✖


Jump to content

Инклюзивное зонирование

    Add links

    Инклюзивное зонирование (IZ) — это муниципального и окружного планирования постановления , которые требуют или предоставляют стимулы, когда определенный процент квартир в новом жилом комплексе доступен людям с низкими и умеренными доходами. Такое жилье известно как инклюзивное жилье . Термин «инклюзивное зонирование » указывает на то, что эти постановления направлены на противодействие практике исключающего зонирования , которая исключает дешевое жилье из муниципалитета посредством кодекса зонирования. (Например, зонирование на одну семью делает незаконным строительство многоквартирных жилых домов.) Некоммерческие застройщики доступного жилья строят 100% своих квартир как доступных, но для того, чтобы эта модель работала, нужны значительные субсидии налогоплательщиков. Инклюзивное зонирование позволяет муниципалитетам строить новое доступное жилье без субсидий налогоплательщиков. [1] Чтобы побудить коммерческих застройщиков строить проекты, включающие доступные по цене квартиры, города часто позволяют застройщикам строить больше квартир («бонус за плотность»), чем в настоящее время позволяют их законы о зонировании, чтобы было достаточно квартир, приносящих прибыль по рыночным ценам. чтобы компенсировать потери от единиц по цене ниже рыночной и при этом обеспечить финансовую осуществимость проекта. [1] Инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, хотя подавляющее большинство квартир было построено в результате обязательных программ. [1] [2] Существуют различия в требованиях к выделению (процент квартир, отведенных для жителей с низкими доходами), уровнях доступности (какой уровень дохода считается «низким доходом») и продолжительности времени, в течение которого квартира официально ограничена как доступная. жилье. [1]

    На практике эта политика предполагает введение ограничений на право собственности на 10–30% новых домов или квартир, чтобы сделать стоимость жилья доступной для домохозяйств с низкими доходами. Городские планировщики и социологи считают сочетание « доступного жилья » и «рыночного» жилья в одном и том же районе выгодным. [3] Еще одной целью инклюзивного зонирования является создание сообществ со смешанным доходом, а не концентрация бедных домохозяйств в определенных городских кварталах. [1] Экономисты утверждают, что IZ действует как контроль цен на определенный процент квартир и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды контроля цен ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Его также можно понимать, как и плату за воздействие, как «инклюзивный налог» на квартиры по рыночным ценам, который повышает цены на новые неконтролируемые цены в этом проекте и тем самым уменьшает финансовый стимул для строительства нового жилья. [4]

    В большинстве случаев инклюзивное зонирование осуществляется на уровне муниципалитетов или округов; Когда такие законы вводятся государством, как в Массачусетсе , утверждается, что такие законы узурпируют местный контроль. В таких случаях застройщики могут использовать инклюзивное зонирование, чтобы избежать определенных аспектов местных законов о зонировании.

    Историческая справка

    [ редактировать ]

    В середине-конце 20-го века новые пригороды росли и расширялись вокруг американских городов, поскольку покупатели домов среднего класса , поддерживаемые федеральными программами кредитования , такими как гарантии жилищного кредита Администрации ветеранов , покидали устоявшиеся районы и поселения. Эти недавно заселенные места, как правило, были более экономически однородными, чем города, которые они окружали. Многие пригородные сообщества приняли местные постановления, часто в виде кодексов зонирования, чтобы сохранить характер своего муниципалитета. Одной из наиболее часто упоминаемых практик исключения является условие, согласно которому участки должны иметь определенный минимальный размер, а дома должны располагаться от улицы на определенном минимальном расстоянии. Во многих случаях эти жилищные постановления препятствовали строительству доступного жилья, поскольку большие участки земли, необходимые для строительства в соответствии с ограничениями кодекса, были непомерно дорогими для домов по умеренной цене. Благодаря этим постановлениям общины остались доступными для более состоятельных граждан, что фактически лишило семьи с низкими доходами доступа к желательным сообществам. Такие постановления о зонировании не всегда принимались с осознанным намерением исключить домохозяйства с низкими доходами, но они были непреднамеренным результатом такой политики.

    Отказывая семьям с низкими доходами в доступе к пригородным поселениям, многие считают, что запретное зонирование способствовало сохранению в центре города гетто . Сторонники инклюзивного зонирования отмечают, что домохозяйства с низким доходом с большей вероятностью станут экономически успешными, если у них есть соседи из среднего класса в качестве равных и образцов для подражания. Если инклюзивное зонирование эффективно, оно снижает концентрацию бедности в трущоб районах , где социальные нормы не могут обеспечить адекватные модели успеха. Образование является одним из важнейших компонентов усилий по избавлению людей от бедности; доступ к высококачественным государственным школам является еще одним ключевым преимуществом снижения сегрегации. По статистике, бедный ребенок в школе, где 80% детей являются бедными, набирает баллы на 13–15% ниже, чем в среде, где сверстники бедного ребенка на 80% составляют средний класс. [5] Но этот бедный ребенок, в отличие от своих сверстников из среднего класса, живущих в жилье по рыночным ценам, теряет богатство, передаваемое из поколения в поколение.

    Во многих сообществах, где внедрено инклюзивное зонирование, требования к доходу позволяют домохозяйствам, которые зарабатывают 80–120% среднего дохода, претендовать на «доступное» жилье. Это связано с тем, что во многих местах высокие цены на жилье не позволяют даже домохозяйствам со средним доходом покупать недвижимость по рыночным ценам. Это особенно заметно в Калифорнии , где только 16% населения могли позволить себе дом по средней цене в 2005 году. [6]

    Потенциальные преимущества и ограничения политик IZ

    [ редактировать ]

    Потенциальные преимущества

    [ редактировать ]
    • Бедные и работающие семьи будут иметь доступ к ряду возможностей, включая хорошие возможности трудоустройства, хорошие школы, комплексную транспортную систему и безопасные улицы. [7]
    • Решение проблемы нехватки доступного жилья
    • Избежание экономической и расовой сегрегации, которая помогает снизить уровень преступности, неэффективность школ и улучшить социальную стабильность.
    • Относительно небольшой объем государственных субсидий, необходимых для принятия ИЗ в качестве рыночного инструмента. [8]

    Потенциальные ограничения

    [ редактировать ]
    • Низкий уровень производства доступного жилья: за несколько десятилетий по всей стране было произведено около 150 000 единиц жилья. [9] по сравнению с другими схемами, такими как ваучеры на выбор жилья , которые помогают примерно двум миллионам домохозяйств, и программой LIHTC , в результате которой было построено более двух миллионов доступных домов.
    • Нестабильное производство доступного жилья, на которое сильно влияют условия местного рынка жилья. [10]
    • Очень мало исследований результатов для участников этих программ. Хотя эти программы доступного жилья по определению предлагают более дешевые квартиры, которые муниципалитеты пропагандируют как инклюзивные, ограничения, налагаемые на участников этих программ, приводят к дополнительному экономическому неравенству и другим трудностям, с которыми не сталкиваются домовладельцы по рыночным ценам. [11]

    Экономика

    [ редактировать ]

    Экономисты утверждают, что IZ действует как контроль цен на определенный процент квартир и имеет такие же негативные последствия, как и другие виды контроля цен ( контроль арендной платы ), поскольку он препятствует предложению нового жилья. [4] Его также можно понимать, как и плату за воздействие, как «инклюзивный налог» на квартиры по рыночным ценам, который повышает цены на новые неконтролируемые цены в этом проекте и тем самым уменьшает финансовый стимул для строительства нового жилья. [4]

    Различия в постановлениях

    [ редактировать ]

    Постановления об инклюзивном зонировании существенно различаются в разных муниципалитетах. Эти переменные могут включать в себя:

    • Обязательное или добровольное постановление. Хотя во многих городах требуется инклюзивное жилье, многие другие предлагают бонусы за зонирование, ускоренное получение разрешений, сниженные сборы, денежные субсидии или другие стимулы для застройщиков, которые добровольно строят доступное жилье.
    • Процент квартир, которые будут выделены под инклюзивное жилье. Этот показатель довольно существенно варьируется в зависимости от юрисдикции, но, по-видимому, колеблется в пределах 10–30%.
    • Минимальный размер застройки, к которому применяется постановление. Большинство юрисдикций освобождают от налога небольшие застройки, но некоторые требуют, чтобы даже застройки, включающие лишь часть инклюзивной жилищной единицы, платили комиссию (см. ниже).
    • Необходимо ли строить инклюзивное жилье на месте. Некоторые программы позволяют строить жилье поблизости в случае затруднений.
    • Можно ли платить сборы вместо строительства инклюзивного жилья. Вступительные взносы позволяют застройщику «выкупить» инклюзивное жилищное обязательство. Может показаться, что это противоречит цели инклюзивного зонирования, но в некоторых случаях стоимость строительства одной доступной квартиры на территории может позволить приобрести несколько доступных квартир за ее пределами.
    • Уровень дохода или цена определяются как «доступные», а также методы квалификации покупателя. Большинство постановлений, судя по всему, нацелены на инклюзивные единицы для домохозяйств с низким или умеренным доходом, которые зарабатывают приблизительно средний региональный доход или несколько ниже. Инклюзивное жилье обычно не создает жилье для людей с очень низкими доходами.
    • Ограничены ли инклюзивные жилищные единицы по цене или по размеру ( город Йоханнесбург предусматривает оба варианта) например, [12]
    • Внешний вид и интеграция инклюзивных жилищных единиц. Многие юрисдикции требуют, чтобы инклюзивное жилье было неотличимо от жилья по рыночным ценам, но это может привести к увеличению затрат.
    • Продолжительность действия ценовых ограничений, связанных с инклюзивным жильем, и допустимое повышение цен. Постановления, допускающие истечение срока действия «скидки», по сути, обеспечивают непредвиденную прибыль, аналогичную той, которую получили бы владельцы рыночных ставок. Муниципалитетам это не нравится, потому что это будет означать, что им придется создавать более доступные квартиры. Вместо этого участники этих программ субсидируют себя, освобождая муниципалитеты от финансового бремени, связанного с поддержанием этих программ. Однако то, что основная часть работы и субсидий приходится на людей, участвующих в этих программах, вызывает вопросы. Оно может заманить людей в ловушку программ государственного жилья, делая практически невозможным их выезд до самой смерти. Если 15 лет назад они не могли позволить себе жилье по рыночным ценам, то пребывание в жилье, которое ограничивает рост цен, становится серьезным препятствием для выхода из государственного жилья. [13] Кроме того, требование к участникам выполнять техническое обслуживание и брать на себя все другие обязательства домовладельца по дому, который экономически аналогичен аренде (поскольку существует ограниченная оценка за вычетом сборов ТСЖ, процентов, налогов и т. д.) может добавить дополнительный стресс, связанный с жильем.
    • Считается ли восстановление жилья «строительством» квартир по рыночным или доступным ценам. Некоторые города, например Нью-Йорк, позволяют застройщикам считать восстановление жилья за пределами объекта инклюзивным вкладом.
    • На какие виды жилищного строительства распространяется данное постановление. Например, строительство высотного жилья на квадратный фут обходится дороже (таким образом, затраты на соблюдение требований повышаются, возможно, непомерно), поэтому некоторые постановления освобождают его от соблюдения требований.

    Альтернативные решения

    [ редактировать ]

    Хотя во многих пригородных поселениях есть Раздел 8 для домохозяйств с низким доходом, они, как правило, ограничиваются концентрированными участками. В некоторых случаях округа указывают небольшие районы, в которых сдается в аренду недвижимость по Разделу 8. В других случаях рынок имеет тенденцию самостоятельно разделять собственность по доходам. Например, в округе Монтгомери, штат Пенсильвания , богатом пригородном округе, граничащем с Филадельфией , только 5% населения округа проживает в районе Норристаун , . однако 50% объектов недвижимости округа, входящих в раздел 8, расположены именно там [14] Большое количество жителей с низкими доходами обременяет местные органы власти и школьный округ Норристауна , в то время как большая часть округа остается необремененной.

    Инклюзивное зонирование направлено на уменьшение экономической сегрегации жилых домов , требуя, чтобы в одном комплексе были представлены разные доходы.

    Споры

    [ редактировать ]

    Инклюзивное зонирование остается спорным вопросом. Некоторые сторонники доступного жилья стремятся продвигать эту политику, чтобы гарантировать, что жилье доступно для людей с различным уровнем дохода в большем количестве мест. Эти сторонники считают, что инклюзивное зонирование создает необходимое доступное жилье и создает сообщества, интегрированные в доход . [ нужна ссылка ]

    Тем не менее, другие сторонники доступного жилья утверждают обратное: инклюзивное зонирование может иметь противоположный эффект и фактически сократить доступное жилье в сообществе. Например, в Лос-Анджелесе, штат Калифорния, инклюзивное зонирование, очевидно, ускорило джентрификацию, поскольку старые убыточные здания были снесены и заменены преимущественно жильем с высокой арендной платой и небольшим процентом доступного жилья; конечным результатом стало менее доступное жилье. В Нью-Йорке, штат Нью-Йорк, инклюзивное зонирование позволяет увеличить количество элитного жилья на 400% на каждую единицу доступного жилья и дополнительно на 400% увеличить количество элитного жилья в сочетании с либеральным использованием прав на застройку. Критики заявляют, что доступное жилье может быть направлено тем, кто зарабатывает до 200 000 долларов, за счет неправильного использования среднего дохода по региону, а также использоваться в качестве политических инструментов организациями, связанными с различными политиками. Населенные пункты Нью-Йорка, такие как Гарлем, Нижний Ист-Сайд, Вильямсбург, Челси и Адская Кухня, подверглись значительному вторичному перемещению в результате использования инклюзивного зонирования. [ нужна ссылка ]

    Противники индустрии недвижимости отмечают, что инклюзивное зонирование взимает косвенный налог с застройщиков, чтобы отбить у них охоту строить в районах, испытывающих дефицит предложения. Кроме того, чтобы гарантировать, что доступные квартиры не будут перепроданы с целью получения прибыли, ограничения на сделки обычно устанавливают долгосрочный потолок цены перепродажи , устраняя потенциальную выгоду от владения жильем. [ нужна ссылка ]

    Сторонники свободного рынка выступают против попыток исправить определенные социальные последствия путем государственного вмешательства в рынки . Они утверждают, что инклюзивное зонирование представляет собой обременительное регулирование землепользования , которое усугубляет нехватку жилья. [ нужна ссылка ]

    Домовладельцы иногда отмечают, что стоимость их собственности снизится, если в их поселение переедут семьи с низким доходом. Другие считают, что их опасения — это плохо скрываемый классизм и расизм. [ нужна ссылка ]

    В некоторых наиболее широко разрекламированных битвах за инклюзивное зонирование участвовали сообщества REIT AvalonBay. Согласно веб-сайту компании , AvalonBay стремится развивать недвижимость на «рынках с высоким входным барьером» по всей территории Соединенных Штатов. На практике AvalonBay использует инклюзивные законы о зонировании, такие как Закон о комплексных разрешениях Массачусетса: глава 40B , чтобы обойти местные законы о зонировании и построить большие жилые комплексы. В некоторых случаях местные жители сопротивляются судебным искам. [1] В Коннектикуте аналогичные события AvalonBay привели к попыткам осудить землю или вернуть ее посредством выдающегося владения . [15] В большинстве случаев AvalonBay выигрывала эти споры и строила чрезвычайно выгодные квартиры или кондоминиумы.

    Другие юридические баталии произошли в Калифорнии, где многие города внедрили политику инклюзивного зонирования, которая обычно требует, чтобы 10–15 процентов квартир были доступным жильем. [16] Определение доступного жилья включает как жилье для людей с низким, так и для людей с умеренным доходом. В Калифорнии жилье для малоимущих обычно предназначено для домохозяйств, зарабатывающих от 51 до 80 процентов медианного дохода, а жилье со средним доходом обычно предназначено для домохозяйств, зарабатывающих от 81 до 120 процентов медианного дохода. [16] Застройщики попытались противостоять этим требованиям, оспаривая местные постановления о инклюзивном зонировании через судебную правовую систему. В деле «Ассоциация домостроителей Северной Калифорнии против города Напа » Первый окружной апелляционный суд Калифорнии оставил в силе постановления о инклюзивном зонировании города Напа, которые требуют, чтобы 10 процентов квартир нового проекта застройки представляли собой жилье со средним доходом по отношению к дому. Ассоциация строителей, бросившая вызов городу Напа. [17] Города также пытались ввести инклюзивные требования к арендуемому жилью. Однако Закон Коста-Хокинса об аренде жилья запрещает городам Калифорнии вводить ограничения на арендные ставки на пустующие квартиры. [18] Впоследствии застройщики выиграли такие дела, как Palmer/Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес (2009 г.) против городов, которые ввели дополнительные требования к сдаваемым в аренду квартирам, поскольку закон штата заменяет местные постановления. [19]

    Группы граждан и застройщики также искали другие способы усилить или отменить законы об инклюзивном зонировании. Например, процесс инициатив и референдумов в Калифорнии позволяет группам граждан или застройщикам изменять местные постановления о доступном жилье путем всенародного голосования. Любые граждане или заинтересованные группы могут участвовать в этом процессе, собрав как минимум необходимое количество подписей, чтобы предлагаемая мера могла быть включена в избирательный бюллетень; Как только будет подано достаточное количество подписей и сотрудники избирательных комиссий одобряют избирательный бюллетень, этот избирательный бюллетень обычно вносится в бюллетень для голосования на предстоящих выборах. [20] Одним из недавних случаев является Предложение C в Сан-Франциско . Эта мера была включена в бюллетень для первичных выборов в Калифорнии в июне 2016 года. Это предложение, принятое в июне 2016 года, вносит поправки в Устав города, увеличивая требования к доступному жилью для проектов застройки объемом 25 и более квартир. [21]

    Столкновение между этими различными интересами отражено в исследовании, опубликованном аналитическим центром государственной политики при фонде либертарианском Reason Foundation , а также в ответе экспертная оценка этого исследования. Местные органы власти отражают, а в некоторых случаях уравновешивают эти конкурирующие интересы. В Калифорнии Лига городов разработала руководство по инклюзивному зонированию, которое включает раздел, посвященный плюсам и минусам такой политики.

    Неспособность улучшить социальную интеграцию в сочетании с увеличением социальных издержек

    [ редактировать ]

    Предполагается, что политика ИЗ не может эффективно рассредоточить единицы с низкими доходами по всему региону, что фактически противоречит цели самой политики. [22] Например, в округе Саффолк обнаружено, что существует пространственная концентрация единиц ИЗ в бедных районах в сочетании с более высокой долей чернокожих и латиноамериканцев, которые считаются меньшинствами. [22] Более того, 97,7% квартир ИЗ были построены только на 10% переписного участка с 1980 по 2000 год, что является районом с самым низким доходом в сочетании с скоплением меньшинств. [22] Необходимо отметить, что жилищная политика в округе Саффолк контролируется местным правительством, а не региональным правительством, поэтому без региональной координации жилищной политики она не может учитывать межмуниципальное распределение домохозяйств с низкими доходами внутри округа. [22] Кроме того, бонусы за плотность застройки, предоставляемые застройщикам за предоставление квартир ИЗ, усилили концентрацию доступных квартир в бедных районах (Ryan & Enderle, цитируется по Mukhija, Das, Regus et al., 2012). [23] Это показывает, что политика ИЗ может оказаться неспособной рассеять распределение населения с низкими доходами, если она проводится без учета региональной координации.

    Более того, учитывая, что застройщикам предоставляются бонусы за плотность застройки за предоставление квартир ИЗ, это означает, что сообщество будет нести расходы по увеличению плотности населения и совместному использованию существующей инфраструктуры. [23]

    На практике

    [ редактировать ]

    Примеры из США

    [ редактировать ]

    Более чем 200 сообществ в Соединенных Штатах имеют своего рода положение о инклюзивном зонировании. [24]

    Округ Монтгомери, штат Мэриленд , часто считается пионером в разработке политики инклюзивного зонирования. Это шестой по богатству округ в Соединенных Штатах, однако с 1974 года здесь было построено более 10 000 единиц доступного жилья, многие из которых поквартирные, по рыночной цене. [25]

    На все муниципалитеты штата Массачусетс распространяется действие главы 40B общих законов этого штата, которая позволяет застройщикам обходить определенные ограничения муниципального зонирования в тех муниципалитетах, в которых количество единиц доступного жилья меньше, чем установленные законом 10%. Застройщики, воспользовавшиеся преимуществами главы 40B, должны построить 20% доступных квартир, как это определено в законе. [26]

    Все муниципалитеты в штате Нью-Джерси подлежат инклюзивному зонированию, установленному в судебном порядке в результате Нью-Джерси по делу решения Верховного суда Маунт-Лорел и последующих актов законодательного собрания штата Нью-Джерси. [27]

    Исследование 2006 года показало, что в 170 юрисдикциях Калифорнии имеется та или иная форма инклюзивного жилья. [28] Это на 59% больше, чем в 2003 году, когда только в 107 юрисдикциях было инклюзивное жилье. [29] Кроме того, закон штата требует, чтобы 15% единиц жилья, построенных в районах проекта реконструкции, были доступными по цене. По крайней мере, 20% доходов, полученных от проекта реконструкции, должны быть направлены на строительство жилья для людей с низким и средним доходом. [16] Однако губернатор Джерри Браун 1 февраля 2012 года принял AB 1X 26, согласно которому все агентства по реконструкции были распущены.

    Однако признал недействительным постановление Лос-Анджелеса , штат Калифорния, об инклюзивном зонировании арендуемого жилья в 2009 году Калифорнийский апелляционный суд второго апелляционного округа , поскольку оно прямо противоречило положениям Закона штата об аренде жилья Коста-Хокинза от 1996 года, который конкретно давал всем арендодателям право право устанавливать «начальную арендную ставку» для новых единиц жилья. [30]

    Постановление о инклюзивном зонировании Мэдисона, штат Висконсин, в отношении арендуемого жилья было отменено 4-м окружным апелляционным судом штата Висконсин в 2006 году, поскольку этот апелляционный суд истолковал инклюзивное зонирование как контроль за арендной платой, что запрещено законом штата. Верховный суд штата Висконсин отклонил просьбу города о пересмотре дела. Постановление было вступило в силу в феврале 2009 года, если оно не будет продлено Общим советом. Общий совет не продлил действие постановления о инклюзивном зонировании, поэтому срок его действия истек и он больше не действует.

    Международные примеры

    [ редактировать ]

    Йоханнесбург, Южная Африка

    [ редактировать ]

    21 февраля 2019 года городской совет Йоханнесбурга утвердил «Инклюзивные жилищные стимулы, правила и механизмы 2019». [12] Эта политика является первой в своем роде в Южной Африке и предусматривает четыре варианта инклюзивного жилья (в том числе варианты с ограниченной ценой, ограниченным размером или договорные варианты), при этом не менее 30% жилых единиц в новых комплексах из 20 и более квартир должны быть инклюзивным жильем. . [31]

    Тенденция перехода к обязательному, а не к добровольному

    [ редактировать ]

    Хотя инклюзивное зонирование может быть обязательным или добровольным, некоторые исследования показали, что обязательные подходы будут иметь решающее значение для успеха программ инклюзивного зонирования с точки зрения предоставления большего количества доступного жилья. [32] Ниже приведены некоторые примеры, показывающие больший эффект обязательной практики по сравнению с добровольной практикой: [33]

    Муниципалитет или округ В рамках добровольной практики В рамках обязательной практики
    Кембридж, Массачусетс Невозможно создать доступное жилье в течение 10 лет В результате перехода на обязательную программу в 1999 году было построено 135 единиц жилья и еще 58 находились в стадии строительства по состоянию на июнь 2004 года.
    Ирвин, Калифорния В рамках добровольной программы были обнаружены путаница и неопределенность, которая побудила разработчиков инициировать переход на обязательное постановление. Новое обязательное постановление, введенное в действие в 2003 году с едиными требованиями и вознаграждениями для застройщиков, привело к созданию 3400 единиц доступного жилья, еще 750 запланировано на июнь 2004 года.
    Округ Ориндж, Калифорния За одиннадцать лет (1983–1994 гг.) построено 952 единицы. За четыре года (1979–1983) построено 6389 единиц доступного жилья.

    См. также

    [ редактировать ]

    Примечания

    [ редактировать ]
    1. ^ Jump up to: а б с д и Кастро, Хулиан (2013). «Инклюзивное зонирование и сообщества со смешанным доходом» . Доказательства имеют значение . Весна 2013 г. – через Управление разработки политики и исследований (PD&R) Министерства жилищного строительства и городского развития США.
    2. ^ Пещеры, RW (2004). Энциклопедия города . Рутледж. п. 373. ИСБН  9780415252256 .
    3. ^ Андрес Дуани и др., «Пригородная нация: рост разрастания и упадок американской мечты» (2000) North Point Press
    4. ^ Jump up to: а б с д Пауэлл, Бенджамин; Стрингем, Эдвард (2005). «Экономика восстановленного инклюзивного зонирования: насколько эффективен контроль над ценами?» . Обзор права Университета штата Флорида . 33 : 471–499 . Проверено 7 августа 2023 г.
    5. ^ «Гамалиил» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 4 октября 2006 г. Проверено 27 февраля 2006 г.
    6. ^ АВТОМОБИЛЬ
    7. ^ Браун, К. (2001). РАСШИРЕНИЕ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ ЧЕРЕЗ ИНКЛЮЗИВНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ: УРОКИ СТОЛИЧНОГО РЕГИОНА ВАШИНГТОНА (1-е изд.). Центр Брукингского института по городской и городской политике.
    8. ^ Бруник Н., Голдберг Л. и Левин С. Крупные города и инклюзивное зонирование (1-е изд.). Деловые и профессиональные люди в интересах общества.
    9. ^ Калавита, Нико; Маллах, Алан (2010). Инклюзивное жилье в международной перспективе: доступное жилье, социальная интеграция и восстановление стоимости земли . Линкольнский институт земельной политики.
    10. ^ Шварц, Хизер Л., Лииса Экола, Кристин Дж. Лойшнер и Аарон Кофнер. Является ли инклюзивное зонирование инклюзивным? Руководство для практиков. Санта-Моника, Калифорния: Корпорация RAND, 2012. http://www.rand.org/pubs/technical_reports/TR1231.html .
    11. ^ Перри, А. (24 мая 2022 г.). Денежные подводные камни постоянно доступного жилья в Боулдере [Мнение гостя]. Ежедневная камера.
    12. ^ Jump up to: а б «Стимулы, правила и механизмы инклюзивного жилья» . www.joburg.org.za . Проверено 24 июня 2019 г.
    13. ^ Powder Days Хансман, Хизер. Дни снега: лыжные бездельники, лыжные городки и будущее погони за снегом. Арлекин, 2021.
    14. ^ « Нортист Таймс » . Архивировано из оригинала 18 августа 2006 г. Проверено 27 февраля 2006 г.
    15. ^ Нью-Йорк Таймс
    16. ^ Jump up to: а б с Фултон, Уильям; Шигли, Пол (2012). Руководство по планированию в Калифорнии . Пойнт-Арена, Калифорния: Книги Solano Press. стр. 221, 305 и 332. ISBN.  9781938166020 .
    17. ^ «АССОЦИАЦИЯ ДОМОСТРОИТЕЛЕЙ СЕВЕРНОЙ КАЛИФОРНИИ против ГОРОДА НАПА» . Landuselaw.wustl.edu . Проверено 14 ноября 2016 г.
    18. ^ «Коды CA (civ:1954.50-1954.535)» . www.leginfo.ca.gov . Архивировано из оригинала 4 марта 2016 г. Проверено 15 ноября 2016 г.
    19. ^ Palmer/Sixth Street Properties, Lp против города Лос-Анджелес , 22 июля 2009 г. , получено 15 ноября 2016 г.
    20. ^ «Квалификационный статус инициативы и референдума | Государственный секретарь Калифорнии» . www.sos.ca.gov . Проверено 15 ноября 2016 г.
    21. ^ «Окончательный сборник требований к инклюзивному жилью (поправка к Уставу)» (PDF) . sfgov.org . Город и округ Сан-Франциско, Департамент выборов. 4 марта 2016 г. Проверено 14 ноября 2016 г.
    22. ^ Jump up to: а б с д Э. Контокоста, Константин (2015). «Справедливо ли распределяет доступное жилье политика инклюзивного зонирования? Сравнительный пространственный анализ». Журнал жилищного строительства и искусственной среды . 30 (4): 569–590. дои : 10.1007/s10901-014-9430-5 . S2CID   154139083 – через Springer Science+Business Media Dordrecht.
    23. ^ Jump up to: а б Мухия, Винит; Дас, Ашок; Регус, Лара; Цай, Сара Словин (15 марта 2015 г.). «Компромиссы инклюзивного зонирования: что мы знаем и что нам нужно знать?». Практика планирования и исследования . 30 (2): 222–235. дои : 10.1080/02697459.2015.1008793 . ISSN   0269-7459 . S2CID   154913907 .
    24. ^ «Северный парк» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 26 сентября 2007 г. Проверено 27 февраля 2006 г.
    25. ^ «БПИ Чикаго» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 20 апреля 2006 г. Проверено 27 февраля 2006 г.
    26. ^ См. Массачусетс, главу 40B.
    27. ^ См. Закон о справедливом жилищном обеспечении штата Нью-Джерси.
    28. ^ Сельское жилье в Калифорнии
    29. ^ Сельское жилье в Калифорнии
    30. ^ Палмер/Sixth Street Properties, LP против города Лос-Анджелес , 175 Cal. Приложение. 4-й 1396 г. (2009 г.).
    31. ^ «Клифф Деккер Хофмейр - Политика инклюзивного жилищного строительства города Йоханнесбурга, 2019 г.» . www.cliffedekkerhofmeyr.com . Проверено 24 июня 2019 г.
    32. ^ Зиглер, Кларк (2002). «Инклюзивное зонирование: уроки, извлеченные в Массачусетсе». Обзор политики NHC в области доступного жилья .
    33. ^ Бруник, Николас и др. Добровольное или обязательное инклюзивное жилье? Производство, предсказуемость и правоприменение . 1-е изд., Деловые и профессиональные люди в интересах общества (BPI), 2004 г.

    Ссылки

    [ редактировать ]
    Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Inclusionary_zoning&oldid=1234553242"
    Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
    Arc.Ask3.Ru
    Номер скриншота №: f38fd3b4a750e11b9a3a8769ca7ae2fa__1720988940
    URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/f3/fa/f38fd3b4a750e11b9a3a8769ca7ae2fa.html
    Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
    Inclusionary zoning - Wikipedia
    Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)