Гибкая система землевладения (Намибия)

Неформальные поселения в Намибии

Намибия

Гибкая система землевладения ( FLTS ) представляет собой инновационную концепцию, обеспечивающую доступную гарантию владения землей жителям неформальных поселений в Намибии .

Основная идея Гибкой системы землевладения заключается в создании взаимозаменяемой прав собственности, системы регистрации параллельной и дополняющей действующую формальную систему владения землей без права собственности . Эта концепция вытекает из необходимости правительства создать расширяемые альтернативные варианты землевладения вместо неформальных поселений, которые дополняют действующую официальную систему безусловного владения.

Эта система была официально введена Законом о гибком землевладении 2012 года (Закон № 4 от 2012 года). ^[1] и поручает Министерству земельной реформы Намибии ^[2] с его реализацией.

Историческая справка

Городская политика как немецкой , так и южноафриканской колониальных администраций заключалась в создании городских центров как эксклюзивных жилых, рекреационных и деловых районов для белых. На протяжении всей колониальной эпохи в этих городских центрах были сосредоточены как государственные, так и частные инвестиции. Чернокожему населению было разрешено переселяться в основном в качестве рабочих по контракту, которые жили в отдельных районах ( поселках ) с жильем и другими социальными услугами, уступающими таковым в «белых районах». Постоянная чернокожая урбанизация не поощрялась, в то время как ряд законов, таких как законы о пропусках и запрет на владение городской землей, контролировали большинство аспектов жизни чернокожих жителей. Чернокожие люди (в основном мужчины) набирались в основном из общинных районов на севере для работы по контракту на фабриках и в сфере услуг в коммерческих районах к югу от красной линии . Политика апартеида в Юго-Западной Африке под властью Южной Африки не позволяла чернокожим городским мигрантам привозить свои семьи, чтобы жить с ними в городах в коммерческих районах. Большинство мужчин, набранных из общинных районов, проживали в одноквартирных домах в коммерческих районах. Развитие неформальных поселений также строго регулировалось политикой апартеида.

После обретения независимости политика апартеида была отменена, а новая конституция предоставила всем намибийцам право проживать и селиться в любой части страны. Это спровоцировало резкий рост неформальных поселений в Виндхуке и других городских районах.

Урбанизация в Намибии

Городские территории в Намибии объявляются городом/муниципалитетом, поселком, деревней или поселением, находящимся под юрисдикцией соответствующих местных властей. По состоянию на 2015 год в Намибии было 13 муниципалитетов, 26 городов , 19 деревень и более 60 населенных пунктов . Из-за небольшой численности населения (около двух миллионов человек проживают на площади 825 000 км²) в Намибии нет крупных городских центров. Однако, согласно оценкам Всемирного банка и коэффициентам городского населения из «Перспектив урбанизации мира» Организации Объединенных Наций, нынешнее городское население Намибии составляет около 46% при темпах роста городского населения 4,6% в год (темпы роста сельского населения: 0,6%). ^[3] Основным фактором, способствующим урбанизации в стране, является миграция из села в город, в основном молодых людей в поисках лучших социальных и экономических возможностей.

Быстрые процессы урбанизации и социально-экономические изменения происходят именно вдоль основных маршрутов и в северных общинных районах, где проживает большинство населения Намибии. Только четыре северо-центральных региона ( Омусати , Ошана , Оханвена и Осикото ) занимают около 10% территории страны, но в них проживает 40% населения . Расширяющаяся дорожная сеть, уходящая корнями в исторические торговые и миграционные пути, открывает новые территории для поселений.

Расширение городов в этих районах вызывает особые проблемы. Неформальные поселения вокруг городских центров и традиционные модели расселения в сочетании с ежегодными наводнениями во время сезона дождей в сети Ошаны (мелкие водоемы и пруды, проходящие через плоскую аллювиальную пойму регионов) создают уникальные проблемы для расширения городов, поскольку а также на предоставление государственных услуг городским районам. Ситуация усугубляется конфликтом между городским и сельским развитием, возникающим из-за традиционного управления поселениями рядом с городскими центрами.

Быстрый рост развития неформальных поселений вокруг городских территорий привел в основном к незапланированному развитию с минимумом общественных услуг. Незастроенная земля на территории местного самоуправления принадлежит местному самоуправлению. Местные власти осваивают землю на основе возмещения затрат. Из-за высоких затрат на застройку местные власти не могут создать достаточное количество и доступных участков для групп с низкими доходами, которые прибегают к неформальному поселению в качестве альтернативы. В 2009 году количество неформальных поселений было подсчитано и составило 232 (с предполагаемой численностью населения 595 000 жителей), в 2016 году оно составило почти 280. ^[4] Таким образом, расширение городов, предусматривающее строгое зонирование городов, должно затрагивать существующие поселения, управление которыми осуществляется в соответствии с традиционной системой землевладения. Пострадавшие домохозяйства либо получают компенсацию, либо интегрируются в городские центры.

Гибкая система землевладения

Совместный проект Министерства земель, переселения и реабилитации (сейчас: Министерство земельной реформы) и датской организации Ibis, The Lands Project, направлен на решение городских проблем путем поиска инновационных решений, обеспечивающих доступный доступ к гарантиям владения для неофициальные городские поселенцы вскоре после обретения независимости. Результатом проекта стала Гибкая система землевладения (FLTS), воплощенная в подробном отчете о FLTS в 1997 году. ^[5]^[6] Он был разработан в тесном сотрудничестве с заинтересованными сторонами и включал три пилотных исследования и три пилотных проекта. С 1997 года было внесено несколько поправок, но основы концепции остались и были воплощены в Законопроекте о гибком землевладении (2004 г.), который затем был принят в 2012 г.

Основная идея концепции FLTS заключается в создании гибкой, взаимозаменяемой системы, параллельной и дополняющей действующую формальную систему владения недвижимостью. Эти атрибуты можно объяснить следующим образом:

гибкий – в том смысле, что местные власти могут по своему усмотрению выбирать подходящий вид владения для оформления неформального поселения.
взаимозаменяемы – в том смысле, что различные типы владения, предусмотренные в параллельных реестрах, могут быть обновлены, и
параллель - параллельна существующей системе регистрации права собственности в том смысле, что параллельные учреждения будут нести ответственность за регистрацию различных типов владения.

В систему будут введены два новых типа владения в дополнение к существующему владению недвижимостью, а именно стартовый титул и титул владения землей. Оба титула представляют собой отдельные типы владения, но основаны на группе, поскольку внешняя граница квартала, выделенного для оформления титула в соответствии с FLTS (блок erf ), профессионально обследуется и регистрируется в соответствии с системой безусловного владения в Реестре сделок, в то время как индивидуальные права владения впоследствии регистрируются. в недавно созданных управлениях по земельным правам. Право собственности на квартал может принадлежать местным властям, частному владельцу или общественной организации (ОО) .

Блокерф

Блокерф (мн. Blockerven) определяется как участок земли, на котором установлена схема стартового титула или схема титула владения землей. Этот термин происходит от erf (мн. erven), юридического выражения ( африкаанс ), определенного в Законе о реестрах сделок Намибии. ^[7] для описания «участка земли, зарегистрированного в реестре сделок как земельный участок, участок, участок или участок».

Прежде чем будет окончательно рассмотрен вопрос о создании схемы первоначального права собственности или схемы права собственности на землю, соответствующая земля должна быть разделена или объединена посредством кадастровой съемки таким образом, чтобы соответствующая гибкая схема землевладения располагалась на одном участке земли. (blockerf), зарегистрированный как таковой в реестре сделок, и любая ипотека , узуфрукт , фидеикомиссум или аналогичные права на этот участок земли должны быть аннулированы. Любое обследование блокервена должно проводиться профессиональными геодезистами.

Офисы по земельным правам

Управление по земельным правам (LRO) регистрирует стартовые права и права собственности на землю в отдельных реестрах. Может быть только одно национальное управление по земельным правам или может быть несколько региональных отделений по земельным правам. Управление по земельным правам создается министром земельной реформы, и обслуживаемая территория должна быть объявлена в уведомлении в Правительственном вестнике, а также о любых изменениях в Управлении по земельным правам.

Каждое управление по земельным правам управляется регистратором земельных прав, назначаемым министром земельной реформы. Регистратору могут помогать специалисты по регистрации и землемеры, которые также назначаются министром земельной реформы. Все эти лица являются служащими государственной службы. Им необходимо обеспечить внесение всей необходимой информации в реестры стартовых прав и прав на землю. Они также помогают создавать новые схемы и проверять существующие, чтобы убедиться в правильности записанной информации. Они также помогают, если люди хотят передать свои титулы кому-то другому. Управление по земельным правам может взимать плату за свои услуги. Эти сборы должны быть установлены министром земельной реформы в постановлениях, опубликованных в Правительственной газете.

В соответствии со статьей 6 Закона о гибком землевладении Регистратор сделок, отвечающий за национальную систему регистрации сделок, является надзорным органом Управления земельных прав. Регистратор имеет право издавать распоряжения и проводить проверки или инициировать такие проверки, если считает это необходимым. Регистратор актов также должен составить реестры стартового права и прав на землю.

Два типа владения

Стартовый титул справа

Право стартового титула представляет собой более простой уровень гарантии владения. Он предоставляет владельцу право бессрочно занимать неопределенный участок внутри блокировочной зоны и строить жилище на этом месте . По согласию сообщества участки могут быть идентифицированы соответствующим органом неофициально без надлежащего обследования. Таким образом, стартовое право собственности не может быть заложено и не может быть предметом права отчуждения или сервитутов.

Обладателю стартового права разрешается передавать, завещать или сдавать это право в аренду . Однако эти права могут быть ограничены конституцией группы или условиями, установленными местными властями. За исключением лиц, состоящих в браке на совместной собственности , право первоначального титула не может принадлежать более чем одному лицу совместно, и ни одно юридическое лицо не может владеть каким-либо правом первоначального титула. Лицами, имеющими право быть зарегистрированными в качестве первоначальных обладателей прав в схеме стартового титула, являются главы домохозяйств. Ни одно лицо не может владеть более чем одним начальным правом собственности, и ни одно лицо не может приобрести начальное право собственности, если оно или она является владельцем какого-либо недвижимого имущества или права собственности на землю в Намибии. Для иностранцев нет ограничений на пребывание в должности.

Право собственности на землю

Право собственности на землю дает владельцу право бессрочно занимать определенный и разграниченный участок (участок) в пределах блокирующей территории. Владелец права собственности на землю имеет все права на соответствующий участок, которые владелец имеет в отношении своего земельного участка согласно общему праву , и может совершать в отношении соответствующего участка все юридические действия, которые владелец может совершать в соответствии с общим правом. уважение его или ее земли в соответствии с общим правом Намибии (фрихолд). Владелец также имеет неделимую долю в общей собственности, которая представляет собой те части соответствующего блокирующего объекта, которые не являются частью какого-либо участка.

Обладателям прав собственности на землю разрешается передавать, завещать или сдавать в аренду это право. Однако эти права могут быть ограничены конституцией группы или условиями, установленными местными властями. Право собственности на землю также может быть использовано в качестве залога по ипотеке или в любой другой форме обеспечения долга . На него также могут распространяться право проезда или сервитуты, связанные с предоставлением общественных услуг.

Участки будут обследованы и разграничены на земле землемером Управления по земельным правам, который должен составить план землевладения, который будет зарегистрирован в соответствующем Управлении по земельным правам.

В отличие от права стартового титула, ограничений на срок пребывания в должности нет.

Процесс создания схем

Прежде чем права собственности могут быть предоставлены, необходимо определить желательность и пригодность неформального поселения. Поэтому местные власти должны провести технико-экономическое обоснование территории, предназначенной для оформления в рамках гибкой системы землевладения. Профессиональному геодезисту необходимо обследовать внешние границы блокирующего участка и отделить его от окружающей среды для регистрации в качестве индивидуального документа, подтверждающего право собственности.

Для стартовых схем титулов не требуется никакого внутреннего подразделения. В случае схемы права собственности на землю должен быть установлен план планировки и расположение, вкл. демаркацию должен провести землемер.

После этих предварительных шагов по установлению стартового титула или схемы титула на землю и если соответствующий орган удовлетворен тем, что создание схемы титула является желательным, и одобрил его, гибкая схема землевладения считается установленной после Регистратора актов. сделал подтверждение в документе, подтверждающем право собственности на соответствующего блокировщика. Затем отдельные права собственности будут зарегистрированы в Управлении по земельным правам.

Ассоциации

Каждая схема стартового титула или титула на землю должна иметь ассоциацию, состоящую только из владельцев прав собственности в этой схеме. Для правильного функционирования этих ассоциаций членство является обязательным.

Согласно Закону о гибком землевладении, функции ассоциаций заключаются в следующем:

представлять владельцев прав в соответствующей схеме на переговорах с соответствующим органом власти;
управлять общей собственностью соответствующей схемы (только схемы владения землей);
для урегулирования споров между участниками соответствующей схемы (только для стартовых схем).

Каждая ассоциация будет регулироваться конституцией и управляться комитетом.

Обновление прав собственности

Право стартового титула можно повысить до права владения землей. Повышение уровня прав стартового титула возможно только в том случае, если не менее 75% владельцев прав в схеме стартового титула дали согласие на повышение уровня. План расположения должен быть завершен и утвержден для того, чтобы можно было определить отдельные участки и выделить их под право собственности на землю.

Схемы стартового титула и схемы титула на владение землей могут быть повышены до титула безоговорочного владения, если на это дали согласие не менее 75% владельцев прав в схеме. В случае перехода в собственность правообладателям придется оплатить раздел своего участка и последующую регистрацию в реестре сделок.

Пилотные области

В 2016 году Министерство земельной реформы решило опробовать новую систему регистрации прав собственности в различных пилотных районах, а именно в Гобабисе , Ошакати , Оутапи и Виндхуке .

См. также

Ссылки

↑ Закон о гибком землевладении 2012 г., дата обращения 22 ноября 2016 г.
^ веб-сайт Министерства земельной реформы, Намибия, дата обращения 22 ноября 2016 г.
^ Рост городского населения , данные получены 19 декабря 2016 г.
^ Программа общественной информации о земле (клип) - Профиль неформальных поселений в Намибии, 2009 г. Архивировано 11 марта 2013 г. на Wayback Machine , получено 19 декабря 2016 г.
^ Гибкая система землевладения для Намибии - Видение и стратегия реализации новой регистрации земли в неформальных поселениях Намибии, 1997 г.
^ Кристенсен, Сорен Фауэрхольм, соавторы Майкл Маттингли, Вольфганг Вернер и Пиа Хойгаард: Инновационная геодезия и регистрация земель в Намибии, Рабочий документ 93 Отдела планирования развития, Университетский колледж Лондона, 1999 г. Архивировано 20 декабря 2016 г. в Wayback. Машина получена 19 декабря 2016 г.
^ Закон о реестрах сделок Намибии, 2015 г. (Закон № 14 от 2015 г.), дата обращения 21 декабря 2016 г.

Дальнейшее чтение

Кристенсен С., Вольфганг В. и Хойгаард П. Инновационная геодезия и регистрация земель в Намибии, Рабочий документ 93 Отдела планирования развития, Университетский колледж Лондона. Архивировано 20 декабря 2016 г. в Wayback Machine , 1999 г.
Кристенсен, С. Гибкая система землевладения - Намибийское решение, включающее неформальных поселенцев в реестр, Встреча экспертной группы по гарантированному землевладению: «новые правовые рамки и инструменты», ООН-Гигири в Найроби, Кения, 10-12 ноября 2004 г. , 2004 г.
Кристенсен, С. Гибкий режим землевладения в Намибии. ГИМ Интернешнл , 2005 г.
Центр юридической помощи (Проект «Земля, окружающая среда и развитие») «Место, которое мы хотим назвать своим», Исследование политики землевладения и обеспечения жилищных прав в Намибии, Виндхук , 2005 г.
Закон о гибком землевладении, 2012 г. (Закон № 4 от 2012 г.), Правительственный вестник Республики Намибия. Виндхук , 2012 г.
Маттеи Э., Мандимика П.: Гибкая система землевладения в Намибии: интеграция прав на городскую землю в национальную программу земельной реформы, Ежегодная конференция Всемирного банка по вопросам земли и бедности, Вашингтон, 2015 г.
Миддлтон, Дж., фон Карловиц, Л., Беккер, Х.-Г.: Управление земельными ресурсами как жизненно важная основа для реализации земельной реформы в Намибии, zfv - Журнал геодезии, геоинформации и землеустройства , 2016 г.
Министерство земельной реформы: Руководство по Закону Намибии о гибком землевладении, 2012 г. (Закон № 4 от 2012 г.), Виндхук, 2016 г.

[1] Закон о гибком землевладении 2012 г., дата обращения 22 ноября 2016 г.

[2] веб-сайт Министерства земельной реформы, Намибия, дата обращения 22 ноября 2016 г.

[3] Рост городского населения , данные получены 19 декабря 2016 г.

[4] Программа общественной информации о земле (клип) - Профиль неформальных поселений в Намибии, 2009 г. Архивировано 11 марта 2013 г. на Wayback Machine , получено 19 декабря 2016 г.

[5] Гибкая система землевладения для Намибии - Видение и стратегия реализации новой регистрации земли в неформальных поселениях Намибии, 1997 г.

[6] Кристенсен, Сорен Фауэрхольм, соавторы Майкл Маттингли, Вольфганг Вернер и Пиа Хойгаард: Инновационная геодезия и регистрация земель в Намибии, Рабочий документ 93 Отдела планирования развития, Университетский колледж Лондона, 1999 г. Архивировано 20 декабря 2016 г. в Wayback. Машина получена 19 декабря 2016 г.

[7] Закон о реестрах сделок Намибии, 2015 г. (Закон № 14 от 2015 г.), дата обращения 21 декабря 2016 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]