✖


Jump to content

Закон Косты-Хокинса об аренде жилья

Add links

Закон Коста-Хокинса об аренде жилья («Коста-Хокинс») — это закон штата Калифорния , принятый в 1995 году и налагающий ограничения на муниципальные постановления о контроле за арендной платой . Коста-Хокинс опережает поле по двум основным направлениям. [1] Во-первых, он запрещает городам устанавливать контроль над арендной платой за определенные виды жилых единиц, например, дома на одну семью и кондоминиумы , а также недавно построенные дома. [2] квартирные единицы ; они считаются освобожденными от налога. Во-вторых, он запрещает «контроль вакансий», также называемый «строгим» контролем за арендной платой. Спонсорами законопроекта выступили сенатор -демократ Джим Коста и член Республиканской ассамблеи Фил Хокинс. [3] [4]

Если квартира находилась под «контролем вакантности», городское постановление о контроле за арендной платой лишало или ограничивало возможность владельца повышать арендную плату новым арендаторам , даже в тех случаях, когда предыдущий арендатор добровольно покинул квартиру или был выселен по «уважительной причине». (например, неуплата арендной платы). Коста-Хокинс изменил это положение, предоставив владельцу квартиры право арендовать вакансию по любой цене (т. е. обычно по рыночной цене). [5] [6]

В 2019 году законодательный орган Калифорнии принял и губернатор подписал AB 1482, который установил ограничение арендной платы по всему штату на следующие 10 лет. [7] Закон о защите арендаторов 2019 года ограничивает годовое повышение арендной платы на уровне 5% плюс региональная инфляция. [7] Например, если бы законопроект вступил в силу в 2019 году, повышение арендной платы в Лос-Анджелесе было бы ограничено 8,3%, а в Сан-Франциско — 9%. [7] Повышение привязано к арендной ставке по состоянию на 15 марта 2019 года. [7] Новый закон не распространяется на здания, построенные в течение предыдущих 15 лет, или на дома на одну семью (если они не принадлежат корпорациям или институциональным инвесторам). [7] Он также включает требование об обосновании «уважительной причины» для выселения и сохраняет «отмену контроля над вакансиями», что означает, что арендная плата может увеличиться до рыночной ставки между арендаторами. [7] Многие муниципалитеты Калифорнии по-прежнему имеют свои собственные законы о контроле за арендной платой, которые остаются в силе согласно AB 1482. Эта возможность городских властей ограничена федеральными конституциями и конституциями штатов, а также федеральными законами и законами штатов. [8] Коста-Хокинс — один из самых известных законов штата, ограничивающий полномочия городов Калифорнии по регулированию своих рынков аренды. [9] [10]

Факторы, вызвавшие контроль арендной платы в 1970-е годы

[ редактировать ]

прошла вторая волна постановлений о контроле над арендной платой . В конце 1970-х годов в Калифорнии и по всей стране [11] [12] Рост стоимости недвижимости и рост процентных ставок сделали дома на одну семью в Калифорнии менее доступными. Разочарованные покупатели часто заселялись в квартиры. арендного жилья Возник дефицит , выросла арендная плата. В основном по причинам, не связанным с жильем (например, землепользование ), города начали ограничивать строительство новых жилых единиц. Поскольку цены на арендуемое жилье выросли, рентабельность инвестиций и денежный поток побудили новых арендодателей с ипотечными кредитами повысить арендную плату. Государственная и федеральная помощь на жилье для малообеспеченных слоев населения сократилась. Инфляция охватила всю экономику, однако заработная плата также упала. Потребительское движение и эффект Предложения 13 затем стимулировали активность арендаторов в муниципальной политике . [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19]

Законодательство Косты-Хокинса 1995 г.

[ редактировать ]

Политические события, приведшие к принятию Закона

[ редактировать ]
Джерри Браун, 1976 год.

В 1972 году Беркли стал первым городом в Калифорнии, принявшим постановление второй волны о контроле за арендной платой. В 1976 году губернатор Джерри Браун , демократ, наложил вето на закон штата (AB 3788), который имел приоритет над местными законами о контроле за арендной платой. Его поддержала крупная группа по недвижимости – Жилищный совет Калифорнии (CHC). В ответ на вето индустрии недвижимости удалось внести инициативу «Предложение 10» в государственный избирательный бюллетень на 1980 год. [20] Однако оно потерпело сокрушительное поражение: 65% против 35%. [21] [22]

Тем временем в июне 1978 года предложение 13 было одобрено избирателями Калифорнии два против одного. Перед выборами Говард Джарвис , лидер «бунта налогоплательщиков» по ​​Предложению 13, а также Калифорнийской квартирной ассоциации, предположил, что домовладельцы снизят арендную плату, если Предложение 13 будет принято. Сообщалось, что многие избиратели думали, что Предложение 13, снижающее налоги на недвижимость для арендодателей, означает снижение арендной платы. CHC, опасаясь негативной реакции арендаторов, если арендодатели не смогут выполнить его, решил выступить против Предложения 13. Несмотря на послевыборные усилия губернатора Брауна и CHC, лишь немногие арендодатели снизили арендную плату. [23] [24] [25]

По всей Калифорнии городские арендаторы сформировали многочисленные местные группы, интенсивность и сила которых быстро росла. Активисты-арендаторы организовали политическую агитацию, направленную против властей штата и города. На новую «горячую линию для арендаторов» губернатора Брауна поступали 12 000 звонков в день. «В ответ на давление арендаторов, забастовки арендодателей и постоянное освещение новостей о повышении арендной платы и недовольстве арендаторов, особенно пожилых людей, городской совет Лос-Анджелеса в августе 1978 года принял решение о замораживании арендной платы на шесть месяцев». К 1988 году четырнадцать городов ввели полный контроль арендной платы, а шестьдесят четыре города — контроль арендной платы за парки передвижных домов. [26] [27] [28]

Джим Коста, около 2013 г., спонсор Закона 1995 г.

Однако силы групп арендаторов со временем начали таять. Тем не менее, попытки CHC частично «упредить» контроль над арендной платой пресекались демократами во главе с сенатором штата Дэвидом Роберти до тех пор, пока ограничения срока вынудили его уйти в отставку в 1995 году. полномочий не в сфере недвижимости с 1983 года. Сейчас он находился в Сенате, где его законопроект 1995 года был принят Юридическим комитетом; в отсутствие Роберти он собрал голоса демократов. Затем законопроект был принят Сенатом одним голосом, «больше, чем требовалось большинством». [29] [30]

Закон: спонсоры и оппозиция

[ редактировать ]
Пит Уилсон, 1993 год.

Закон Косты-Хокинса об аренде жилья вступил в силу в 1995 году. Этот закон был кодифицирован как Гражданский кодекс , §§ 1954.50–1954.535. [31] Спонсорами законопроекта были сенатор -демократ Джим Коста ( Фресно ) и член республиканской ассамблеи Фил Хокинс ( Колокольчик ). [3] [4]

Текст закона, впервые представленный в Сенате, позже стал законопроектом Ассамблеи № 1164. После внесения нескольких согласованных изменений он был принят обеими палатами. -республиканец Затем губернатор Пит Уилсон подписал закон AB 1164. [32]

Хотя этот закон понимается как ограничение контроля над арендной платой, что больше нравится республиканцам, некоторые демократы поддержали этот закон. Западный центр по вопросам права и бедности (WCLP), выступающий за арендаторов, одобрил несколько особенностей законопроекта, которые служили интересам арендаторов: запрет на повышение арендной платы, «если были обнаружены и не исправлены серьезные нарушения в области здравоохранения, безопасности, пожарной безопасности или строительных норм и правил». месяцев», а также некоторые требования субарендаторов о снижении арендной платы по существующему договору аренды. [33] [34]

Однако WCLP выступила против законопроекта. В частности, оно стремилось организовать оппозицию, «собрать коалицию» разрозненных местных групп (арендаторов, пенсионеров, религиозных деятелей) вместе с калифорнийскими городами с контролем арендной платы. Соответственно, Санта-Моника, Беркли и Западный Голливуд внесли средства на наем лоббиста. Уступкой (полученной в результате переговоров со сторонниками законопроекта) стало трехлетнее поэтапное введение «отмены контроля над вакансиями». Тем не менее, консенсус в Капитолии сводился к тому, что Коста-Хокинс был «сделанным делом», а оппозиция - «последним вздохом». Принятие закона Коста Хокинса рассматривалось как отказ от некоторых преимуществ арендаторов. Сторонники контроля над арендной платой почувствовали себя неловко, бросив вызов своим победам 1970-х и 1980-х годов. [35] [36]

Положения Закона в кодифицированном виде

[ редактировать ]

Законодательство Косты-Хокинса содержится в Гражданском кодексе Калифорнии, разделы с 1954.50 по 1954.535. [31] [37]

В общем

[ редактировать ]

Закон освобождает от контроля арендной платы: дома на одну семью, многоквартирные дома и новое строительство. [38] Он запрещает постановления местных властей о «контроле за вакансиями». [39] в большинстве ситуаций. [40] В пяти городах, в которых в 1995 году был введен «контроль вакансий», этот Закон вводится поэтапно. [41] В нем рассматриваются государственные контракты с владельцами о взимаемой арендной плате (например, положения о жилье для малоимущих) и о последствиях уведомления о нарушении, например, о здоровье или безопасности. [42] Коста-Хокинс также занимается вопросами субаренды, [43] и другие вопросы. [44]

Освобождения от контроля арендной платы

[ редактировать ]

Закон запрещает контроль арендной платы за дома на одну семью, кондоминиумы и недавно построенные сдаваемые в аренду квартиры. [45] Как правило, под «новым» понимается любое здание, построенное после 1 февраля 1995 г. (в соответствии с Законом Коста-Хокинза 1995 г.). [46] Но для городов с существующим контролем над арендной платой слово «новое» указывается задним числом в соответствии с местным постановлением о контроле за арендной платой. [47]

В этих городах дата вступления в силу контроля над арендной платой определяет, что является «новым». Только арендные помещения, построенные до этого момента, останутся объектом городского контроля за арендной платой. Те, которые будут построены после этого, останутся освобожденными от налога в соответствии с соглашением Коста-Хокинса. Таким образом, в Сан-Франциско контролировать арендную плату можно только постройки старше 1979 года, а в Окленде и Беркли — старше 1980 года , когда в этих городах были приняты законы о контроле за арендной платой. [48] [49] В городе Лос-Анджелес это октябрь 1978 года. [50] [51]

Однако эти льготы могут оставить большую часть общего арендного фонда города под контролем арендной платы. Например, в Сан-Франциско по состоянию на 2014 год около 75% всех арендуемых квартир контролировались арендной платой. [52] а в Лос-Анджелесе в 2014 году арендная плата в 80% многоквартирных домов контролировалась. [53] :  1  

Поправка 2002 г. к Закону

[ редактировать ]

В 2002 году в Закон были внесены поправки, призванные закрыть лазейку, связанную с преобразованием кондоминиумов после принятия Закона 1995 года. Владельцы многоквартирного дома могут получить новое свидетельство о приеме на работу в связи с переоборудованием квартиры, даже не продавая после этого переоборудованных квартир. В таком случае арендуемые помещения не освобождаются от контроля арендной платы в соответствии с Законом. [54] [55] [56] [57]

Контроль арендной платы в Калифорнии

[ редактировать ]

Кодекс Коста-Хокинса является ключевым законодательством штата, определяющим действующие положения и практику контроля арендной платы в Калифорнии. [58] Тем не менее, именно местные органы власти, по большей части города, фактически пишут и принимают конкретные законы о контроле за арендной платой.

[ редактировать ]

Заявленные цели

[ редактировать ]

Местное постановление о контроле за арендной платой может прямо указывать свою цель. Заявлено или подразумевается открытие или предположение о том, что введение контроля за арендной платой фактически улучшит благосостояние сообщества.

Обычно контроль над арендной платой представляет собой принятый городом закон ( муниципальное постановление ), направленный на смягчение разрушительного воздействия на районы и отдельных арендаторов роста или колебаний цен на рынке аренды жилья. Он также может стремиться содействовать поддержанию безопасных и пригодных для проживания жилых единиц во время нехватки жилья. [59] [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66]

Примером такого намерения города является Постановление Сан-Франциско о стабилизации арендной платы за жилье и арбитраже (SFRO), принятое в 1979 году как чрезвычайное постановление, вносящее поправки в Административный кодекс Сан-Франциско. Было обнаружено, что в условиях ограниченности рынков и значительного повышения арендной платы до введения контроля над арендной платой «некоторые арендаторы пытаются платить запрошенное повышение арендной платы, но, как следствие, им приходится меньше тратить на другие предметы первой необходимости. Эта ситуация оказала пагубное влияние на значительное количество арендаторов в городе, что особенно создает трудности для пожилых людей, лиц с фиксированным доходом и домохозяйств с низким и средним доходом». [67] [68] [69]

Конституционные ограничения

[ редактировать ]
Сайт Верховного суда на улице С. Спринг в Лос-Анджелесе.

Для Ассамблеи штата Калифорния ее аналитик Стивен Холлоуэй прокомментировал конституционный и правовой контекст контроля за арендной платой, особенно между государством и местными органами власти (например, городами). Когда был принят Коста-Хокинс, существующий закон Калифорнии «не содержал никаких законодательных положений для принятия местных постановлений о контроле за арендной платой, но не запрещал их. Прецедентное право, Биркенфельд против города Беркли (1976) 17 Cal. 3d 129, постановило, что местного правительства, контроль за арендной платой является надлежащим осуществлением полицейской власти если он разумно рассчитан на устранение чрезмерной арендной платы и в то же время предоставление арендодателям справедливой и разумной прибыли от их собственности». [70] [71] [72] [73] [74] [75]

В Каванау 1997 года деле [76] Владелец сдаваемой в аренду недвижимости оспорил закон города Санта-Моники о контроле за арендной платой как форму «захвата» или обратного осуждения, запрещенную федеральной конституцией. Верховный суд Калифорнии подтвердил решения судов низшей инстанции в пользу города. В деле HN и Фонда Фрэнсис К. Бергер 2005 года : [77] оставил Апелляционный суд Калифорнии в силе постановление, согласно которому городской совет, выступающий в качестве совета по аренде, будет определять, что является справедливым, справедливым и разумным в отношении сопоставимой рентабельности инвестиций владельца. Постановление не установило конкретной формулы или процедуры, которую следует применять в случае запрошенного повышения арендной платы, но вместо этого указало одиннадцать факторов, которые следует учитывать. Здесь правление тогда полагалось на мнение эксперта. [78]

Обычные положения

[ редактировать ]

Сумма аренды

[ редактировать ]

Его основные положения регулируют сумму в долларах, взимаемую с арендатора каждый месяц. Политическая цель большинства постановлений о контроле над арендной платой, обычно являющаяся непременным условием , направляет внимание города на собственность и ограничивает его способность повышать арендную плату.

Процент. Максимально допустимое повышение цен может быть выражено в процентах от существующей арендной платы. Например, Аламеда 5%, Хейворд 5%, Лос-Анджелес 3%, Лос-Гатос 5%. [79] В 2016 году Сан-Хосе снизил допустимое годовое повышение арендной платы с 8% до 5% от существующей арендной платы. [80] В 2017 году в Беверли-Хиллз чрезвычайным постановлением максимальный размер повышения арендной платы снизился с 10% до 3%. [81]

ИПЦ США ​​с 1913 года (синим цветом), его годовое изменение в процентах (красным цветом)

ИПЦ. Альтернативно, лимиты повышения арендной платы могут быть напрямую привязаны к изменениям стоимости жизни , измеряемой индексом потребительских цен (ИПЦ). С 1980 года в Калифорнии ИПЦ обычно был ниже 5%. [82] Примеры постановлений о контроле за арендной платой с использованием ИПЦ в качестве индекса: Окленд, Маунтин-Вью, Ричмонд. [83] В Сан-Франциско SFRO ограничивает ежегодное повышение до 60% ИПЦ или 7% существующей арендной платы. [84] Аналогичным образом, Совет по аренде Беркли допускает ежегодное увеличение ИПЦ на 65%. [85]

Контроль за вакансиями, при котором размер арендной платы за арендуемую квартиру (а не за аренду) строго регулируется местными властями, обсуждается ниже в разделе « Контроль за вакансиями до принятия Закона ».

Другие элементы

[ редактировать ]

В каждом городе или округе с той или иной разновидностью «контроля за арендной платой» есть свой собственный закон, который может существенно отличаться по объему и содержанию. [86] Среди других вопросов закон о «контроле за арендной платой» мог бы решить:

Просто вызвать прекращение . Прекращение аренды без причины (или без вины) владельцем — это прекращение аренды, в котором не указывается «уважительная причина» (например, неуплата арендной платы или неудобства, созданные арендатором). Город может потребовать, чтобы владелец заметил какую-то «уважительную причину» для прекращения действия соглашения. [98] [99] [100] Но «правая причина» не требуется для выселения в соответствии с законодательством штата. [101] Другие оправдания могут представлять собой «уважительную причину», например: (a) в соответствии с постановлением правительства; (б) разрешить семье владельца занять квартиру. [102] [103] [104] Владельцы утверждают, что эти законы ограничивают их возможности иметь дело с проблемными арендаторами, которые беспокоят своих соседей, например, причиняя неудобства, домашнее насилие или преступную деятельность. [105]

Пособие на переезд . Городское постановление может потребовать от владельца выплатить выезжающему арендатору пособие на переезд и аналогичные расходы, например, в случае расторжения договора без вины. Каждый город имеет свою специфику. Арендатор не получит такое пособие в случае расторжения договора «по уважительной причине», когда арендатор виноват (например, неуплата арендной платы или создание неудобств). Но решение владельца прекратить существующую аренду (путем письменного уведомления, постановлением суда о выселении) без вины арендатора может повлечь за собой обязанность владельца выплатить пособие. [106] [107] [108] [109] [110] Вывод квартиры с рынка аренды жилья регулируется Законом Эллиса . [111] [112]

Контроль вакансий . Обсуждается ниже в разделе « Контроль вакансий до принятия Закона ».

Против контроля над арендой

[ редактировать ]
Дополнительная информация: Нехватка жилья в Калифорнии § Сопротивление сообщества (НИМБИЗМ) и лоббирование в Соединенных Штатах.

Большинство экономистов полагают, что контроль за арендной платой со временем сокращает предложение жилья, и студентов-экономистов учат этому анализу на самых ранних этапах обучения. [113] жилищного Сторонники сектора полагаются на этот анализ, чтобы оправдать такие законы, как Коста-Хокинс, которые ограничивают способность муниципалитетов вводить контроль над арендной платой. [114] [ ненадежный источник? ] По всей территории США эти группы добились огромных успехов в резком ограничении или полном запрете контроля над арендной платой с 1950-х годов. [115]

См. также: § Нехватка доступного жилья, & HAA ; и § По инициативе: Предложение 10.

Однако представители жилищного хозяйства оспорили методологию преобладающего экономического аргумента: [116] а в Калифорнии чиновники жилищного хозяйства заявили, что неспособность управлять расходами на жилье посредством контроля за арендной платой усугубила продолжающийся жилищный кризис . [117] По этой причине группы по защите прав арендаторов выступили за расширение контроля над арендной платой, что привело к неудачному проведению референдума 2018 года Предложения 10, которое прямо отменяло бы Коста-Хокинса. [118]

Список городов Калифорнии

[ редактировать ]
Дополнительная информация: Регулирование арендной платы § Исследования в Калифорнии.

За последние пятьдесят лет из 482 городов Калифорнии , [119] возможно, две дюжины из них приняли постановления о контроле за арендной платой или менее важные законы. Позже город может прекратить контроль над арендной платой, например, Санта-Роза проголосовала за отмену нового закона о контроле за арендной платой в 2017 году. [120] [121] [122]

Это исследование было завершено примерно в октябре 2018 года. Учитывая серьезные экономические последствия пандемии COVID-19 , городские советы приспособились к изменившимся обстоятельствам. В частности, штат Калифорния установил временный мораторий на выселение. [123]

С постановлениями о контроле за арендной платой

[ редактировать ]
Санта-Моника: Оушен-авеню

Шестнадцать городов в настоящее время числятся как арендная плата, контролируемая штатом Калифорния: [124] [125] [126] [127]

Это: Аламеда, [128] Беркли, [129] Беверли-Хиллз, [130] Восточный Пало-Альто, [131] Хейворд, [132] Лос-Анджелес, [133] Кошки, [134] Маунтин-Вью, [135] Окленд, [136] Палм-Спрингс, [137] Ричмонд. [138] [139] San Francisco, [140] Сан-Хосе, [141] Санта Ана, [142] Санта Моника, [143] [144] и Западный Голливуд. [145]

Сакраменто принял Закон о защите и помощи арендаторам 13 августа 2019 года. [146]

Кроме того, Campbell (не имеет контроля арендной платы как такового , но предлагает посреднические услуги), Fremont (отклонил контроль над арендной платой в 2017 году) и Thousand Oaks (имеет ограниченный контроль арендной платы: в основном только для парков передвижных домов ). [147]

С ограниченным контролем арендной платы

[ редактировать ]

Два примера многих городов, где контроль арендной платы осуществляется только за парки передвижных домов: Котати, [148] [149] Таузенд Оукс. [150]

С неарендными элементами

[ редактировать ]

В некоторых городах действуют законы об аренде жилья, которые не контролируют размер арендной платы как таковой. Соответственно, у этих шести есть посредническая служба: Кэмпбелл, [151] Фремонт, [152] Гардена, [153] Пало-Альто, [154] Сан-Леандро, [155] Юнион-Сити. [156] Определения относительно того, будет ли это вообще считаться «контролем за арендной платой», различаются. Как отмечалось выше, Пало-Альто заявляет, что не контролирует арендную плату, но предлагает посредничество в вопросах повышения арендной платы. [157] С другой стороны, Фримонт называет третьей из шести целей своих посреднических услуг: «Ограничить повышение арендной платы справедливыми и разумными суммами». [158] [159]

Постановление Глендейла запрещает выселение без уважительной причины. Но, как и Пало-Альто, Глендейл отказался от «контроля арендной платы». [160] Почти во всех городах с контролируемой арендной платой также запрещено выселение без уважительной причины. [161] Среди городов Калифорнии, которые не контролируют размер арендной платы, но запрещают выселения без причины: Глендейл, [162] Сан-Диего, [163] [164] Юнион-Сити. [165]

Это отказалось от контроля арендной платы

[ редактировать ]

За последние несколько лет эти города либо проголосовали за отмену постановления о контроле над арендной платой, либо иным образом приняли решение против контроля над арендной платой: Fremont (2017), [166] Глендейл (2013), [167] Пало-Альто (2017), [168] и Санта-Роза (2017). [169] [170]

Из раздела об элементах, не связанных с арендной платой (посредничество и справедливое выселение), в зависимости от определений, сюда можно добавить следующие города (к тем, которые отказываются фактически контролировать размер арендной платы): Кэмпбелл, Гардена, Сан-Леандро и Юнион-Сити.

В период с 1977 по 1983 год «избиратели 22 городов [отклонили] 27 предложенных инициатив по контролю арендной платы». [171] Среди тех городов, которые тогда избежали контроля арендной платы: [172] Пасадена (1977 г.), Санта-Барбара (1978 г.), Санта-Крус (1979 г.), Лонг-Бич (1980 г.) и Сан-Диего (1980 г.). [173]

Эффект Закона Косты-Хокинза

[ редактировать ]

Основными и тем целями Закона были: устранить контроль за вакансиями самым восстановить прерывистую роль рыночных сил ( спроса и предложения ) в установлении цены аренды; и освободить определенные категории сдаваемых в аренду квартир от контроля арендной платы, например, новое строительство, жилые дома и кондоминиумы на одну семью. Освобождение новых квартир было направлено на стимулирование предложения жилья. [174] [175]

Контроль вакансий до принятия Закона

[ редактировать ]
Беркли: аренда Дуайт Уэй.

Большинство постановлений о контроле над арендной платой (считающихся умеренными ) ограничивают возможность владельца повышать арендную плату существующему арендатору . Тем не менее, некоторые строгие режимы контроля арендной платы также ограничивают арендную плату, которую домовладелец может взимать на открытом рынке, то есть после того, как квартира стала вакантной в результате добровольного выезда предыдущего арендатора или вакантной в результате выселения по уважительной причине. Следовательно, строгий контроль также назывался контролем вакансий . Таким образом, контролируемая сумма арендной платы стала специфичной не только для конкретного арендатора, но и для конкретной арендуемой единицы. [176]

При таком «строгом» режиме рыночные силы исключаются из определения цен (за исключением категорий, освобожденных от налога, таких как недавно построенные объекты). До принятия закона Коста-Хокинза такой строгий контроль за вакансиями существовал в пяти городах: Беркли , Санта-Монике , Котати , Восточном Пало-Альто и Западном Голливуде . [177]

Элементы контроля за арендной платой запрещены городам

[ редактировать ]

Коста-Хокинс предвосхитил местные законы, разрешив «снятие контроля над вакансиями», то есть отменил «контроль вакансий». Соответственно, Закон разрешает арендодателям «устанавливать первоначальную арендную ставку за жилье или квартиру» после добровольного отъезда предыдущих арендаторов или после выселения по причине . [178] Для городов, в которых тогда действовал контроль над вакансиями, это упреждение положило начало процессу «снятия контроля над вакансиями», который проводился поэтапно в течение трех лет. Соответственно, с 1 января 1999 г. оно вступило в полную силу. [179] [180]

Закон дополнительно освободил от муниципального контроля за арендной платой некоторые виды жилых единиц, а именно «отдельно отчуждаемые» квартиры, т.е. дома на одну семью и кондоминиумы . Закон также исключил из налога новое строительство, т.е. жилые единицы, свидетельства о заселении которых выданы после 1 февраля 1995 года. [31] [181]

Элементы контроля за арендной платой, сохраненные городами

[ редактировать ]

В соответствии с Законом право определять большинство элементов контроля за арендной платой (упомянутых выше) было оставлено городам. Города по-прежнему контролируют изменение суммы арендной платы в соответствии с конституционными ограничениями. [182] Города обладают существенной юрисдикцией по регулированию выселений, а также способностью владельца иным образом прекратить аренду. [183] [184] [185] Соответственно, города могут запретить владельцу расторгнуть договор с арендатором без «уважительной причины». Также при расторжении договора город постановлением может возложить расходы на владельца и предоставить права арендатору, например, пособие на переезд. [186] [187] [188]

Каждый город Калифорнии может самостоятельно принять и ввести в действие свое собственное постановление о контроле за арендной платой. Действующие силы варьируются по всему спектру. Округа Калифорнии также могут принимать законы о контроле над арендной платой в соответствии с законодательством штата. [189]

Судебные толкования дела Косты-Хокинса

[ редактировать ]

За два десятилетия существования закона было подано несколько исков со ссылкой на него. Некоторые из тех, по которым были поданы апелляции, стали письменной прецедентной практикой. 2009 года Дело Палмера «неожиданно» нарушило местные законы о включенном зонировании в расчете на арендуемые квартиры. Здесь также обсуждаются еще несколько случаев. Остаются вопросы о том, как применять закон Косты-Хокинса в более широких правовых рамках, например, о его возможном взаимодействии с различными законами смежных штатов, а также с разновидностями муниципального контроля за арендной платой и другими постановлениями.

Палмер (2009): арендная плата в инклюзивном жилье

[ редактировать ]

Применяется освобождение от налога на «новое строительство»

[ редактировать ]

В деле Палмер/Sixth Street Properties LP против города Лос-Анджелес (2009 г.), [190] Вопрос заключался в том, как применить Косту-Хокинса к постановлению города Лос-Анджелеса о инклюзивном жилье. Законы об инклюзивном жилье (также называемые инклюзивным зонированием) применяются к строительству новых многоквартирных жилых комплексов и направлены на то, чтобы обязать включение некоторых доступных квартир с контролем цен , а также большего количества квартир, которые будут проданы на свободном рынке . Около трети городов и округов Калифорнии имеют постановления о инклюзивном зонировании. Такие законы могут требовать, помимо доступных квартир для продажи, квартир для сдачи в аренду. В данном случае постановление о жилищном строительстве Лос-Анджелеса фактически предписывало шестьдесят арендных квартир включить Джеффа Палмера из 350 квартир к западу от центра города. для арендаторов с низкими доходами в комплекс [191]

Апелляционный суд , однако, постановил, что освобождение от контроля над арендной платой в новом строительстве согласно Коста-Хокинсу применимо к конкретным фактам этого дела. Таким образом, город не мог обеспечить выполнение своего жилищного мандата против застройщика . [192] [193] [194] [195] [196]

Законопроект 2013 года о восстановлении инклюзивной аренды

[ редактировать ]

Таким образом, дело Палмера исключило арендную плату из обычной формулы инклюзивного жилья. Критики, однако, утверждали, что мнение апелляционного суда «широко рассматривалось как неправильное применение Закона Косты-Хокинза к ситуации, для решения которой он никогда не предназначался». В 2013 году это вызвало политическую реакцию, направленную на корректировку закона. Соответственно, законодательным собранием Калифорнии был принят законопроект 1229 о Ассамблее, «чтобы восстановить легитимность требований к доступному жилью для сдачи в аренду». [197] [198]

Джерри Браун, около 2015 г.

Послание губернатора Брауна о вето в 2013 году

[ редактировать ]

В октябре 2013 года губернатор Джерри Браун наложил вето на законопроект. Он сказал: «Как мэр Окленда я видел, насколько сложно может быть привлечь застройку в общины с низким и средним уровнем дохода. доступное жилье в данном сообществе».

Сторонники доступного жилья почувствовали, что оказались в тупике. Тем не менее, были альтернативы, которые позволили избежать освобождения от налога на новое строительство в соответствии с Костой-Хокинсом: «застройщик получает либо финансовую помощь», либо другое ценное вознаграждение, такое как бонус за плотность, и «соглашается по контракту с городом ограничить арендную плату». [199] [200] [201] [202]

Счет за 2017 год «исправляет» Палмера аренду

[ редактировать ]

Законодательный орган в 2017 году одобрил законопроект (AB 1505), который изменил решение суда по делу Палмера . [203] [204] Этот законопроект возвращает местным органам власти возможность требовать включения в аренду жилья для домохозяйств с низким доходом, тем самым фактически устанавливая размер арендной платы. Тем не менее, он допускает государственный надзор путем рассмотрения (согласно технико-экономическому обоснованию) таких муниципальных требований, если они применимы к более чем 15% объектов проекта развития. [205] Затем губернатор Браун подписал законопроект, который входил в пакет из пятнадцати жилищных законопроектов Калифорнии в 2017 году. [206]

Свидетельство о праве собственности: Burien LLC против Уайли

[ редактировать ]

В 2014 году Апелляционный суд Калифорнии разъяснил положение Закона, касающееся освобождения от контроля над арендной платой на основании «свидетельства о приеме на работу, выданного после 1 февраля 1995 года». [46] Было признано, что это положение применимо только к свидетельствам о вводе в эксплуатацию, которые предшествовали использованию квартиры в жилых целях. [207]

В деле Буриен, LCC против Джеймса А. Уайли, арендодателя, утверждалось, что это освобождение Косты-Хокинса применяется к зданиям, переоборудованным из квартир в кондоминиумы (оба для жилого назначения), когда для последних выдается новый сертификат. Суд пришел к выводу, что целью исключения из закона является содействие строительству и развитию, которые увеличивают предложение арендуемого жилья, а не содействие реклассификации токенов без такого результата. «Мы приходим к выводу, что раздел 1954.52, подраздел (a)(1), относится к свидетельствам о заселении, выданным до начала использования квартиры в жилых помещениях». [208] [209] [210]

Правило Моссера : количество детей на «контроль вакансий»

[ редактировать ]
San Francisco.

В январе 2015 года Первый окружной апелляционный суд постановил, что, хотя Коста-Хокинс разрешает арендодателю устанавливать новую арендную ставку, если «первоначальные жильцы» по договору аренды больше не проживают в помещении постоянно, такая отмена контроля не была доступна арендодателю. арендодатель, у которого несовершеннолетний ребенок, который переехал к своим родителям в начале срока аренды, остался там после того, как они освободили жилье. В деле Mosser Companies против Совета по стабилизации арендной платы и арбитражу Сан-Франциско , [211] суд апелляционной инстанции подтвердил решение суда первой инстанции. В комментарии к делу говорится, что Коста-Хокинс, «как написано, не разрешает отмену контроля над вакансиями до тех пор, пока все законные жильцы не покинут помещение». И это несмотря на аргумент арендодателя о том, что это представляет собой аренду помещения с контролируемой арендной платой из поколения в поколение. [212]

Затем в июле 2015 года правило Моссера было расширено Первым окружным апелляционным судом в деле T&A Drolapas v. Стабилизация арендной платы за жильё в Сан-Франциско и Арб. Бд. . [213] Это решение касалось аналогичных фактов (арендодатель пытался поднять арендную плату сыну первоначальных арендаторов, который выехал). Суд сначала установил, что, поскольку семья переехала сюда до вступления в силу Закона Коста-Хокинса, даже если бы сын был просто субарендатором, он был бы дедушкой в ​​. Таким «субарендатором» может быть «первоначальный жилец». Суд, однако, установил, что он также был первоначальным жильцом в соответствии с правилом Моссера , хотя, в отличие от дела Моссера , не было никаких доказательств того, что домовладелец знал о сыне, когда началась аренда. [214]

Мак : Уведомление «Правое дело» и «контроль вакансий»

[ редактировать ]

В деле Джейсон Мак против Совета по стабилизации арендной платы города Беркли , состоявшегося в сентябре 2015 года, [215] Первый окружной апелляционный суд интерпретировал Косту-Хокинза в контексте доказательной презумпции в постановлении Беркли об аренде, которая предполагает, что, если арендатор выехал после уведомления о расторжении договора, арендатор выехал из- за уведомления. Одним из общепринятых способов, с помощью которых арендодатель может вступить во владение сдаваемым в аренду помещением, является использование выселения по принципу «заезд владельца», что считается «уважительной причиной» для прекращения аренды с контролируемой арендной платой. Конечно, арендодатели затем должны переехать и сделать сдаваемое внаем жилье своим местом жительства на определенный минимальный период (например, 36 непрерывных месяцев). В таком случае Закон Косты-Хокинса впоследствии отменяет контроль над квартирой, т. е. разрешает сдавать ее в аренду по рыночной ставке. Такое лишение контроля ограничивается расторжением договора «по уважительной причине» или случаями, когда предыдущий арендатор добровольно решает выехать. Таким образом, владелец не может без «уважительной причины» инициировать прекращение аренды с контролируемой арендной платой, а затем сдать ее по рыночной цене новому арендатору. [98] [216]

Арендодатель в Маке вручил арендатору уведомление о расторжении договора о «переезде владельца». Но домовладелец отменил уведомление, а затем заключил с арендатором соглашение о выселении, в котором арендатор заявил, что не выезжает из-за предварительного уведомления. Однако арендодатель не въехал, а сдал помещение новому арендатору. Постановление Беркли, о котором идет речь, применительно к этим фактам, породило презумпцию того, что предыдущий арендатор выехал из-за уведомления владельца о въезде. Арендодатели не смогли опровергнуть это предположение , когда их новые арендаторы оспорили обоснованность арендной платы по рыночным ставкам. Соответственно, пустующая квартира по-прежнему была привязана к сумме предыдущей контролируемой арендной платы, и на эту ситуацию имели право новые арендаторы. [217]

Нехватка жилья в 2010-е годы и усилия по отмене

[ редактировать ]

Нехватка доступного жилья и HAA

[ редактировать ]
Дополнительная информация: Нехватка жилья в Калифорнии.

Жилищный цикл, начавшийся с кризиса 1970-х и 1980-х годов, по-видимому, завершился. Дефицит жилья возобновился и, судя по всему, достиг кризисной стадии. В калифорнийском трактате о развитии недвижимости , опубликованном в 2014 году , авторы высказали мнение, что «сообщества по всей Калифорнии продолжают сталкиваться с проблемой, связанной с нехваткой жилья, особенно доступного жилья. За последние несколько десятилетий жилищное строительство в штате отставание от роста численности населения и рабочих мест, что приводит к дефициту жилья ... Хотя все граждане в той или иной степени ощущают последствия нехватки жилья, люди с доходами, находящимися на самом низком уровне экономического спектра, часто несут на себе основную тяжесть нехватки. " [218] [219] [220] [221] [222] [223]

Что касается нехватки жилья в Калифорнии, Закон об ответственности за жилье (HAA) недавно был усилен поправками. В его версии 2016 года говорится: «(а) Законодательный орган обнаруживает и объявляет все следующее: ¶(1) Нехватка жилья, включая временные приюты, является критической проблемой, которая угрожает экономическому, экологическому и социальному качеству жизни в Калифорнии. ¶(2) Жилье в Калифорнии стало самым дорогим в стране...». [224] [225]

Здесь законодательный орган стремится преодолеть дефицит за счет увеличения предложения жилья. HAA налагает подробные ограничения на полномочия города ограничивать строительство нового жилья. [226] [227] [228] [229] [230] Недавние поправки к HAA, подписанные губернатором Брауном , были поддержаны тремя демократами: Нэнси Скиннер , Сенат – Ист-Бэй , Рауль Боканегра , Ассамблея – Пакойма , и Том Дейли , Ассамблея – Санта-Ана . [231]

Тем не менее, говорят, что HAA и подобных законопроектов, представленных впоследствии, будет недостаточно. [232] [233]

Попытки отменить Косту-Хокинса

[ редактировать ]

Законодательным органом

[ редактировать ]
Ричард Блум, член Ассамблеи; бывший мэр Санта-Моники.

17 февраля 2017 года в Ассамблее Калифорнии члены Демократической партии Ричард Блум , Роб Бонта и Дэвид Чиу представили законопроект AB 1506, который в случае принятия просто полностью отменит Закон Косты-Хокинса об аренде жилья 1995 года. Если исключить закон Косты-Хокинса, его отмена предоставит местным органам власти свободу контролировать большую часть правил ценообразования на аренду жилья, их охвата и аналогичных вопросов. [234] [235] [236] [237] К апрелю законопроект столкнулся с жесткой оппозицией и мрачными перспективами в законодательном органе. Затем он был «припаркован в комитете» до следующего года. [238] [239]

11 января 2018 года председатель комитета Ассамблеи по жилищному строительству и общественному развитию Чиу (Сан-Франциско) поставил законопроект Блума на голосование. Пройти не удалось. Оба республиканца проголосовали против. Демократы Эд Чау (Аркадия) и Джим Вуд (Хилдсбург) воздержались и отметили, что контроль за арендной платой никак не поможет увеличить предложение жилья и может препятствовать новому строительству в тот момент, когда штат в нем нуждается больше всего. [240] :  1   На голосовании присутствовала, возможно, тысяча сторонников, представляющих противоположные стороны. [240] [241]

По инициативе: Предложение 10

[ редактировать ]

23 октября 2017 года Альянс калифорнийцев за расширение прав и возможностей сообществ (ACCE) подал документы генеральному прокурору штата с просьбой принять избирательную меру , которая полностью отменит Закон Косты-Хокинса 1995 года. ACCE называет нынешнюю арендную плату по всей Калифорнии слишком высокой и вышедшей из-под контроля. Сообщается, что для участия в голосовании общественности в ноябре 2018 года необходимо 365 880 подписей. [242] [243] [244] [245]

В конце апреля сторонники закона объявили, что у них достаточно подписей, чтобы квалифицировать инициативу по отмене Косты Хокинса. [246] [50] Его сторонники назвали его «Законом о доступном жилье». Инициативой стало Предложение 10 в бюллетене всеобщих выборов в ноябре 2018 года . [247] [248]

Опрос, проведенный в октябре 2018 года газетой Los Angeles Times и Университетом Южной Калифорнии, показал, что 28% избирателей Калифорнии, имеющих право голоса, считают, что отсутствие контроля над арендной платой является основным фактором, способствующим кризису доступности жилья в Калифорнии . 24% респондентов считали, что наиболее значимой причиной жилищного кризиса стало недостаточное финансирование малообеспеченного жилья ; только 13% считали, что нового жилья недостаточно. [249]

6 ноября «Предложение 10» потерпело решительное поражение, сообщила газета «Лос-Анджелес Таймс» ; он одобрил эту меру. Предварительные результаты с отчетом 100% избирательных участков: за проголосовали 38% или 2 675 378, против проголосовали 62% или 4 310 298. [250]

Кэрол Галанте, профессор городской политики в Центре жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли, предположила, что Предложение 10, возможно, было отклонено, поскольку оно открыло бы двери для государственного регулирования арендной платы за частные дома; поскольку 40% фонда арендуемого жилья по всей стране состоит из домов на одну семью (преимущественно принадлежащих частным лицам), это привело к тому, что большое количество владельцев могло проголосовать против этого предложения. [251]

По инициативе: Предложение 21

[ редактировать ]
Арендатор по имени Марио рассказывает о своем опыте взвинчивания арендной платы в Калифорнии в 2019 году.

Те же активисты, которые выступали за Предложение 10 (оба при финансовой поддержке Фонда здравоохранения по борьбе со СПИДом ), после того, как не удалось привлечь поддержку большинства, решили внести еще одну инициативу по внесению поправок в Закон Коста-Хокинза в избирательный бюллетень на выборах в Калифорнии в 2020 году. . Эта инициатива, Предложение 21 , была попыткой добиться более ограниченной и частичной отмены закона Коста-Хокинса, в отличие от полной отмены, которая стояла на голосовании в 2018 году. [252] [253] Эта мера также не удалась: 59,85% «нет» и 40,15% «да».

Исследования последствий контроля за арендной платой в Калифорнии (не ограничиваясь Коста-Хокинсом)

[ редактировать ]

Исследования, опубликованные в 1990, 1999, 2000 гг.

[ редактировать ]

Исторически сложилось так, что существовало два типа контроля за арендной платой — контроль вакантных квартир (когда уровень арендной платы за квартиру контролируется независимо от того, остается арендатор в квартире или нет) и снятие контроля над вакансиями (когда уровень арендной платы контролируется только в то время, пока существующий арендатор остается в отделении). В Калифорнии до 1997 года были разрешены оба типа (законопроект Косты/Хокинса того года постепенно отменил положения о контроле за вакансиями). Исследование 1990 года в Санта-Монике, штат Калифорния, показало, что контроль за вакансиями в этом городе защищает существующих арендаторов (меньший рост арендной платы и более продолжительная стабильность). Однако эта политика потенциально отпугивала инвесторов от строительства новых объектов сдачи в аренду. [254]

Исследование 2000 года, в котором сравнивались приграничные районы четырех калифорнийских городов, в которых действуют положения о контроле за вакансиями (Санта-Моника, Беркли, Западный Голливуд, Восточный Пало-Альто), с приграничными территориями соседних юрисдикций (два из которых допускали отмену контроля над вакансиями, включая Лос-Анджелес, а два из которых не было контроля арендной платы) показали, что существующие арендаторы в городах с контролем вакансий имели более низкую арендную плату и более длительный срок аренды, чем в сравниваемых районах. Таким образом, постановления помогли защитить существующих арендаторов и, следовательно, повысить стабильность сообщества. Однако за 10-летний период в приграничных районах городов, контролируемых вакансиями, было создано меньше новых объектов аренды. [255]

Исследование 1999 года, в котором сравнивались эффекты местных мер по контролю за арендной платой (как контроль над вакансиями, так и отмена контроля над вакансиями) с другими мерами по управлению местным ростом в 490 городах и округах Калифорнии (включая все крупнейшие), показало, что контроль за арендной платой был сильнее, чем индивидуальные ограничения на землепользование. (но не совокупный эффект всех ограничений роста) в сокращении количества арендуемых квартир, построенных в период с 1980 по 1990 годы. [256] Эти меры (как контроль над арендной платой, так и управление ростом) помогли перенести новое строительство из мегаполисов во внутренние районы штата, при этом особенно пострадали группы населения с низкими доходами и меньшинствами.

Исследование рынка жилья Сан-Франциско, 2017 г.

[ редактировать ]

В 1994 году избиратели Сан-Франциско приняли избирательную инициативу , которая расширила существующие в городе законы о контроле за арендной платой, включив в них небольшие многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами, построенные до 1980 года (около 30% арендного жилищного фонда города на тот момент). . [257] :  7   [258] :  1   [259] :  1   В 2017 году из Стэнфорда экономики исследователь Ребекка Даймонд и другие опубликовали исследование, в котором изучалось влияние этого конкретного закона о контроле над арендной платой на арендуемые квартиры, которые были недавно контролируемы, по сравнению с квартирами аналогичного стиля (многоквартирные квартиры с четырьмя или менее квартирами), не находящимися под контролем арендной платы ( построенных после 1980 года), а также влияние этого закона на общий арендный фонд города и на общие цены на аренду в городе за период с 1995 по 2012 год. [258] [259] [260] [261] :  1   [262] :  1   [263]

Они обнаружили, что, хотя законы о контроле за арендной платой в Сан-Франциско пошли на пользу арендаторам, у которых были квартиры с контролируемой арендной платой, это также привело к тому, что арендодатели удалили 30% квартир, участвующих в исследовании, с рынка аренды (путем преобразования в квартиры или TIC ), что привело к 15% снижению арендной платы. Общегородское снижение общего количества арендуемых квартир и увеличение общегородской арендной платы на 7%. [257] : 1,44  [258] [259] :  1   [260] [261]

Авторы заявили, что «эта замена занимаемого собственниками и элитного нового сдаваемого в аренду жилья, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско, поскольку эти типы недвижимости обслуживают людей с более высокими доходами». [257] : 3  [258] [259] :  1   [260] [261] [262] :  1  

Авторы также отметили, что «...принуждение арендодателей к страхованию от повышения арендной платы приводит к большим потерям арендаторов. Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, было бы более желательно предложить эту субсидию в форме государственного субсидии или налоговые льготы. Это устранит стимулы для арендодателей сокращать предложение жилья и может обеспечить домохозяйствам желаемую страховку». [257] : 44  [258] :  1   [259] :  1   [260] :  1   [261] :  1   [262] :  1   [263] :  1  

Коронавирус/COVID-19: временный мораторий на выселение

[ редактировать ]

Губернатор Гэвин Ньюсом 4 марта 2020 года подписал указ N-44-20 о COVID-19, объявляющий в Калифорнии чрезвычайное положение . Он содержал положения о временном моратории на выселение на территории штата. Хотя судебное разбирательство, например, по делу о незаконном задержании , может начаться или продолжаться, решение против арендатора не может привести к выселению. 16 марта, N-28-20, Ньюсом разрешил городам Калифорнии писать местные постановления для создания собственных мораториев. [264] 30 июня Ньюсом по номеру N-71-20 продлил первоначальный мораторий до 30 сентября 2020 года. [265]

6 апреля Судебный совет приостановил общегосударственное производство по делам о выселении и лишении права выкупа. Этот орган, возглавляемый председателем Верховного суда Тани Кантил-Сакауе , определяет политику судов Калифорнии. Приостановление включало вызовы в суд , судебные решения и приказы о локауте и должно было действовать в течение 90 дней после чрезвычайной ситуации. [266] Однако поставщики жилья по-прежнему могут вручить невыполнившему свои обязательства арендатору трехдневное уведомление об уплате арендной платы или выходе из дома и подать документы в суд. [267]

Было подано два иска об оспаривании постановлений о моратории. 8 июня Квартирная ассоциация Большого Лос-Анджелеса подала иск против города Лос-Анджелеса в связи с его местным постановлением. Неделю спустя Тихоокеанский юридический фонд оспорил решение Судебного совета о приостановлении судебных разбирательств в отношении всех выселений. Последний утверждает, что злоумышленнику-арендатору разрешено безнаказанно совершать противоправные действия, создавать неудобства и наносить ущерб имуществу. [268]

С тех пор более 150 городов и округов Калифорнии ввели мораторий на выселение, который будет действовать во время чрезвычайной ситуации, связанной с пандемией. Такие местные постановления могут налагать больше ограничений, чем государственный мораторий. [269] Такое законодательство приняли округа Лос-Анджелес, Вентура и Сан-Бернардино, а также расположенные в них 45 городов.

Западный центр по вопросам права и бедности оказывает поддержку мораторию, а Юридическая служба Северной Калифорнии разработала информационный бюллетень , предназначенный для арендаторов с целью соблюдения требований моратория и приостановки действия. [270]

Библиография

[ редактировать ]

Ссылки

[ редактировать ]
  1. ^ Здесь сложности Закона сокращены и упрощены.
  2. ^ Обозначение «недавно построенное» может быть более сложным, чем кажется. Любые арендуемые квартиры, построенные после принятия Закона Коста-Хокинза 1995 года, будут освобождены от уплаты налога. Но также, что касается городов, в которых действуют постановления о контроле за арендной платой, Закон считается «новым строительством» любого строительства, построенного после принятия этого постановления. См. ниже раздел «Исключения из контроля за арендной платой».
  3. ^ Перейти обратно: а б Дрейер (1997), Часть II, раздел «Политика дерегулирования в Калифорнии» в ¶1 и ¶8 относительно Косты.
  4. ^ Перейти обратно: а б Фил Хокинс пробыл в Ассамблее один срок в 1994–1996 годах, где он «добился твердо консервативной репутации по большинству вопросов». «Салли Хэвис (D) против Фила Хокинса (справа)» , в The Los Angeles Times , 9 октября 1998 г. По состоянию на 9 ноября 2017 г.
  5. ↑ «Отмена контроля» над такой «арендной платой, контролируемой вакансиями», вводилась поэтапно в течение трехлетнего периода, начиная с конца 1995 года.
  6. ^ Закон также решает второстепенные технические вопросы, например, когда арендная плата может быть увеличена для оставшегося субарендатора .
  7. ^ Перейти обратно: а б с д и ж Диллон, Лиам (08 октября 2019 г.). «Калифорния ограничит повышение арендной платы в соответствии с законопроектом, подписанным губернатором Гэвином Ньюсомом» . Лос-Анджелес Таймс .
  8. ^ Здесь проблема заключается в ограничениях штата Калифорния, наложенных на его города. Федеральные конституции и конституции штатов одновременно устанавливают и ограничивают власть правительства. См. Десятую поправку . См. Правило Диллона .
  9. ^ Закон также отменяет или реформирует различные программы штата Калифорния, которые субсидировали квалифицированных арендаторов жилого жилья. Эти положения упомянуты ниже, но здесь они не являются предметом внимания. Трехлетний поэтапный ввод Закона об отмене контроля над вакансиями и эти реформы усложняют формулировку закона .
  10. ^ Ссылки на источники см. в тексте ниже.
  11. ↑ Первая волна пришлась на конец 1940-х годов, во время экономического подъема после Второй мировой войны. Алиса Белинкофф Кац, «Люди просто не в состоянии платить за аренду». Что история говорит нам о контроле за арендной платой в Лос-Анджелесе , в Центре истории и политики Лускина Калифорнийского университета в Лос -Анджелесе , октябрь 2018 г. Введение Зева Ярославского . Доступ 1 ноября 2018 г. Это исследование охватывает три кризиса арендного жилья и связанные с ним законы о контроле за арендной платой в Лос-Анджелесе: вышеупомянутый послевоенный кризис, кризис после принятия Предложения 13 в 1979 году и текущую текущую ситуацию.
  12. ^ «Опыт Калифорнии отражает диапазон общественной реакции...» Китинг в Нибанке (1983), стр.57.
  13. ^ Ленвин и Московиц [2017], ∮7,8 о факторах, вызвавших контроль над арендной платой в 1970-е годы: рост цен на недвижимость для домов и многоквартирных домов; общеэкономическая инфляция; напряженные рынки жилья из-за дефицита предложения и высокого спроса; потребительское движение).
  14. ^ Штернлиб и Хьюз, в Niebank (1985), стр. 11–28: контроль арендной платы со стороны городов, «зависящий от факторов национального рынка» на стр. 11; собственное жилье в сравнении с арендой и предложение жилья на стр. 11–20; частные инвестиции в арендуемое жилье, стр. 25–28.
  15. ^ Китинг, Нибанк (1985), стр. 57–73, стр. 57–59 (падение доходов арендаторов, рост арендной платы; нехватка жилья: доля вакантных площадей, недостаточное новое строительство; домохозяйства с низкими доходами и процент, потраченный на аренду; сокращение жилищных субсидий: политика федерального правительства и бюджеты штатов; предложение 13; контроль арендной платы в Калифорнии) и на стр. 70–73 (ограничения на рост и землепользование, повышение сборов и требований для строительства нового жилья; предложение 13; очень высокая ипотека; процентные ставки; проблемы государственного бюджета ограничивают возможности решения жилищной политики;
  16. ^ Нибанк, в Нибанке (1985), стр. 105–122. После анализа множества проблем в арендной экономике города, включая сбои на рынке и два контрольных показателя ( доля вакантных площадей и процент дохода, потраченного на аренду), профессор UCSC предполагает: «Заинтересованность местности в контроле за арендной платой по крайней мере в такой же степени связана с лежащие в основе культурные, социально-экономические, политические и идеологические факторы, связанные с рыночными условиями» на стр. 110–111 (цитата).
  17. ^ Китинг (1983), стр. 3–4. Спонсоры предложения 13 утверждали, что арендаторы получат долю в выгодах от снижения налогов на недвижимость. Но после того, как он был принят, большинство арендодателей отказались это сделать. Законодательный орган отказался прислушаться к протестам арендаторов.
  18. ^ Хескин (1983): перенасыщение арендной платой в 1960-е, падение жилищного строительства в 1970-е и рост арендной платы (стр. 32–33, 40–41); Положение 13 и «бунт арендаторов» (стр. xiv, 41, 47–49). За гражданскими правами, борьбой с бедностью и антивоенными движениями последовали арендаторы, которые организовались сначала в студенческих городках (стр. 32). Комиссия Кернера, стр.102.
  19. ^ Дрейер (1997), Часть I, «Битва за контроль над арендной платой», абз. 8–10. Ранние движения арендаторов 1960-х годов были «побочными эффектами» движений за гражданские права , движения бедных народов и студенческих движений (пункт 8). Он отмечает (в пункте 10), что Комиссия Кернера установила, что «жилищные проблемы среди арендаторов с низкими доходами были основной причиной восстаний в гетто в середине 1960-х годов». Национальная организация арендаторов, основанная в 1969 году, какое-то время была широко распространена по всей Америке (пункт 8).
  20. ^ Хескин (1083), стр.61: «коалиция застройщиков , строительных профсоюзов и арендодателей », сформированная для продвижения Предложения 10.
  21. ^ Китинг (1983), стр. 5–6: Несмотря на то, что Предложение 10 несколько похоже на Коста-Хокинза, в деталях оно существенно отличалось бы, например, Предложение 10 предписывало, что город не может вводить требование о наличии уважительной причины для выселения. . Re Berkeley 1972 (стр. 3, 4).
  22. ^ Хескин (1983): Беркли, CHC и AB 3788: вето Брауна (стр. 41–43); Положение 10 (с. 61–63).
  23. ^ Драйер (1997), Часть II, в разделе «Контроль за арендную плату в Калифорнии», Джарвис, пункт 5, CHC и предложение 13, пункты 5 и 6b, предложение 10, пункт 15.
  24. ^ Китинг (1983), стр. 3–4. Сторонники предложения 13: их невыполненное обещание снизить арендную плату вдохновляет арендаторов начать борьбу за контроль над арендной платой.
  25. ^ Хескин (1983), стр.47: Джарвис объявил о соглашении между двумя ассоциациями арендодателей о снижении арендной платы в случае принятия Предложения 13; стр. 48: восстание арендаторов по всему штату после голосования по Предложению 13, и немногие арендодатели передают арендаторам налоговую экономию; с.49: расходы арендодателя растут.
  26. ^ Дрейер (1997), Часть II, в разделе «Контроль за арендной платой в Калифорнии», «Горячая линия» губернатора в пункте 7, четырнадцать городов в пункте 8, цитата из Лос-Анджелеса в пункте 9.
  27. ^ Китинг, Нибанк (1985). После предложения 13 мэр Лос-Анджелеса Том Брэдли перешел от оппозиции к поддержке контроля за арендной платой. «Затем арендаторы обратились к местным властям за облегчением ситуации путем контроля арендной платы». Четырнадцать городов. Опрос, проведенный в мае 1979 года, показал, что калифорнийцы выступают за контроль над арендной платой от 56% до 21%, арендаторы - от 73% до 20%. В то время 55% калифорнийцев были арендаторами.
  28. ^ Хескин (1983), стр. 39, 43–47, 48–49: рост движения арендаторов в 1970-е годы; с.48: «Горячая линия» Губернатора; стр. 50–55: в Лос-Анджелесе действуют группы арендаторов, замораживание арендной платы становится контролем за арендной платой; стр. 55–61, 63–65: в Санта-Монике, Prop. Контроль арендной платы, большинство арендаторов в городском совете.
  29. ^ Дрейер (1997), Часть II, в разделе «Политика дерегулирования в Калифорнии», Роберти против Косты в ¶¶ 2–3, ограничения срока полномочий Роберти в ¶¶ 5–7, Коста в Ассамблее в ¶¶ 1–2 , Коста в Сенате по пунктам 6–9, защита прав арендаторов слабая по пунктам 3, 9; в разделе «Контроль за арендной платой в Калифорнии» контроль арендной платы Роберти в пункте 3, группы арендаторов ослабевают в пункте 16; в разделе «Сравнительный анализ», подраздел «Слабость и фрагментация арендного округа».
  30. ↑ Макс Ванзи, «Законодательные соглашения наносят ущерб контролю за арендной платой» , в The Los Angeles Times , 25 июля 1995 года. Сенатор Джим Коста сказал, что закон представляет собой «11-летнюю попытку положить конец крайним формам контроля за арендной платой в Калифорнии. "
  31. ^ Перейти обратно: а б с «Гражданский кодекс Калифорнии, 1954.50–1954.535» . Leginfo.legislature.ca.gov . Проверено 11 июля 2017 г.
  32. ^ См., Анализы: AB 1164, Сборочный цех, 25 июля 1995 г. - ДАЙДЖЕСТ . Веб-сайт законодательной информации Калифорнии.
  33. ↑ Макс Ванзи, «Законодательные соглашения наносят ущерб контролю за арендной платой» , в The Los Angeles Times , 25 июля 1995 г.: спонсоры законопроекта Фил Хокинс и Джим Коста; цитата законодательства согласно WCLP. Доступ 28 августа 2017 г.
  34. ^ Хескин (1983). В городском совете Лос-Анджелеса чернокожие лидеры высказали иную точку зрения на нехватку жилья. Ранее Роберт К. Фаррелл говорил о «тысячах пустующих и некачественных единиц жилья в Южном Централе... Мои избиратели хотят приличного жилья и достойной арендной платы» (стр. 51, цитирует газету Sentinel , 10 августа 1978 г.; также п.75 нарушений норм, стр. 132–133 плохое состояние арендных помещений). По всей стране некоторые владельцы покинули городскую арендуемую недвижимость, которая нуждалась в капитальном ремонте (см. стр. 32).
  35. ^ Дрейер (1997), Часть II, в разделе «Политика дерегулирования в Калифорнии». WCLP в оппозиции в пункте 9 (цитата коалиции, цитируются две фразы). WCLP был «подразделением юридических услуг» (очевидно, LSC ). Также: Драйер (1997), Часть II, раздел «Сравнительный анализ», подраздел «Слабость и фрагментация арендаторов».
  36. ^ Макс Ванзи, «Законодательные соглашения наносят ущерб контролю над арендной платой» , в The Los Angeles Times , 25 июля 1995 г.: защитники встревожены.
  37. ^ «Общий обзор Закона Коста-Хокинса об аренде жилья в Калифорнии». Архивировано 1 декабря 2017 г. на Wayback Machine на веб-сайте Калифорнийской ассоциации квартир. Доступ 25 ноября 2017 г.
  38. ^ См. §1954.52(a)(1), (a)(2), (a)(3)(A).
  39. ^ Вопросы контроля за вакансиями см. ниже в разделе «Действие Закона Косты-Хокинза».
  40. ^ См. 1954.52(а) и 1954.53(а).
  41. ^ См. 1954,52(а)(3)(С) и 1954,53(а)(1) и 1954,53(б) и (в).
  42. ^ См. 1954.52(б), 1954.53(а)(1)(Б); & 1954.535 и 1954.53(f).
  43. ^ См. 1954.53 (б) и (г).
  44. ^ См., Анализы: AB 1164, Сборочный цех, 25 июля 1995 г. - ДАЙДЖЕСТ . Веб-сайт законодательной информации Калифорнии. Примечание: поэтапное внедрение через 3 года (стр. 3, № 2); отмена жилищных программ (п.2,№5, п.4,№7, п.6,№4).
  45. ^ См. Гражданский кодекс, §1954.52.
  46. ^ Перейти обратно: а б Гражданский кодекс, §1954.52(a)(1).
  47. ^ Гражданский кодекс, §1954.52(a)(2).
  48. ^ Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)» . TechCrunch. Архивировано из оригинала 30 апреля 2014 г. Проверено 11 декабря 2017 г. Версия контроля за арендной платой в Сан-Франциско также не распространяется на здания, построенные после 1979 года.
  49. ^ Мерфи, Кэти (11 января 2018 г.). «Контроль за арендную плату в Калифорнии: предложение снять ограничения заблокировано в комитете» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 23 января 2018 г. Проверено 28 января 2018 г. В соответствии с этим законом штата дома на одну семью и кондоминиумы освобождаются от контроля арендной платы. То же самое можно сказать и о любой квартире, построенной после 1995 года, когда был передан Коста Хокинс, а в некоторых случаях и намного раньше. Если город ввел контроль над арендной платой, например, в 1980 году — как это сделали Окленд и Беркли — то это и есть предел; ничто, построенное позднее, не может подлежать арендному контролю.
  50. ^ Перейти обратно: а б Эмили Альпарт Рейес и Дэвид Захнизер: «Гарсетти говорит, что он рассмотрит возможность расширения контроля за арендной платой в Лос-Анджелесе» , в The Los Angeles Times , 23 апреля 2018 г. Проверено 30 апреля 2018 г.
  51. ^ Таким образом, многоквартирный дом в Лос-Анджелесе, построенный в 1980-х годах и, следовательно, освобожденный от налога как недавно построенный в соответствии с Постановлением города о контроле за арендной платой 1978 года, не утратил права на освобождение, поскольку он был построен до принятия Закона Коста-Хокинса 1995 года.
  52. ^ Катлер, Ким-Май (14 апреля 2014 г.). «Как роющие совы приводят к рвоте анархистов (или объяснение жилищного кризиса в Сан-Франциско)» . TechCrunch. Архивировано из оригинала 30 апреля 2014 г. Проверено 11 декабря 2017 г. 1) Прежде всего, разберитесь в математике региона. В Сан-Франциско доля домовладельцев составляет примерно тридцать пять процентов. Тогда 172 000 квартир из 376 940 единиц жилья в городе находятся под контролем арендной платы. (Это около 75 процентов арендного фонда города.)
  53. ^ Бергман, Бен (12 сентября 2014 г.). «LA Rent: Успешен ли контроль за арендной платой в Лос-Анджелесе?» . Общественное радио Южной Калифорнии . Архивировано из оригинала 13 сентября 2014 г. Проверено 4 декабря 2018 г.
  54. ^ Гражданский кодекс, § 1954.52 (исключения).
  55. ^ Поправка 2002 г. обсуждалась в деле Буриена , стр. 5–9 и примечания. 2 и 3, история законодательства на стр. 7–8.
  56. ^ Burien LCC против Уайли (2009) , в JUSTIA US Law . Доступ 22 августа 2017 г.
  57. ^ См. раздел ниже «Свидетельства о праве собственности: Burien LLC против Уайли ».
  58. ^ Различные другие законы штата влияют на арендуемое жилье, например, гарантии пригодности для проживания, строительные нормы и правила, договоры аренды, незаконное задержание и т. д.
  59. ^ Драйер (1997), Часть II, в разделе «Приложение: Аргументы за и против контроля за арендной платой». Обсуждение преимуществ контроля за арендной платой, выдвинутых сторонниками и автором, а также ответы на аргументы оппозиции.
  60. ^ Китинг (1983), особенно. дополнительные мнения сторонников можно найти на стр. 2–3 и 15–18. Китинг сосредотачивается, среди прочего, на сохранении доступного жилья во время острой нехватки предложения.
  61. ^ Хескин (1983), дополнительные взгляды сторонников и идеологические точки зрения. «Аренда не исключает ни одну группу, хотя, безусловно, арендаторами чаще являются молодые женщины, представители меньшинств и люди с низкими доходами в большей пропорции, чем население в целом» (стр. 93–94).
  62. ↑ Джейк Блюмгарт, «В защиту контроля над арендной платой» , в Pacific Standard , 1 апреля 2015 г. По состоянию на 13 ноября 2017 г. «Настоящая цель контроля над арендной платой — защита моральных прав… долгосрочных арендаторов, которые… имеют законный интерес оставаться в своих квартирах».
  63. ^ Бен Бергман, «Аренда в Лос-Анджелесе: был ли успешен контроль за арендной платой в Лос-Анджелесе?» , at 89.3KPCC , 12 сентября 2014 г. Эта статья, хотя и выражает точку зрения оппонентов, более благоприятна для сторонников контроля за арендной платой. Доступ осуществлен 22 августа 2017 г.
  64. ↑ Джереми Розенберг, «Борьба с контролем за арендной платой» , KCET , 4 марта 2013 г. Жилищный активист Денни Зейн, пункт 17: «Рынок сам по себе не производит доступное жилье. Он производит жилье по рыночным ценам».
  65. ↑ Джеймс Брасуэлл, «Новое исследование меняет представление о последствиях контроля за арендной платой» , Planetizen , 22 октября 2018 г. По состоянию на 1 ноября 2018 г.
  66. ^ См., Веб-сайт сторонников «строгого» контроля за арендной платой в отношении предложения 10 Калифорнии (всеобщие выборы, 6 ноября 2018 г.): «Да по предложению 10» . Доступ 1 ноября 2018 г.
  67. ^ «Название и выводы» , цитата из ∮ 37.1(b)(2) Постановления об аренде на веб-сайте Совета по аренде Сан-Франциско.
  68. ^ «Цель». Архивировано 29 сентября 2019 г. на Wayback Machine , № 13.76.030 Постановления о стабилизации арендной платы и выселении по уважительным причинам, на веб-сайте Совета по стабилизации арендной платы, город Беркли. Доступ 13 ноября 2017 г.
  69. ^ «Заявление о целях» , Поправка к Уставу о контроле за арендной платой, § 1800, на веб-сайте города Санта-Моники. Доступ 17 ноября 2017 г.
  70. ^ Анализ: AB 1164, Ассамблея, 25 июля 1995 г. - ДАЙДЖЕСТ , веб-сайт законодательной информации Калифорнии, цитата на стр. 1.
  71. ^ Биркенфельд против города Беркли (1976) , на веб-сайте SCOCAL Стэнфордской юридической школы. Доступ 17 октября 2017 г. В данном случае, хотя элементы были признаны неконституционными, Верховный суд Калифорнии в целом постановил, что «чрезвычайное положение не более необходимо для контроля за арендной платой, чем для других форм экономического регулирования, которые имеют конституционную силу». Биркенфельд , вступительный абзац.
  72. ^ Китинг в Нибанке (1985), стр. 66–67 ( Биркенфельда ). дело
  73. ^ Ленвин и Московиц [2017], ∮7.10 ( Биркенфельда ). дело
  74. ^ См. Государственный кодекс, раздел 65589 (b) на веб-сайте законодательной информации Калифорнии. Доступ 19 октября 2017 г. Требование Калифорнии о том, чтобы города приняли Жилищный элемент , не предоставляет и не отменяет полномочий города в отношении контроля за арендной платой.
  75. ^ См., Китинг (1983), с. 4: В 1970-х и начале 1980-х годов суды Калифорнии признали неконституционными постановления о контроле за арендной платой или их элементы в Беркли, Котати, Дэвисе и Палм-Спрингс.
  76. ^ Каванау против города Санта-Моники Rent Control Bd (1997) , на веб-сайте SCOCAL Стэнфордской юридической школы. Доступ 3 ноября 2017 г.
  77. ^ Фонд Бергера против города Эскондидо (2005 г.) , на веб-сайте Find Law. Доступ 3 ноября 2017 г.
  78. ^ См., Ленвин и Московиц [2017], ∮∮ 7,10 ( дело Биркенфельда и Фишер против города Беркли ), 7,13 (справедливое возвращение: два дела Фишера ), 7,14 (взятие: Каванау и Фонда Бергера ). дела
  79. ^ См. постановления, ссылки на которые приведены ниже, в «Списке городов Калифорнии».
  80. ^ «Сан-Хосе одобряет более строгий контроль за арендной платой» на веб-сайте Калифорнийской ассоциации квартир.
  81. ↑ Грегори Корнфилд, «Беверли-Хиллз расширяет чрезвычайный контроль за арендной платой» , в Park Labrea News/Beverly Press , 22 февраля 2017 г. 27 августа 2017 г.
  82. ^ Индекс потребительских цен Калифорнии (1955–2017) . Доступ 23 октября 2017 г.
  83. ^ См. ниже такие городские постановления, ссылки на которые есть на веб-сайтах, в «Списке городов Калифорнии». Напротив , Восточный Пало-Альто, Палм-Спрингс, Санта-Моника и Западный Голливуд используют лишь небольшую часть ИПЦ.
  84. ^ «Ограничения аренды» , Совет по аренде Сан-Франциско.
  85. ^ «Корректировка 2014 года» , Совет по стабилизации арендной платы города Беркли.
  86. ^ Браун, Портман, Розенквест (2017), Приложение A, стр. 431–467: информация о контроле за арендной платой в 18 городах Калифорнии, описанная и сопоставленная в абстрактном виде.
  87. ^ Эти типы также были исключены некоторыми городами из-под контроля арендной платы: дуплексы , триплексы, четырехквартирные жилые дома (независимо от того, занимают ли они собственников или нет); элитная аренда (квартиры с высокой арендной платой), квартиры, субсидируемые государством. См. Браун, Портман, Rosenquest (2017), стр.89.
  88. ^ «Тема № 17, Обзор покрываемых и исключенных квартир» на Совете по аренде Сан-Франциско. По состоянию на 12 декабря 2017 г.
  89. ^ Thousand Oaks, по-видимому, исключает из контроля над арендной платой все виды аренды многоквартирных домов, начавшиеся после 1987 года, подавляющее большинство таких арендаторов. «Жилье: контроль арендной платы» , город Таузенд-Оукс. Доступ 13 декабря 2017 г.
  90. ^ «Слушания, посредничество и апелляции» в Совете по аренде Сан-Франциско . Доступ 24 августа 2017 г.
  91. ^ Ленвин и Московиц [2017], ∮∮ от 7,41 до 7,52.
  92. ^ Браун, Портман, Rosenquest (2017), стр. 90, 148 (посредничество). Иными являются слушания в совете по контролю за арендной платой, стр. 95–99.
  93. ^ Минимальные стандарты, такие как безопасность и здоровье (например, работающие коммунальные услуги, отопление и водопровод, защита от непогоды), установлены законами штата Калифорния о пригодности для проживания . Например, Гражданский кодекс Калифорнии, раздел 1941.1 .
  94. ^ Браун, Портман, Розенкегст (2017), стр. 76, 195–196.
  95. ^ «Обслуживание сдаваемой в аренду недвижимости» в Совете по контролю за арендной платой Санта-Моники. По состоянию на 12 декабря 2017 г.
  96. ↑ Бьянка Барраган, «Лос-Анджелесу нужен реестр того, сколько арендной платы каждый должен платить» , в Curbed Los Angeles , 17 февраля 2016 г. По состоянию на 23 августа 2017 г.
  97. ^ Браун, Портман, Rosenquest (2017), стр. 89–90.
  98. ^ Перейти обратно: а б Марсия Стюарт, «Контроль за арендную плату: выселения в районах с контролем арендной платы», на веб-сайте Nolo Press.
  99. ^ Рамона Гиваргис, «Городской совет Сан-Хосе одобряет политику против выселений без причины» , The Mercury News , 18 апреля 2017 г. 24 августа 2017 г.
  100. ^ Коста-Хокинс оставляет городам право регулировать выселение арендаторов. Гражданский кодекс ∮1954.52(c).
  101. ^ Гражданский кодекс ∮∮ 1946 и 1946.1.
  102. ^ Ленвин и Московиц [2017], ∮∮ от 7,53 до 7,80; в ∮7.54 описаны десять причин, которые можно считать «уважительными» в соответствии с постановлениями различных городов. ∮∮ 7,56–7,68 примеры анализа «правого дела».
  103. ^ Браун, Портман, Rosenquest (2017), стр. 92–95.
  104. ^ «Арендатор виноват в выселении» в Департаменте жилищного строительства и общественных инвестиций Лос-Анджелеса. Доступ 13 ноября 2017 г.
  105. ^ «Белая книга SDCAA: Постановление города Сан-Диего о выселении» , январь 2015 г., стр. 1, веб-сайт Ассоциации квартир округа Сан-Диего. Доступ 12 декабря 2017 г.
  106. ^ Ленвин и Московиц (2017), ∮7,76A, выплаты арендаторам, переезд, например, Постановление о стабилизации арендной платы за жилье и арбитраже в Сан-Франциско, ∮37,9C. Ленин и Московиц ∮7.65, стр.7-110: пособие на переезд арендатору в случае расторжения договора из-за вселения семьи собственника.
  107. ^ Браун, Портман, Rosenquest (2017), стр.95
  108. ^ «Помощь в переезде» , Совет по контролю за арендной платой города Санта-Моники. Доступ 24 августа 2017 г.
  109. ^ «Информация о помощи при переезде» в Департаменте жилищного строительства и общественных инвестиций Лос-Анджелеса. Доступ 1 ноября 2017 г.
  110. ^ Обязательное пособие на переезд можно сравнить с нежелающим арендодателем, которого заставляют выкупать ежемесячного арендатора.
  111. ^ Ленвин и Московиц (2017), Закон Эллиса: ∮ от 7,64 до 7,64H. Пособия на переезд в город, не подпадающие под действие Закона Эллиса в соответствии с Государственным кодексом, ∮7060.1(c) , на веб-сайте Find Law.
  112. ^ «Апелляционный суд отменяет закон Сан-Франциско о выплатах арендаторам за переселение» , на CBS SF Bay Area , 22 марта 2017 г. По состоянию на 24 августа 2017 г.
  113. ^ Кругман, Пол (7 июня 2000 г.). «Расплаты. Арендное дело» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 19 июля 2022 г.
  114. ^ Лиза Блэквелл, «Высокая стоимость контроля за арендной платой» , на веб-сайте Национального совета по многоквартирному жилью. Доступ 7 ноября 2017 г.
  115. ↑ Джейк Блюмгарт, «В защиту контроля над арендной платой» , в Pacific Standard , 1 апреля 2015 г. По состоянию на 13 ноября 2017 г.
  116. ^ Тимоти Л. Коллинз. «Регулирование арендной платы в Нью-Йорке: мифы и факты» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 16 июня 2014 г. Проверено 19 июля 2022 г.
  117. ^ Кинни, Аарон (01 марта 2015 г.). «Округ Сан-Матео: Кризис доступного жилья вдохновляет разговоры о контроле за арендной платой» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 14 октября 2016 г. Проверено 19 июля 2022 г.
  118. ^ Харт, Анджела; Мерфи, Кэти (28 сентября 2018 г.). «Убьет ли контроль за арендной платой жилищное строительство в Калифорнии? Не обязательно, как показывают данные» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 29 сентября 2018 г. Проверено 17 октября 2018 г.
  119. ^ «Узнайте о городах» на веб-сайте Калифорнийской лиги городов . По состоянию на 9 октября 2017 г.
  120. ↑ Кевин МакКаллум, «Контроль за арендную плату в Санта-Розе нарушен в урне для голосования» в The Press Democrat , 6 июня 2017 г. По состоянию на 22 августа 2017 г. 52,5% проголосовали за отмену против 47,5%, при этом силы по отмене превысили расходы.
  121. ↑ Кевин МакКаллум, «После поражения контроля над арендной платой городской совет Санта-Розы смотрит в будущее» , в The Press Democrat , 7 июня 2017 г. По состоянию на 25 октября 2017 г. Новым направлением деятельности является строительство доступного жилья, включая текущие субсидии, а также изучение возможности создания облигаций.
  122. ^ Стивен Вишния, «Семь городов Калифорнии проголосуют за контроль над арендной платой» , в Столичном совете по жилищному строительству , октябрь 2016 г. По состоянию на 3 мая 2018 г.
  123. ^ См. раздел ниже «Коронавирус/COVID-19: Временный мораторий на выселение».
  124. ^ «Список городов с контролем арендной платы». Архивировано 10 октября 2017 г. на сайте Wayback Machine на веб-сайте Департамента по делам потребителей Калифорнии. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  125. ^ «Города Южной Калифорнии с правилами контроля за арендной платой» на веб-сайте UpNest. Доступ 12 октября 2017 г.
  126. ^ См., Браун, Портман, Розенквест (2017), стр. 88 (список девятнадцати городов, включая четыре города из-за посреднических услуг), на с. 431 (список восемнадцати человек, исключая Пало-Альто).
  127. ^ См. ниже раздел «С неарендными элементами».
  128. ^ «Обзор арендной платы, стабилизация арендной платы и ограничения на выселения» , город Аламеда. Доступ 12 октября 2017 г.
  129. ^ Совет по стабилизации арендной платы города Беркли .
  130. ^ Стабилизация арендной платы в городе Беверли-Хиллз .
  131. ^ «Программа стабилизации арендной платы» , город Восточный Пало-Альто. Доступ 12 октября 2017 г.
  132. ^ «Постановление о стабилизации арендной платы» , город Хейворд. Доступ 12 октября 2017 г.
  133. ^ «Обзор RSO» в Департаменте жилищного строительства и сообщества Лос-Анджелеса. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  134. ^ «Правила разрешения споров по аренде» , город Лос-Гатос. Доступ 12 октября 2017 г.
  135. ^ «Стабилизация арендной платы» , Город Маунтин-Вью. Доступ 12 октября 2017 г.
  136. ^ «Добро пожаловать в программу корректировки арендной платы» , веб-сайт города Окленд. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  137. ^ «Контроль арендной платы» , город Палм-Спрингс. Доступ 12 октября 2017 г.
  138. ^ «Программа аренды в Ричмонде» , город Ричмонд. Доступ 12 октября 2017 г.
  139. ↑ Карина Иоффи, «Ричмонд: судья отвергает попытку остановить контроль над арендной платой. Отменяет просьбу о предварительном судебном запрете и оставляет закон в силе» , в East Bay Times , 15 февраля 1017 г. По состоянию на 12 октября 2017 г.
  140. ^ «Доска по аренде» , город Сан-Франциско. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  141. ^ «Постановление об аренде квартиры» , Сан-Хосе. Доступ 12 октября 2017 г.
  142. ^ «Постановление о стабилизации арендной платы и обоснованном выселении» . Город Санта-Ана . Проверено 8 августа 2023 г.
  143. ^ «Обзор: Закон и правила о контроле за арендной платой» в городе Санта-Моника. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  144. ^ Хескин (1985), стр. 63–65. Движение арендаторов Санта-Моники стало «общенациональным символом» политического успеха в конце 1970-х годов. На встрече в Балтиморе в 1980 году они получили от сторонников контроля над арендной платой «спонтанные и продолжительные овации». Освещение в СМИ включало Wall Street Journal . Их местные оппоненты придумали название «Народная Республика Санта-Моника» (стр.xv). Из «слабой» силы в 1976 году арендаторы выиграли выборы, в результате которых арендаторы получили большинство в городском совете и установили строгий режим городского контроля за арендной платой. Цитата из Балтимора, стр.65.
  145. ^ «Стабилизация арендной платы» , Западный Голливуд. Доступ 12 октября 2017 г.
  146. ^ «Сакраменто только что принял постановление о защите арендаторов», по состоянию на 14 августа 2019 г.
  147. ^ Подробнее см. ниже: подразделы «С ограниченным контролем арендной платы» и «С неарендными элементами».
  148. ^ Котати теперь имеет контроль над арендной платой за передвижные дома и специальную защиту для детей арендаторов, см. «Жилье» Муниципального кодекса Котати. Доступ 12 октября 2017 г.
  149. ^ См., 152 Valparaiso Associates против города Котати , на веб-сайте Find Law. Доступ 12 октября 2017 г.
  150. ^ Таузенд-Оукс контролирует арендную плату для всех передвижных домов. «Жилье: контроль арендной платы» , город Таузенд-Оукс. Доступ 13 декабря 2017 г. Городские власти, очевидно, также контролируют арендную плату для тех немногих арендаторов многоквартирных домов, аренда которых началась в 1987 году или ранее.
  151. ^ «Жилье: разрешение споров о повышении арендной платы в Кэмпбелле» , город Кэмпбелл. Доступ 12 октября 2017 г. Город «призывает» владельцев ограничить арендную плату.
  152. ^ «Разрешение споров о повышении арендной платы» на веб-сайте города Фремонт. Доступ 12 декабря 2017 г.
  153. ^ «Посредничество в аренде». Архивировано 13 октября 2017 г. в Wayback Machine , город Гардена. Доступ 12 октября 2017 г. Гардена требует уведомления за 60 дней в случае повышения арендной платы на 10% и более.
  154. ^ «Руководство для арендаторов города Пало-Альто» . Доступ 23 ноября 2017 г. На стр.8: «Есть ли в Пало-Альто контроль арендной платы? Нет». Пало-Альто требует предоставления необязательных посреднических услуг (стр. 3) и предлагает консультации (стр. 4).
  155. ^ «Программа обзора арендной платы» , город Сан-Леандро. Доступ 12 октября 2017 г. Сан-Леандро требует уведомления за 60 дней при повышении арендной платы на 10% и более. Он поощряет арендаторов подавать заявки на аренду жилья по ставке ниже рыночной (BMR).
  156. ^ Юнион-Сити имеет обязательную, необязательную посредническую службу и запрещает выселения без причины. «Постановления об аренде» , Юнион-Сити. Доступ 12 октября 2017 г.
  157. ^ См. также следующий раздел ниже («отказано»).
  158. ^ См. список городов с «контролируемой арендной платой» в Brown, Portman, Rosenquest (2017), стр. 88 (включен сюда, очевидно, только благодаря посредничеству: Кэмпбелл, Фремонт, Гардена, Пало-Альто); ср., Приложение А, стр. 431–467 (резюме анализа «законов о контроле за арендной платой» восемнадцати городов).
  159. ^ См. также следующий раздел о городах, отказывающихся от контроля арендной платы.
  160. ^ См. следующий раздел («отказано»).
  161. ^ Браун, Портман, Розенквест (2017), стр. 93 (список мест, где есть уважительная причина, необходимая для выселения).
  162. ^ «Постановление о выселении по справедливым причинам». Архивировано 11 декабря 2017 г. на сайте Wayback Machine на веб-сайте Глендейл, Калифорния. По состоянию на 10 декабря 2017 г.
  163. ^ «∮98.0730 Прекращение аренды» Муниципального кодекса Сан-Диего, статья 8: Жилье. Доступ 12 декабря 2017 г.
  164. ^ «Белая книга SDCAA: Постановление города Сан-Диего о выселении» , январь 2015 г., на веб-сайте Ассоциации квартир округа Сан-Диего. Доступ 12 декабря 2017 г.
  165. ^ Джозеф Геха, «Юнион-Сити: Совет принимает закон, запрещающий выселение арендаторов без причины» , East Bay Times , 5 апреля 2017 г. По состоянию на 12 октября 2017 г.
  166. ↑ Джозеф Геха, «Фремонт не готов к контролю над арендной платой, решает совет» , East Bay Times , 12 июля 2017 г. По состоянию на 12 октября 2017 г.
  167. ^ Арин Микаилян, «Контроль за арендную плату кажется маловероятным в Глендейле, но дополнительное доступное жилье может облегчить бремя для арендаторов» , в The Los Angeles Times , 23 сентября 2013 г. По состоянию на 12 октября 2017 г.
  168. ↑ Эллисон Левицки, «Совет отвергает исследование контроля за арендной платой» , в Daily Post , 18 октября 2017 г. По состоянию на 23 ноября 2017 г.
  169. ^ Санта-Роза в 2017 году отменила контроль над арендной платой. Ссылки на две статьи в прессе см. выше в «Списке городов Калифорнии».
  170. ^ См. выше «Противодействие контролю за арендной платой» для ссылки на отмену Кембриджа, Массачусетс.
  171. ^ Китинг (1983), стр.4 (цитата; список и даты). Однако некоторые из 22 городов позже приняли другие версии: Беркли, Окленд, Сан-Франциско, Санта-Моника.
  172. ^ Китинг (1985), стр.60 (список городов, избегающих контроля арендной платы).
  173. ↑ Майк Мадриага, «Вы хотите контролировать арендную плату в Сан-Диего? Подпишитесь здесь» , в San Diego Reader , 28 августа 2017 г. По состоянию на 12 октября 2017 г.
  174. ^ См., Ленвин и Московиц [2017], ∮∮ 7,4, 7,25–7,28A.
  175. ^ Дрейер (1997), Часть II, в разделе «Последствия дерегулирования».
  176. ^ См., Марсия Стюарт, «Контроль за арендную плату: ограничения на контроль за арендной платой», на веб-сайте Nolo Press .
  177. ^ Анализ: AB 1164, Этаж сборки 25 июля 1995 г. - ДАЙДЖЕСТ , пять городов с «контролем вакансий» на стр. 2 и стр. 4. Веб-сайт законодательной информации Калифорнии.
  178. ^ Гражданский кодекс, раздел 1954.53 (а): цитата. Отмена контроля над вакантными помещениями также применяется к арендуемым помещениям, где предыдущие арендаторы выселяются по какой-либо причине, например, за неуплату арендной платы или за неудобства.
  179. ^ «Отмена контроля над вакансиями» , Совет по стабилизации арендной платы, город Беркли. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  180. ^ См., Миган Мессерли, «Город борется с отменой контроля над вакансиями» , The Daily Californian . По состоянию на 9 октября 2017 г.
  181. ^ См. выше: «Кодифицированные положения Закона».
  182. ^ Информацию о стандарте «справедливой и разумной прибыли» см. выше в разделе «Конституционные ограничения».
  183. ^ Levrin & Moskovitz (2017), ∮7.25: Закон о Гражданском кодексе ∮1954.53(e) «позволяет государственным организациям контролировать основания для выселения из объектов недвижимости, контролируемых арендной платой».
  184. ^ West's Cal Jur 3d , т.42, стр.276: Коста Хокинс не умаляет полномочий местного правительства по контролю и регулированию оснований для выселения. Но он «не может навязывать процессуальные условия для выселения», такие как требование разрешения города (стр. 279).
  185. ^ Закон Косты-Хокинса, Гражданский кодекс ∮1954.52: «(c) Ничто в этом разделе не должно быть истолковано как затрагивающее полномочия государственного учреждения, которое в противном случае могло бы существовать для регулирования или мониторинга оснований для выселения».
  186. ^ Анализ: AB 1164, Сборочный цех, 25 июля 1995 г. - ДАЙДЖЕСТ , стр. 3, № 4 (относительно требования «уважительной причины» для прекращения действия). Веб-сайт законодательной информации Калифорнии.
  187. ^ «Нужно ли арендодателю указывать причину выселения арендатора?» , The Los Angeles Times , 19 февраля 2017 г. По состоянию на 9 октября 2017 г.
  188. ^ См. выше, раздел «Другие элементы».
  189. ^ Китинг в Нибанке (1965), стр. 59–61 (города), стр. 64–65 (округ Лос-Анджелес).
  190. ^ Палмер / Sixth Street Properties LP против города Лос-Анджелес , в Google Scholar. Доступ 25 октября 2017 г.
  191. ^ Называется Пьеро II , на бульваре Уилшир. рядом с шоссе 110, ср. The Piero на коммерческом сайте. Доступ 25 октября 2011 г.
  192. ^ Ленвин и Московиц (2017), дело Палмера , ∮7.25, стр.7-45.
  193. ^ Barclay & Gray (2014), дело Палмера , стр. 434–435.
  194. ^ «Суд постановил, что мандат на инклюзивное жилье в Лос-Анджелесе нарушает закон штата» , в Отчете о планировании и развитии Калифорнии [CP & DR], 20 августа 2009 г. 28 августа 2017 г.
  195. ^ См. «С поля: Верховный суд Калифорнии поддерживает инклюзивное жилье» (29 июня 2015 г.), на веб-сайте Национальной коалиции по жилищному строительству для малоимущих. 28 августа 2017 г. В центре внимания здесь дело BIA против города Сан-Хосе (2015 г.). Статья в пункте 6 отличает дело Палмера от 2009 года , поскольку оно касается аренды, а не жилья на продажу, как в деле BIA в Калифорнии .
  196. ↑ Джереми Розенберг, «Борьба с контролем за арендной платой» , KCET , 4 марта 2013 г. Дело Косты-Хокинса и Палмера обсуждается в пунктах 6–16.
  197. ^ Эндрю Л. Фабер, Берлинер Коэн, «Требования к инклюзивному жилью: все еще возможны?» (Калифорнийская лига городов, 2014 г.), стр. 7: две цитаты (неправильное применение, AB 1229).
  198. ^ Хэнсон Бриджетт, «Краткое письмо» по Палмера делу , стр. 5–6, 7–9, 10–12 (9 сентября 2009 г.). Принято 07.10.2017. В данном случае юридическая фирма утверждает, что решение Апелляционного суда по делу Палмера было ошибочным , поскольку оно не соответствовало установленному закону. Хокинса . Рассматривается законодательная история Коста-
  199. ^ Эндрю Л. Фабер, Берлинер Коэн, «Требования к инклюзивному жилью: все еще возможны?» (Калифорнийская лига городов, 2014 г.), стр. 7: две цитаты (вето Брауна, строитель); на стр. 9: Авторы комментируют, что города в районе Залива используют деньги из «прямой платы для поддержки строительства доступного жилья вместо взимания платы... [T]он, по-видимому, может обойти дело Палмера , используя деньги либо для -продажа или аренда квартир, поскольку Палмер не будет подавать заявку на участие в субсидируемом городом проекте (или когда город является кредитором и согласовывает условия кредита, включая доступность)». Фабер (2014), стр. 9.
  200. ^ Barclay & Gray (2014) об аренде инклюзивного жилья. Владелец заключает договор с бонусом за плотность города: за каждую включенную доступную единицу предоставляется дополнительная единица по рыночной цене (Barclay, стр. 439–440). Исключения касаются Закона ∮∮ 1954.52(b) и 1954.53(a)(2) (Барклай, стр. 435). Стимулы и уступки застройщикам: зонирование, налоги, сборы, удобства, ускоренный режим, инфраструктура (Barclay, текст стр. 439 и № 40).
  201. ^ Надя И. Эль Маллах, «Запрещает ли Закон Коста Хокинса местные программы инклюзивного зонирования?» в California Law Review , vol. 89, с. 1849 (2001).
  202. ^ «Обновление: Браун накладывает вето на законопроект об инклюзивном зонировании» , 2 октября 2013 г., на веб-сайте Калифорнийской ассоциации квартир. 28 августа 2017 г.
  203. ^ AB 1505 [текст . Дело Палмера прямо упомянуто в гл. 3(e) и в разд. 3(i) имеется ссылка на Закон Косты Хокинса в его кодифицированной редакции.
  204. ^ См. Письмо поддержки от 30 марта 2017 г. Калифорнийскому жилищному консорциуму в пользу AB 1505, адресованное спонсорам Ассамблеи Блуму, Чиу и Глории. В этом письме AB 1505 в благоприятных выражениях описывается как исправление дела Палмера 2009 года , поскольку законопроект возвращает городам их прежнюю свободу действий в отношении инклюзивной аренды жилья в новых жилых комплексах. Помимо Калифорнийского жилищного консорциума, в число сторонников входили Калифорнийский фонд юридической помощи в сельских районах, Housing California, Некоммерческая жилищная ассоциация Северной Калифорнии и Западный центр по праву и бедности.
  205. ^ AB 1505, сек. 2 технико-экономических обоснования и государственная экспертиза.
  206. ^ Лиам Диллон, «Губернатор Браун только что подписал 15 жилищных законопроектов. Вот как они должны помочь кризису доступности» , The Los Angeles Times , 29 сентября 2017 г. По состоянию на 15 сентября 2018 г.
  207. ^ админ (11 ноября 2014 г.). «Чтение законодательных намерений в отношении Коста-Хокинза: Burien, LLC против Уайли, Апелляционный суд Калифорнии, 2-й апелляционный округ, 5-й отдел, 2014 г. –» . Коста-Хокинс.com . Проверено 4 февраля 2023 г.
  208. ↑ Буриена Дело , стр. 2 (цитата), ср. стр. 7 и 8 и стр. 10. Аренда была на бульваре Сотель. в Лос-Анджелесе.
  209. ^ Burien LCC против Уайли , в JUSTIA US Law . Доступ 22 августа 2017 г.
  210. ^ См. раздел «Поправки к Закону 2002 г.».
  211. ^ админ (09.02.2015). «Будут ли компании Mosser против города и округа Сан-Франциско требовать внесения еще одной поправки в решение Коста-Хокинса? –» . Коста-Хокинс.com . Проверено 4 февраля 2023 г.
  212. ^ Mosser Co. против стабилизации арендной платы и арбитража в Сан-Франциско Bd. (цитата) в JUSTIA US Law . Доступ 22 августа 2017 г.
  213. ^ админ (13 июля 2015 г.). «Первый окружной апелляционный суд весьма привержен мнению Mosser Companies по делу T&A Drolapas & Sons, LP против CCSF (Борхас) –» . Коста-Хокинс.com . Проверено 4 февраля 2023 г.
  214. ^ T&A Drolapas and Sons, LP против стабилизации арендной платы за жильё в Сан-Франциско и арбитража Bd. , в JUSTIA US Law . Доступ 22 августа 2017 г. При этом в качестве ответчика был назван реальный заинтересованный сторона Джеральд Борхас.
  215. ^ админ (08.09.2015). «Доказательная презумпция в Постановлении Беркли об аренде наказывает арендодателей, которые фальсифицируют въезд владельцев –» . Коста-Хокинс.com . Проверено 4 февраля 2023 г.
  216. ^ Гражданский кодекс, разделы 1954.52 (а) и 1954.53 (а).
  217. ^ Мак против стабилизации арендной платы города Беркли Bd. , в JUSTIA US Law . Доступ 22 августа 2017 г. В качестве ответчика Советом была названа реальная заинтересованная сторона: Александр Зием.
  218. ^ Barclay & Grey (2014), стр.409 (цитата).
  219. ^ «Будущее жилищного строительства Калифорнии. Проблемы и возможности». Архивировано 19 декабря 2017 г. на Wayback Machine , черновик от января 2017 г., на веб-сайте Департамента жилищного строительства и общественного развития Калифорнии . Доступ 21 ноября 2017 г. На стр. 5: «В 2015–2025 годах потребуется около 1,8 миллиона новых единиц жилья для удовлетворения прогнозируемого роста населения и домохозяйств, или 180 000 новых домов ежегодно». Если в 2004 и 2005 годах было произведено 200 000 экземпляров, то в 2015 году было построено только 100 000.
  220. ^ Алисса Андерсон и Скотт Грейвс, «Locked Out 2008» , стр. 29–30, Проект бюджета Калифорнии (февраль 2008 г.), в Центре бюджета и политики Калифорнии. Доступ 15 ноября 2017 г.
  221. ↑ Мэтт Левин, «Нехватка жилья в Калифорнии — это даже хуже, чем вы думаете» , на веб-сайте KCET, 23 августа 2017 г. Доступ 4 декабря 2017 г.
  222. ^ См., редакционная статья «Кризис доступного жилья» , в The New York Times , 4 декабря 2012 г. По состоянию на 15 ноября 2017 г.
  223. ↑ Лиам Диллон, «Незначительный консенсус по поводу нехватки домов. Эксперты и общественность расходятся во мнениях относительно причин жилищного кризиса, результаты опроса» в Los Angeles Times , 22 октября 2018 г. «Академические исследователи, государственные аналитики и кандидаты в губернаторы Калифорнии согласны с тем, что Фундаментальная проблема, лежащая в основе жилищного кризиса штата, заключается в том, что здесь не хватает домов для всех, кто хочет жить. Проблема, как показывает новый опрос, заключается в том, что общественность в это не верит». (стр.Б1).
  224. ^ § 65589.5 Кодекса правительства Калифорнии (цитата) в Законодательной информации Калифорнии. Доступ 15 ноября 2017 г.
  225. ^ «AB1515 Планирование и зонирование: Жилье» относительно HAA, в Законодательной информации Калифорнии. Нажмите : 15.09.17 Анализ этажа сборки Ребекки Рабоски: стр. 1 в (2) (d) В Калифорнии дефицит жилья составляет два миллиона единиц; стр. 1, (2)(e) Калифорния занимает 49 место из 50 штатов по уровню домовладения и по предложению жилья на душу населения; п.2, (2)(ж) 1,5 млн арендаторов (почти треть) тратят на аренду более 50% своего дохода.
  226. ^ HAA объяснило нехватку жилья местными властями, которые отвергают проекты жилищного строительства. Правительство Кодекс § 65589.5, подразделы (a)(2), (a)(4). Среди действующих положений, касающихся местных агентств: подразделы (b) «не отклонять и не делать невозможным» строительство квалифицированного жилья; (d) «не одобрять проект жилищного строительства... до тех пор, пока не будет сделано письменное заключение...»; (i) «бремя доказывания».
  227. ^ «Губернатор Браун подписывает законопроект, помогающий обеспечить соблюдение жилищного закона» , в Калифорнийской квартирной ассоциации, 21 сентября 1916 г. Проверено 15 ноября 2017 г.
  228. ↑ Трей Тейлор, «Предложение Беркли остановить строительство нового жилья отклонено судьей» , Берклисайд , 25 июля 2017 г. По состоянию на 16 ноября 2017 г.
  229. ↑ Анджела Харт, «Как случился жилищный кризис в Калифорнии» , в The Sacramento Bee , 31 августа 2017 г. По состоянию на 4 декабря 2017 г.
  230. ^ См., Ли Э. Оганян и Эдвард К. Прескотт, «Что в Сэм-Хилле коровы делают на Сэнд-Хилл-роуд. Они едят самую дорогую траву в Америке благодаря вышедшим из-под контроля правилам землепользования в Калифорнии». » , в The Wall Street Journal , 1 декабря 2017 г. По состоянию на 2 декабря 2017 г.
  231. ^ «AB1515 Планирование и зонирование: Жилье» относительно HAA, в Законодательной информации Калифорнии. Нажмите : 15.09.17 Анализ этажа сборки Ребекки Рабоски: стр. 2 в (3) и стр. 3–4: три спонсора; стр.3, HAA также называет «Законом против НИМБИ ». Доступ 18 ноября 2017 г.
  232. ^ Лиам Диллон, «Законопроекты Сената направлены на то, чтобы сделать дома более доступными, но они не будут стимулировать строительство в достаточном объеме» , в The Los Angeles Times , 11 августа 2017 г. Проверено 4 декабря 2017 г. Обсуждаются два законопроекта о финансировании жилищного строительства и еще один законопроект, ограничивающий городское регулирование нового строительства.
  233. ^ См. в подразделе выше, посвященном исправлению дела Палмера в 2017 году , в каждой заметке обсуждаются 15 новых жилищных законопроектов.
  234. ^ «AB 1506» , в Законодательной информации Калифорнии. Доступ 17.11.21. Глава. 2.7 содержит только весь Закон Косты Хокинса. 16 марта 2017 года дело было передано в Комитет Ассамблеи по жилищному строительству и общественному развитию. О дальнейших действиях не сообщается.
  235. ↑ Эндрю Хури, «Самая крупная попытка расширить контроль над арендной платой за десятилетия…» , в ​​The Los Angeles Times , 6 апреля 2017 г. Дата доступа: 2-017-08-22.
  236. ↑ Анджела Харт, «У вас заоблачные расходы на жилье? Грядет новая борьба за контроль над арендной платой» , в The Sacramento Bee , 3 апреля 2017 г. По состоянию на 22 августа 2017 г.
  237. ^ админ (19 февраля 2017 г.). «Члены Ассамблеи Чиу, Бонта и Блум представляют AB 1506 – попытка отменить положения Коста-Хокинса –» . Коста-Хокинс.com . Проверено 4 февраля 2023 г.
  238. ↑ Эндрю Хури, «Крупнейшие усилия по расширению контроля за арендной платой за последние десятилетия приостановлены в Сакраменто» , в The Los Angeles Times , 6 апреля 2017 г. По состоянию на 6 ноября 2017 г.
  239. ^ Анджела Харт, «Битва за контроль над арендной платой в Калифорнии, как ожидается, затянется в следующем году» , в The Sacramento Bee , 24 апреля 2017 г., обновлено 13 июля 2017 г. По состоянию на 21 ноября 2017 г.
  240. ^ Перейти обратно: а б Диллон, Лиам (11 января 2018 г.). «Предложение о расширении контроля над арендной платой в Калифорнии не продвигается» . Лос-Анджелес Таймс . Архивировано из оригинала 01 февраля 2018 г. Проверено 9 июня 2019 г.
  241. ↑ Кэти Мерфи, «Контроль за арендной платой в Калифорнии: предложение снять ограничения, заблокированные комитетом» , в The Mercury News , 11 января 2018 г. Проверено 13 января 2018 г.
  242. ^ «Инициативное предложение Закона о доступном жилье » , у координатора инициативы, Генеральная прокуратура, 23 октября 2017 г. Проверено 21 ноября 2017 г.
  243. ↑ Лиам Диллон, «Контроль за арендной платой в Калифорнии может резко расшириться в рамках возможной инициативы 2018 года» , в The Los Angeles Times , 23 октября 2017 г. По состоянию на 21 ноября 2017 г.
  244. ↑ Дженна Чендлер, «Группы арендаторов и Фонд СПИДа представляют инициативу по отмене Косты Хокинса. Это позволит Лос-Анджелесу расширить законы о контроле за арендной платой» , в Curbed Los Angeles , 23 октября 2017 г. По состоянию на 21 ноября 2017 г. Союз арендаторов Лос-Анджелеса поддержал эту инициативу.
  245. ↑ Адам Бринклоу, «Мера голосования расширит контроль за арендной платой по всей Калифорнии. Предложение направлено на отмену Закона Косты-Хокинса 1995 года, который запрещает контроль арендной платы в недавно построенных зданиях» , в Кербеде, Сан-Франциско , 25 октября 1995 г. По состоянию на 9 ноября 2011 г. . По словам Бринклоу, ACCE предположила, что «средняя арендная плата в Калифорнии выше, чем в любом другом штате страны». Бринклоу соглашается, что это правда по многим показателям, но пишет, что самый высокий показатель на Гавайях, где «средняя цена дома с одной спальней составляет 1500 долларов в месяц против 1410 долларов в Калифорнии».
  246. ↑ Элайджа Чиланд, «Группы арендаторов заявляют, что у них достаточно подписей для отмены меры Косты Хокинса по отмене» , в Curbed Los Angeles , 23 апреля 2018 г. Проверено 30 апреля 2018 г. Получено 565 000 подписей, необходимо: 365 880.
  247. ^ «Квалифицированные меры голосования в масштабе штата» . Государственный секретарь Калифорнии . 2018 . Проверено 22 августа 2018 г.
  248. ^ См. выше «Контроль за арендную плату в Калифорнии», где представлены взгляды сторонников контроля за арендной платой в разделе «Заявленные цели», а также взгляды его противников в разделе «Оппозиция».
  249. ^ Диллон, Лиам (21 октября 2018 г.). «Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо построить намного больше жилья. Но общественность с этим не согласна» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 25 марта 2019 г.
  250. ↑ Лиам Диллон, «Избиратели Калифорнии отвергают Предложение 10» , Los Angeles Times , 6 ноября 2018 г. По состоянию на 6 ноября 2018 г.
  251. ^ Мерфи, Кэти (06 ноября 2018 г.). «Мера по контролю за арендной платой в Калифорнии провалилась» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 17 ноября 2018 г. Проверено 25 ноября 2018 г.

    Одним из факторов, который, вероятно, сильно повлиял на предложение 10, является огромное количество владельцев недвижимости, которые сдают в аренду (или могут однажды рассмотреть возможность сдачи в аренду) свои дома на одну семью, которые в настоящее время освобождены от ограничений арендной платы, сказала Кэрол Галанте, бывшая администрация Обамы. чиновник жилищного строительства, который сейчас является профессором доступного жилья и городской политики в Центре жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли. В национальном масштабе, отметил Галанте, 37 процентов сдаваемого в аренду жилья составляют дома на одну семью. «Это оказывает большое давление на ситуацию», - сказала она. «У вас есть большое количество владельцев сдаваемого в аренду имущества, и у вас есть больше людей, которые будут обеспокоены контролем цен».

  252. ^ «Предложение 21 Калифорнии, Инициатива по контролю за местной арендной платой (2020 г.)» . Баллотпедия . Проверено 31 июля 2020 г.
  253. ^ Менезес, Райан; Мур, Малой; До, Фи (03.11.2020). «Миллиарды были потрачены на борьбу за избирательные бюллетени в Калифорнии. Но этот год не похож ни на один другой» . Лос-Анджелес Таймс . Некоммерческая организация AIDS Healthcare Foundation, базирующаяся в Лос-Анджелесе, финансирует свою самую дорогостоящую попытку расширить контроль над арендной платой. Эта мера позволит общинам принять более строгие меры защиты, установив ограничения на повышение арендной платы в зданиях старше 15 лет. Президент фонда Майкл Вайнштейн известен как агрессивный и спорный лидер благодаря своей истории спонсирования громких избирательных мер, в том числе еще одного в этом списке. Предложение 21 – 125 436 982 доллара США – Сторонники – Фонд здравоохранения по борьбе со СПИДом – 40 187 371 доллар США
  254. ^ Левин, Нед; Григсби, Дж. Юджин; Хескин, Аллан Д. (1990). «Кому выгоден контроль за арендной платой? Влияние на арендаторов в Санта-Монике, Калифорния». Журнал Американской ассоциации планирования . 56 (2): 140–152. дои : 10.1080/01944369008975755 .
  255. ^ Хескин, Аллан Д.; Левин, Нед; Гаррет, Марк (2000). «Эффекты контроля вакансий: пространственный анализ четырех городов Калифорнии». Журнал Американской ассоциации планирования . 66 (2): 162–176. дои : 10.1080/01944360008976096 . S2CID   153160869 .
  256. ^ Левин, Нед (1 ноября 1999 г.). «Влияние контроля местного роста на региональное жилищное строительство и перераспределение населения в Калифорнии». Городские исследования . 36 (12): 2047–2068. дои : 10.1080/0042098992539 . S2CID   153734844 .
  257. ^ Перейти обратно: а б с д Даймонд, Ребекка; Маккуэйд, Тим; Цянь, Франклин (11 октября 2017 г.). «Влияние расширения контроля за арендной платой на арендаторов, арендодателей и неравенство: данные из Сан-Франциско» (PDF) . Национальное бюро экономических исследований . Архивировано (PDF) из оригинала 3 августа 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
  258. ^ Перейти обратно: а б с д и Мерфи, Кэти (2 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, способствовала джентрификации Сан-Франциско», говорится в исследовании. В то время как в Калифорнии обсуждаются ограничения на арендную плату, экономисты делают предостережение» . Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Архивировано из оригинала 4 января 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
  259. ^ Перейти обратно: а б с д и Труонг, Кевин (9 ноября 2017 г.). «Контроль за арендную плату связан с джентрификацией в Сан-Франциско, говорится в исследовании Стэнфорда» . Американские городские деловые журналы . Архивировано из оригинала 2 декабря 2018 г. Проверено 1 декабря 2018 г.
  260. ^ Перейти обратно: а б с д Робертсон, Мишель (3 ноября 2017 г.). «Политика контроля над арендной платой, вероятно, «подпитывала» джентрификацию Сан-Франциско, говорят экономисты из Стэнфорда» . Хроники Сан-Франциско . Архивировано из оригинала 3 декабря 2017 г. Проверено 7 августа 2018 г.
  261. ^ Перейти обратно: а б с д Дельгадильо, Натали (14 февраля 2018 г.). «Приносит ли контроль за арендной платой больше вреда, чем пользы? Новое исследование показывает, что политика, призванная удерживать арендную плату на низком уровне, на самом деле повышает ее в целом, сокращает арендный фонд и способствует джентрификации» . Управление . Архивировано из оригинала 22 февраля 2018 г. Проверено 7 августа 2018 г.
  262. ^ Перейти обратно: а б с Мисра, Танви (29 января 2018 г.). «Арендный контроль: расплата» . СитиЛаб . Архивировано из оригинала 01 февраля 2018 г. Проверено 30 ноября 2018 г.
  263. ^ Перейти обратно: а б Эндрюс, Эдмунд (2 февраля 2018 г.). «Победители и проигравшие в сфере контроля за арендной платой: в жарких городах арендная плата зашкаливает, и ведется поиск лучшего способа защитить арендаторов от вытеснения их домов» . Стэнфордская высшая школа бизнеса . Архивировано из оригинала 9 марта 2018 г. Проверено 11 декабря 2018 г.
  264. ^ «Руководство и часто задаваемые вопросы по ограничениям и мораторию на выселение из жилых и коммерческих помещений во время пандемии COVID-19» (PDF) . Агентство бизнеса, бытовых услуг и жилищного строительства . Штат Калифорния. 7 апреля 2020 г. Проверено 28 августа 2022 г.
  265. ^ «Калифорния продлевает мораторий на выселение из-за коронавируса до сентября» на CBS в Лос-Анджелесе , 2 июля 2020 г.
  266. ↑ Крис Николас, «Калифорнийские суды приостанавливают выселения и процедуры взыскания задолженности до 90 дней после отмены чрезвычайной ситуации с коронавирусом» , на CapRadio Sacramento, 6 апреля 2020 г.
  267. ^ Барта, «COVID-19...» (NOLO Press). Все выселения были приостановлены независимо от того, из-за COVID-19 или нет.
  268. ↑ Мэтью Блейк, «Арендодатели подают в суд на Калифорнию из-за запрета на выселение. Судебный совет Калифорнии обвиняется в злоупотреблениях» , в The RealDeal , Лос-Анджелес, 15 июня 2020 г.
  269. ^ Барта, «COVID-19...» (NOLO Press): список, аннотация содержания.
  270. ↑ Николас ( CapRadio , 6 апреля 2020 г.).
[ редактировать ]
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Costa–Hawkins_Rental_Housing_Act&oldid=1231358486#By_initiative:_Prop_10"
Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
Arc.Ask3.Ru
Номер скриншота №: 5da238ca6ff3c211640c9d299b36f680__1719513180
URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/5d/80/5da238ca6ff3c211640c9d299b36f680.html
Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
Costa–Hawkins Rental Housing Act - Wikipedia
Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)