Жилищный кризис
 |
| Часть серии о |
| Жилые помещения |
|---|
 |
|
|
Термин «жилищный кризис» относится к острым сбоям на рынке жилья в данном месте и в определенное время. В зависимости от контекста и говорящего этот термин принимал существенно разные значения. [1] Например, в настоящее время широко распространено использование этого термина в отношении нехватки доступного жилья в Соединенных Штатах и других странах, но его также используют для описания финансовых кризисов, связанных с сектором недвижимости.
Согласно первому определению, термин «Жилищный кризис» или «кризис доступности» в настоящее время используется в США и других странах для обозначения повсеместной нехватки жилья в определенных регионах, где люди хотят жить. Этот дефицит, частично вызванный нормативными барьерами на пути нового строительства, привел к таким последствиям, как рост бездомности в регионе, нестабильность жилья и высокая стоимость жилья. В этом контексте термин «жилищный кризис» применяется к ряду различных проявлений с разными причинами и последствиями. Один исследователь жилья из Калифорнии, например, записал по меньшей мере тринадцать способов применения термина «жилищный кризис» к вопросам нехватки и доступности жилья, указывая на то, что существует не один «жилищный кризис», а «паутина проблем и дисфункций». . [2] Например, даже в регионах, которые не испытывают общей нехватки жилья, термин «жилищный кризис» используется для обозначения нехватки жилья для определенных слоев населения, например, нехватки специального доступного жилья для групп населения с очень низкими доходами или постоянного жилья. вспомогательное жилье для людей с ограниченными возможностями.
Этот термин также использовался для обозначения финансовых кризисов, связанных с жилищным сектором, например, в Соединенных Штатах во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования в 2007-2008 годах. Аналогичным образом, термин «жилищный кризис» использовался для описания финансовых проблем в секторе недвижимости Китая, которые начались в 2020 году и продолжаются до сих пор.
Дефицит жилья
[ редактировать ]Термин «жилищный кризис» часто относится к проблемам, связанным с высокими ценами на доступ к жилью, иногда известным как нехватка жилья , жилищный кризис или кризис бездомности и доступности .
Глобальный жилищный кризис
[ редактировать ]Города по всему миру сталкиваются с «кризисом доступности» как частью долгосрочной тенденции, которая сохраняется на протяжении десятилетий.
Экономисты обсуждают причины кризиса доступности. Состояние дебатов по состоянию на 2022 год резюмировали экономисты Кристиан Хильбер и Оливье Шёни в статье для Оксфордской исследовательской энциклопедии экономики и финансов :
«Можно выделить три направления литературы. Первое — это направление в литературе по городской экономике, в которой подчеркивается важность местных долгосрочных ограничений предложения, особенно ограничений на землепользование, в сочетании с местным долгосрочным ростом спроса, как решающих факторов, определяющих развитие экономики. Высокая и растущая стоимость жилья. Второе направление подчеркивает макроэкономические факторы и условия финансирования. В нем утверждается, что уникальная макроэкономическая среда со снижением реальной процентной ставки (под влиянием центральных банков) или беспрецедентная доступность жилищного кредита могут объяснить значительную часть этих проблем. рост цен на жилье за последние два десятилетия. Третье направление фокусируется на роли нереалистичных ожиданий относительно будущего роста цен на жилье». [3]
Из трех направлений «основной причиной «кризиса доступности», который нарастал на протяжении десятилетий, является сочетание сильного и растущего спроса на жилье в желательных районах в сочетании с жесткими долгосрочными ограничениями предложения, как физическими, так и физическими. регулятивные, созданные человеком». [3]
Хотя крупные города по всему миру сталкиваются с нехваткой жилья, что приводит к использованию термина «глобальный жилищный кризис», между странами и системами планирования существуют существенные различия. [4] Например, среди развитых стран города Японии имеют относительно обильное и доступное жилье для своего размера, что некоторые объясняют национализированным контролем над зонированием и простым и быстрым получением разрешений на жилищное строительство. С другой стороны, большинство англоязычных стран отличаются системами планирования, которые позволяют NIMBY препятствовать жилищному строительству, в результате чего цены растут, а жилье становится дефицитным. Исключения включают подход Хьюстона без зонирования без ограничений на конкретное землепользование ( YIMBY ), но с другими правилами развития. [5] Развитые европейские страны, которые отдают предпочтение застройке с более высокой плотностью строительства, чем англоязычные страны, пошли по пути, промежуточному между этими двумя. [6]
Воздействие
[ редактировать ]Кризис доступности жилья особенно нанес ущерб финансам миллениалов и поколения Z, которые вышли на более конкурентный рынок жилья, что привело к тому, что им пришлось платить более высокую долю доходов за расходы на жилье. [7] Politico предполагает, что это позволило политикам-популистам разжигать антииммигрантские настроения среди молодых избирателей и привело к появлению поколения, в котором больше избирателей скептически относятся к способности демократии приносить результаты. [7]
Кризис дефицита и доступности в США
[ редактировать ]К 2020-м годам Соединенные Штаты столкнулись с растущим жилищным кризисом, определяемым нехваткой жилья, которая различается по масштабам и последствиям в зависимости от региона или сегмента населения. Нехватка жилья была названа основным фактором инфляции в США. [8] [9] [10] с Кэти О'Доннелл из Politico, утверждающей, что нехватка жилья является крупнейшим фактором инфляции. [11] Бюро переписи населения США обнаружило, что если вычесть расходы на жилье, инфляция в конце 2023 года составила бы 1,8% вместо 3,2%. [12] Искусственный дефицит жилья из-за NIMBYism стал важным фактором удорожания жилья. [13] [14] По оценкам Freddie Mac , в период с 2018 по 2020 год дефицит жилья вырос на 52%. [12]
Нехватка жилья в масштабах всего рынка в районах с высоким спросом
[ редактировать ]Десятилетия недостаточного строительства в экономически процветающих мегаполисах привели к региональной нехватке жилья с последствиями для всей страны. В 19 веке жилищное строительство в Соединенных Штатах характеризовалось быстрым ростом городов в экономически продуктивных местах. [15] Однако на протяжении 20-го века был принят ряд постановлений, которые были разработаны, чтобы блокировать засыпку и прямое освоение новых территорий, например, запретительное зонирование . Эти правила в конечном итоге привели к сокращению жилищного строительства и снижению способности регионального жилищного фонда приспосабливаться к меняющимся рыночным условиям. Начиная с последней четверти 20-го века, дефицит жилья существовал во все большем количестве рынков по всей стране, начиная с процветающих прибрежных регионов, таких как Бостон, Нью-Йорк или район Калифорнийского залива. [16] За последние два десятилетия этот дефицит распространился из прибрежных городов-суперзвезд на более обширные районы страны, так что в среднем по всей стране наблюдается дефицит жилья. [17] Например, доля вакантных квартир, которые являются одним из показателей баланса предложения жилья, снизилась по всей стране. В то время как на сбалансированном рынке доля вакантных квартир в аренду должна упасть между 7 и 8 процентами, только один регион США, Юг, достиг целевых уровней в среднем в своих городских агломерациях по состоянию на 2021 год. [18]
Эта региональная нехватка жилья имела общенациональные последствия. Уровень миграции внутри Соединенных Штатов снизился, стоимость жилья выросла в районах, которые в противном случае могли бы обеспечить качественные рабочие места, а доходы от региона к региону все больше расходятся. [15]
В районах, испытывающих этот дефицит, последствия особенно остро проявляются среди молодежи, бедняков, арендаторов, тех, кто живет в условиях скученности, и тех, кто страдает от бездомности. В районах с общерыночной нехваткой жилья уровень бездомности значительно выше, чем в районах с достаточным или избыточным жилищным фондом: различия в уровнях арендной платы и вакансиях являются главными факторами, объясняющими региональные различия в уровне бездомности. [19]
После пандемии COVID-19 некоторые бэби-бумеры , чьи дети уехали, обнаружили, что переезжать в меньшие дома непомерно дорого. Парадокс вызван более высокими ценами на новые дома, налоговыми льготами, предоставляемыми давним владельцам, более высокими процентными ставками, и нехватка жилья подходящего размера, вызванная ограничительным зонированием, которое запрещает дополнительные жилые помещения или требует строительства домов на одну семью . [20] По оценкам, к 2024 году этот дефицит составит от 4 до 7 миллионов домов, в результате чего арендная плата вырастет на 30% с 2017 года. [21]
Конкретный региональный дефицит жилья
[ редактировать ]По всей стране нехватка доступного и поддерживающего жилья
[ редактировать ]Помимо общерыночной нехватки жилья в некоторых регионах Соединенных Штатов, термин «жилищный кризис» использовался для описания постоянной нехватки нетоварного и вспомогательного жилья, предоставляемого уязвимым членам населения. Даже в регионах с относительно обильным жильем по рыночным ценам рынок может не обеспечить безопасное и достаточное жилье для населения с очень низким доходом или инвалидностью, которая мешает независимой жизни. Недостаточное государственное финансирование привело к явному жилищному кризису, затронувшему эти группы. [22] [23] Даже регионы с относительно обильным предложением жилья и низким уровнем бездомности, такие как Миссисипи, сталкиваются с проблемами уличной бездомности из-за таких факторов, как зависимость, а также проблем с качеством жилья. [24]
Дефицит доступного жилья обсуждается в статье « Жилищный дефицит » в разделе «США».
«Жилищный кризис» и связанные с ним вопросы жилищного правосудия
[ редактировать ]Помимо проблем нехватки и доступности, термин «жилищный кризис» использовался для обозначения пересекающихся понятий, таких как «кризис справедливого жилья», включающий дискриминацию по месту жительства и последствия сегрегации; «кризис выселения»; вопросы джентрификации и перемещения; и экологические проблемы. Выселение, перемещение и формы жилищного неравенства усугубляются и связаны с кризисом нехватки и доступности жилья, но также имеют свои собственные причины и требуют отдельных решений. [2] [25]
Затраты, связанные с климатом
[ редактировать ]Рост страховых премий из-за стихийных бедствий стал одним из источников роста цен, вызванного изменением климата. [26] по одной из оценок, премии по страхованию жилья вырастут на 33% в период с 2020 по 2023 год. [27] Изменение климата также может привести к увеличению затрат на электроэнергию, поскольку более жаркое лето требует больше энергии для поддержания прохлады в доме. [27]
Жилищные кризисы в других странах (кризисы нехватки и доступности)
[ редактировать ]Великобритания
[ редактировать ]Соединенное Королевство сталкивается с региональной нехваткой жилья с недостаточным предложением и высоким спросом на юге по сравнению с более обильным жильем в экономически депрессивных районах на севере. [28]
Другие страны
[ редактировать ]Исторические жилищные кризисы (кризисы нехватки и доступности)
[ редактировать ]- Коронационные беспорядки в Амстердаме , восстание скваттеров на пике жилищного кризиса в Нидерландах 1980-х годов
- Жилищный кризис 1990-х годов в Албании, посткоммунистическая нехватка жилья, кратко обсуждавшаяся в « Бункерах в Албании », которые были конкурирующим объектом государственных инвестиций, а затем (случайным) источником неформального жилья.
Жилищный пузырь
[ редактировать ]Другое использование термина «жилищный кризис» относится к финансовым кризисам, связанным с жилищным сектором. Быстрые колебания и особенно снижение цен на жилищные активы могут вызвать потрясения на кредитных рынках, в банковском секторе и в экономике в целом. [29]
Кризисы потери права выкупа
[ редактировать ]Многие покупатели жилья покупают жилье в кредит в форме ипотеки, но изменение экономических условий может лишить их возможности погасить свои кредиты. Гурен и Маккуэйд (2020) утверждают, что широкое распространение случаев потери права выкупа заложенного имущества может взаимодействовать с рынком жилья, усиливая снижение цен на активы, что приводит к снижению цен ниже уровня, определяемого фундаментальными показателями: «Когда рынок жилья подвергается шоку, который снижает спрос на жилье и вызывает некоторые потери права выкупа заложенного имущества. - например, падение занятости... динамическое взаимодействие между падением цен, дефолтами и кредитными ограничениями удерживает растущее число покупателей с рынка. Нехватка покупателей снижает цены, интенсифицирует рынок покупателей и приводит к падению. Спираль цены-дефолта». [30]
Циклы активов и жилищные кризисы (финансовые)
[ редактировать ]Помимо долгосрочных тенденций, обусловленных фундаментальными показателями, цены на жилье также подвержены циклам активов. Экономисты обсуждают причины этих циклов, но изучили связи с изменением представлений о ценах на активы, более широких экономических условиях, кредитных ограничениях и взаимодействии с ипотечными кредиторами. В рамках цикла активов цены на жилье могут подняться выше уровня, определяемого фундаментальными показателями (« жилищный пузырь »). Во время коррекции финансово-жилищный кризис может произойти в контексте нисходящей спирали цен и потери права выкупа. Эта «спираль потери права выкупа… толкает цены ниже их долгосрочного уровня», что приводит к таким закономерностям, как подъем-спад жилищного цикла 2000-х годов. [31] Эти кризисы потери права выкупа могут иметь серьезные последствия для экономики в целом.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Руди, Мелисса (25 ноября 2020 г.). « Жилищный кризис может иметь разное значение: вот 5 примеров» . Блог HomeLight . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Jump up to: а б Менендиан, Стивен (30 ноября 2022 г.). «Деконструкция «жилищного кризиса» » . принадлежит.berkeley.edu . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Jump up to: а б Хильбер; Шени (май 2022 г.). «Жилищная политика и доступное жилье» (PDF) . Лондонская школа экономики: Центр экономической эффективности, периодический доклад (56).
- ^ «Что можно сделать с глобальным жилищным кризисом? Много» . Проводной . 24 апреля 2022 г. Архивировано из оригинала 24 апреля 2022 г. Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Фултон, Б. (12 января 2020 г.). В Хьюстоне нет зонирования, но есть обходные пути.
- ^ «Англосфере нужно научиться любить жизнь в квартире» . www.ft.com . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Jump up to: а б Деттмер, Джейми; Канкрин, Адам; Хартог, Ева; Тейлор-Вейси, Ник (3 августа 2024 г.). «Из-за дороговизны жилья многие молодые разочарованные избиратели встают на путь популизма» . Политик .
- ^ Дерби, Майкл С. (27 сентября 2022 г.). «Харкер из ФРС говорит, что нехватка жилья является ключевым фактором инфляции» . Рейтер .
- ^ О'Доннелл, Кэти; Гуида, Виктория (10 ноября 2021 г.). «Следующая инфляционная угроза Байдена: арендная плата чертовски высока» . Политик .
Стоимость жилья только что продемонстрировала один из крупнейших ежемесячных приростов за последние десятилетия, и многие экономисты ожидают, что в следующем году они будут иметь большое значение в показателях инфляции, накануне промежуточных выборов 2022 года. И дело не только в экономистах: Федеральный резервный банк Нью-Йорка в исследовании, опубликованном в понедельник, заявил, что американцы в среднем ожидают, что арендная плата в следующем году вырастет на 10,1 процента, что является самым высоким показателем за всю историю исследования.
- ^ Бэнни, Брайан Мена, Анна (8 марта 2024 г.). «Байден говорит, что может исправить кризис доступности жилья в Америке. Сработает ли это? | CNN Business» . CNN . Проверено 24 июля 2024 г.
Председатель ФРС Джером Пауэлл, выступая на этой неделе, заявил, что растущий дефицит жилья, вероятно, приведет к продолжению инфляции на рынке жилья.
{{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ) - ^ О'Доннелл, Кэти (18 марта 2022 г.). «Основной драйвер инфляции – это не то, что вы думаете» . Политик .
Но когда дело доходит до крупнейшего фактора стремительного роста цен, руки Вашингтона по большей части связаны. Стремительный рост стоимости жилья может создать для администрации даже более серьезные проблемы в будущем, чем скачки цен на нефть и продукты питания, которые являются результатом внезапных и непредвиденных – но, вероятно, временных – событий. Это потому, что ясного конца инфляции жилья не видно.
- ^ Jump up to: а б Боак, Джош (15 марта 2024 г.). «Почему так много избирателей разочарованы экономикой США? Это цены на жилье» . АП Новости . Проверено 24 июля 2024 г.
- ^ Левитц, Эрик (18 февраля 2024 г.). «Как NIMBY помогают настроить общественность против иммигрантов» . Вокс . Проверено 24 июля 2024 г.
- ^ Кассельман, Бен (20 июня 2024 г.). «Рынок жилья странный и уродливый. Эти 5 диаграмм объясняют, почему» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 24 июля 2024 г.
- ^ Jump up to: а б Глезер, Эдвард Л. (2020). «Закрытие городских границ Америки» . Городской пейзаж . 22 (2): 6. ISSN 1936-007X . JSTOR 26926891 .
- ^ Смит, Дженнифер (30 октября 2023 г.). «Кензи Бок говорит, что дефицит жилья в Бостоне не случайность» . Маяк общего благосостояния . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Бахни, Анна (08 марта 2023 г.). «На рынке жилья США не хватает 6,5 миллионов домов» . CNN Бизнес . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ «Возвращение к скептицизму в сфере предложения: что показывают новые исследования о влиянии предложения на доступность» . Furmancenter.org . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Грегг Колберн; Клейтон Пейдж Олдерн (16 марта 2022 г.). «Бездомность – это жилищная проблема» . Институт «Видлайн» . Проверено 29 декабря 2023 г.
- ^ Лорел Уэмсли (18 апреля 2024 г.). «Многие бэби-бумеры владеют слишком большими домами. Можно ли их убедить продать их?» . ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЯДЕРНЫЙ РЕАКТОР .
- ^ Луиза Келли, Мэри; Венкат, Миа; Финк, Кэтрин; Труп, Уильям (23 апреля 2024 г.). «Эксперты по жилищному строительству говорят, что в США просто не хватает домов», NPR .
- ^ «Почему Америке все еще не хватает доступного жилья?» . Архитектурный дайджест . 28 декабря 2023 г. Проверено 29 декабря 2023 г.
- ^ «Постоянное вспомогательное жилье как решение проблемы бездомности: решающая роль долгосрочных операционных субсидий» (PDF) .
- ^ «В Миссисипи есть проблемы, но с бездомностью здесь справляются лучше, чем в Лос-Анджелесе», — Los Angeles Times . 23 августа 2023 г. Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Джордж Фернандес (21 апреля 2023 г.). «Это Национальный месяц справедливого жилищного строительства. И никто не обращает на это внимания» . Пенсильвания Кэпитал-Стар (Мнение) . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ «Ставки на страхование жилья растут из-за изменения климата. Что может разорвать этот порочный круг?» . ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЯДЕРНЫЙ РЕАКТОР . 23 июля 2024 г.
- ^ Jump up to: а б Беккер, Уильям С. (22 июля 2024 г.). «Мнение: климатическая инфляция съедает вашу зарплату — и будет только хуже» . Холм . Проверено 24 июля 2024 г.
- ^ Хазерли, Оуэн (14 февраля 2014 г.). «Все, что твердо: Великая жилищная катастрофа Дэнни Дорлинга – обзор» . Хранитель . ISSN 0261-3077 . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Гаррига; Хедлунд (июль 2019 г.). «Кризисы на рынке жилья: причины, последствия и политические уроки» (PDF) . Федеральный резервный банк Сент-Луиса . Оксфордская исследовательская энциклопедия, экономика и финансы.
- ^ «Потери права выкупа могут усилить нисходящую спираль цен на жилье» . НБЭР . Проверено 30 декабря 2023 г.
- ^ Ходоров-Рейх; Гурен; Маккуэйд (апрель 2023 г.). «Жилищный цикл 2000-х годов, ретроспективный взгляд на 2020 год» . Обзор экономических исследований . doi : 10.1093/restud/rdad045 . Архивировано (PDF) из оригинала 30 декабря 2023 г.