таким образом, исключающее зонирование служит для направления учащихся с низкими доходами в школы с более низкими показателями, тем самым вызывая различия в успеваемости.

См. также

• Зонирование
• Инклюзивное зонирование
• Городское планирование
• Доступное жилье
• Жилая сегрегация
• Жилищная сегрегация
• Городской упадок
• Социальная изоляция
• Достижение статуса
• Социальная стратификация
• Джентрификация